TMW Maxwell:市中心单间房投资选择 重新定价

作者:Edmund Ee,房产经纪注册号 R006498C。 · 发布于2026年9月19日 · 最后更新：2026年10月7日 · 独立新盘评测

自2023年8月推出三年以来,324套住宅中仅售出6套(1.85%),截至2026年9月19日,发展商销售图上还有318套可售单位。2026年重新推出降低了入场门槛: 474平方英尺Flip/Switch单间房,售价从$1.316M($2,776 psf) 相比之下，2023年8月同户型售价为$1.498M（$3,163 psf），低约12%，而一房单位价位仍高达$3,580 psf。地价为 $2.768亿,按购买价计算约$1,183 psf ppr 扣除租约增值及容积率提升溢价前的成本。 资料来源：发展商销售图表及价格区间，2026年9月19日；URA私宅交易记录（2023年8月及2026年8月成交），查阅于2026年10月7日；Cushman & Wakefield集体出售公告（2021年5月）。PropertyNet Insider Benchmark。

我们评测过的大多数新盘，讲的都是排队抢购的故事。TMW Maxwell讲的却是无人排队的故事。2023年8月，由CEL Development、SingHaiyi和Chuan Investments组成的财团为Maxwell House重建项目开盘发售，根据URA记录显示 六个单位 当月售出，价格介于$3,143至$3,739 psf；三年后，发展商的价目表显示 售出六套，剩余318套，占整栋大楼的1.85%。大楼依然继续兴建，99年地契从2023年4月开始计算，到了2026年，发展商终于做出了其资产负债表让它得以拖延三年的决定：降价。2026年重新推出时， 474平方英尺的Flip/Switch studio单位，距离Maxwell MRT两分钟步行距离，售价$1.316百万，比2023年同类型单位要价$1.5百万低了12%。这究竟是机会还是警示，取决于你看重哪个支柱，因此我们对全部四项进行评分。

PropertyNet内幕评级
74 / 100
选择性买入 · Maxwell MRT近在咫尺，价格终于由市场定价
价格
19/25
市场吸引力
18/25
未来需求
20/25
退场策略
17/25

采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。

为何选择 评分

价格19/25

2026年的重新推售为这个项目带来了首个真正实在的价位：一套474平方英尺的单间公寓（studio）售价$1.316M，比2023年同类型单位开价的$1.5M低了12%，而且低于隔壁One Bernam高楼层单位每平方英尺$3,001至$3,351的成交价，以及Newport Residences约每平方英尺$3,500起的价格。推论是：这次降价只是起价，并非全盘调低，因为一房式单位的价格阶梯仍攀升至每平方英尺$3,580，高于URA记录中2023年每平方英尺$3,334的均价；每平方英尺$2,776仍只买到474平方英尺，当中实际内部面积约为409平方英尺；而在补地契与补价之前，单纯的购入价已达每平方英尺$1,183 psf ppr，因此在新价位下的利润空间，买家根本无从得知。

市场吸引力18/25

很少有地段能在两分钟内集齐如此丰富的日常配套:Maxwell地铁站就在汤申-东海岸线上,丹戎巴葛地铁站四分钟可达,麦士威熟食中心就在马路对面,安祥山、克拉码头街、登布西山和桥南路构成了夜间休闲娱乐圈,步行即达中央商业区。项目的立体园林设施也很完善,从四楼的庭院到天台无边际泳池,对于324户住家来说配套相当丰厚。但需注意的是:大楼62%的单位是474至484平方英尺的单间公寓,最大户型是872平方英尺的双钥匙单位,产品定位主要面向单身人士、情侣和投资房东而非家庭买家,这在ABSD（额外买方印花税）已经收窄买家群体的情况下,进一步限制了购买对象。

