The Collective at One Sophia：Studio单位售罄， 其他户型滞销

作者:Edmund Ee,房产经纪注册号 R006498C。 · 发布日期：2026年9月22日 · 最后更新：2026年10月7日 · 独立新盘评测

367个单位中售出98个，269个待售 截至2026年9月，距离2024年11月推出已22个月。 这98个成交中有58个是Studio单位，而Studio单位仅占项目总数的18.5%，目前仅剩10个单位。与此同时 有四种户型共75个单位从未录得任何成交。 作为对比：River Modern和River Green同属第9区且推出时间更晚，目前销售率均约达95%。 资料来源：发展商价目表，2026年9月；URA私宅交易记录（2024年11月至2026年6月期间98宗新盘交易，均价$2,766 psf），查阅日期2026年10月7日。PropertyNet Insider基准数据。

大多数滞销楼盘是全盘滞销。这个项目不一样。把One Sophia的The Collective按单位类型拆开看,会发现两个截然不同的项目。工作室单位表现得像热销楼盘,目前已售出85%,只剩十套。所有大于工作室的单位表现得像个无人问津的项目。1卧房优越户型七套一套未售。2卧房豪华+书房户型34套一套未售。2卧房优越+书房户型17套一套未售。3卧房奢华户型17套一套未售。这不是市场问题,因为River Modern和River Green在同一区域销售顺畅。这是一栋楼内部的产品和定价问题,而一旦你看到它的位置,这就成为第九邮区核心地段最有趣的议价机会之一。

PropertyNet内幕评级
75 / 100
精选推荐 · 第九邮区核心地段最便宜的地址,背后原因值得了解
价格
18/25
市场吸引力
20/25
未来需求
20/25
退场策略
17/25

采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。

为何选择 评分

价格18/25

就呎价而言，这是核心市区（Core Central Region）黄金地段第9区目前最便宜的新盘，价差相当明显。目前可选的价格区间为$2,591至$2,996 psf，相比之下The Robertson Opus的价格为$3,199至$3,671 psf，Union Square Residences均价则约为$3,200 psf。入场价为$1.25 million，对D9地段而言属于可负担水平。而且与核心市区其他销售缓慢的项目不同，这个项目在URA的记录中已有98宗成交，均价$2,766 psf，属于有真实价格依据，而非无人问津的空列表。不过仍有三点需要扣分考量：所标示的面积采用的是统一标准化之前的计算方式，包含阳台与冷气机位面积，因此实际可用面积的呎价要比表面数字高出约6至7个百分点；历经22个月的市场测试，去化率仅27%；此外，发展商至今未调整价格，而同一财团旗下的TMW Maxwell项目的入场价却已明显下调了12%。

市场吸引力20/25

步行便利性在我们整个基准表中名列前茅:四个地铁站横跨五条线路,其中多美歌是三线转换站,另有明古连和梧槽位于市区线,百胜位于环线。乌节路步行即达,无需驾车。2公里内有六所教育机构,从280米外的拉萨尔艺术学院到650米外的新加坡管理大学。零售和办公设施同在一个发展项目内。扣分项全在产品而非地点:367套住宅中有175套是工作室或一卧室单位,仅有34套三卧室且完全没有四卧室单位,367户家庭共享单一的三楼设施平台加一个屋顶休息室,而且临街面是实龙岗路主干道而非宁静的内街。

未来需求20/25

市政区是指定的艺术文化区,正在进行复兴计划,而多美歌和乌节路升级项目就在步行范围内。核心中央区价格在2026年第二季度反弹2.0%,此前在2025年第四季度下跌3.5%,显示该市场板块已经转向。教育机构群为这个地段带来大多数核心中央区项目所没有的优势:一个每学年都会自我更新的租户群,不受外籍人士周期影响。另一方面,269套现有库存与未来每个转售者竞争,零售裙楼分属127个独立分契单位业主,因此租户组合没有单一方负责,而且在2029年12月交钥匙前不存在任何租金实证。

退场策略17/25

两大优势。125万新元的入场门槛是我们统计中第九邮区黄金地段所有转售项目中最低的，而且步行四站范围内的小单位是新加坡最容易出租的房源。地契到2122年12月到期，因此2029年的买家仍持有约93年。不足之处较为明显。发展商手中仍持有367套房屋中的269套，当2026年买家的四年卖方印花税SSD期限在2030年底到期时，发展商还在销售这些单位。有四种户型从未成交过，因此购买这些楼层转售单位的买家既没有可比价格参考，也无法锚定项目首售价。而且2030年的转售买家需要将这个旧计算法的建筑面积与同期落成、采用新统一标准的竞争项目进行比较。

