川园：同街最低地价 新楼盘
大多数新楼盘的讨论焦点在于地段的未来潜力，而这个项目的优势则建立在已经发生的实际数据上。2022年，Kingsford与MCC Land合资以$8.9亿通过集体出售购入旧川景园地段，地价为每平方英尺容积率$1,042。三年后，政府将同一路段的两幅地块公开招标，两幅地均以高出约三分之一的地价成交。这个价差不是预测，而是有据可查的公开记录，也是理解这个项目最有价值的关键所在。
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为何选择 评分
地皮通过集体出售以每平方英尺$1,042 ppr成交,比业主底价低5%,而隔壁两幅地在2025年分别以每平方英尺$1,376和$1,331 ppr售出。这是竞争对手无法复制的结构性成本优势,也是为何此项目以每平方英尺$2,579开盘,周末就售出76%的原因。剩余三卧房单位起价每平方英尺$2,370,低于开盘均价。结论:已售出96.8%意味着没有议价空间,最后27个单位是早期买家略过的,而每平方英尺$2,370至$2,777以绝对值而言并不便宜。
地铁入口就在地段边界上,一分钟步行距离是事实而非营销话术。NEX购物中心一站即达,Junction 8两站,学校带覆盖St Gabriel's Primary、Maris Stella High到Nanyang Junior College。Chomp Chomp和Serangoon Gardens就在几分钟外。户型刻意以家庭为主,完全没有鞋盒单位,三卧房占项目47%。市场反应极为热烈。结论:916户家庭共享一套设施,且环线需要转线才能到达中央商业区。
实龙岗是一个成熟、根基深厚的市镇,拥有庞大的组屋升级买家群,分布在实龙岗、宏茂桥和后港一带,加上沿线国际学校带来的租赁需求。Chuan Grove以高得多的地价入市,势必推高该街段的价格,现有业主将从中受益。推论是:这是成熟区域,增长是渐进式而非转型式的,该地铁站周边没有新的基础设施催化剂,而同一条路上即将建起约1,560个新单位。
项目已售出96.8%,发展商积压库存基本清空,消除了拖累滞销项目的降价压力。地价差距也为该街段设下了价格底线:当最新竞争对手必须定更高价才能保住利润时,Lorong Chuan很难向下重新定价。这里有三重推论:916名业主最终将相互竞争,当Chuan Park业主要出售时Chuan Grove将是更新的产品,而发展商过往在新加坡的记录是一个实际问题,将在下文专门章节中探讨。
隔壁地段的地价 到底说明了什么?
Chuan Park的地段是2022年通过当年最大宗集体出售交易取得,成交价$890 million,即 $1,042 psf ppr。成交价比业主$938 million的底价低约5%,这一点很重要:发展商无需抢标就拿下了地块。
然而政府随后在Chuan Grove推出两幅地段,沿同一条路步行不远即可抵达。第一幅地段于2025年7月由星狮地产和双威发展的联营公司投得,楼面地价为 $1,376 psf ppr。第二幅地段同样在2025年9月由该联营公司投得,楼面地价为 $1,331 psf ppr,次高标价仅相差2.9%,因此两者都不是异常的投标价。这两幅地段合计可建约1,560个单位。
简单来说:与Chuan Park最直接竞争的两个项目,其地价成本每平方英尺楼面面积高出 28%至32%。地价通常是新加坡房地产项目中最大的单一成本项,且在购地时已固定。开发商支付高出三分之一的地价,不可能选择以更低价格出售。
这是最有力的论据所在,而且它从两个值得分开说明的方向起作用。对于仍在购买Chuan Park单位的买家而言,这意味着入场价是基于同路段其他项目无法匹敌的成本优势。对于已经购入的业主而言,这意味着Lorong Chuan未来最有可能的新定价基准将高于他们当初的买入价。
同样具体的不利因素是：一条路上即将出现约1,560套新房,竞争供应量相当大,而Chuan Grove预计将从2026年底开始推出。Chuan Park业主将于2028年9月获得空置房屋;Chuan Grove则将在一两年后竣工。因此,当Chuan Park业主在2030年前后寻求出售或出租时,街上最新、最亮眼的选择将不再是他们的项目。成本优势能保护您的价格,但无法让您成为最新的楼盘。
剩余单位与价格 售价
