Sora：湖景第一排 超值之选 裕廊湖区核心
本轮推出的每个项目都声称有裕廊湖区故事。Sora是唯一真正接壤的： 300米直面裕廊湖畔花园，新加坡第三座国家级花园，四栋楼俯瞰整个区域命名的湖景。这也是裕廊湖畔区推出最慢售罄的新楼盘，两年后仅售出53.6%，而这恰恰是它现在的吸引力所在。Sora尚有204个单位可选，从两房到五房各种户型齐全，提供了那些已售罄或接近售罄的邻近项目无法给予的优势：选择空间、充足时间比较楼层朝向，以及一个真正有存货需要消化的发展商。
采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。
为何选择 评分
地价成本是该区域最低的：Park View Mansions集体出售地价2.6亿元，包含补足99年地契的所有费用后，每平方英尺地价仅约1,023元。目前剩余单位表中，最大户型定价最低，四房和五房单位从每平方英尺2,033元起，已成交的236名买家平均支付2,160元。需要考量的是：两年53.6%的销售率意味着市场对定价的认可度不如那些更快售出的项目，而两房单位最高售价拉高至每平方英尺2,667元。
园景位置确实罕见：300米直接面向裕廊湖滨花园，中式和日式庭园、PAssion Wave以及湖畔木栈道就是日常的后院景观。设施配套达度假村级别，从Moonlight Cabin会所到Sky 360天台应有尽有。不利因素：湖畔地铁站的步行距离比营销宣传的要远，元青路目前仍是安静的边缘地带而非裕廊湖区的核心，440个单位的规模意味着内部会有大量竞争相同景观的单位。
裕廊湖区是市中心以外最大的商业区项目:这块6.5公顷的白地将带来至少146,000平方米的办公空间、1,700套住宅和73,000平方米的零售面积,预计创造10,000个新职位,新科学馆预计2027年落成,到2050年将新增20,000套住宅。Sora坐落于这张增长蓝图之中,一侧毗邻永久保留的花园景观。需要注意的是:整个开发按政府的数十年规划推进,大部分效益要在首个持有周期之后才能兑现。
面向花园和湖景的位置永远不会被遮挡，这赋予了景观单位永久的差异化优势，而全新的99年地契重置了使用年限。但风险同样真实：204个剩余单位意味着发展商在未来数年仍是转售市场最大的竞争者，裕廊湖畔区持续有新供应入市，而53.6%的销售率作为需求证据，不如本评级体系中任何强力买入推荐那样充分。这里的退场策略依赖于整个区域按计划成熟发展。
什么是 Sora?
Sora是一个 位于22区元清路72至78号的440单位项目，22区，由 CEL Development(40%)、SingHaiyi(30%)及KSH Holdings旗下TK 189 Development(30%)联合开发。地段前身为Park View Mansions,2022年集体出售成交价为 $260 million,加上差额地价和地契补足至全新99年后,实际成本约为 每平方英尺地价$1,023（全包） 在191,974平方英尺、容积率2.1的地段上。
项目建筑将440套住宅分布于 四栋12至20层高的楼座，顶端设有空中露台，整体布局使产业的长边面向花园。项目于 2024年7月6日推出，售出102个单位（23%），平均售价为每平方英尺$2,160，此后销量逐步攀升至53.6%，这是大型新盘的典型缓慢销售模式——定价着眼于区域未来而非现状。
剩余单位与 价格
与我们以往评析的户型图表不同，Sora目前仍有几乎所有户型在售。仅36套一卧房加书房单位已售罄。截至2026年9月19日，其余七种户型的供应情况如下：
| 类型 | 可用 | 占总数 |
|---|---|---|
| 豪华两房 | 5 | 60 |
| 豪华两房加书房 | 31 | 138 |
| 豪华三房 | 1 | 22 |
| 3卧尊尚 | 56 | 64 |
| 3卧室优质+书房 | 80 | 84 |
| 奢华四房 | 14 | 18 |
| 奢华五房 | 17 | 18 |