什么是 The Collective at One Sophia？

The Collective at One Sophia是更大型综合发展项目One Sophia的住宅部分，位于索菲亚路与实利基路交界处。住宅部分由位于索菲亚路1A和1B的两栋19层高楼组成，共367套住宅单位。旁边矗立着一栋13层商业楼，上面11层设有122个分层办公单位，底部设有两层共90,000平方英尺的裙楼，内有127个分层零售单位。

该地块前身为百胜楼（Peace Centre）及百胜大厦（Peace Mansion），于2021年12月以6.5亿元集体出售，买家为CEL Development（陈仁企业集团旗下房地产部门）、SingHaiyi Crystal 及 Ultra Infinity 组成的合资企业，其股东包括高峰控股（KSH Holdings）、SLB Development 及何利集团（Ho Lee Group）。成交价换算后约为每平方英尺地积比率$1,426（含地契补价），若计入住宅部分7%的容积率奖励后，地价约为每平方英尺地积比率$1,388。该项目的住宅实体为 Sophia Residential Pte Ltd，商业实体为 Sophia Commercial Pte Ltd。

这段历史值得回顾。百胜楼原本是分层地契商场，由数百名业主持有，后因租户组合流失、空置率攀升而最终走向集体出售。取而代之的新项目将出售127个分层零售单位。发展商表示将策划裙楼的品牌与商业概念，效果图也展示了经过精心规划的餐饮及生活风格楼层。但一旦交房完成，127个独立产权的裙楼便不再是单一主体的责任，而新加坡对此类情况的历史轨迹有目共睹。若您在这个裙楼上方购买住宅单位，这就是您需要承担的风险，无论效果图多么美好，都应纳入考量。

The Collective at One Sophia 空中效果图，展示空中绿化露台及远处市政区天际线
The Collective at One Sophia 位于索菲亚路与实龙岗路交界处,远眺市政区、百胜楼及中央商业区天际线。艺术构想图。

地契为99年,起始于 2023年12月6日,预计TOP为 2029年12月。这个时间点至关重要,下文将有专门章节探讨。单位面积从40平方米到116平方米不等,约430至1,249平方英尺,涵盖十种户型布局,从Studio到豪华三卧室。

实际情况 销售情况及买家分析

该项目于2024年11月推出，URA数据显示当月售出54个单位，约占项目总数的15%，平均成交价为$2,739 psf。此后销售逐渐放缓：截至2026年6月，URA记录新增销售98个单位，平均价$2,766 psf，与发展商截至2026年9月的最新图表吻合，显示已售98个，预订0个，可售269个。

也就是说,在这两次统计之间的七个月里,这个拥有269套库存单位的项目只多售出约五套。以下是按户型细分的98套销售数据,这张表格正是本评测的关键所在。

单位类型总计已售出可用已售百分比
Studio (户型A1、A2)68581085.3%
豪华两卧房（2C1、2C2、2C3）33122136.4%
优质两卧房（2H1）74136117.6%
一卧套房（1B1、1B2）66105615.2%
优质三卧房（3H1）1721511.8%
一卧房+书房（1S1）343318.8%
优质一卧房（1H1）7070%
豪华两卧房+书房（2S1）340340%
优质两卧房+书房（2S2）170170%
奢华三卧房（3D1、3D2）170170%
总计3679826926.7%

资料来源：发展商销售图表，2026年9月。户型编号源自官方平面图册。

从这个表格可以看出三点。

首先，工作室户型是最畅销的产品。 在98套销售中，有58套（占59%）来自一个仅占项目18.5%的户型。面积40至42平方米，售价约125万元，这是进入第9邮区的最便宜方式，步行可达四个地铁站，市场几乎全部买单。目前仅剩10套。

其次，书房设计不受欢迎。 把三种带书房的户型加起来，共85套住宅，只卖出3套，成交率仅3.5%。如果把书房户型排除在外，项目其余部分是282套中卖出95套，成交率为33.7%。当同一栋楼、同一地址、同一价目表上，仅因一个设计决定就导致34%和3.5%的成交率差异时，市场的态度已经非常明确。在51至71平方米的公寓中硬挤出书房会牺牲实际生活空间，而在这个项目中，标示面积已经包含冷气机台，买家显然算清了这笔账并选择放弃。

