Amberwood at Holland：区内地价最低的项目 定价贴近市场
第10区的地皮通常不便宜,本轮周期也不例外:过去一年核心中央区(CCR)地段的成交价介于每平方英尺(psf ppr)$1,491至$1,865。Amberwood的地皮成本为$1,432,因为星狮地产购入的是一个尚未成形区域的首块地皮。我们的预览评测提出了一个问题:这条街上最便宜的地皮,其成本优势会转化为更低的售价惠及买家,还是留在发展商手中?9月11日预展公布的指导价给出了答案。 星狮地产的定价是参照区域行情,而非其地皮成本。 这仍是合理的价格,比区内最新楼盘低几个百分点,但并非地皮成本优势所能带来的折扣幅度,因此我们将评分下调一分。
根据PropertyNet Insider Benchmark统一采用的独立100分评估框架进行评分。此前基于参考价格给出初步评分83分;价格支柱在正式售价公布后重新确认。无开发商费用,无赞助排名。
为何选择 评分
参考价格每平方英尺$2,921至$3,010对该区段来说算公允:比Dunearn House推出时的平均价$3,140低4%至7%,872平方英尺三卧室入门单位售$2.568M,比Dunearn的872平方英尺入门单位低约$29,000。扣分之处在于价格未能做到的。它与2025年10月Skye at Holland的平均价每平方英尺$2,953持平,那个项目位于Holland Village地铁站旁,平均价被小单位拉高,而且每平方英尺价格几乎不随面积变动,因此1,561平方英尺的五卧室Luxe单位反而是全盘最高单价。这片区最便宜的地价只为买家带来小幅优势,而非先行者折扣。从21分降一分,在9月26日正式价格表公布前为初步评分。
目标家庭群体的需求得到充分满足:距离MGS一公里内,周边有Henry Park、南洋、莱佛士女子小学及华侨中学,步行7分钟可达King Albert Park地铁站,发展项目内设托儿中心,天花板高3.18米,并标配V-ZUG、Liebherr及Villeroy & Boch配置。不足之处在于设计的另一面:没有一房或两房单位意味着缺少低总价入场门槛,因此目标客群需要具备购买市区核心家庭型单位的实力,而212个单位属于精品规模而非大众化项目。
Holland Plain是URA规划的新区,位于优质洋房区之间,共八块地段正在成形。King Albert Park将于2032年成为跨岛线转换站,而Turf City转型项目就在市区线上一站展开。距离MGS一公里内的住宅需求具有结构性,每年招生季都会更新。不足之处:该区的配套设施、社区平原及未来道路仍停留在规划阶段,大部分催化价值取决于政府时间表,而非本项目的销售时间表。
产品组合专为退场质量而设：没有studio户型、买家以自住为主、总数仅212套，加上周边真正稀缺的5卧房单位——附近大多数项目最多只到4卧房格局。统一的实用面积让日后的每平方尺比价更透明。需权衡的是：后方还有七幅Holland Plain地段将推出，下一个项目离地铁站更近，意味着未来卖家要在自己片区内与更新的楼盘竞争；加上99年地契及2030年6月交房，早期转售时仍属较新的租赁转售盘。
Amberwood at Holland售价 多少?
