Grand Dunman：为 D15 区定价的超大新盘， 现已售出92%
三年前，Grand Dunman这个项目为第15区的新楼盘定下了价格基调：550名买家在一个周末内接受了$2,500的尺价，此后东部每一个新盘的定价都以那个周末为参照。有趣的是现在剩下什么。图表中段已售罄，从两卧室到四卧室都没了，剩下的是两端：54套一卧室单位，要价从$2,221尺价起，比2023年买家支付的平均价还低，距离环线地铁站两分钟，TOP在即；以及配备私人电梯的五卧室Grand级别单位，价格是路对面永久地契高楼无法企及的。大型楼盘的尾盘很少能如此清晰地分为投资收益型买家和空间型买家两端。
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为何选择 评分
该地段来自2022年6月政府售地计划（GLS），成交价12.84亿元，折合每平方英尺地价约1,350元（按容积率计算），属于重新定价前的成本基础。市场以该年度最大单周末销售量，认可了项目平均每平方英尺2,500元的开盘价。目前剩余的一卧室单位售价从每平方英尺2,221元起，低于已获验证的平均价。五卧室Grand系列单位售价介于每平方英尺2,426至2,750元之间，比邻近Meyer Blue的永久地契大户型低约20%。其中亮点包括：最优质的一卧室单位高达每平方英尺2,832元，Grand顶层公寓售价达750万元。
日常生活配套无可挑剔：步行2分钟可达环线（Circle Line）Dakota地铁站，一站直达巴耶利峇转换站及其办公商圈，Old Airport Road熟食中心在步行范围内，学区内有公教学校（Kong Hwa School），项目更设有超过40项设施，从潟湖泳池到芽笼河畔的Jewel Clubhouse应有尽有。不足之处在于：1,008个单位密度较高，地址属于Dakota而非更具声望的加东地带，且目前剩余可售单位仅集中在价格区间的两端。
多重催化因素环绕项目：巴耶利峇商业中心仅一站之隔，加冷河走廊重振计划，门前的公园连道连接滨海湾与东海岸，以及政府长期规划中的巴耶利峇空军基地搬迁——这将最终释放东部最大规模的重建区。短期来看，即将TOP的进度吸引想拿钥匙而非看承诺的买家。需考量的是：D15本身的新盘供应持续竞争，而空军基地题材是下个十年的催化剂，并非本轮周期内的利好。
超大规模赋予Grand Dunman精品项目无法比拟的优势：持续、透明的价格发现机制，来自深厚的成交流，并以92%的销售率作支撑。剩余的一房单位是项目中最易出租的房型，距离地铁站步行2分钟，覆盖巴耶利峇及CBD的租户群，且TOP时间近在眼前可做规划。需考量的是：1,008个未来卖家形成内部竞争，99年地契从2022年9月起算，且一房单位的退场群体终有一日会同时售卖相同产品。
什么是 Grand Dunman?
Grand Dunman 是一个 拥有1,008个住宅单位及5间商铺的巨型楼盘 位于第15邮区Dunman Road，由Grand Dunman Pte Ltd开发——这是 SingHaiyi Group与CSC Land Group的合资项目。七座大楼沿加冷河而立，分为两大系列： Luxury Series，项目的主体部分，以及 Grand Series，这是较高的河畔楼层，3至5卧室住宅和顶层公寓均配有私人电梯。该地段是2022年6月政府售地计划的重点项目，成交价为 12.84亿元，约每平方英尺1,350元地价.