第三，项目顶端价位尚未经过市场验证。 114至116平方米的豪华三卧室户型在22个月内零成交。项目目前达成的最高绝对价格是291万元，成交于2025年2月，户型为1,023平方英尺的高级三卧室，位于8楼，每平方英尺2,850元。目前较大三卧室户型的要价最高达366.4万元。至今无人支付该价格，甚至连接近的价格也无人问津。

为求完整起见，该项目曾两度创下每平方英尺价格纪录。2024年11月，一套484平方英尺的一房式单位以$1.413 million成交，折合$2,917 psf。2026年2月，一套位于16楼至20楼之间、764平方英尺的「2-Bedroom Premium」单位以$2.29 million成交，折合 每平方英尺2,996元，这仍是URA记录中该项目的最高价。可见该项目确实能达到接近$3,000 psf的水平，只是一年中仅出现寥寥数次。

The Collective at One Sophia单位分布图，显示两栋楼从3层至19层的逐层单位布局
官方单位分布图。Block 1A在左侧，Block 1B在右侧。四种零成交户型分布在少数重复楼层：3-Bedroom Luxury位于23号梯，2-Bedroom Premium + Study位于25号梯，2-Bedroom Deluxe + Study位于26和27号梯，全部位于Block 1A。

单位价格将是 多少?

简单来说：价格从 $1,250,000起，尺价从 $2,591起。这些是发展商截至2026年9月仍在售单位的数据，使本项目成为我们追踪的第9区黄金地段中最便宜的新楼盘。

卧室数量可用最低尺价最高尺价最低价格最高价格
Studio和1卧室区间104$2,689$2,957$1,250,000$1,551,000
两房式133$2,591$2,955$1,728,000$2,258,000
三房式32$2,768$2,986$2,832,000$3,664,000

来源：开发商价格与供应表，2026年9月。仅限可售单位。PSF按宣传册列明的分层面积计算，包括阳台和空调台。

这张表格有两个值得注意的特点。第一个是 整栋楼最便宜的单价是2卧室单位，而不是studio。每平方英尺$2,591的价格属于一套62平方米、667平方英尺的2卧室豪华单位，售价$1,728,000。1卧室区间的底价是$2,689，3卧室底价是$2,768。大多数项目的单价随着单位面积增大而递减；但这里的价格曲线是中间下降，然后又回升。如果你能负担$173万，这套2卧室豪华单位是整个价目表中性价比最高的，而且它也是除了studio之外真正有成交动静的两种户型之一。

第二个特点是最低单价与最高单价之间的关系。从$2,591到$2,996，整栋楼的价差仅为15.6%，对于一个19层的项目来说，这个价差区间非常窄。这里基本没有多少楼层溢价可以讨价还价，实际上意味着折扣谈判的重点是价目表本身，而不是挑选低楼层。

面积问题： 「从$2,591 PSF起」实际能买到什么

这是在你拿One Sophia的单价与其他项目比较之前，最需要搞清楚的一点，但几乎没有人会解释清楚。

本手册中的每个户型图都以统一前的格式标注面积。Type 2C3 标注为「面积：65平方米（包括阳台5平方米、空调台3平方米）」。Type 3D1 标注为「面积：114平方米（包括阳台12平方米、空调台6平方米）」。根据适用于2023年6月起获批规划许可项目的分层地契面积统一规则，空调台不计入买家需支付的分层地契面积。One Sophia早于该规定推出，因此空调台包含在标注面积内。

以列表中最便宜的单位来计算。一套62平方米、667平方英尺的2卧房豪华单位售价$1,728,000，标注价格为每平方英尺$2,591。扣除4平方米的空调台后，实际可用面积仅为58平方米，约624平方英尺。以$1,728,000除以624平方英尺计算，实际价格为 每平方英尺$2,769。这比标注价格高出6.9%，也是您在将本项目与同期完工的统一面积新楼盘比较时应使用的数字。

这并不代表定价不合理。以可用面积每平方英尺$2,769计算，这里的2卧房单位仍远低于第9区核心地段的其他项目。但这确实意味着价差比手册所呈现的要小，这也是较大户型销售不佳的主要原因之一。当一套标注71平方米的2卧房高级+书房单位包含5平方米阳台和3平方米空调台时，买家站在示范单位里比较的是63平方米的实际空间，而竞争项目标注的就是63平方米实际空间，这时买家就会疑惑：价格优势去哪儿了？