参考价格范围从872平方英尺三卧室单位的$2.568 million,到1,561平方英尺五卧室Luxe单位的$4.699 million,即每平方英尺$2,921至$3,010。 这些是预展前流传的六种样板户型的参考数据,标注为待确认;正式价格表将在9月26日推出时公布。推出时的平均价通常会高于参考入门价,因为高楼层和更好朝向的单位价格更高。
| 类型 | 面积（平方英尺） | 户型 | 标价 | 参考每平方英尺价格 |
|---|---|---|---|---|
| 三卧室 (C1) | 872 | 8 | $2,568,000 | $2,945 |
| 三房Flexi（C3F） | 958 | 18 | $2,841,000 | $2,966 |
| 四房（D2） | 1,087 | 12 | $3,175,000 | $2,921 |
| 四房优质（D4P） | 1,227 | 12 | $3,674,000 | $2,994 |
| 五房优质（E1P） | 1,335 | 12 | $3,992,000 | $2,990 |
| 五房豪华（E3L） | 1,561 | 24 | $4,699,000 | $3,010 |
指导价格为2026年9月11日预展前流传的版本，标注为TBC并可能调整。这些并非发展商的正式价格表，正式价格将在推出时公布。单位数量来自官方示意图。实际价格因楼层、朝向和位置而异。
与周边项目对比，三点尤为突出。首先， 走廊户型的比较结果有利: Dunearn House 位于D11区的项目于2026年7月推出，平均尺价$3,140，首个周末售出56%，而Amberwood的指导价比它低4%至7%，其872平方尺三房入门单位比Dunearn的872平方尺入门单位便宜约$29,000。其次， 这不是先行者折扣：Skye at Holland于2025年10月平均尺价$2,953，当天售出99%，该地段位于Holland Village地铁站旁，平均价包含一房和两房单位，而这些小单位通常尺价最高。Amberwood一年后以相同尺价推出纯家庭户型组合，是正常定价，而非激进定价。
第三点，也是最不寻常的， 每平方英尺单价不会随面积增大而下降。大多数新楼盘会将最大户型定价为最低的每平方英尺单价；在 Pinery Residences 五房式楼层是整个项目中最便宜的单价。在这里，1,561平方英尺的五房Luxe户型却拥有所有户型中最高的指导价，每平方英尺$3,010，因为它配备了私人电梯。1,087平方英尺的四房户型是价格表上单价最低的，每平方英尺$2,921。如果您在不同面积之间选择，从账面上看这就是最具价值的选择。关于入门级价格还有一点需要诚实说明：$2.568百万的三房单位是C1户型，整个项目中只有 八套C1单位 ，全部位于30号和44号楼的3至6层。应以893平方英尺的三房Premium户型作为预算参考，这类户型共有30套，是实际的三房入门选择。
什么是 Amberwood at Holland怎么样？
Amberwood at Holland是Sim Lian的 212单位项目，位于Holland Link 30至52号，这是武吉知马路第10区Holland Plain新区的首个项目。项目占地183,729平方英尺，容积率仅为1.4，由11栋六层和四层的低层建筑组成，设有212个车位的地下停车场，以及一个带独立侧门的两层托儿中心。 Luxe Collection 是48套配备私人电梯的单位：包括48号、50号和52号楼的所有单位，这些楼高四层，每层两套；另外还有36号和38号楼转角处的四个五房单位。
设计语言走北欧风：简洁线条、天然材质、全高玻璃窗及天井将日光引入室内深处，客饭厅拥有 3.18米层高 的客饭厅空间，这是大多数新楼盘无法媲美的。发展商在地段容积率允许建造233个单位的情况下只建了212个住宅单位，以较低的收益率换取更宽敞的户型格局。官方楼书列明获得BCA绿色建筑标志白金超低能耗认证、配备太阳能板和电动车充电设施，而建筑平面图显示建筑管制专员已于2026年8月7日批准建筑图则。
为什么第一块地段 如此重要？
Holland Plain是政府售地计划中的八块地段项目，在Holland优质洋房区与武吉知马走廊之间开辟全新住宅区。Amberwood坐落于第一地段，星狮地产于2025年7月以 3亿6840万元、每平方英尺地价$1,432中标，击败五家竞标者。此后该地段地价持续上涨：星狮地产于2026年5月以独家标价 每平方英尺$1,491投得第二地段，比自己首次投标价高出$59，而预计 2026年12月推出的第三地段更靠近King Albert Park地铁站 并将与一个现已有明确买家的地段进行竞标。
