One Marina Gardens:首个落户于 新加坡最新市区的家园
2023年9月,Kingsford以10.34亿元竞得滨海湾花园旁的填海地段,相当于每平方英尺地积比率$1,402。第二高出价者——国浩地产与Hong Leong的联营体出价$985。Kingsford的出价比次高竞标者高出42%。他们买下的是滨海南的首个住宅地段,这个区域目前尚未成形,但日后将在亚洲最上镜的花园旁容纳16幅住宅、商店和办公地段。One Marina Gardens便是在此拔地而起:双塔937个单位,地铁站入口就在建筑内。16个月后,663个单位已售出,所有一卧室单位全部售罄。令人意外的是价格:剩余单位起价约$2,781 psf,比市郊部分地区的成交价还低。
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为何选择 评分
这一点最让人惊喜。Balance单位售价约$2,781 psf,低于郊区Bayshore的Vela Bay(开盘价$2,886),也低于同在第1区的Union Square Residences($2,981),更远低于UpperHouse和The Robertson Opus的约$3,350至$3,360。对于一个滨水地段、大楼内设有地铁站入口的项目来说,这确实很有说服力。这个推论成立是因为地皮以每平方英尺$1,402的价格购入,比次高出价高出42%,成本基础让发展商几乎没有进一步降价的空间。
Marina South地铁站入口位于项目底层,滨海湾花园就在马路对面,高层单位享有滨海湾和海峡景观,前方的公园和水域不易遮挡视线。市场已经给出答案:全部240个一卧室单位已售罄,仅剩9个四卧室优质单位。但推论也指出,该区域目前仍无商店、无学校、无邻里配套,户型偏向小型,家庭买家目前选择这里的理由较弱。
Marina South是真正按照URA总蓝图规划的区域,定位为少车10分钟生活圈,介于中央商业区、滨海湾花园和未来的大南部滨水区之间。新加坡买家很少有机会购买全新区域的第一批住宅。推论反映的是这片区域的建设需要十年而非数年完成,因此这个投资命题需要耐心而非短期势头。
依然是最弱的支撑点,但不如最初看起来那么糟。在完工前售出937套中的663套,减少了转售时的内部积压,而售罄的一卧房单位也消除了最拥挤的退出队列。竞争供应也比担心的慢:下一地段只收到一份每平方英尺$984的标书,URA拒绝了,所以短期内不会有便宜的邻居出现。但另一方面,同一次招标显示市场对这片土地的估值接近$1,000,而非你价格中隐含的$1,402,而且Marina Bay现有项目已经产生了相当数量的亏本转售案例。
以下是独立分析:地点、区域案例、产品、实际风险以及真正适合哪些买家。
项目 概况
- 项目名称： One Marina Gardens
- 发展商： Kingsford Marina Development Pte Ltd (Kingsford Huray Development, Obsidian Development and Polarix Cultural & Science Park Investment)
- 位置： Marina Gardens Lane, Marina South, 第1区(3座和5座)
- 地契： 99年地契,自2023年10月9日起
- 项目规模： 两栋塔楼共937套单位,较高的一栋达45层,建于131,805平方英尺地段,底层规划为商业用途的住宅区
- 户型组合： 一卧房约431平方英尺起,两卧房约646平方英尺起,三卧房约1,012平方英尺起,四卧房优质单位约1,647平方英尺
- 设施： 50米泳池、儿童池、景观平台、会所及多功能厅、高层健身房和空中花园,底层设有托儿中心和零售店
- 地价: $1.034亿,约每平方英尺$1,402,比第二高标价高出42%
- 交通便利性： Marina South地铁站(汤申-东海岸线)入口位于发展项目底层
- 推出时间： 2025年4月,开盘周末售出353套（38%），平均尺价$2,953；约83%为新加坡籍买家
- 预计交房： 2030年4月30日（法定完工日期2032年4月30日）
- 销售进度（2026年8月）： 937套中已售663套（70.8%），剩余273套。一卧室售罄（240/240）；四卧室Premium仅剩9套
- 现售单位价格： 两卧室$2,828-$3,136 psf（$1.88M-$2.26M）、三卧室$2,781-$3,124 psf（$2.56M-$3.73M）、四卧室Premium $2,898-$3,134 psf（$4.77M-$5.16M）
为何选择 地点 详情
先说无可复制的优势：汤申－东海岸线Marina South地铁站的入口直接建在项目底层。不是五分钟步行，不是有遮蔽的跨路连廊，而是在大楼内。从这里出发，一站到滨海湾花园，两站到Marina Bay转换站，无需换乘即可快速抵达乌节路、珊顿道和欧南园。Marina Bay邮轮中心和Marina South码头近在咫尺，滨海堤坝、南部岛屿和东海岸都是周末休闲的理想去处。
再来是景观。这两栋塔楼面向滨海湾花园、滨海湾金沙和新加坡海峡,由于前方是公园和水域而非开发地段,高楼层单位拥有真正难以被遮挡的视野。如需与其他新加坡新楼盘逐一比较,请参阅完整 PropertyNet内幕评级.