未来需求20/25

URA希望让更多人重新入住中央商业区（CBD），而丹戎巴葛（Tanjong Pagar）一带正是这股趋势的最前沿：One Bernam已于2026年竣工，Newport Residences、Skywaters Residences和W Residences Marina View也将陆续跟上，加上汤申东海岸线（Thomson-East Coast Line）的开通，让Maxwell距离Shenton Way和Outram Park仅一站之遥。第2邮区的小户型租金本就是全岛数一数二的，根据URA租赁记录，过去一年One Bernam的一房式单位租赁中位数租金达每月$4,250。推论是：同样的供应潮意味着大量紧凑型CBD住宅将争夺同一批租客，而TMW自身的需求表现，要等到2028年交房后才能见分晓。

退场策略17/25

以2026年价格入场的买家，其成本基础低于2023年的买家，也低于周边大部分新供应项目，租约期限至2122年，地铁就在门口。结构性推论如下：474平方英尺的单间公寓转售对象是投资者而非家庭；324个单位中有318个未售出，发展商将持有这栋大楼的大部分单位多年；由于地块原为商业用地，无需承担ABSD期限压力清盘；四年卖方印花税意味着2026年买家最早要到2030年才能干净退场；而这里的每一笔转售都将与发展商楼下仍在销售的单位进行价格竞争。

什么是 TMW Maxwell怎么样？

TMW Maxwell是 Maxwell House的重建项目，这是一栋位于Maxwell Road 20号的13层1971年办公及展厅大楼，由 Chip Eng Seng旗下CEL Development、SingHaiyi Group和Chuan Investments以40:30:30比例组成的联合财团 集体收购，成交价为 2021年5月以2亿7680万元，高于2亿6800万元的底价。URA于2020年9月发出规划概要咨询意见，将地积比率从4.3提升至5.6，因此这块3,883平方米的地段现在可建约 234,000平方英尺 GFA，其中最多20%可作商业用途。单以购地价计算，相当于 每平方英尺地价约1,183元；将地契从2023年4月28日起补足至全新99年的补地价，以及地积比率提升的差额地价未有披露，需另计在上。

该地段横跨两个世界，地址改变意义重大。作为麦士威路20号（20 Maxwell Road）时，它属于第1邮区和核心中央区。如今从较为宁静、两侧为保留店屋的直落亚逸街重新编入后，现在是 直落亚逸街31号（31 Tras Street）、第2邮区、欧南规划区、中央区其余地区。Formwerkz Architects 向URA设计小组提交了一座 20层楼高、垂直叠加花园的大楼方案：地下室至三楼为11个零售和餐饮单位组成的裙楼，发展商将保留出租并统一经营而非分层出售，以及 四楼至二十楼共324个住宅单位 以上。住宅单位为99年地契，自2023年4月起计，预计于2028年6月30日交付空置房产。

TMW Maxwell傍晚空中渲染图，坐落于丹戎巴葛保留店屋之间，背景为中央商业区高楼
地理位置：前方是丹戎巴葛店屋街区，后方是中央商业区高楼。

2023年发生了什么，以及 2026年有何变化？

销售于2023年8月开盘。根据URA记录显示 当月共售出六个单位：四套单间公寓、一套一房式和一套两房式单位，售价介于$1.498 million至$2.47 million之间，或 每平方英尺3,143元至3,739元, 平均呎价$3,334。相较于整栋楼不到2%的涨幅，几乎没有变动。发展商的图表显示 2026年9月19日的图表显示总共售出6套单位，包括四套开间、一套一卧室套房和一套两卧室高级单位，以及 318套可售单位：占整栋大楼的1.85%，三年过去了。唯一较近期的成交记录是2026年8月一套474平方英尺的单间公寓，成交价为每平方英尺$2,852，比2023年高点低约23%。

2026年的价格区间说明了其余情况。 一房式单位，包括单间公寓、套房、书房单位和阁楼，价格区间为每平方英尺$2,640至$3,580，或$1.316百万至$2.331百万； 两房式单位价格区间为每平方英尺$2,833至$3,222，或$2.227百万至$2.805百万. 入门款开间（studio）单位$1.316 million，比2023年的$1.5 million底价低12%，但一房单位呎价顶端的$3,580 psf，仍高于2023年平均的$3,334。换句话说，此次重新推出调低的是底价，而非整体价位表，价值集中在中低楼层。有两个事实决定了该如何解读这次降价。首先，发展商并非被逼着卖：因为Maxwell House 是商业用地，购买时无需缴付ABSD且没有五年售罄期限，这就是为什么它能够维持2023年的价格长达三年。其次，它仍然选择降价，入门价降12%，而此时工程已进展顺利，两年后即可交钥匙。这是发展商以价换量的策略，也是该项目生命周期中唯一一次定价由买家而非地价决定的时刻。

单位价格将是 多少?