按卧室数量计算的价格： 两卧户型介于 $2,223 至 $2,667 psf（$1.685M 至 $2.093M）, 三卧房 $2,085至$2,550 psf（$2.148M至$3.135M）, 四卧房 $2,033至$2,383 psf（$3.108M至$3.869M），并且 五卧房 $2,033至$2,345 psf（$3.413M至$4.19M）。常见的倒挂现象依然存在：最大面积单位入门价最低。自我们上次观察以来，入门价已有调整：9月6日最便宜的四卧房和五卧房单价为$2,080和$2,079 psf，到9月19日图表已降至$2,033 psf，入门总价分别削减至$3,107,888和$3,412,888，而三卧房的底价也从$2,101降至$2,085 psf。这显示发展商正锐化大户型楼层定价，以推动库存最深的户型段。
有一点定义上的说明，诚实的比较必须考虑： Sora 是 GFA 统一计算前的项目。它的图则早于 URA 在2023年6月实施的 GFA（建筑面积）统一计算标准，因此这里的分契面积仍包含冷气机台，而较新的楼盘如 Lucerne Grand 则已剔除。这使得 Sora 的表面单价看起来低于统一标准后项目的同等实用空间；差距部分是真实价值差异，部分是计算口径差异。真正可比的是总价对应实用布局，这正是查看户型图时需要厘清的。另外也要留意现有供应的分布模式：紧凑的 Deluxe 等级单位率先售罄所剩无几，而 Premium 三卧户型和 Luxury 等级仍有充足存货。对家庭买家而言，这种存货深度意味着选择空间；几乎每个朝向、楼层和栋数仍可挑选。
项目 概况
- 项目名称： Sora
- 发展商： CEL Development（40%）、Sing-Haiyi Pearl（30%）及 KSH Holdings 关联公司 TK 189 Development（30%）的联营项目
- 位置： 裕廊湖区 Yuan Ching Road 72至78号，第22邮区（OCR）
- 地契： 全新99年地契（前 Park View Mansions 地段，集体出售成交价约 $260M，地契作为交易一部分获顶满，折合每平方英尺地价约 $1,023 psf ppr）
- 项目规模： 440个住宅单位分布于四栋12至20层高的建筑，占地191,974平方英尺，拥有300米的裕廊湖滨花园临湖景观
- 户型组合： 一房+书房至五房豪华单位共八种户型；目前仅一房+书房单位已售罄
- 设施： 月光小屋会所、月门中庭、宁静泳池和家庭泳池、溪畔景观、禅意庭院、竹林及森林探险游乐区，以及Sky 360空中观景平台
- 智能家居： 智能门禁系统，全区配备应用程式控制功能
- 交通便利性： 裕廊湖滨花园近在咫尺；最近的地铁站为湖畔站和裕华园站（东西线），步行距离较远或可短程乘车；两站之外即达裕廊东转换站及裕廊湖区发展核心
- 学校： 如兰小学, Lakeside Primary 以及在范围内的Yuan Ching Secondary
- 推出时间： 2024年7月6日，102个单位（23%）售出，平均尺价$2,160
- 状态（2026年9月19日）： 440套中已售236套（53.6%）；剩余204套分布于七种户型；最便宜的四卧房和五卧房现为$2,033 psf
为何选择 地点 详情
Sora的地理位置可分为当下与未来两个维度。当下是花园景观：马路对面就是占地90公顷的裕廊湖滨花园，湖泊、木栈道、修复后的裕华园和日本花园，以及水上运动场馆，实际上都成为了这个楼盘的前院。这片临湖景观无可取代，因为前方的土地是国家公园。
未来则是整个区域的发展。 裕廊湖区 被规划为市中心以外最大的商业区：全新 科学中心预计于2027年建成，占地6.5公顷的综合白色地段，包含至少146,000平方米办公空间及73,000平方米零售与生活休闲空间，预计到2050年将创造10,000个新工作岗位和20,000个新住宅单位。但实际情况是： 元青路位于该规划图的宁静一侧，裕廊湖畔地铁站和裕华园地铁站的步行距离都比项目宣传的要远，日常生活配套设施仍在逐步完善中。
产品 与设施
