Coastal Cabana：地价创纪录、坐拥海景， 仅余120套三房单位
执行共管公寓通常以价格取胜，而 Coastal Cabana 并非建造成本最低的项目。由 Qingjian Realty 领导的财团以 5.57 亿元投得 Jalan Loyang Besar 地段，按容积率计算达每平方英尺 $729，创下 EC 地段新高，在四标竞投中，次高标仅相差 3.4%。没有人能以低价拿下这块地。发展商买下的其实是地段优势： 正对面 Downtown East，步行数分钟即达 巴西立公园，以及高层无与伦比的海景，这是市场上其他执行共管公寓无法提供的。项目于 2026年1月17日推出，平均售价为$1,734 psf，首周末售出498套，八个月后已售出 625套（总共748套）。剩余单位的情况不言而喻，我们稍后会详细分析。
采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。
为何选择 评分
开盘价格正是这里的低调优势。根据URA涵盖所有付款方式的记录，Coastal Cabana开盘月的均价为 $1,787 psf：与...相当 Aurelle of Tampines的$1,766（该项目提前十个月推出），也远低于 Rivelle Tampines的$1,937，两个月后推出。剩余的三卧室单位起价 $1,717 psf，$1.542M，每位EC买家相比同区私宅都能享有结构性折扣，Kassia平均约$2,000 psf，Parktown则超过$2,200。价差是实实在在的。地价创下 EC地段每平方英尺$729的纪录 ，投标竞争激烈，没有廉价地皮红利可转嫁，这在销售步伐上有所反映： 首周末售出66.6%，八个月后达83.6%（按开发商口径计算），而根据URA的记录，Aurelle和Rivelle均在开盘后两个月内售出超过九成单位。市场反应良好，但并未出现抢购潮。
很少有EC的地段优势如此显而易见。 Downtown East和Wild Wild Wet就在马路对面，步行可达白沙公园和海岸，发展商表示高层单位享有海景。项目以EC标准而言属低密度， 共16栋11至12层楼高，配备50米泳池和网球场，以及 Casuarina Primary 以及 Pasir Ris Primary 距离1km以内。三个扣分点。 Pasir Ris 地铁站距离约919米，步行12分钟，不算近在咫尺。EC（执行共管公寓）的购买资格本身就限制了买家群体，这是折扣的代价。而图表显示买家很挑剔： 139套三卧室Premium单位中有87套未售出 而旁边的书房户型却售出了95%。
未来发展计划已定且获资助。 跨岛线第一阶段将于2030年开通 届时Pasir Ris将成为东西线和跨岛线的转换站， Pasir Ris East站距离项目约1.1公里 。 Pasir Ris综合交通枢纽已投入运营 项目附近设有商场、综合诊疗所和带空调的综合交通枢纽，整个市镇纳入HDB的「重建我们的心脏地带」计划。樟宜机场第五搭客大厦和樟宜商业园为东南区提供就业支撑。需要注意的是： 地铁催化效应要在取得空置管有权后一年才显现 即2029年3月之后才会体现，时间表有可能延误，而且东部地区在勿洛、淡滨尼和巴西立一带有大量公私住宅项目同时推出，将争夺同一批升级买家。
参考案例异常清晰。 Sea Horizon，巴西立上一个EC项目，2013年推出时售价约 $790 psf 并于2026年以中位数 $1,308 psf （根据URA记录）转售，并将于今年完成私有化。Coastal Cabana届时将 该区域多年来最新的执行共管公寓，因为方圆500米内其他EC项目只有Sea Horizon、Watercolours和Eastvale，全都有十年或以上楼龄。以下因素是所有EC的结构性特征，在此项目尤为突出。 748名业主将在2034年同时满足MOP，EC（执行共管公寓）转售规则限制买家至2039年左右私有化之前，而发展商仍持有87个三卧室优质单位，可能在后期折价出售并设定早期转售参考价。