对这块地价有两种合理的解读，两者都成立。解读一：$1,432是即将推出项目中最便宜的核心中央区地价，比Dunearn的Plot B低$193，比River Valley的Plot C低$298，比Peck Hay Road低$433，这是实实在在可用的价格空间。解读二：星狮地产的出价 比第二高出价者高出22.2%，因此这个所谓的「低价」其实是当时无人愿意匹敌的激进出价。两种说法都正确。对买家而言，关键在于日后进入这个地段的发展商都将承担更高的地价，而持有最低地价的发展商同时掌控了隔壁地块，这让它完全没有动机压低自己如今拥有两次的这条街道的价格。
全新地段的交通连接如何？ 全新地段的交通连接如何？
今天的答案是一条地铁线和七分钟： King Albert Park地铁站位于市区线上，步行7分钟可达，直达植物园、纽顿和中央商业区。2032年起的答案则会好得多。KAP正在建设成为一个 跨岛线转换站，增设两个新的CRL出口，其中一个位于Blackmore Drive，开通后将成为新加坡最深的地铁站。距离一站DTL之遥，旧Turf City改造项目正将前赛马场地段打造成该走廊下一个增长亮点，同样的故事我们的 Dunearn House评测 从另一端报道。
通过公路，武吉知马路可直接抵达，前往荷兰村和乌节路的Holland Road也只需短短一段距离，而第三条通道则计划通过延长的Laurelwood Avenue连接。日常生活依托门口的KAP Mall和一站之外的美世界，One Holland Village约七分钟车程可达。
名校地段是 需求引擎
Amberwood坐落 位于卫理女子小学（Methodist Girls' School Primary）1公里范围内，根据发展商于2026年7月31日进行的OneMap查询，在教育部分阶段小一报名制度下可能提升优先等级，但当需要抽签时入学永远无法保证。更广的学区带就像家庭选择搬到武吉知马的首要原因：亨利园小学、培华长老会小学、南洋小学、莱佛士女子小学、南洋女子中学、华侨中学、新加坡女子学校、国家初级学院和义安理工学院，而Holland International和Chatsworth则涵盖了外籍家庭需求。这个走廊的学区驱动需求是结构性的：每年都会随着每一届新小一学生而更新，不受房产周期影响。
小一报名规则变更，2026年9月10日： MGS (Primary) 是教育部在2027年小一报名活动中实施新双轨制计划的12所学校之一。在第2C阶段，学额将在住家距离学校2公里以内和2公里以外的家庭之间平均分配，两个类别内部都不再有1公里优先权，因此距离MGS 1公里以内的住家在该阶段不再比1公里至2公里的住家有优势。距离优先权仍适用于第2A和第2B阶段。南洋小学、莱佛士女子小学、新加坡女子小学和培华长老会小学也在名单上；恒力小学不在其中。Amberwood的空屋交付日期为2030年6月，根据教育部现行的两年规则，该地址可能首次符合2028年报名活动的新房产地址资格。阅读 2027年小一新规对名校周边房产的影响.
单位配比 没有三房以下单位
在212套住宅中， 没有一房或两房单位。户型组合从872平方英尺的三卧室到1,572平方英尺的五卧室豪华单位，共有两大系列16种布局：典藏系列（Signature Collection，三至五卧室，164个单位占77%）和尊尚系列（Luxe Collection，48个私人电梯单位占23%：四卧室豪华型D7L及五卧室豪华型E3L、E4L和E5L）。官方示意图确认了下表中的每个数据。五卧室数量值得单独说明： 在周边多数项目最多只到四房格局的区域，Amberwood拥有64套五卧室住宅 ，几乎独占这一细分市场。
| 单位类型 | 面积（平方英尺） | 单位数 |
|---|---|---|
| 3卧房 | 872 | 8 |
| 3卧尊尚 | 893 | 30 |
| 三卧室弹性间隔 | 958 | 18 |
| 三卧室+书房 | 980 | 18 |
| 4卧房 | 1,076 – 1,087 | 24 |
| 四卧房灵活户型 | 1,141 | 18 |
| 四卧房优质单位 | 1,227 – 1,259 | 24 |
| 四卧房豪华户型 | 1,313 | 8 |
| 五卧房尊尚户型 | 1,324 – 1,335 | 24 |
| 五卧房豪华户型 | 1,496 – 1,572 | 40 |
| 总计 | 212 |
Amberwood还有一个测量优势：作为2025年公开招标的GLS地段，它完全符合 统一面积计算标准，官方平面图图例也证实了这一点：每个平面图都将空调平台和RC平台标记为 非分契，因此这些不计入您购买的面积内。在与仍将这些空间计入面积的旧楼盘及转售单位的每平方英尺价格比较时，表面数字实际上并非同类比较，而Amberwood的计算方式才是真实的。
官方平面图： 全部16种户型
以下是Amberwood全部16种户型布局，均来自官方销售手册，并附有示意图中各户型的单位数量。 三种示范单位户型已标注。底层单位为同一平面图的（p）变体，以私人围合空间取代阳台，部分单位为镜像布局；手册中的位置平面图显示了各梯栋的朝向。面积包含阳台或PES，不包含空调平台和RC平台。
C3F型，3卧房灵活： 958平方英尺（89平方米，含6平方米阳台）。18个单位，32、42和44座。