现在说实话。今天的滨海南是一片建筑工地,旁边有个花园。这里没有商店、没有小贩中心、没有学校、也没有邻居。日常采购需要搭地铁或开车出门。有学龄儿童的家庭会发现学区选择很少。所有让这个区域在纸面上看起来吸引人的配套都是计划中的,而非现成的。
区域概况 案例
URA对Marina South的规划是总蓝图中较具雄心的一部分：一个低车量、以行人为主的区域，涵盖约16块地段，规划有景观街道、社区空间和设施，皆在步行10分钟范围内。它将中央商业区向南延伸，并连接至大南部滨水地区——这是港口的长期重建计划，最终将重塑整个南部海岸线。
历来率先进驻这类新区往往能获得回报，因为后续每块地段的地价和尺价往往更高，从而拉高了先行者设定的基准。这是核心看涨理由，在新加坡大部分地区也确实如此。
下一块地皮真正 告诉我们的是
Marina South考验了这一假设，而目前的答案令人不安。当第二块地皮——Marina Gardens Crescent的白地皮——公开招标时，仅收到 一份标书：国浩置地联同Intrepid Investments和TID Residential财团出价约$984 psf ppr，比隔壁Kingsford支付的$1,402 psf ppr 低了约30% 。URA以价格过低为由拒绝了该标书，并将地皮退回储备名单。
将这两次招标放在一起看,就会发现一个模式。在Marina Gardens Lane地段,第二高的标价为每平方英尺建筑面积$985。在Marina Gardens Crescent地段,唯一的标价是$984。两次独立的招标中,发展商市场对Marina South地段的定价都在每平方英尺建筑面积$1,000以下。Kingsford开出的$1,402并非市场价格,而是其他发展商都不愿跟进的异常高价。
这对买家来说是一把双刃剑,两方面都值得考虑。
不利之处:一般的先行者逻辑是,后续地段会以更高价成交,从而带动你的房产增值。但在Marina South,后续地段的标价迄今反而 更低,因此重估增值的前景尚未得到验证,而非只是延迟实现。你的入场价已经包含了市场两次拒绝支付的溢价。
有利之处:URA拒绝贱卖土地是实实在在的保护。如果当初接受了那个$984的标价,邻近项目就可能以低得多的尺价推出,打压One Marina Gardens每位业主的房价。相反,该地段目前仍在储备名单上,直到有人愿意出到政府的底价,这既延迟了竞争性供应,也为下一个新楼盘的售价设定了底线。更长时间内邻近项目更少,而且都不会便宜。
另一个制衡因素是时间。最早进场也意味着等待最久。2029年入住的买家将生活在一个仍在建设中的区域,而发展商对投标犹豫不决的地段,意味着该区域的发展会很缓慢。配套设施按政府的时间表到位,不由买家决定。
产品 与设施
项目布局将设施平台设于街道上方，配备50米标准泳池、儿童戏水池、叠水景观、派对草坪和大草坪，会所内设有多功能厅、游戏室及托儿中心。更高处，较高的塔楼设有空中花园和空中健身房，让住户在公共空间也能享受景观，而非仅限于单位内。首层设有零售店，在周边配套完善前，项目本身已提供部分生活便利。
室内格局属于城市公寓的实用型设计，而非宽敞户型。约431平方英尺的一卧室单位适合出租投资。约646平方英尺起的两卧室是主力户型。约1,012平方英尺的三卧室是首个真正适合家庭的选择，而约1,647平方英尺的四卧室Premium户型则是旗舰产品。全屋落地玻璃窗和大阳台贯穿各户型，这正是明智之选——当景观本身就是产品卖点时。
户型 平面图
投资 案例
看涨理由很直接：你买入的是政府计划在未来十年重点打造的区域内唯一的住宅项目，楼下就是地铁站入口，景观受地理条件保护。如果滨海南区按照总蓝图发展，首个进驻的项目事后看来会显得很便宜。
看跌理由同样值得重视。Kingsford的地价比第二名开发商高出42%，这意味着市场本身的价格发现机制认为这块地的价值要低得多。这个溢价已嵌入你的入场价，而非开发商的利润。滨海湾也有个令人不安的记录：湾区内多个成熟项目都出现亏本转售，提醒我们壮观的地段和盈利的投资不是一回事。我们在 滨海湾公寓为何频频亏本转售一文中详细分析了这个现象，在此置业前必读。
