Lucerne Grand：裕廊湖区迎来 本轮周期最低地价
本轮推出的每个项目都背负着明显的地价成本劣势：Thomson Reserve的地价为每平方英尺$1,178 psf ppr，Lentor Central为$1,278，Chuan Grove为$1,331至$1,376。Lucerne Grand的地价为$1,132，而且与上述任何项目不同的是，它直接连通地铁站，裙楼还设有超市。这种组合——本轮最低的地价配上最优越的地铁连通性——正是为何在价格尚未公布前这次预览就值得关注的原因：CDL比今年任何竞争对手都拥有更大空间来制定进取的价格策略，同时仍能达到业绩目标。
根据PropertyNet Insider Benchmark采用的独立100分评估框架进行评分。价格支柱项暂定，待官方价格公布后确认。无发展商费用，无赞助排名。
为何选择 评分
官方价格尚未公布，因此本支柱项评估的是条件设定而非具体数字。条件设定有利：地价为每平方英尺$1,132 psf ppr，是本轮主要GLS公寓地段中最低的，比将与之竞争的项目低$46至$244，因此CDL可以在每平方英尺价格上采取低价策略，同时仍能保护利润率。需注意的是：CDL的出价比第二位竞标者高出10.4%，当时有六家发展商竞标该地段，而且地价便宜的发展商并不总会将节省的成本转让给买家。我们将在价格公布当日重新确认本支柱项评分。
这个新盘一次性满足了许多日常生活需求：直通East-West线Lakeside地铁站，楼下Lucerne Galleria有超市、商店和餐馆，步行即达90公顷的裕廊湖滨花园，附近还有如榜鹅小学等学府选择。户型组合完全跳过一房式，配置96套两房和32套四房娱乐单位，明显针对家庭和自住买家。需要注意的是：570个单位意味着楼层和景观选择竞争激烈，而且裕廊对于东部为主的买家来说仍是西部地段。
裕廊湖区规划为市中心以外最大的商业区，Lucerne Grand距离新科学馆地段仅一个地铁站，距离Jurong East转换站及JEM、Westgate和IMM仅两站。政府对裕廊湖区数十年的持续投入，加上规划中的Cross Island线Jurong Lake District地铁站，为这个地段提供了稳定的发展催化剂。需要注意的是：裕廊湖区的发展需要数十年而非几年，部分回报可能要在项目首个持有周期之后才能体现。
与地铁相连的综合用途项目历来是西部转售市场流动性最强的产品，而且不设单房式单位的组合让未来卖家群体免受最不稳定单位类型的影响。减分因素是结构性的：99年地契且要到2031年12月才交房，因此提前转售时将与其他较新的租赁产业竞争；而且同样推动需求的裕廊湖区发展蓝图也保证了未来供应，湖畔周边还会有更多政府售地计划地段推出。570个单位的买家日后也将成为这个不断推出新项目地区的570个卖家。
什么是 Lucerne Grand？
Lucerne Grand 是华业集团（CDL）位于湖畔路30至38号的综合用途发展项目： 五栋17层楼高的大楼，共570个住宅单位 坐落于 Lucerne Galleria之上，一楼为商业层，设有超市、商店和餐馆，地下室停车场约有456个住宅车位。项目名称源自瑞士的阿尔卑斯湖畔小镇卢塞恩，由 ADDP 设计的建筑呼应这一概念，以山峦轮廓的屋顶线条面向一旁的真实湖景。
地段为99年租赁地契，面积145,152平方英尺，地契起始日期为2025年9月8日，于2025年6月政府售地计划招标中以 $608 million 在六份标书中得标。预计交房日期为2031年12月7日。项目以获得建设局绿色建筑标志白金超低能耗认证为目标，并配备智能家居社区系统作为标准配置。
地铁直通连接是 最大卖点
许多新加坡新楼盘都标榜「几分钟到地铁站」。Lucerne Grand则是 直接连通Lakeside地铁站 ,位于东西线上,使地铁站从附近配套升级为项目本身的动线枢纽。从Lakeside站出发, 两站抵达裕廊东转换站,那里汇集了JEM、Westgate和IMM购物中心,以及南北线和未来的裕廊区域线; 一站可达湖畔新落成的科学馆 。两站之外还有黄廷方综合医院,医疗配套也一应俱全。
第二层优势在于裙楼本身。楼下的超市改变了日常居住的便利性,这是任何会所设施都无法比拟的,而Lucerne Galleria的商铺和餐饮为底层空间注入活力,这是湖区周边纯住宅项目所不具备的。本轮推盘周期中最接近的对标是裕廊东的J'den等综合用途项目热销的原因:便利性溢价真实存在,买家愿意为此买单。