2023年7月15日周末的开盘至今仍是市场的指标性事件： 550个单位以平均每平方英尺2,500元售出，当时成为重新定价东部市场的基准。此后销售率已攀升至92%，项目正在深入施工阶段，TOP临近，将早于合约规定的2028年12月31日交房期限。
剩余单位与 价格
价格表中段已售罄：所有2卧室单位（290个）、所有3卧室单位（315个）和所有4卧室单位（121个）均已售出，整个5卧室豪华系列也全部售出。剩余单位分布在两端：
| 类型 | 可用 | 占总数 | 剩余单位定价 |
|---|---|---|---|
| 1卧室（豪华系列） | 2 | 92 | $2,221 – $2,832 每平方英尺 $1.33M – $1.62M |
| 一卧房+书房（豪华型） | 52 | 112 | |
| 五卧房（尊贵型，私人电梯） | 15 | 34 | $2,426 – $2,750 每平方英尺 $5.28M – $7.50M |
| 顶层豪宅（尊贵型，私人电梯） | 4 | 10 |
一房单位值得留意： 起价 $2,221 PSF，低于2023年全市场平均的 $2,500，该项目最易出租的户型，距离地铁站仅两分钟，即将交钥匙。价格区间的高端$2,832适用于优质楼层单位。另一方面，5卧房Grand户型的$2,426至$2,750尺价则是一个值得关注的对比：隔壁区域的永久地契大户型项目Meyer Blue起价为$2,983。关于这项比较需要说明一点：Grand Dunman是面积计算法规统一前的项目，因此其分契面积仍包含空调搁架，而2023年6月后推出的新盘如Meyer Blue则不包含。尺价差异部分源于计量方式而非实际价值；正确的比较方式是根据实际户型图对比总价。
项目 概况
- 项目名称： Grand Dunman
- 发展商： Grand Dunman Pte Ltd (202223759E)，SingHaiyi Group 和 CSC Land Group 联合开发。发展商执照 C1456
- 位置： Dunman Road，达哥打，第15区（中央核心区外围）
- 地契： 99年地契，起始日期为2022年9月12日
- 地段： 2022年6月政府售地计划中标，成交价12.84亿元，约每平方英尺地价$1,350 psf ppr
- 项目规模： 共1,008个住宅单位及5间店铺，分布于七栋大楼，分为Luxury Series和Grand Series（Grand系列的三卧房至顶层单位配备私人电梯），沿芽笼河而建
- 设施： 超过40项设施，包括泻湖泳池、水疗按摩池、泳池会所、Jewel会所、网球场及河畔花园
- 装修配备： Luxury Series配备Miele及De Dietrich电器与Kohler洁具；特定户型提供双钥匙选项
- 交通便利性： 步行2分钟达Dakota地铁站（环线）；1站可达Paya Lebar转换站；门前即达公园连道；数分钟车程可达ECP、KPE及PIE高速公路
- 美食与学校： Old Airport Road熟食中心步行可达；Kong Hwa School、Tanjong Katong地带及Dunman High均在邻近范围
- 推出时间： 2023年7月首售；首周末售出550个单位（54.6%），平均售价$2,500 psf
- 状态（2026年9月1日）： 已售出935个单位（占1,008单位的92%）；余下73个单位为一卧房及五卧房Grand系列单位
- 时间表： 临近TOP；合约交房日期为2028年12月31日；法定完成日期2031年12月31日
为何选择 地点 详情
Dakota位于城市边缘、东海岸及美食地带的交汇点。 环线地铁站仅两分钟路程 一站直达巴耶利峇，SingPost Centre、PLQ和商业中心区提供便利配套和租户来源。 旧机场路熟食中心可说是全岛最负盛名的小贩中心地标，步行即达。芽笼河公园连道沿着门口延伸，一侧通往加冷盆地，另一侧未来将连通东海岸网络。
对家庭而言， 光华学校 是主要小学学区的重点，更广范围内还有丹戎加东学校群和德明政府中学。这一带的长远发展潜力实在：一站之隔的巴耶利峇商业持续发展，以及政府规划中巴耶利峇空军基地的未来搬迁将改写东部格局。我们将其视为下一个十年的催化剂，而非当前周期的卖点。
产品 与设施
整个项目的定位十分清晰。 Luxury Series 采用紧凑型和家庭型格局,配备Miele和De Dietrich品牌厨房;而 Grand Series 则采用河畔线设计,提供3卧室至顶层单位,并配备私人电梯。两栋大楼之间设有超过40项设施:包括航拍照片中的焦点——泳池景观湖、水疗按摩池、泳池会所、网球场,以及 Jewel Clubhouse,这座螺旋式凉亭成为河畔的地标建筑。
户型图： 仍可购买的户型
截至2026年9月1日，仍在售的四种户型及实时单位数：
投资 案例
看涨理由是经过验证的基准加上收盘窗口期。Grand Dunman自2023年以来一直是D15区定价的参照项目，其销售曲线表现符合大型新楼盘的预期，而尾盘现在提供该区域最清晰的两大价值主张：收益型投资——低于项目均价的一卧室单位，距离地铁环线仅两分钟步行，TOP日期足够接近可规划租约；以及空间型投资——配备私人电梯的5卧室住宅，相比该区永久地契大户型有明显折价优势。
看跌理由是规模的算术逻辑。一个拥有1,008套住宅的大型项目意味着最终将有1,008个卖家，目前剩余的54套一卧室单位未来将与已售出的150套形成竞争。99年地契从2022年9月开始计算，D15区的供应管道持续增加更新的选择，而Dakota虽然地点便利，但在转售市场上并不具备Meyer Road或Katong的声誉溢价。如需了解付款到交房的时间规划，请使用 分期付款计算器.