以下是六种户型的面积、可售情况以及开发商于2026年9月19日公布的2026年价格区间。开发商按卧室类别而非户型公布价格区间，因此studio、suite、书房单位和loft共享同一价格区间：

类型 面积（平方英尺） 可用 2026年价格区间
翻转/切换studio（A1至A4）474至484197套（共201套）一卧房价格区间：$2,640至$3,580 psf（$1.316M至$2.331M）
一卧房套间（1B1、1B2）51733套（共34套）一卧房价格区间
一卧房+书房（1S1、1S2）549至57034套（共34套）一卧房价格区间
一房式阁楼 (BL1, BL2)850至8835套中的5套一卧房价格区间
两房式优质 (2C1)78616套中的15套两房价格区间:$2,833至$3,222 psf($2.227M至$2.805M)
两房式双钥匙 (2DK1, 2DK2)861至87234套（共34套）两房价格区间

先看户型组合,再看价格。 324套住宅中有201套是studio单位,另有68套是517至570平方英尺的一房式单位,5套是阁楼,整栋楼只有50套住宅拥有第二间卧室。这是开发商的刻意设计:项目针对希望步行上班的CBD专业人士,将裙楼和空中花园视为公寓的延伸空间。Flip/Switch装修概念将这一理念具体化,配备可移动步入式衣柜、与沙发一体的queen-size墨菲床、厨房可拉出操作台以及阳台折叠桌。对买家而言,这意味着studio单位才是主打产品,studio的价格才是谈判的关键数字。

项目 概况

  • 项目名称： TMW Maxwell
  • 发展商： Maxwell Residential Pte Ltd 和 Maxwell Commercial Pte Ltd，由 CEL Development（40%）、SingHaiyi（30%）和 Chuan Investments（30%）组成的联营公司
  • 位置： 31 Tras Street，丹戎巴葛，第2区，欧南规划区（RCR，其他中央区）
  • 地契： 自2023年4月28日起99年地契（前 Maxwell House，2021年集体出售成交价2亿7680万元，按购地价计算每平方英尺地价约1,183元，未计额外费用）
  • 项目规模： 占地3,883平方米的单栋20层高楼；第4至20层共324个住宅单位，地下一层至第3层为11个零售和餐饮单位组成的裙楼，由发展商保留并策划经营
  • 户型组合： 201个 Flip/Switch 多功能studio（474至484平方英尺）、34个一卧房套房（517）、34个一卧+书房（549至570）、5个一卧复式（850至883）、16个两卧房 Premium（786）、34个两卧房dual-key（861至872）
  • 设施： 垂直分布的空中花园，从4楼 Courtyard（节庆草坪、庭院用餐区、农场到餐桌花园）延伸至 TMW Study、户外起居室、社交花园、酒吧休息室、设有按摩池的天空泳池、养生露台和天空酒廊，直至20楼天际廊和顶层 TMW Haven（设有无边际泳池和空中健身房）；裙楼层设有露天剧场和贯通街区通道
  • 装修配备： studio配备 Flip/Switch 可转换家具、智能家居系统、电子门锁、IP摄像头和智能空调控制；配置 Smeg、Gessi 和 Roca 洁具
  • 交通便利性： Maxwell地铁站（TE18）2分钟，丹戎巴葛地铁站（EW15）4分钟，直落亚逸（DT18）9分钟，牛车水（NE4, DT19）10分钟，欧南园（EW16, NE3, TE17）10分钟，Shenton Way（TE19）12分钟；驾车可达亚逸拉惹高速公路和中央大道
  • 顾问团队: Formwerkz Architects（建筑师）、CO2（景观建筑师）、FARM（室内设计及展销廊）；Compound Collaborative负责设计裙楼公共空间
  • 推出时间： , 2026年重新推出，入门款开间单位为$1.316M（$2,776 psf）
  • 状态（2026年9月19日）： 324个单位中已售6个（1.85%），318个可售：197个studio、33个一卧房套房、34个一卧房+书房、5个loft、15个两卧房Premium、34个dual-key；2026年价格区间：一卧房类别每平方英尺$2,640至$3,580（$1.316M至$2.331M），两卧房每平方英尺$2,833至$3,222（$2.227M至$2.805M）
  • 完成： 预计于2028年6月30日前交付空置单位（发展商法律免责声明）；法定完工日期为2031年6月30日前