什么是 Coastal Cabana？
Coastal Cabana 是一个 位于Jalan Loyang Besar的748单位执行共管公寓 ，坐落于巴西立的海滨地带，马路对面即是Downtown East。邮区为 17，这让许多认为巴西立属于第18邮区的人感到惊讶；508806地址虽然位于Loyang邮政区域，但其规划区、地铁站和市镇中心都属于巴西立。发展商是一个财团，由 Qingjian Realty通过CNQC Realty (Progressive)领衔，联同 Forsea Holdings、ZACD Group 和 Jianan Capital。Qingjian 是新加坡最多产的EC建筑商；这是其第十个项目，而其在东部的最后一个项目是位于淡滨尼拥有618单位的Tenet，已售罄。
地皮故事与我们在 Faber Residence讲述的恰恰相反。那边是竞标冷淡导致地价便宜。而这里， 四家发展商竞标 当2024年8月1日招标截止时，中标 $557 million，每容积率每平方英尺$729，创下执行共管公寓地段的新纪录，超过一年前星狮地产以每容积率每平方英尺$721买下的Tampines Street 62地段。亚军CSC Land与佳源联合竞标，出价 仅低3.4%，为每容积率每平方英尺$705；星狮地产和丰隆紧随其后。HDB于2024年8月16日批出该地段。当四家认真的发展商出价相差仅几个百分点时，地价已充分反映市场价值，发展商的利润来自销售而非收购环节。
这块面积305,757平方英尺的地段容积率为2.5，最大总楼面面积约764,395平方英尺。项目规划为 16栋11层和12层的住宅楼，以近期执行共管公寓标准来看楼层较低，户型包括三房、四房和五房单位，面积从 872至1,421平方英尺不等。项目在 2026年1月17日和18日 推出,共售出 周末推出，售出498个单位，占66.6%，平均尺价$1,734 在正常付款计划下。预计交房日期为 2029年3月31日，最低占用期将于2034年左右结束，完全私有化约在2039年。
剩余单位与 价格
截至2026年9月15日，发展商图表显示已售625单位，保留1单位，尚有122单位。按房型分类的数据分布值得关注：
| 卧室数量 | 已售出 | 可用 | 总计 |
|---|---|---|---|
| 3卧房 | 229 | 120 | 350 |
| 4卧房 | 375 | 1 | 376 |
| 5房 | 21 | 1 | 22 |
| 总计 | 625 | 122 | 748 |
有一个三卧室单位已保留，未计入上述已售和可售栏位。
在三卧室类别中，这一细分是本页最有用的数据。 三卧豪华：46个单位中售出20个，剩余26个。三卧优质：139个单位中售出52个，剩余87个。三卧优质+书房：165个单位中售出157个，剩余7个。 想买三卧室的买家绝大多数选择了带书房的户型；普通优质户型是项目中最大的单一类别，却是市场最犹豫的布局。所有四卧室类别基本售罄：经典59售59，豪华142售142，优质+灵活空间48售48，优质+书房68售68，四卧优质59个仅剩1个。五卧优质22个仅剩1个。