D4P户型,4卧房优质: 1,227平方英尺（114平方米，含9平方米阳台）。12套，34和40座。
E3L户型，5卧室豪华： 1,561平方英尺（145平方米，含10平方米阳台）。24个单位，36和38座转角单位，私人电梯。
三种户型值得细看。 四卧室灵活户型D3F 面积1,141平方英尺，在起居区旁增设灵活房间，价格却无需支付五卧室的水平。 四卧室优质户型D4P 为次卧套房配备独立浴室，并将干湿厨房分开。 五卧室尊贵户型 从私人电梯大堂进入，主卧配备化妆间和步入式衣柜，是顶级指导价psf定在最大面积的原因。
项目 概况
- 项目名称： Amberwood at Holland
- 发展商： Sim Lian JV (Holland) Pte Ltd，由Sim Lian Land与Sim Lian Development联合开发。建屋发展商执照C1553；地段07572P MK 04，位于Holland Link
- 位置： 荷兰通道30至52号,Holland Plain,第10区
- 地契： 99年地契,自2025年11月4日起算
- 地段: 占地约183,729平方英尺，地积比率1.4，于2025年7月政府售地计划投标中以3亿6840万元（每平方英尺地价$1,432）击败5个竞标者中标
- 项目规模： 共11栋6层及4层建筑，提供212个单位（最多可建233个），设有2层楼托儿中心及地下停车场（212个车位，包括3个电动车位及5个无障碍车位）
- 户型组合： 仅三卧至五卧，872至1,572平方英尺，Signature与Luxe系列共16种户型；48个Luxe单位配备私人电梯，分布于48、50、52座及36、38座的转角栋
- 指导价格（待确认）： $2.568M（872平方英尺三卧室）至$4.699M（1,561平方英尺五卧室Luxe），$2,921至$3,010 psf；正式价目表于开盘时公布
- 层高与装修： 客厅和饭厅层高3.18米；配备V-ZUG及Liebherr电器、Villeroy & Boch卫浴洁具；卧室采用工程木地板；Luxe系列客厅区铺设大理石
- 设施： 28个设施分布于上下两层，包括五个泳池，其中50米山顶泳池（约390平方米）和200平方米湖畔泳池领衔，另有温泉浴池、户外浴池、红光理疗室、多功能工作室、美食烹饪凉亭、探索工作室和游乐林地
- 交通便利性： 步行7分钟至King Albert Park地铁站（市区线；跨岛线转换站预计2032年启用）；轻松连接武吉知马路和荷兰路
- 学校： 距离卫理女子小学1公里内（根据OneMap于2026年7月31日数据）；更广范围内有恒力小学、培华长老会小学、南洋小学、莱佛士女子小学、南洋女子中学、华侨中学及义安理工学院
- 绿色认证: BCA绿色建筑白金级超低能耗认证，配备太阳能板及电动车充电设施
- 顾问团队: 建筑设计：M.A.N Architects（代表作：Van Holland、The Botany、Emerald of Katong）；承建商：Sim Lian Construction
- 时间表： 建筑图则于2026年8月7日获批；预计TOP为2029年第二季度（有待批准）；交付空置日期为2030年6月30日；预计法定完成日期为2033年6月30日
- 状态（2026年9月10日）： 2026年9月11日起开放预览；2026年9月26日开放预订；参考价已流通，正式价目表将于发布时公布
设施：低密度， 场地设施投入
1.4的容积率留有余地，Amberwood将其用于打造28个设施，分布于上下两层，由螺旋楼梯连接。五个泳池构成核心，领衔的是 约390平方米的50米山顶泳池 及200平方米的湖畔泳池，另有探索池、水疗池和气泡池供儿童及休闲时光使用，还有温泉浴池、户外浴池，以及开发商宣称的首个专属公寓 红光理疗室 68平方米的多功能工作室配备完整厨房设施，解决了多数公寓宴会厅无法胜任的生日派对需求，而美食凉亭则覆盖户外场景。
投资价值分析 以指导价计
真正重要的算术仍在于地价阶梯。Amberwood以每平方英尺1,432元（按楼面地价计）锁定Holland Plain的底价，该区未来任何新盘起步价都在1,491元或更高，而2026年12月地段招标时该区风险已大为降低。指导价决定的是谁能保住这个先发优势。我们的预览评析曾指出，若星狮地产按区域市价定价，先行者优势将从买家转向发展商；如今售价介于每平方英尺2,921至3,010元，与该走廊整体价位相符，大部分优势已被抹平。买家现在的优势只剩比Dunearn House便宜几个百分点，以及Holland Plain后续新盘将承担更高地价——而非今天的价格本身便宜。
结构性优势在于名校地段加上跨岛地铁线：MGS周边和武吉知马地带的名校需求每年持续更新，而2032年地铁转换站升级项目已获拨款、签约并正在施工，而非只是愿景规划。风险在于该区域尚属新兴、未来有七块地段将推出竞争供应，以及99年地契上2030年6月的空屋交付日期较晚。如需根据您自身的现金流规划分期付款时间表，请使用 分期付款计算器.
