Pinery Residences：电梯直达购物中心， 以及最后 34 个单位
有些综合发展项目只是在新闻稿中综合。这个项目是在电梯里就综合了。 Pinery Residences 在11,300平方米的 Pinery Mall之上建有588个住宅单位，商场内设有超市、食阁、学前教育中心，以及 直通淡滨尼西地铁站的地下行人通道 位于地铁市区线上。丰树集团与双威置地以6亿6828万元投得政府售地计划地段，仅比六个标书中的第二高价高出1.9%，项目于2026年3月28日推出，平均售价为 $2,546 psf。市场在该周末售出544个单位，占92.5%。五个月后项目已售出94.2%，剩余单位清楚说明了市场情况：小户型已售罄，仅剩大户型单位。
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为何选择 评分
最有力的价格证据，就是市场在一个周末内售出92.5%的单位，而$2,546 psf正是这个价格。地价基础支撑这一点： 每平方英尺地价$1,004 psf ppr，仅比六个标书中次高价高出1.9%，这是一个竞标项目，定价有纪律而非溢价。大多数比较忽略的一个细节：Pinery 是一个 协调后项目，因此其公布面积不包括空调台，其 psf 是纯净数字，不像旧楼盘的 psf 因台面面积而显得更漂亮。推论：$2,546 psf 比同区位置更完善的 Parktown Residence 高出约 8%，而隔壁的 Rivelle Tampines EC 对符合资格的买家来说便宜得多。
日常生活配套异常完整。有 直通淡滨尼西地铁站的地下通道，楼下是一座空调商场，内有超市、拥有 10 个或以上摊位的食阁、30 个或以上 F&B 品牌和一间 650 平方米的幼儿园，还有 50 米标准泳池和另外四个泳池、水疗池、健身房、多功能厅和私人用餐休息室。 St Hilda's Primary 在1公里以内 ，Our Tampines Hub 也在步行距离内。市场本身的判决：所有 2 房和 3 房单位已售罄。推论：没有 1 房单位，因此投资者群体被设计为较窄，588 户共用一层设施楼层，住在商场上方适合某些买家而不适合其他人。
催化剂已定且临近。 东部综合医院院区，约1,400张床位，预计2029至2030年在勿洛北旁开业，距离两个地铁滨海市区线站。 淡滨尼北将在2030年接通跨岛线。 在这些背后是樟宜机场第五搭客大厦、未来的樟宜城、樟宜商业园和巴耶利峇空军基地重建项目。淡滨尼区域中心仅一站地铁之隔，仍是东部的就业中心。推论：跨岛线站设在淡滨尼北而非项目门口，因此Pinery本身的地铁线仍是滨海市区线，而淡滨尼是成熟市镇，增长属渐进式而非转型式。
销售情况 在完工前五年已售出588套中的554套 ，几乎没有发展商库存让早期转售者竞争，而地铁直通溢价属结构性而非周期性。推论在于时间与邻居。 空屋交付日期为2031年10月9日，因此今天的买家需等五年才能拿钥匙，但99年地契已从2025年1月开始计算。 Rivelle Tampines EC就在隔壁，符合资格的买家能以明显更低的价格入场，第十年私有化后进入同一个转售市场。而仅剩34个单位意味着没有议价空间：你接受发展商的价格，否则就买不到。
什么是 Pinery Residences？
Pinery Residences是一个 位于淡滨尼94街的588单位综合发展项目，靠近淡滨尼1道，第18邮区。六栋编号922至932的楼座高 14层，住宅单位位于3楼至14楼，住宅停车场和落客区位于2楼，而 Pinery Mall则位于1楼 ，下方设有独立的地下停车场。发展商为 Hoi Hup Sunway MCL，即The Continuum、Terra Hill、Ki Residences、Parc Central Residences EC、Novo Place EC及Otto Place EC背后的合作伙伴。
这块面积252,989平方英尺的政府售地以 6亿6828万元得标，相当于每容积率平方英尺1,004元，于2024年9月截标。共有六份标书，得标价仅 比Sing Holdings第二高的每容积率平方英尺985元高出1.9%。值得注意的是：这是一个竞标激烈、以微弱优势胜出的地段，并非一面倒的标价。租约期限为 自2025年1月7日起99年.