剩余单位售价： 三卧室每平方英尺$1,717至$1,843（总价$1.542M至$1.679M），仅剩的单位 四卧室单位售价每平方英尺$1,757（总价$1.854M），以及仅剩的 五卧室单位售价每平方英尺$1,764（总价$2.411M）。四卧室和五卧室户型各剩一个单位，通过计算可精确识别：$1,854,000按每平方英尺$1,757计算为 1,055平方英尺，D3户型，即四卧室豪华型布局；而$2,411,000按每平方英尺$1,764计算为 1,367平方英尺，E1户型，即两种五卧室布局中较小的一种。三卧室户型跨越两种面积，872平方英尺（雅致型）和915平方英尺（豪华型及豪华+书房型），因此我们未尝试将其精确到具体类型；图表是识别具体单位的唯一可靠指南。
比较选购时需注意：Coastal Cabana是一个 协调后项目。平面图标明了每个空调机位和钢筋混凝土露台为 非分契，售楼书说明所有空调机位和钢筋混凝土露台均不计入产权面积。您所看到的每平方英尺价格是纯净的居住空间数字。较早期的新楼盘若报价面积仍包含空调机位，同样的住宅会显示较低的每平方英尺价格，因此直接比较每平方英尺价格会让旧项目显得更优惠，而非本项目。
两组比较数据可提供参考。在同一批东部EC项目中， Aurelle of Tampines 已于2025年3月开盘，开盘月均价为$1,766 psf，而 Rivelle Tampines 已于2026年3月以$1,937 psf开盘；URA记录显示两者均在两个月内售出超过九成单位。Coastal Cabana以同样口径计算，开盘价为$1,787 psf，介于两者之间，目前仍有122个单位。这可以从两个角度解读：其定价与Aurelle相若，但明显低于Rivelle，同时也是市场去化速度最慢的一个。对于今天的买家而言，两种解读都指向同一个结论——有库存、有楼层可选，也无需抽签。
您是否 符合资格？
EC（执行共管公寓）是按照HDB规定出售的私人公寓，前十年受组屋条例约束，这些规定决定了谁能以买家身份继续阅读本页。简而言之：新加坡公民家庭核心、家庭月入不超过$16,000、过去30个月内未拥有私宅，以及银行贷款须符合30%按揭偿债比率(MSR)。完整条件清单：
- 公民身份： 至少一名申请者必须是新加坡公民，并须与另一名公民或永久居民根据HDB的资格计划之一组成家庭核心。单身人士不能购买新EC，除非根据联合单身计划且年满35岁。
- 收入顶限：家庭月总收入$16,000，Coastal Cabana沿用此标准。 国庆群众大会宣布从2026年8月24日起将执行共管公寓（EC）的收入顶限提高至$18,000，但国家发展部（MND）规定新顶限仅适用于该日期当天或之后截标的地段。Coastal Cabana的地段于2024年8月1日截标，因此其收入顶限维持在$16,000，目前所有在售的EC项目也是如此。
- 私宅： 申请前30个月内，您不得在新加坡或海外拥有或处置过私人住宅产业。
- 融资条件: 只能申请银行贷款，不能使用HDB贷款。还款额受偿债率（MSR）限制，不得超过月总收入的30%，同时还需符合总偿债比率（TDSR）55%的上限，最高贷款与估值比（LTV）为75%。请使用我们的 购房能力计算器 前往样板房之前。
- 津贴： 首次购屋家庭可获得高达$30,000的CPF购屋津贴（用于EC），金额按收入分级。公民-公民家庭：收入$10,000以下获$30,000；$10,001至$11,000获$20,000；$11,001至$12,000获$10,000；超过$12,000则无津贴。公民-PR家庭在各级少$10,000，若PR之后入籍或诞下公民子女可追加$10,000公民补助金。二次购屋者需就之前的津贴组屋缴付转售税。数据摘自发展商资格手册。
- 购买后： 从TOP起计五年的最短占用期（MOP），期间单位不得出售或整套出租。第五至第十年可售予公民和PR；第十年起完全私有化，可售予任何买家，包括外国人。
如需了解这些规则如何运作及尚有哪些项目可供选择的更广泛背景，请参阅我们的 2026年执行共管公寓指南 以及关于 2026年8月收入顶限调整的说明.