Amberwood at Holland 适合谁 适合谁
首先是瞄准MGS（莱佛士女子小学）和武吉知马地带的学区家庭，对他们而言，能住在MGS 2公里范围内、楼下又有托儿中心的房子，等于解决了未来十年的接送问题。从2027年的报名制度起，MGS在Phase 2C阶段看的是2公里距离，而非1公里。
第二，多代同堂及注重空间的家庭：64套五卧室单位，面积最大达1,572平方英尺，Luxe栋配备私人电梯，而该区域几乎没有这类新房格局。
第三，想在核心中央区买新私宅作家庭住宅、每平方英尺价格比该走廊最新楼盘低几个百分点、坐落该区最便宜地段、且CRL（跨岛地铁线）换乘站将在首个持有周期内落成的买家。
它不太适合需要小面积出租单位的投资者、希望立即入住成熟社区而非仍在成形中的区域的买家，以及需要在2030年中之前取得钥匙的买家。
相关评测： 欲了解这条走廊另一端的转型，请参阅 Dunearn House 第11邮区其他预展阶段新盘请参阅 The Serra Residences ，或浏览完整 内幕评测.
常见 问题
什么是 Amberwood at Holland，何时推出？
如何预约Amberwood at Holland示范单位?
Amberwood at Holland的价格是多少？
为什么评分从83分降至82分？
Amberwood真的在MGS一公里范围内吗？
Amberwood at Holland的户型配置如何?
在该区域完全开发前,Amberwood的交通便利性如何?
投资Amberwood at Holland的主要风险是什么?
新加坡金管局的 总结
Amberwood at Holland依然是本轮周期中最纯粹的先发优势项目:第10邮区全新地段的开盘地块,市场早已消化的地价,瞄准新加坡房地产中每年都会自动更新、不受周期影响的需求源头——武吉知马学区家庭。官方售楼手册证实了我们的评分依据:单位数量少于地块允许上限、户型更大、没有投资型小单位,并设有48套私人电梯入户单元。而参考价透露的是开发商的诚意定价:Sim Lian按照市场区间定价,而非根据地价成本。$2,921至$3,010 psf的价格合理,比Dunearn House低几个百分点,但并非折扣价,而且最大户型反而单价最高。这就是 82/100临时强力买入评级 在此的含义:优质产品配市场价格。对于已在关注名校学额(MGS)的家庭,参考价单中性价比最佳的是约$2,921 psf的四卧室单位,决策窗口在9月26日认购日之前,届时正式价目表和首轮认购数据将告诉我们市场是否认同这个判断。
本文信息基于开发商的正式销售手册（2026年9月）、开发商的预展前简报材料以及公开报道的数据，包括URA政府售地计划的投标结果和已公布的销售成绩，如有更改，恕不另行通知。所引述的价格为预展前流传的指导价，标注为待定（TBC）并可能变动；这些并非开发商的正式价格表，本文不对价格作任何保证。我们评分中的价格项为临时评估，将在正式推出时重新确认。户型图、示意图和地块规划均转载自正式销售手册；单位面积仅为估算，以最终测量为准，规划可能因相关部门要求或批准而变动。Holland Plain区域规划图来自预展前简报，未来地块和道路以URA的计划为准。效果图为艺术构想图，实际建成可能有所不同。步行及行车时间为估算值，实际情况各异。学校距离可能在教育部MOE的分阶段报名制度下提升小一优先权，但当需要抽签时，入学不获保证；实际住家与学校的距离由MOE和SLA确定。请在做出任何购买决定前，向官方销售团队核实所有数据、规划及时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。请在承诺购买前咨询您的银行家、律师及持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分为PropertyNet.SG基于/insider-benchmark/发布的框架作出的独立意见，与开发商无任何关联或赞助关系。