单位配比 没有一房式
单位配比最能体现CDL的建造对象定位。570个单位中, 没有一房式单位。两房式(624平方英尺)和两房加书房式(667至710平方英尺)占39%,三房式(872至904平方英尺)和三房优质加书房单位(947至1,001平方英尺)构成44%的核心,四房式占17%,最大户型为 1,432平方英尺四房优质加娱乐室单位 带专用娱乐室的户型，共32套。
| 单位类型 | 面积（平方英尺） | 单位数 | 占比 |
|---|---|---|---|
| 2卧房 | 624 | 96 | 39% |
| 2卧房+书房 | 667 – 710 | 126 | |
| 3卧房 | 872 – 904 | 125 | 44% |
| 3卧室优质+书房 | 947 – 1,001 | 128 | |
| 四卧房优质单位 | 1,152 – 1,195 | 47 | 17% |
| 四卧室优质单位+书房 | 1,345 | 16 | |
| 4卧室优质+娱乐室 | 1,432 | 32 |
不推出studio单位有两个作用。它将首发日人群筛选为自住买家和长期家庭投资者，而非追求最小门槛的投机客；同时也意味着这里的转售市场永远不会出现供应上升时最难脱手的户型积压。鉴于裕廊湖区未来肯定会持续有新项目推出，这是一项悄然重要的退场保护。
户型平面图草案： 三种示范单位类型
注：以下户型图在发展商的预售简报材料中标注为草案。布局、面积和配置尚未最终确定，可能会有变更并以最终测量为准。请将其视为三种示范单位类型的早期预览，而非正式销售图则。一旦官方销售材料发布，将以确定的户型图取代这些草案。
项目 概况
- 项目名称： Lucerne Grand
- 发展商： CDL Polaris Properties Pte Ltd，City Developments Limited的全资子公司
- 位置： 裕廊湖区30、32、34、36、38 Lakeside Drive，第22邮区
- 地契： 99年地契,于2025年9月8日起租
- 地段: 地皮面积约145,152平方英尺,在2025年6月政府售地计划(GLS)中以6亿800万元(每平方英尺地价$1,132)投得,共6份标书竞标
- 项目规模： 570个住宅单位分布于5栋17层高楼,位于Lucerne Galleria商业裙楼(超市、商店和餐馆)上方及地下停车场(约456个住宅车位及6个无障碍车位)
- 户型组合： 仅推出2房至4房单位,无一房式:624至1,432平方英尺
- 交通便利性： 直通Lakeside地铁站(东西线);2站抵达裕廊东转换站;1站抵达新科学馆;规划中的裕廊湖区站(跨岛线)
- 邻近学校: 如廊小学、树群小学、育华中学、River Valley High、裕廊先驱初级学院、南洋理工大学
- 绿色认证: 目标取得新加坡建设局绿色建筑标志超低能耗白金奖
- 顾问团队: ADDP Architects建筑设计;Tinderbox景观设计;2nd Edition室内设计;United Tec Construction承建商
- 预计交房： 2031年12月7日
- 状态（2026年8月）： 预计2026年9月中旬开放预览，9月底开放预订；价格尚未公布
为什么选择裕廊湖区 这里的故事截然不同
每个西部新楼盘都会提到裕廊湖区。Lucerne Grand的优势在于地理位置。裕廊湖区是政府指定的 市中心以外最大的商业区，围绕湖区进行长达数十年的办公、住宅和景点开发。 新科学中心作为首个标志性公共项目，正在距离本项目一个地铁站的地方兴建。裕廊东转换站群，相隔两站，已经是西部的市中心，而规划中的 跨岛线裕廊湖区地铁站 将进一步加密轨道交通网络。
项目与湖区之间坐落着 占地90公顷的裕廊湖花园，已建成并作为该区的绿色核心。这是裕廊湖区故事中无需等待的部分：花园、湖畔和跑步环道如今就在那里，近在咫尺。
实话实说：总蓝图的兑现取决于政府时间表，而非买家时间表。当Lucerne Grand首批业主于2031年拿钥匙时，裕廊湖区仍在建设中，而该区承诺的部分办公需求仍停留在规划阶段，尚未转化为实际就业。这里押注的是发展方向和政府承诺，两者在过去二十年中始终如一，而非一个现成的成品。
设施:植物园私邸 山谷与会所