项目 概况
- 项目名称： Coastal Cabana
- 类型： 执行共管公寓（EC）
- 发展商： Pasir Ris Development Pte Ltd（公司注册号202436619N），执照C1530，由庆建（南太平洋）集团与Forsea Holdings联合发展；投标财团为庆建地产（Progressive）、Forsea Residence及ZACD Laserblue，启动声明中提及Jianan Capital
- 位置： Jalan Loyang Besar，巴西立。邮区17（第2至32座，邮编5088xx），巴西立规划区。地段05452V MK31。正对Downtown East，毗邻Pasir Ris Close与Pasir Ris Drive 3
- 地契： 自2024年11月13日起99年地契；EC地段由HDB于2024年8月16日批出
- 地段: 占地305,757平方英尺（28,405.5平方米），容积率2.5，最大GFA约764,395平方英尺。以$557M得标（每平方英尺地价$729，创EC纪录），共四份标书竞标；次高标$538.89M（每平方英尺地价$705），落后3.4%
- 项目规模： 748个单位，共16栋11至12层建筑；地下停车场
- 户型组合： 350套三卧房单位（Deluxe 46套，872平方英尺，C1a/C1b户型；Premium 139套，915平方英尺，C2户型；Premium + Study 165套，915平方英尺，C3户型），376套四卧房单位（Classic 59套，990平方英尺，D1户型；Deluxe 142套，1,012平方英尺，D2户型；Premium 59套，1,055平方英尺，D3户型；Premium + Study 68套，1,163及1,216平方英尺，D4及D4-B户型；Premium + Flexi 48套，1,206平方英尺，D5户型）及22套五卧房单位（Premium，1,367及1,421平方英尺，E1及E2户型）。无一房或两房单位。统一后面积
- 设施（共68项）： 宏伟大道入口设有Coastal Club双层会所，内设四间宴会厅、社交俱乐部、儿童俱乐部、二楼健身房、两个烧烤庭院及更衣室和蒸汽房；Azure Bay设有 50米大泳池及50米生活泳池、水疗池、水疗座椅及Boulevard Cabana；Family Cove设有戏水池、家庭泳池及儿童冒险乐园；养生天地设有水疗舱、水中健身区、水足疗、气泡池及禅意平台；Lush Oasis草坪设有推杆果岭、迷宫花园、茶亭及香氛、感官、花卉及萤火虫花园；Fitness Grove设有瑜伽工作室、健身公园及 休闲网球场；顶层The Upper Deck设有Portside及Starboard平台、海景凉亭、观景台及瑜伽平台。地下停车场设有脚踏车停放处、卡拉OK室、音乐室及游戏室
- 配置规格: 智能门禁及虚拟门卫、入户前预冷系统、屋顶太阳能板供应公共设施电力、所有厨房及浴室设有自然通风、电动车充电点、Bosch厨房电器及Hansgrohe卫浴配件
- 交通便利性： Pasir Ris地铁站（东西线）约919米； 跨岛线第一阶段于2030年通车 令Pasir Ris成为转换站，Pasir Ris East站约1.1公里，Loyang站约1.8公里；邻近TPE及PIE高速公路
- 学校： Casuarina Primary和Pasir Ris Primary在1km以内；Elias Park、Park View和 White Sands Primary 在2km以内；附近还有Hai Sing Catholic、Pasir Ris Crest和Loyang View Secondary
- 推出时间： 2026年1月17及18日，498单位（66.6%）售出，平均尺价$1,734 psf
- 状态（2026年9月15日）： 748单位中625单位已售（83.56%），1单位预留，122单位可售，其中120个为三卧房单位
- 时间表： 预计2029年3月31日交屋，法定完工期为2032年3月31日；MOP约于2034年结束；私有化约于2039年
为何选择 地点 详情
大多数执行共管公寓的地理位置需要费心解释，这个项目却不用。过个马路就是Downtown East，有Wild Wild Wet水上乐园、FairPrice超市、电影院和各种餐饮。往北走五分钟就是Pasir Ris公园，有红树林步道、海滩，还有HDB「重塑我们的心脏地带」计划正在延伸至全镇的脚踏车道网络。对有幼童的家庭来说，一公里内就能过完整个周末，这也是发展商能够为EC定出海景价的原因。
但实际考量在于日常通勤。 巴西立地铁站距离约919米，步行12分钟或短程巴士可达，而巴西立是东西线的东端终点站，因此乘搭地铁前往莱佛士坊约需50分钟。这一情况将在 2030时显著改善，届时跨岛线第一阶段将使巴西立成为转换站，并在距离项目 Pasir Ris East站距离项目约1.1公里 处开通，而CRL榜鹅延线将于2032年通车。详情请阅读我们的 巴西立转型指南 。对Coastal Cabana买家而言，关键在于时间顺序：2029年拿钥匙，2030年通新线。您只需体验一年旧巴西立，新面貌就会到来。