The Collective at One Sophia的客厅与餐厅室内效果图，配有全高玻璃窗和嵌入式特色墙
三卧室豪华户型的客厅与餐厅。宣传册中标示的面积包含阳台和冷气机架，因此实际室内面积小于标题所示的平方英尺数。艺术家构想图。

项目 概况

  • 项目： The Collective at One Sophia，One Sophia综合发展项目的住宅部分
  • 地址： 新加坡索菲亚路1A和1B号，邮区229508和229509
  • 区域： D09邮区，梧槽规划区，市政区
  • 发展商： Sophia Residential Pte Ltd，由CEL Development（陈荣盛集团）、SingHaiyi Crystal及Ultra Infinity（KSH Holdings、SLB Development、Ho Lee Group）联合开发
  • 地契： 自2023年12月6日起99年地契
  • 单位: 两栋19层大楼共367个单位
  • 同址设有： 一栋13层商业大楼,设有122个分层办公单位及127个分层零售单位,分布于占地90,000平方英尺的两层裙楼
  • 单位面积： 40至116平方米,约430至1,249平方英尺,Studio至三卧房
  • 地段历史: 前和平中心及和平大厦,2021年12月集体出售,成交价6亿5000万元,包括补地价后约每平方英尺1,426元
  • 推出时间： 2024年11月；当月售出54个单位，平均价$2,739 psf（URA数据）
  • 已售: 截至2026年9月，367个单位中已售98个；URA记录显示新增销售98个单位，平均价$2,766 psf
  • 现售单位价格： 一卧房介于每平方英尺2,689至2,957元,二卧房2,591至2,955元,三卧房2,768至2,986元
  • 入场价: 125万元起
  • 项目最高价: 每平方英尺2,996元,18楼一个764平方英尺二卧房单位售229万元,2026年2月1日
  • 预计TOP： 2029年12月
  • 地铁站： 多美歌（南北线、东北线、环线）、明古连（市区线）、罗敬（市区线）、百胜（环线）
  • 内部基准评分： 75/100，选择性买入

为何选择 地点 详情

这是项目明显强势的评测部分。

四个地铁站均在步行距离内，横跨五条地铁线。 多美歌是一个三线转换站，连接南北线、东北线和环线。明古连和罗敬都位于市区线上。百胜位于环线上。我们的基准表中很少有项目能与之媲美。获得77分的Union Square Residences拥有三个地铁站，获得82分的The Robertson Opus只有一个。

The Collective at One Sophia的交通连接地图，显示多美歌、明古连、罗敬和百胜地铁站及周边铁路网络
700米半径范围内涵盖多美歌、明古连、罗敬和百胜四个地铁站。乌节路步行即达无需驾车，莱佛士坊、政府大厦和滨海湾金沙都在短程车程内。地图未按比例绘制。

教育配套带异常深厚，而且属于不同类型的学区范围。 莱佛士艺术学院（LaSalle College of the Arts）距离280米，南洋艺术学院（Nanyang Academy of Fine Arts）距离400米， 圣玛格烈小学（St Margaret's School (Primary)） 距离550米，新加坡管理大学（Singapore Management University）距离650米，新加坡艺术大学（University of the Arts Singapore）距离800米，以及 英华小学 约2公里。莱佛士艺术中学（School of the Arts）也在附近。对于家庭买家来说，圣玛格烈小学在1公里范围内是最大卖点。对于房东而言，高等学府聚集区更具意义：学生与教职人员每年都会续租，使这个地段的租客群体不像大多数核心中央区（Core Central Region）那样，随外派人士雇佣周期而起伏。

乌节路步行可达，CBD仅两站之遥。 Plaza Singapura位于多美歌，乌节购物带的其余部分就在不远处。莱佛士坊、政府大厦、武吉士和滨海湾都近在咫尺。市政区本身，包括国家博物馆、新加坡美术馆和白沙浮商业城艺术群，就是周边环境。

但实话说，街道环境是个权衡点。实龙岗路是条繁忙的主干道，而非宁静的住宅小路，项目低层直面马路。住宅大堂建在商业裙楼之上，因此底层体验是购物和办公环境，而非园景车道。有些买家正是喜欢这样。但有幼童的家庭往往不然，销售数据显示这正是部分原因所在。

产品 与设施

设施位于3楼平台，在商业裙楼之上。设施包括：Azure泳池和Azure水疗、健身房和独立健身区、The Patio、儿童游乐区The Playpen、休闲平台、游戏室和The SOcial Club社交会所。再往上，5楼、7楼、9楼、12楼、14楼和19楼设有空中休憩亭（Sky Alcoves），19楼则有俯瞰天际线的屋顶露台酒廊One SOcial。