Chuan Park于 2024年11月10日 推出,共售出 916套房屋中的696套,占76%,仅用一个周末 ,平均售价为每平方英尺$2,579。这是2024年销售最佳的新楼盘,也是自2013年J Gateway以来销售最快的项目。
推出21个月后,目前已售出 96.8%,剩余27套可售单位及2套预订单位。首批售出单位的类型分布颇具启示意义：
- 四卧房单位（60套）： 全部售罄
- 五卧房单位（22套）： 全部售罄
- 二卧房单位（104套）： 剩余1套
- 二卧房+书房单位（299套）： 剩余4套
- 三卧房单位（431套）： 剩余22套，几乎所有剩余库存都集中在这里
大户型单位全数清空，这与一般郊区项目的销售模式相反，反映了买家的构成。这里的买家主要是换房家庭客，而非投资者。
剩余单位的售价区间较广。现有27套单位的要价 三卧室单位每平方英尺$2,370至$2,777 总价$3.23万至$3.52万，以及 二卧室单位每平方英尺$2,493至$2,725，总价约$2.00万至$2.07万。三卧室价格区间的最低端比该项目推出时的每平方英尺$2,579 低了约8%，值得理解的是，为什么在21个月后会出现这种情况：较大的建筑面积每平方英尺单价较低，而剩余最便宜的单位正是面积最大的那些。
诚实的解读是，这确实是真实的优惠，但附带实际的限制。您无法选择栋别、楼层或朝向。916个单位中剩余的27个是市场挑剩的，在96.8%售罄的情况下没有议价空间。如果您对特定户型或朝向有要求，那个决定早已被其他买家做出了。
项目 概况
- 项目名称： Chuan Park
- 发展商： Chuan Park Development Pte Ltd（商业注册号202227606Z），由Kingsford Development和MCC Land (Singapore)合资开发。房屋发展商执照C1491
- 位置： 242、244、246、248及250 Lorong Chuan，实龙岗，第19区
- 地契： 99年地契，自2024年7月25日起
- 项目规模： 916个住宅单位加2个店铺单位，分布在三栋22层及两栋19层大楼，地皮面积约400,588平方英尺
- 户型组合： 二卧室403个单位（44%），三卧室431个（47%），四卧室60个（6.6%），五卧室22个（2.4%）。完全没有一卧室单位
- 面积： 2卧房从700平方英尺起，2卧房+书房732至743平方英尺，3卧房915至1,227平方英尺，4卧房1,335至1,389平方英尺，5卧房1,550平方英尺
- 地价: 2022年集体出售成交价$890 million，每平方英尺地价约$1,042 psf ppr。该年度最大宗集体出售交易，比底价$938 million低约5%
- 推出时间： 2024年11月10日，916个单位中售出696个（76%），平均售价$2,579 psf。2024年最畅销新楼盘，也是自2013年J Gateway以来销售最快的项目
- 销售进度（2026年8月）： 已售889个单位（96.8%），27个可售，2个预订。4卧房和5卧房已全部售罄
- 现售单位价格： 2卧房$2,493-$2,725 psf（$2.00M-$2.07M），3卧房$2,370-$2,777 psf（$3.23M-$3.52M）
- 交通便利性： Lorong Chuan地铁站（环线）位于项目边界，一站到Serangoon转换站可换乘NEX和东北线，两站到Bishan
- 学校： 圣加俾尔小学和中学、美雅思德小学、养正小学、中华中学、南洋初级学院，附近还有澳洲国际学校
- 预计交房： 2028年9月30日（法定完工期2031年9月30日）
为何选择 地点 详情
这里的地铁便利性值得详细说明,因为它非常特殊。罗弄泉地铁站的B出口就位于项目地段边缘,不是隔着马路,也不是在几百米外的人行道上。对于一个916单位的发展项目来说,地铁站入口就在边界上是一个持久的优势,这是其他地方无论怎么翻新都无法复制的。
从那里搭乘环线一站就到实龙岗,那里有NEX购物中心和东北线,两站到碧山。需要说明的是,环线是环绕路线,所以前往CBD需要转车。这是一个强大的连接性优势,但不是直达莱佛士坊的快线。
学校区是另一大支柱。圣加俾额尔小学、海星中学、养正小学、中华中学和南洋初级学院都在学区范围内,实龙岗走廊沿线的国际学校也支撑着租赁市场。再加上Chomp Chomp熟食中心和实龙岗花园周末去处,这种稳定而朴实的便利性让家庭在一个地区定居数十年。如需逐个项目比较,请查看完整的 PropertyNet内幕评级.