该项目于 2026年3月28日及29日 随后收到近1,300张支票，认购率约为两倍。 544个单位，占92.5%，平均售价为每平方英尺$2,546，从146万元的两房式到370.8万元的五房式，几乎所有买家都是新加坡公民和永久居民。空置交房通知日期为 2031年10月9日 ，竣工通知日期为2034年10月9日。
剩余单位与 价格
这张图表异常简单易读，因为五种房型中有四种已售罄归零。截至2026年9月9日：
| 卧室数量 | 已售出 | 可用 | 总计 |
|---|---|---|---|
| 2卧房 | 252 | 0 | 252 |
| 3卧房 | 204 | 0 | 204 |
| 4卧房 | 90 | 30 | 120 |
| 奢华五房 | 8 | 4 | 12 |
| 总计 | 554 | 34 | 588 |
在剩余的30个四房式单位中， 27套为四卧室优质+书房单位 （D2、D3和D4户型，1,195至1,238平方英尺）以及 3套为四卧室豪华+书房单位 （D5户型，1,389平方英尺）。剩余的全部4套五卧室单位均为 E1豪华户型，1,475平方英尺.
剩余单位售价： 四卧室单位每平方英尺$2,430至$2,784（总价$2.972M至$3.629M） 以及 五卧室单位每平方英尺$2,426至$2,647（总价$3.579M至$3.904M）。从这些数据可以看出两点。首先， 五卧室单位每平方英尺$2,426是整个项目中最低的单价，低于四卧室单位底价，也低于推出时的平均价每平方英尺$2,546。其次，入门级五卧室单位售价$3.579M 比剩余最贵的四卧室单位还便宜 价格为 $3.629 million。如果您的预算已经达到四卧室户型的上限,那么多出的卧室实际上等于免费赠送。
。有一个定义上的注意事项对比较选购很重要:Pinery Residences 是一个 协调后项目。平面图图例标注了空调平台、钢筋混凝土平台和空隙空间为 非分契,意味着这些部分不计入您付费购买的面积。较早期推出、面积仍包含空调平台的项目会显示较低的每平方英尺价格,但实际可用空间相同。当您将 Pinery 的 psf 与统一测量标准实施前的项目比较时,是旧项目的数据被美化了,而不是反过来。
项目 概况
- 项目名称： Pinery Residences(附 Pinery Mall)
- 发展商： Hoi Hup Sunway Tampines Residential Pte Ltd 及 Hoi Hup Sunway Tampines Commercial Pte Ltd(202439004H、202438996Z),由 Hoi Hup Realty 与 Sunway MCL 合作开发。执照编号 C1543
- 位置： 位于 Tampines Street 94,靠近 Tampines Avenue 1,第18区(OCR)。地段编号 922 至 932
- 地契： 99 年租赁地契,起租日期为 2025年1月7日
- 地段: 政府售地计划地段以 $668.28M 投得(约 $1,004 psf ppr);占地 252,989 平方英尺,最大 GFA 为 665,366 平方英尺;六个标书中最高价,仅比第二高价高出 1.9%
- 项目规模： 588个单位分布于六栋14层楼,楼层为3楼至14楼
- 户型组合： 252个两房式单位(624至700平方英尺)、204个三房式单位(807至1,055平方英尺)、120个四房式单位(1,141至1,389平方英尺)及12个五房式单位(1,475平方英尺)。无一房式单位
- Pinery Mall购物中心: 约11,300平方米全空调商场,设有1,150平方米超市、拥有10多个摊位的熟食中心、30多家餐饮品牌、精选零售店、650平方米学前教育中心、1,300平方米社区广场及24小时有盖穿越通道
- 设施： 50米标准泳池及另外四个泳池、水疗池、健身房、两间多功能厅、私人用餐室、媒体室、游戏室与阅读室、儿童派对房、四个烧烤亭、多用途球场及游乐场