The Collective at One Sophia 3楼设施平台的Azure泳池，绿植与大楼外墙环绕
3楼平台的Azure泳池。艺术效果图。
One SOcial屋顶酒廊位于19楼，设有休闲座椅，黄昏时分可眺望城市天际线
One SOcial，19楼屋顶酒廊。艺术效果图。

这是一套精心呈现的设施组合，效果图确实吸引人。但对于367户家庭来说，规模较为紧凑。只有一个主平台、一个泳池，没有网球场，除了The SOcial Club和游戏室外没有其他独立功能室，也没有供游泳训练用的第二泳池。若与郊区地段较大、拥有300个单位的新楼盘相比，差异显而易见。但若与市中心转角地段、商业裙楼之上实际能达到的条件相比，这已属标准水平。分布在六个楼层的空中休憩亭是个不错的设计，将部分社交空间延伸至楼层之间，而非集中在一处。

The Collective at One Sophia的The SOcial Club，双层高住户会所设有工作区和用餐区
The SOcial Club，双层高住户休闲厅，设有工作区和用餐区。艺术构想图。
The Collective at One Sophia的住宅抵达与下车处，配有雕塑天花板和项目标志墙
住宅抵达与下车处。艺术构想图。

如果您认真考虑在此购买单位，值得仔细研究项目平面图，因为两座大楼的形状截然不同。Block 1A拥有较大的户型，包括所有3卧室豪华单位和两种配书房的2卧室户型。Block 1B则包含所有工作室单位和大部分1卧室单位。如果您想要三卧室单位，目标应是Block 1A第23层，而且您应该在看房前就知道目前还没有人购买过这类户型。

The Collective at One Sophia第3层平面图，展示设施层、两座住宅大楼和商业楼
第3层平面图，显示两座住宅大楼之间的设施层，东北侧为商业楼。
One Sophia零售裙楼内部效果图，展示配有LED显示屏的餐饮与生活方式楼层
双层零售裙楼，总面积90,000平方英尺，共127个分层单位。发展商表示将策划品牌和概念组合。艺术构想图。

户型图: 您实际购买的面积

十种户型，每一种目前都有一定数量可供选择。以下面积为楼书标示的分层面积，包含阳台和冷气机台。可售情况基于发展商2026年9月的数据。

The Collective at One Sophia工作室A1户型平面图，40平方米
Studio,A1户型,40平方米(431平方英尺),包括3平方米阳台和2平方米空调台。Studio单位共68套, 仅剩10套。这个户型在开盘时最受欢迎。
The Collective at One Sophia一房式套房1B1户型平面图,45平方米
一房式套房,1B1户型,45平方米(484平方英尺),包括5平方米阳台和3平方米空调台。66套中已售出10套, 尚有56套。一套484平方英尺的一房式单位创下该项目2024年11月的纪录，价格为$2,917 psf。
The Collective at One Sophia优质一房1H1户型平面图,50平方米
优质一房,1H1户型,50平方米(538平方英尺),包括5平方米阳台和3平方米空调台。这个户型仅有7套, 全部七个单位未售出。项目中最罕见的户型，价格参考最少。
The Collective at One Sophia 一卧加书房 Type 1S1 户型图，51平方米
一卧加书房，Type 1S1，51平方米（549平方英尺），包括5平方米阳台和3平方米冷气机台。34个单位中已售出3个， 31个可售。比Premium户型多一平方米，增设书房。
The Collective at One Sophia 两卧豪华型 Type 2C1 户型图，60平方米
两卧豪华型，Type 2C1，60平方米（646平方英尺），包括5平方米阳台和3平方米冷气机台。豪华型系列33个单位中已售出12个， 21个可售，拥有项目中最低的每平方英尺单价$2,591。
The Collective at One Sophia 两卧豪华加书房 2S1户型平面图，65平方米
两卧豪华加书房，2S1户型，65平方米（700平方英尺），包括5平方米阳台和3平方米空调台。 34套中售出0套。 全部34套位于1A座26和27号栈，第3至19层。
The Collective at One Sophia 两卧尊尚 2H1户型平面图，71平方米
两卧尊尚，2H1户型，71平方米（764平方英尺），包括5平方米阳台和5平方米空调台。最大单一批次共74套，已售13套， 61套可售。一套位于18楼的764平方英尺2H1户型在2026年2月创下项目最高价每平方英尺$2,996。
The Collective at One Sophia 两卧尊尚加书房 2S2户型平面图，71平方米
两卧尊尚加书房，2S2户型，71平方米（764平方英尺），包括5平方米阳台和3平方米空调台。 17套中零售出。 与上述2H1户型面积相同,但从客厅区域划出了一间书房,市场选择了2H1户型13次,而这个户型从未被选择。
The Collective at One Sophia三卧室优质户型3H1平面图,95平方米
三卧室优质户型,3H1户型,95平方米(1,023平方英尺),包括8平方米阳台和5平方米冷气机台。17套中售出2套, 15套可售。其中位于八楼的一套是该项目最高成交价,售价291万新元。
The Collective at One Sophia三卧室豪华户型3D1平面图,114平方米
三卧室豪华户型,3D1户型,114平方米(1,227平方英尺),包括12平方米阳台和6平方米冷气机台。 17套中零售出 ,横跨3D1和两个3D2单位。项目中最大的住宅单位,配有家庭区和杂物间,价格完全未经市场检验。
The Collective at One Sophia 主人房室内效果图，配有嵌入式衣柜和床头特色墙
示范单位的主人房。艺术构思图；除非在买卖合约中明确列明，否则家具和装修不包括在售价内。