近期提升已经建成。市镇中心的 巴西立综合交通枢纽 已投入运作，设有商场、综合诊疗所、托儿所和空调巴士转换站，全部连接地铁站。东南方向，樟宜商业园和正在兴建第五搭客大厦的樟宜机场是就业重心，而项目后方的罗央工业带则是邮区编号属于第17区的原因。
产品 与设施
16栋11至12层楼的建筑分布在305,757平方英尺的土地上,这对于执行共管公寓来说是相当分散的规划。该级别的最新项目通常以较少的楼座建至14或15层;这里靠近海岸,高度受限,正因如此,高层单位能越过巴西立公园享有海景,而不是望向另一栋楼。单位组合以家庭为主,完全没有一房或两房单位,将近一半是四房单位,这非常罕见,也解释了为什么该类型单位率先售罄。
宣传册列出了分布在六个区域的68项编号设施,其中两项在这个748单位的执行共管公寓中尤为突出。这里设有 两个50米泳池,分别是豪华泳池和生活泳池,而非一个,此外还有一个 休闲网球场，而这一批次的大多数EC都已放弃这一设施。The Coastal Club是一座双层会所，设有四个多功能厅、社交俱乐部、儿童俱乐部以及位于二楼可俯瞰水景的健身房。位于第2和第4座楼顶（即沿罗弄勿刹路最靠近公园的两栋楼）的Upper Deck设有海景凉亭、观景平台和瑜伽平台，这正是营销所强调的海景视野，让每位住户都能享受，而不仅限于高层业主。停车场位于地下室，配备电动车充电设施和自行车停放区，公共设施由屋顶太阳能板供电。室内方面，厨房配备Bosch电器，浴室采用Hansgrohe配件，并标配智能网关、虚拟门卫和抵达前预冷功能。
单位面积范围从 豪华三房式的872平方英尺到较大五房式的1,421平方英尺。户型图中的一个细节解释了销售图表：优质三房式（Type C2）和优质三房+书房式（Type C3） 面积同为915平方英尺。区别在于C2配有书房壁龛，而C3则设有独立书房。买家为那扇门付了钱。这就是为什么165个书房单位中有157个已售出，而139个壁龛单位中有87个尚未售出。
户型图： 仍可购买的户型
剩余单位几乎全由三种布局构成，均为三卧室户型。仅存的一套四卧和一套五卧也一并列出，因为您读到此文时它们可能已售出。
投资 案例
执行共管公寓的看涨理由总是相同的，而这里的数字记录得比平时更详细。符合资格的家庭以低于私人公寓的折扣价购入，持有五年MOP期，待限制解除后向更广泛的买家群体出售。 Sea Horizon，是白沙（Pasir Ris）最后建成的EC，正是本地实例：2013年推出时呎价约$790 psf，根据URA数据，如今转售中位数呎价约为$1,308 psf，并将于2026年私有化。Coastal Cabana以$1,734 psf入市，地段比Sea Horizon当年更优越，而且将会 该区最新的执行共管公寓 至少到2030年代初，钥匙交付一年后跨区地铁线交汇站就会启用。要规划到2029年3月交房的分期付款进度，可使用 分期付款计算器.
悲观情况始于地价。 每平方英尺地价$729创下纪录，而由四家竞标推高的破纪录地价意味着发展商的操作空间比星狮在淡滨尼时更小，这就是为什么余下单位采取促销而非降价策略。MOP的算术逻辑也是双向的： 748户家庭会在同一年期满MOP，2034年的早期转售市场会有大量卖家，而买家群体在2039年前仍局限于公民和永久居民。接下来就是数据本身。未来一年开发商的任务是卖掉剩余87套三卧房优质单位，该户型任何价格松动都会成为同样布局早期转售者的参考价。
Coastal Cabana适合谁 适合谁
首先是符合资格的年轻家庭，比起门口有地铁站，他们更看重公园和Downtown East。如果你的周末以户外活动为主，通勤时间又较为灵活，那么EC市场上没有其他项目能提供这样的景观，而且三房单位仍有选择，你还能挑选楼层和朝向，而不是靠抽签碰运气。
第二类是东区的组屋升级者，家庭月入在$16,000以下，并且已经算过书房户型的账。带书房的3-Bedroom Premium + Study只剩七个单位；如果你要这个布局，这几乎是最后机会了。如果普通Premium户型适合你，那你现在处于这个项目买家有史以来最强的议价位置。
第三类是长期持有的业主，他们看到2029年拿钥匙、2030年地铁通车、2034年过MOP、2039年私有化这一连串时间线顺序合理，并且认同回报在尾段而非前期。
显然，这个项目不太适合收入超过顶限的家庭，也不适合需要四房单位的买家，因为让这个项目热门的那个户型已经没了。对于现在就要地铁在家门口，或打算在私有化前转售的买家来说，也不合适。
相关评测： 若要比较同区私人公寓，请看 Kassia Flora Drive的项目和 Pinery Residences Tampines West的项目；若要了解隔壁已售罄的EC，请看 内幕评测的Rivelle Tampines，或阅读完整的 2026年EC指南.