首轮销售的问题在推出周末后得到了答案。首个周末售出了38%，成绩尚可但并不十分突出。十六个月后，该项目目前 已售出70.8%，937套中售出663套，所有240套一卧室单位已售罄，四卧室优质单位仅剩九套。这是稳健的销售吸纳而非抢购热潮，对于这个规模的项目而言，这才是更有意义的数据。
要了解从现在到竣工的付款进度安排， 分期付款计算器 逐阶段列出了现金流详情。
价格 论证
这里的情况比标题所显示的更有说服力。剩余单位价格约为每平方英尺$2,781起。将其与同期我们基准项目中其他楼盘的要价进行比较：
- One Marina Gardens（第1区，滨水，地铁直通）： 每平方英尺约$2,781起
- Union Square Residences（第1区，克拉码头）： 每平方英尺约$2,981起
- Vela Bay（第16区，郊区Bayshore）： 推出时平均每平方英尺$2,886
- Promenade Peak（第3区，城市边缘）： 约$2,894 psf起
- UpperHouse（第10区）和 The Robertson Opus（第9区）： 约$3,350至$3,360 psf
第1区滨水地段，地铁站入口就在大楼内，目前每平方英尺售价低于东海岸Bayshore的郊区海滨项目，也低于河上游几分钟路程的另一个第1区新盘。总价参考：两卧室单位约$1.88 million起，三卧室单位约$2.56 million起。这是在此购房最有力的理由，也是为什么我们给出强力买入而非观望评级的原因。
坦白说，每平方英尺便宜并不等于真便宜。你仍然要为一个未来数年才会真正成熟的区域支付第1区的价格，而且发展商的地价成本意味着售价几乎没有下调空间。
谁适合One Marina Gardens 适合谁
首先，真正看好滨海南及大南部滨水区远景，能够在区域建设期间长线持有、五年内不需脱售的买家。
其次，在中央商业区工作的专业人士和投资者，看重地铁就在楼下的便捷市区地段，重视景观和步行到滨海湾花园的优势多过社区配套。
第三，想要地标性地址的买家，并且清楚明白自己为邮区和位置买单，而非为性价比买单。
它不适合现在就需要学校和日常设施的家庭，也不适合需要在短期内依赖良好转售市场的买家。
相关评测： 比较 Union Square Residences, Zyon Grand 以及 Aurea，或浏览完整的 内幕评测.
常见 问题
One Marina Gardens有多少单位，单位组合是怎样的？
One Marina Gardens的发展商是谁？
One Marina Gardens 首发时的销售价格是多少？
One Marina Gardens 的交通便利性如何？
什么是Marina South，为何与此项目相关？
One Marina Gardens的主要风险是什么？
新加坡金管局的 总结
One Marina Gardens 是本轮周期中最有趣的地段，也是较难判断价值的项目之一。地铁站入口设在建筑内、受保护的滨海湾和海峡景观，以及在政府承诺发展的片区中占据先行者地位，这些都是真实且基本上不可替代的优势。但另一方面，地价比其他开发商愿意支付的价格高出 42%，推出均价接近每平方英尺 $3,000，未来还有 15 块地段形成竞争，而且海湾区域的转售历史对当初以全价购买景观的买家并不友善。然而，剩余单位的每平方英尺要价低于郊区海滨新楼盘，市场已消化了 70.8% 的项目，一房单位已售罄，而 URA 拒绝低价释出下一块地段意味着不会有低价邻居出现来削弱你的投资。这就是 强力买入 80/100 的原因 总结：价格优势真实存在，目前对买家有利，但风险同样真实，主要集中在未来转售。如果您要购买，请选择理想的楼层和景观，做好持有十年的打算，并清楚认识到您是在为一个仍在建设中的区域付费。
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