投资 案例

在此买房的理由基于三点，值得逐一细说。

第一，以这个地段而言，入场价确实低。 125万元就能在黄金第9邮区买到房子，路口还有三线地铁转换站。我们基准表上没有其他项目能提供这种组合。即使扣除空调台面积，2卧房豪华单位按实用面积计算有效尺价为2,769元，比区内所有可比项目便宜几百元一平方英尺。

第二，租户群体结构不同。 中央核心区的租赁需求大多跟随外籍人士聘用情况。但这个地段还吸引来自拉萨尔艺术学院、南洋艺术学院、新加坡管理大学、新加坡艺术大学和艺术学院的稳定学术群体，这些院校都在步行范围内，每年持续更新。这类租客或许不如滨海湾的银行家那么光鲜，但在整个周期中更可靠，而且正好适合这个项目大量供应的工作室和一卧房单位。

第三，议价空间真实且异常明确。 发展商手上还持有269个单位。有四种户型从未售出。当你坐下来谈判时，面对的不是稀缺故事。善用 新楼盘投资回报计算器 算出特定折扣对你的持有成本和回本点有何影响,然后针对你所在楼层的上一次成交价进行议价,而不是对着标价谈。

风险同样具体。 发展商库存是主要风险。 当你的四年卖方印花税(SSD)窗口在2030年底关闭时,发展商可能仍在以任何能出清的价格出售你楼层的单位。这是转售卖家最不愿见到的局面,而且在这里是实际存在的可能性,不是理论上的。

分层地契裙楼是第二个风险。 一个90,000平方英尺的零售楼层分属127个独立业权,没有单一方负责在发展商完成初始租赁后维持业态组合的连贯性。直接问销售团队发展商是否保留任何单位,以及附例中是否有约束性的管理或使用限制框架。答案会实质性地改变你所购买的东西。

第三个是发展商方面的时间问题。 地段于2021年12月取得,TOP为2029年12月,跨度八年。住宅发展商的ABSD(额外买方印花税)减免制度要求项目必须在拿地日期起的规定期限内完工并售出所有住宅单位,而 2026年公布的延长时限 仅适用于2026年7月29日或之后收购的土地，因此对这个地块没有帮助。我们无法从公开记录中确认这里的截止日期具体如何计算，因为该项目是混合用途，通过独立的住宅和商业实体持有，而且IRAS会根据个案批准延期。我们可以说的是，这个问题值得直接向销售团队询问，因为面临截止日期的发展商定价策略与没有期限压力的发展商截然不同。

The Collective at One Sophia适合谁 适合谁

适合想要在第9区黄金地段以大众市场价格置业的单身专业人士或情侣。 125万至175万元，四个地铁站，步行可达乌节路。以这个条件来说，这是该区最超值的选择，而且优势明显。

适合为学区而投资的房东。 这里的单间套房或一卧室套房可以租给每年都会更新的租客群体。目前只剩下十个单间套房，如果这是你的计划，最便宜入场价的机会窗口正在关闭。

适合善于议价的买家。 如果你是那种敢于要求真正折扣的买家，针对无人问津的户型，而且有269个单位的市场数据作为参考依据，这里有River Modern或River Green无法提供的交易机会。