Tinderbox设计的景观规划将地面分为主题层次：设有户外健身与宠物花园的健康谷、配备美食亭和休闲廊的社交谷、环绕泳池的水之谷，以及 Club Lucerne，这座玻璃顶会所采用阿尔卑斯山轮廓，成为项目的标志性剪影。新月形的泳道延伸至此，配有水疗湾和池畔花园，三楼家庭区设有儿童戏水池，而面向公众的社区广场则将商场与邻里联系起来。
投资 定价前分析
在价格公布前可以说的是利润率和动机。CDL的地价为每平方英尺每人口比率$1,132， 比Thomson Reserve低$46，比Lentor Central低$146，比Chuan Grove低约$200至$244。这些项目都已推出或将推向同一批买家群。如果CDL按市场定价，它将获得这批项目中最高的利润率；如果它以促销量为目标定价，可以定出竞争对手实际上无法跟随的每平方英尺价格。无论哪种方式，这次推出的买家都不是为激进地价买单的那一方，而这正是其他几个2026年推出项目的隐性风险。
需要权衡的是区域本身的特点。这是一个99年地契项目,预计2031年12月交钥匙,也就是说买家需要持有五年施工期,而同期裕廊湖区开发走廊会不断增加周边竞争供应。退场策略依赖两大结构性优势:直通地铁连接——这是未来邻近项目无法在同一站点复制的,以及无studio户型组合——确保日后转售时保持家庭型产品定位。如需对照分期付款时间表与您的现金流规划,请使用 分期付款计算器.
Lucerne Grand适合谁 适合谁
首先,西部升级买家,特别是来自裕廊、金文泰和武吉巴督的庞大组屋群体,这是他们所在区域多年来推出的最便捷新盘。
其次,围绕裕廊学区的家庭,附近有如切小学,走廊范围内还有立化中学、裕廊先驱初级学院和南洋理工大学,希望靠地铁连接解决日常接送和通勤。
第三,长线投资者,他们要的是裕廊湖区的直接敞口加上结构性流通优势——地铁直连的混合用途项目和无studio户型组合,并且接受这个区域的回报需要以十年为单位累积。
不适合需要2031年12月前交钥匙的买家、以东部为生活重心的家庭,以及投资逻辑要求裕廊湖区已开发完成而非仍在建设中的买家。
相关评测： 本轮其他预展阶段新盘请参阅 Thomson Reserve 位于D20,另一个滨水总体规划项目请参阅 Vela Bay 位于D16,或浏览完整 内幕评测.
常见 问题
什么是Lucerne Grand,何时推出?
所谓「直通湖畔地铁站」究竟是什么意思？
Lucerne Grand售价多少？
Lucerne Grand的户型配比是什么？
裕廊湖区对这个项目为何如此重要？
Lucerne Grand的主要风险是什么？
新加坡金管局的 总结
撇开阿尔卑斯式的品牌包装，Lucerne Grand本质上是一个规模化执行的简单方程式：本轮政府售地中地段连通性最强的地块，以本批最低地价购入，打造成新加坡买家一贯愿意溢价购买的综合用途项目。570个单位、零studio的配置显示，CDL瞄准的是家庭和自住买家，而非短炒客；裕廊湖区则提供了一个获得政府二十年承诺支持的需求故事，新科学馆已在一站之外动工兴建。不确定因素确实存在，首当其冲是价格，而2031年交房和裕廊湖区未来供应量也应纳入每位买家的考量。这就是 暂评强力买入83/100分 的含义：本项目的结构性优势位居年度最强之列，而最终评分取决于CDL尚未公布的那个数字。预展定于9月中旬；定价讨论将在数周内揭晓。
本文信息基于开发商截至2026年8月的预展简报材料以及公开数据（包括URA政府售地招标结果），如有变更恕不另行通知。官方售价尚未公布，我们不对价格作任何陈述；我们评分中的价格项为临时评估，将在正式推出时重新确认。单位面积仅为估算，以最终测量为准。所示户型图在开发商简报材料中标注为草稿，并非最终版本；请勿以此作为购买决策依据。效果图为艺术构想，实际建成项目可能有所不同。通勤时间基于一般地铁行程估算，实际情况会有差异。在做出任何购买决策前，请务必向官方销售团队核实所有数据、图则及时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。在做出任何购买承诺前，请咨询您的银行、律师及持牌房产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分为PropertyNet.SG基于/insider-benchmark/公布框架所作的独立评估，与开发商无任何关联或赞助关系。