- 配置规格: Smeg及Samsung厨房电器、Duravit及Hansgrohe浴室配件、智能家居应用程序配备数码门禁;目标达到建设局绿色建筑标志白金超低能耗认证,设电动车充电车位及屋顶太阳能板
- 交通便利性： 地下行人通道直通Tampines West地铁站(市区线);1站抵达淡滨尼及淡滨尼区域中心;2站可达勿洛北及未来的东部综合医院;驾车3分钟达PIE,9分钟达TPE
- 学校： St Hilda's Primary在1公里以内（步行约10分钟）；SUTD和淡马锡理工学院就在附近； 红卍字会学校 2公里以内
- 推出时间： 2026年3月28日至29日,544个单位(92.5%)售出,平均尺价$2,546,售价从$1.486M至$3.708M
- 销售进度(2026年9月9日): 588个单位中已售554个(94.22%),剩余34个单位,0个预订中
- 时间表： 空置交房通知 2031年10月9日；完工通知 2034年10月9日
为何选择 地点 详情
这个地段最大的特点就是：无需走到户外就能直达地铁站。 地下行人通道从项目直通 Downtown Line淡滨尼西地铁站，商场就在你和闸门之间。在一个大多数公寓都需要搭巴士或步行十分钟才能到地铁站的市镇里，这不是营销话术，而是实实在在影响日常生活的优势。
从这里出发，东部尽在眼前。 淡滨尼区域中心只有一站距离，涵盖 Tampines Mall、Tampines One 和 Century Square。Our Tampines Hub 步行约17分钟，勿洛蓄水池公园约十分钟。驾车约三分钟可达 PIE，九分钟到 TPE。对于有孩子的家庭来说， St Hilda's Primary 位于1公里范围内，这在新加坡值得明说：这是 Phase 2C 优先报名距离，也是家庭户型率先售罄的原因之一。
这个前瞻性判断有具体时间节点支撑，而非空泛之词。 东部综合医院院区，约1,400个床位，正在勿洛北地铁站旁建设中，预计于2029至2030年左右开放，距离此地仅两个地铁站的距离。 淡滨尼北将于2030年成为跨岛地铁线站点。 樟宜第五搭客大厦、未来的樟宜城、樟宜商业园以及巴耶利峇空军基地重建项目均位于同一东部区域。但坦白说，跨岛地铁线站点位于淡滨尼北，而非项目门口，因此Pinery保持单线地址，第二条地铁线虽可达但不在楼下。
产品 与设施
Pinery Mall改变了住户的实际生活方式。约 11,300平方米，全空调，设有1,150平方米超市、拥有十个或以上摊位的熟食中心、超过30个餐饮品牌、精选零售店以及 650平方米学前教育中心。此外还有1,300平方米社区广场及24小时有盖贯通通道。购物、用餐、送孩子上学和搭地铁，全部只需一趟电梯即达。
楼上设施层对于588个单位的项目来说相当宽敞： 50米泳道泳池及另外四个泳池，一个水疗池、一个健身房、两个多功能厅、一个私人用餐休息室、媒体室、游戏室和阅读室、一个儿童派对房、四个烧烤亭、一个多用途球场和一个游乐场。项目目标获得 BCA Green Mark白金级超低能耗认证，配备电动车充电位和屋顶太阳能板为公共区域供电。厨房配备 Smeg和Samsung 电器，浴室配备Duravit和Hansgrohe配件，整个住宅通过单一智能家居应用程序管理。
户型图： 仍可购买的户型
目前尚有五种户型可售，全部为四房和五房单位。文末附上两个已售罄户型，供您了解市场首选。
投资 案例
看好理由是这个项目最大的风险已经解除。一个在交房前五年就售出94.2%单位的楼盘,不会在首批业主转售时与发展商竞争,而且地铁站一体化是唯一不会随着建筑老化而贬值的溢价。背后的利好因素已经确定而非只是期待:约2030年在两站之外将有一座1,400床位的医院园区,同年淡滨尼北将有跨岛线地铁站,之后还有樟宜第五搭客大厦。对于今天买房的家庭来说,4卧和5卧户型的价格低于推出时的平均价,而5卧室是整栋楼中最便惠的单价。若按2031年10月交房来规划付款时间表,请使用 分期付款计算器.