不适合需要空间和有地住宅式环境的家庭买家。 只有34个三卧室单位，没有四卧室，设施平台紧凑，而且面向主干道。 The Robertson Opus 而999年地契或更大型的第9区项目，即便价格更高，也能更好地满足这一需求。

它不适合需要市场认可的买家。 22个月售出27%是事实，不是说辞。如果你想跟随大众，这个区域的人潮在别处。

相关阅读： Sophia Meadow，同一条路上拥有103年地契的41个单位精品项目，以及 TMW Maxwell，由同一个CEL和SingHaiyi财团开发，于2026年重新推出，入门价比2023年标价低12%。两者都是有用的参考对比，各有不同原因。完整的评分框架和我们追踪的所有项目都在 PropertyNet内幕评级，而更广泛的优质区背景资料请见我们的 第9、10和11区优质公寓指南.

常见 问题

The Collective at One Sophia还剩多少单位？
截至2026年9月，根据发展商自己的销售图表，367个单位中还剩269个。即已售出98个，无保留单位，距离2024年11月推出已22个月。各类单位存量：studio和一卧室组合104个，两卧室133个，三卧室32个。存量会变动，采取行动前请确认最新图表。
The Collective at One Sophia最便宜的单位是多少？
$1,250,000是2026年9月供应图表中的最低报价,属于单间和一卧室单位。项目中每平方英尺最低价格为$2,591,来自一套62平方米(667平方英尺)的两卧室豪华单位,售价$1,728,000。这相当不寻常:在大多数项目中,最小单位的每平方英尺价格最高,最便宜的价格通常出现在面积区间的顶端。而在这里,最便宜的价格却出现在中间档。
为什么有四种单位类型在22个月内一套都没卖出?
这四种单位分别是一卧室尊贵(7套)、两卧室豪华+书房(34套)、两卧室尊贵+书房(17套)和三卧室奢华(17套),总共75套房。其中三种要么是书房布局,要么是最大总价单位。在项目所有三种书房配置类型中,85套房只售出3套,而没有书房的单位成交率为33.7%。这一模式显示,买家更看重开放式生活空间,而非在这种面积的单位中隔出一间书房,尤其是当计算面积还包括空调机位时。一卧室尊贵单位情况不同:整个项目只有7套,本来就不可能是主力户型,而且它的面积比一卧室+书房单位少了尴尬的一平方米,所以寻找这个面积段的买家一直都有一个明显的替代选择。
从2023年12月起算的99年地契是个问题吗?
这是一项成本，应该纳入定价考量而不是忽略。租约始于2023年12月6日，预计TOP为2029年12月，因此买家收钥匙时，99年地契还剩下约93年。也就是说，在任何人入住之前，已经过了六年租期。这在重新发展地段很常见，并不罕见，但确实意味着这个项目的地契时钟比2025年拿地、2026年推出的项目走得更前。话虽如此，租约会持续到2122年12月，远超任何实际持有期限。
哪些地铁站在步行距离内？
四个地铁站，涵盖五条线路。多美歌（Dhoby Ghaut）是南北线、东北线和环线的三线交汇站。明古连（Bencoolen）和罗弄路（Rochor）均位于市区线上。百胜（Bras Basah）在环线上。发展商自己的交通连接图显示这四个站都在700米半径范围内。这是PropertyNet Insider基准测评中交通位置最优越的项目之一。
标示的面积是否包括冷气机台？
是的。每个户型图都以统一前格式标明面积,例如「面积:65平方米(含阳台5平方米、冷气机搁架3平方米)」。地契面积统一化政策(不将冷气机搁架计入买家付费面积)仅适用于2023年6月起获得规划许可的项目,One Sophia早于该政策实施。实际上,以一个667平方英尺的两房单位为例,扣除搁架后,单价从$2,591 psf调整为约$2,769 psf,比表面价格高约7%。在与较新的统一化楼盘比较时,应使用这个调整后的数字。
The Collective at One Sophia会降价吗?
我们并不清楚，任何说自己知道的人都只是在猜测。我们能指出的是背景信息。同一个财团CEL Development与SingHaiyi，确实在2026年为TMW Maxwell公开调低了价格，入门款studio单位比2023年的价格表低了12%。One Sophia则尚未调价，平均成交价反而略有上升，从2024年11月开盘当月的$2,739 psf，涨到此后44笔交易的$2,799 psf（据URA记录）。另外，该地段是在2021年12月购入的，TOP预计在2029年12月；而2026年延长的发展商ABSD（额外买方印花税）豁免期限，只适用于2026年7月29日或之后购入的地段。至于这里是否会碰上豁免期限的问题，公开资料并无法确定，因为该项目属于综合发展项目，并由不同实体持有。建议直接向销售团队查询。
与同路的Sophia Meadow相比如何?
两者是相距700米的完全不同产品。 Sophia Meadow 是位于梳富山103年地契的41套精品住宅，售价介于每平方英尺$2,498至$3,013，截至2026年9月中旬尚未售出任何单位。The Collective at One Sophia则是建在商业裙楼之上的367套99年地契住宅，售价每平方英尺$2,591起，已售出98套。Sophia Meadow在我们的基准评分中获得76分，One Sophia获得75分。Sophia Meadow在地契年限、静谧环境和独特性方面胜出。One Sophia则在交通、价格参考、单位组合以及可供比较的成交量方面占优。两者难分高下，因此评分仅相差一分。