产品 与设施
地段呈三角形,楼座沿边缘分布,中央留出真正宽敞的中轴空间用于水景和绿化。三栋22层和两栋19层的楼座赋予项目高度,同时避免了高密度地段常见的大楼矗立于停车场之上的感觉。
设施清单涵盖首层、屋顶层和地下室共35项,包括50米泳道、绿洲泳池和按摩池、水疗湾、网球场、健身房、宴会厅、儿童俱乐部、儿童冒险戏水池和浅水池,以及分布于景观中的各类凉亭和平台。
户型 平面图
Chuan Park提供多种户型布局，大部分类型都有镜像、底层和顶层变化版本。以下是每种房型的代表性平面图，目前仍可购买的两种户型优先展示。
发展商 问题
本节内容之所以存在,是因为大多数报道在讲述The Chuan Park的故事时都遗漏了这一部分,而买家理应自行权衡。
Kingsford Development曾在新加坡大规模建设项目,包括512单位的Kingsford Hillview Peak、1,165单位的Kingsford Waterbay以及1,862单位的Normanton Park。该公司也有可查证的监管记录。 2017年12月,建设局对Kingsford Waterbay发出停工令 原因是检查人员发现建筑工程偏离了《建筑管制法令》的要求,涉及项目包括窗户、护栏和公共楼层庇护所等。 2019年1月,市区重建局对Normanton Park项目实施禁售令 理由是Kingsford Waterbay的调查结果,以及来自Kingsford Hillview Peak买家的反馈。
同样应当记录的是事件的结局。早前的两个项目最终都获得了法定竣工证书并发出地契,之后房屋管制官解除了禁售条件,并于 2020年11月30日向Normanton Park发出销售许可证。Normanton Park随后建成并完工。本项目的合资伙伴MCC Land是一家独立且成熟的新加坡发展商。
所以这不是回避这个项目的理由,市场显然也没有将它视为问题。这只是提醒买家应该做任何购买预购新楼盘都该做的事:在2028年交房时聘请合格的验房师进行缺陷责任检查,记录所有问题,并充分利用缺陷责任期,而不是匆忙签字了事。这个建议适用于每个新楼盘,只是在这里显得更为重要。
投资 案例
看涨的理由是地价基础和地点的结合。同一条路上的成本基础比最新竞争项目低三分之一,地铁站入口就在边界,学校网维持家庭稳定性,市场反应堪称新加坡新楼盘中最强劲的之一:周末售出76%,当年最佳,现在已售出96.8%。发展商的库存压力基本消失,而隔壁更高价项目的推出应该会支撑而非削弱这条路的房价。
看跌的理由是选择、竞争和竣工。916个单位中只剩27个,所以你只能接受现有选项而非心仪户型,没有议价空间。同一条路上将有约1,560个更新的住宅单位推出,当Chuan Park业主想要出售时,这些会是更新鲜的选择。而916个业主最终都会卖入同一个市场。再加上发展商过往记录提醒买家在交房时要格外仔细,整体前景虽强但并非毫无阻力。
为了规划付款时间表直至2028年竣工， 分期付款计算器 逐阶段列出了现金流详情。
川园的买家是谁 适合谁
首先，实龙岗和宏茂桥一带想继续住在原区的组屋升级买家，需要三卧房单位，看重门口有地铁站和学校学区，而非名校邮区。
其次，在川园剩余单位和等待Chuan Grove之间犹豫的买家。地价成本对比是整个决策的关键，值得在做决定前仔细算算两个项目的账。
第三，现在就需要空间而非等到2030年的家庭。川园将于2028年9月移交，远早于Chuan Grove的任何单位。
不适合想买鞋盒投资单位的买家，因为这里没有此类户型；也不适合想挑选特定栋数和楼层的买家，因为选择余地已经不多。
相关评测： 阅读我们对 隔壁即将推出的Chuan Grove的分析，也可比较 Parktown Residence 以及 ELTA，两个同样以家庭户型为主、销售进度相近的大型新楼盘，或浏览完整 内幕评测.
常见 问题
川园有多少个单位，户型组合如何？
Chuan Park的发展商是谁？
Chuan Park的销售情况如何？还剩多少单位？
Chuan Park与同路的Chuan Grove相比如何？
Chuan Park的交通便利性如何？
Chuan Park的主要风险是什么？
新加坡金管局的 总结
Chuan Park是少数能够用数据验证而非单凭信念的项目。其地价在2022年为每平方英尺$1,042 psf ppr。同一条路上步行可达、将与之直接竞争的两幅地皮，在2025年的成本分别为$1,376和$1,331 psf ppr。这28%至32%的差距是固定的、公开的，竞争对手无法改变，这也是为何以$2,579 psf推出的项目能在一个周末售出916个单位中的76%，至今达到96.8%售罄率。再加上地界旁的Circle Line地铁入口、让家庭长期扎根的学校带，以及刻意避开shoebox的单位组合配合这一成本基础，需求面的证据异常充分。当然也存在需要纳入考量的制衡因素：仅剩27个单位意味着没有选择余地和议价空间，同一街道上约有1,560个更新的单位即将入市，而发展商过往记录提示买家应在2028年认真验收而非草草了事。这就是一个 强力推荐 84/100 在这里的样子：无法复制的成本优势，在一条即将证明这一点的街道上。
本文信息基于发展商电子宣传册、发展商于2026年8月的销售图表，以及公开报道的数据（包括URA（市区重建局）土地招标结果和集体出售记录），如有更改，恕不另行通知。集体出售地段与政府售地计划（Government Land Sales）地段之间的地价比较均按报道呈现，未针对地契起始日期、发展费、容积率、地段条件或时间差异作调整。销售数据反映所述日期的报道数据，剩余单位持续变动，请在采取行动前确认实时供应情况。有关发展商的监管历史源自BCA（建设局）和URA已公布的行动报告及其后续处理。在做出任何购买决定前，请向官方销售团队核实所有数据、图则和时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。在承诺任何购买前，请咨询您的银行家、律师和持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分是PropertyNet.SG基于/insider-benchmark/公布的框架所作的独立意见，与发展商无任何关联或赞助关系。