会所设施宛如度假村般围绕水景与森林主题打造。 Moonlight Cabin 会所坐落于入口处，后方是Moon Gate Atrium（月门中庭）， Serenity Pool（静谧泳池） 设于玻璃凉亭下， Family Pool（家庭泳池） 延伸至The Creek旁的景观区，整个园区还设有禅意庭院、竹林营地和森林探险游乐步道。顶层则设有 Sky 360 观景台将塔楼顶层打造成共享屋顶空间,坐拥湖景与区域天际线美景。
户型图： 仍可购买的户型
截至2026年9月19日，图表中显示七种户型，附实时可售数量：
投资 案例
看涨理由是以最佳位置提前布局该区。地价成本每平方英尺 $1,023 ppr 是区内最低，永久园景正面，加上裕廊湖区从2027年科学中心开始的就业与配套发展，都围绕着一个定价先于未来落地的项目展开。充足的剩余单位对买家有利：204套意味着单位选择多、有时间比较，以及售罄楼盘无法提供的议价空间。
看跌理由是同样的剩余量也是双刃剑。两年内53.6%的销售率反映市场对该区现状持「还不是时候」态度，发展商将在未来数年与任何早期转售者同时卖房，而裕廊湖区的新盘供应（包括地铁更便利的项目）持续增加选择。这是一个需要持有到区域建设完成的购买决定，而非短期投资。若要规划付款，请使用 分期付款计算器.
Who Sora 适合谁
首先是以花园为中心的家庭：对于日常生活围绕公园、水景和空间的住户来说，这300米的滨湖地段在市场上独一无二，而3卧室Premium户型的深度意味着理想楼层依然可选。
其次是看好裕廊湖区长期发展的买家，他们希望以该片区最低地价成本锁定区域增长潜力，并愿意持有等待周边配套成熟。
第三，大户型价值猎手：四卧和五卧单位从每平方英尺 $2,033 起，是目前第22区所有新楼盘中最便宜的大家庭户型价格。
不太适合的买家包括：需要即刻地铁到门口的、短期转手投资者，以及介意与仍持有大量库存的发展商一同持有的买家。
相关评测： 若要查看裕廊湖区直通地铁的新楼盘，请参阅 Lucerne Grand 在第22邮区，若要了解西部经验证的快速销售项目，请参阅 ELTA 在D5区，或浏览完整 内幕评测.
常见 问题
Sora是什么，还剩多少单位？
Sora单位售价是多少？
为什么Sora只卖出53.6%？
Sora 距离地铁站和裕廊湖区有多近？
地价是多少，为何重要？
为何Sora的每平方英尺价格看起来比新推出项目低？
投资Sora的主要风险有哪些？
新加坡金管局的 总结
Sora是裕廊湖区的逆向选择。周边新盘卖的是确定性：售罄组团、直通MRT、近期交钥。Sora卖的是它们都无法提供的两大优势——永久300米花园景观和204套真正可选的单位，凭借区内最低地价成本，提供最大户型和最低单价。评分如实反映了为何未能更高：两年仅售53.6%显示市场对该区现状仍在观望，买家在此等于与仍持有库存的发展商一起为区域未来买单。这正是 选择性买入 79/100 的含义：对于看重园景的家庭买家或对裕廊湖区有耐心的信仰者，这是难得的议价强势；对于需要成熟配套和地铁到门口的买家，选邻近项目更合适。无论如何，这是一个必须看遍多个朝向单位、针对每栋仔细发问的盘。
本文信息基于开发商电子宣传册、开发商销售图表及2026年9月19日公布的余额定价，以及公开报道数据（包括集体出售和新盘推介报道），如有更改，恕不另行通知。单位供应和价格持续变动，请在采取行动前确认最新状态。PSF价格以开发商图表所示为准，因单位而异。单位面积为约数，以最终测量为准。效果图为艺术构想图，实际建成后可能有所不同。裕廊湖区规划、科学馆时间表以及就业与住房预测均依据URA总蓝图资料，具体时间表以政府公布为准。步行时间因路线和步速而异。在做出任何购买决定之前，请向官方销售团队核实所有数据、规划和时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。请在承诺购买前咨询您的银行家、律师和持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分系统是PropertyNet.SG基于/insider-benchmark/发布的框架所做的独立评估，与开发商无任何关联或赞助关系。