谁适合Grand Dunman 适合谁
首先是租赁投资者：环线地铁旁的一卧室单位，价格低于项目本身的推出均价，面向Paya Lebar和CBD租户群体，且租金收入可近期启动而非要等到2029年。
其次是追求空间的换房家庭：2,217平方英尺配私人电梯的单位，每平方英尺$2,426起，而附近永久地契同类产品起价$2,983，这是东部地区最明显的大户型价值差。
第三类：自住买家想要成熟现成的完善社区：92%的邻居已经入住，设施齐全达到大型规模，外面的美食街无需想象。
不太适合想要中间户型的买家，因为2房、3房和4房已售罄，也不适合追求精品私密性而非大型社区配套的买家。
相关评测： 如需对比隔壁地段的永久地契项目，请参阅 Meyer Blue D15区的综合大型新盘开发模式，请参阅 Parktown Residence D18区，或浏览完整 内幕评测.
常见 问题
Grand Dunman是什么项目？还剩多少单位？
为什么剩余的一房式单位值得关注？
Grand Dunman推出时的销售情况如何？
Luxury Series与Grand Series有什么区别？
Grand Dunman的交通便利性如何？
购买Grand Dunman的主要风险有哪些？
新加坡金管局的 总结
Grand Dunman已经两次完成了艰难的任务:它在一个周末内定义了现代东部的价格基准,然后用三年时间证明那个周末是对的,一路售出92%。剩余单位的判断异常清晰。如果您要回报,最后几个一房单位的价格低于550名买家验证过的推出均价,距离环线站台两分钟,即将交钥匙。如果您要空间,Grand层级的私人电梯五房单位比区内永久地契替代品每平方英尺便宜约20%。如果您要中间户型,您已经晚了三年。这就是 强力买入 83/100 在此的含义:项目的疑问已有答案,剩余的决策很具体,而两者都会奖励在TOP前行动、趁余额表尚未变成转售清单页的买家。
本文信息基于发展商的电子宣传册、发展商销售图表以及2026年9月1日沟通的余额定价，以及公开报道的数据（包括政府售地计划成果和新盘发布报道），如有更改恕不另行通知。供应情况和价格持续变动；采取行动前请确认最新状态。PSF（每平方英尺价格）根据标价和注明的分层面积计算，各单位有所不同。单位面积为约数，以最终测量为准。效果图为艺术构想图，实际建成项目可能有所差异。步行和交通时间为估算值。TOP（临时入伙准证）时间仅供参考，须经当局批准；合约日期以注明的交房期限为准。学校邻近性可能提高教育部分阶段报名制度下的小一优先录取机会，但在需要抽签时不保证获得学额。在做出任何购买决定前，请向官方销售团队核实所有数据、图则和时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。在承诺任何购买前，请咨询您的银行、律师和持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark 评分是 PropertyNet.SG 基于 /insider-benchmark/ 发布的框架作出的独立意见，与发展商无任何关联或赞助关系。