此评分无法告诉您的信息

  • 您应该购买哪个栋向。 Block 1A和Block 1B朝向不同、户型各异，而四种零成交户型主要集中在Block 1A的少数几个栋向。评分无法告诉您23号栋还是41号栋更适合您对景观、噪音承受度或午后阳光的需求。
  • 零售裙楼在2030年的实际情况。 我们可以告诉您这是127个分层单位，也可以告诉您发展商的规划意向。但我们无法预测一个分散为127个独立产权的裙楼在初期租赁完成后，最终会形成怎样的租户组合。
  • 您是否负担得起。 TDSR（总偿债率）、ABSD（额外买方印花税）、现有房产、现金储备，以及直到2029年12月TOP的分期付款，这些都是个人情况。在做出承诺之前，请先与银行理财经理算清自己的账。
  • 接下来的价格走向。 核心中央区在2026年第二季度反弹2.0%,此前于2025年第四季度下跌3.5%。这是历史数据,非预测。没有评分能预测价格。

新加坡金管局的 总结

The Collective at One Sophia是两个项目共用一个名称。其中一个是工作室单位系列,除了十套以外全部售罄,成交价格显然获市场接受。另一个,即所有两卧室或带书房或适合家庭的户型,已推出二十二个月,299套单位中仅售出40套。地点不是问题:四个地铁站、步行可达乌节路,2公里内有六所教育机构,这是我们评分中步行便利度最高的地段之一。价格也没有明显问题,因为每平方英尺$2,591至$2,996是我们表上进入优质第9邮区最便宜的选择。问题出在产品组合,特别是在十种布局中的三种加入书房的决定,市场反应是85套中仅售出三套。这就是为什么 75/100精选推荐 的意思。如果你想在第9邮区买工作室单位或1卧室套房,而价格合适,可以买,但要知道工作室单位只剩十套。如果你看中每平方英尺$2,591的2卧室豪华单位,这是整个项目最优惠的价格,你应该争取更好的条件。如果你在考虑三卧室或带书房的户型,你将是该户型的第一个买家,所以议价空间相应更大。

本文内容参考自发展商关于Collective at One Sophia的宣传册（新楼盘文案）、发展商于2026年9月发布的销售与价格表、URA私宅交易记录、2021年12月集体出售（集体出售）的买家公告，以及URA季度房地产统计数据，如有更改，恕不另行通知。单位供应与价格随时变动，请在行动前确认最新状况。PSF数据因单位、楼层及朝向而异。文中所列面积均为发展商公布的分层面积（strata area），并在标明处包含阳台与冷气机位，一切以最终测量结果为准。本文中的实用面积（liveable area）计算乃本站根据宣传册所列数据自行推算，仅供参考，并非发展商官方数据。效果图仅为艺术家印象图，实际建成项目可能有所不同。步行距离为发展商所提供的数据。有关分层零售裙楼（strata retail podium）及发展商ABSD（额外买方印花税）缴纳期限的评论，乃基于公开资料及本站的理解整理而成，不构成法律或税务意见，请向发展商及您的专业顾问核实。在做出任何购买决定之前，请向官方销售团队核实所有数据、图则与时间表。本文仅供一般资讯参考之用，不构成财务、法律或投资建议。在做出任何购买承诺之前，请咨询您的银行、律师及持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分乃PropertyNet.SG根据 /insider-benchmark/ 页面公布的框架所作出的独立意见，与任何发展商无关联，亦未获其赞助。