看淡理由是时间、价格和邻居。 五年后才拿钥匙 是很长的持有期,期间要分期付款,而且99年地契从2025年1月开始,所以在任何人入住之前,地契已经过了大约七年。以每平方英尺$2,546计算,这个项目比同镇的Parktown Residence贵约8%,而后者的地址内就有地铁站、巴士转换站、商场、小贩中心和民众俱乐部。而且 Rivelle Tampines EC就在隔壁:符合资格的买家可以用便宜得多的价格买入,第十年这些单位私有化后会进入同一个转售市场。剩下34套单位,这些条件都无法改变。你是在队伍末端以发展商的开价购买。
Pinery Residences适合谁 适合谁
第一，淡滨尼家庭需要空间且不想开车。四间卧室、一间书房、楼下有超市、无需打伞就能到达地铁站——这是非常具体的需求，456套已售出的中小户型说明市场认同这一点。
第二，四房预算顶端的买家。入门级五房售价$3.579百万，比剩余最贵的四房单位还便宜，而且是项目中最低的每平方英尺价格。这个价格优势在最后四套售出后将不复存在。
第三，着眼长远的升级买家，能安心持有至2031年及以后，希望在自己拥有房产期间（而非购买之前）迎来医院园区、跨岛线和樟宜第五搭客大厦的落成。
但不太适合需要小户型或早期租金回报的投资者，不适合三年内需要拿钥匙的买家，也不适合符合EC资格的买家——后者在财务上应该优先考虑隔壁的项目。
相关评测： 如需同镇更全面的综合基准比较，请参阅 Parktown Residence 位于Tampines North的项目；同一发展商的D15永久地契项目，请参阅 The Continuum，或浏览完整的 内幕评测.
常见 问题
Pinery Residences是什么项目？还剩多少单位？
Pinery Residences剩余单位售价多少？
Pinery Residences 首发销售成绩如何?
Pinery Residences 真的连接地铁站吗?
为什么评分从79分调整到84分?
Pinery Residences与隔壁的Rivelle Tampines EC相比如何？
Pinery Residences的主要风险是什么？
新加坡金管局的 总结
Pinery Residences 是罕见的综合发展项目，其综合性本身就是产品而非营销口号。一座商场、一家超市、一个熟食中心、一所幼儿园，以及通往地铁 Downtown Line 的地下通道，全部位于 588 个住宅单位之下。市场对此的反应是在单个周末内售出 92.5%，五个月内售出 94.2%。这就是评分从暂定 79 分上升至 强力推荐 84/100的原因。剩下的单位并非清仓货：而是 34 套最大的单位，以发展商的定价出售，需等待五年才能拿钥匙，而隔壁还有一个 EC 项目会以更低价格吸引符合资格的买家。但这些尾盘单位的账算起来确实有意思，因为五卧室单位现在是整栋楼中每平方英尺最便宜的，价格甚至低于最贵的四卧室单位。如果你想要这个地段的大面积单位，未来十二个月内不会有比现在更多的选择了。
本文所载信息基于开发商2026年3月2日的电子宣传册、开发商的销售图表以及2026年9月9日所传达的余额定价,以及公开报道的数据(包括政府土地出售招标结果和新盘发售报道),如有更改,恕不另行通知。单位供应和定价持续变动,行动前请确认最新状态。PSF价格以开发商图表所示为准,各单位有所不同。单位面积为约数,不包括空调台、钢筋混凝土阳台以及平面图上标示为非分层地契的空置空间,并以最终测量为准。效果图仅为画家构想图,实际建成项目可能有所差异。步行及驾车时间由开发商公布,实际时间因路线、交通和步速而异。基础设施时间表(包括东部综合医院园区和跨岛地铁线)以相关当局公布为准,如有更改,恕不另行通知。在做出任何购买决定前,请向官方销售团队核实所有数据、图则和时间表。本文仅供一般参考,不构成财务、法律或投资建议。在承诺购买前,请咨询您的银行家、律师和持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分是PropertyNet.SG基于/insider-benchmark/发布的框架所作的独立意见,与开发商无任何关联或赞助关系。