常见 问题
什么是Coastal Cabana，还剩多少单位？
Coastal Cabana剩余单位售价多少?
Coastal Cabana的入息顶限是$16,000还是$18,000?
我符合购买 Coastal Cabana 的资格吗?
Coastal Cabana 距离地铁站有多远?
为什么评分从76分调整到79分？
Coastal Cabana与Rivelle Tampines相比如何？
Coastal Cabana的主要风险是什么？
Coastal Cabana的MOP是什么时候，何时可以卖给外国人？
新加坡金管局的 总结
Coastal Cabana正是发展商以全价拿下地皮、并押注地段本身就能撑起销量时，一个EC该有的样子。地价创下纪录，标地竞标激烈，省下来的成本完全没有转嫁给买家；买家得到的，是马路对面的Downtown East、近在咫尺的Pasir Ris Park，以及其他EC无法比拟的海景卖点。市场给出了相对公道的定价：与Aurelle持平，比Rivelle低不少，但去化速度较慢，买家跳过的正是格局普通的3-Bedroom Premium户型。这是一种 选择性买入 79/100,从初步的 76 分根据核实资料上调而来。挑剔的地方在于资格和户型,而非地段。如果你的家庭月入在 $16,000 顶限以下,更看重公园而非地铁站,并且能持有到 2034 年,剩下的 120 套三卧室单位是 Pasir Ris 未来数年内最后的新 EC 存货,也是自推出以来首批能真正挑选楼层的买家机会。
本文内容根据发展商于2026年9月15日发布的销售图表与各户型价格摘要、HDB公布的Jalan Loyang Besar EC地段招标结果、发展商于2026年1月18日发表的推介声明、LTA和URA就地铁跨岛线（Cross Island Line）及白沙镇规划发布的指南，以及URA的私宅交易记录整理而成，内容如有更改，恕不另行通知。设施、规格、户型及法律细节资料来自发展商注明日期为2025年11月29日的宣传手册及发展商的购买资格手册。单位供应情况与价格随时变动，请在行动前确认最新状况。PSF（每平方英尺价格）数据以发展商图表所列为准，并因户型而异。文中对剩余四房和五房单位的识别，是我们根据已公布价格与PSF自行推算所得，并非发展商官方说明。执行共管公寓（EC）的购买资格规定、收入顶限及津贴金额由HDB与MND制定，文中内容按发展商购买资格手册所载及我们截至2026年9月的理解整理而成；请在决定购买前自行向HDB核实您的购买资格。单位面积均为约数，不包括空调位及钢筋混凝土位（平面图上标注为非官契面积部分），并以最终测量结果为准。效果图仅为艺术构想图，建成后的实际发展项目可能有所不同。步行距离会因路线和步速而异。包括地铁跨岛线（Cross Island Line）在内的基础设施时间表以相关当局公布为准，并可能随时调整。Sea Horizon于2026年的转售价格数据取自URA交易记录；其2013年推介价仅供参考。在做出任何购买决定之前，请务必向官方销售团队核实所有数据、图则及时间表。本文仅供一般资讯参考之用，并不构成财务、法律或投资建议。在决定购买之前，请咨询您的银行顾问、律师及持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分是PropertyNet.SG根据/insider-benchmark/所公布的框架所做出的独立意见，与任何发展商均无关联或赞助关系。