为何选择 地点 详情

Tras Street位于三个区域的交界处，这些优势在其他地方需要分开购买才能获得。东北方向，跨过Maxwell Road，是 中央商业区：丹戎巴葛中心的国浩大厦以及步行十分钟内的罗敏申路和些街办公楼群。西面和南面是 保留区：丹戎巴葛和达士敦店屋区、安祥山、客纳街和桥南路，这里汇集了全岛密度最高的酒吧和餐厅。而这一切的下方是 地铁网络：汤申-东海岸线的Maxwell地铁站步行两分钟可达,从这里往珊顿道和欧南园只需一站,而东西线的丹戎巴葛站步行四分钟可达,从那里往莱佛士坊也只需一站。

丹戎巴葛天际线照片,叠加了TMW Maxwell的渲染图及周边地铁站标示
步行12分钟内可达六个地铁站:Maxwell、丹戎巴葛、直落亚逸、牛车水、欧南园和珊顿道。

对于市中心地段而言,这里的日常生活配套完善程度实属罕见。 麦士威熟食中心就在马路正对面,厦门街和丹戎巴葛广场熟食中心都在十分钟步程内,前往莱佛士坊途中还会经过老巴刹和Market Street。佛牙寺龙华院、牛车水大厦和欧南的新加坡中央医院院区都在同一范围内。实话实说,这里的优势也是它的局限:这是一个热闹、密集、夜生活活跃的街区,一侧是Maxwell Road的车流,楼下是营业中的餐饮裙楼,因此大楼的高层单位会相对安静。

TMW Maxwell位置图,标注步行至CBD和牛车水各地铁站、熟食中心、商场和文艺场所的时间
发展商提供的位置图,标注步行和驾车时间,从Maxwell地铁站2分钟到滨海湾花园驾车9分钟。

产品 与设施

设计理念是将公园垂直堆叠。住户设施不是单一的地面平台,而是沿着Maxwell Road一侧的楼面分层攀升: 4楼的庭院 设有节日草坪、庭院餐饮区和农场到餐桌花园； 6楼和7楼的TMW Study； 9楼和10楼的户外客厅 设有独立工作舱和行政酒廊； 12楼和13楼的社交花园和TMW Social Club； 15楼和16楼的天空泳池，配有按摩池和休闲平台；17楼设有养生露台，18楼和19楼设有空中酒吧，20楼设有全景空中酒廊，以及屋顶 TMW Haven设有无边际天空泳池和空中健身房。住宅下方的裙楼设有露天剧场、贯通式通道和店面，向公众开放，这也是URA最关注的部分。

TMW Maxwell Park on Park平面图，列出从4楼庭院到屋顶TMW Haven各楼层的住户设施
发展商的分层设施图。4楼及以上的设施仅供住户使用。
TMW Maxwell裙楼效果图，展示面向Tras Street行人通道的餐饮店面
裙楼：面向走道的餐饮单位，由发展商租赁和策划，而非分层出售。
TMW Maxwell圆形剧场效果图，设于裙楼层的绿墙内
The Commons：塔楼底部绿墙内的阶梯式圆形剧场。
TMW Maxwell四楼庭院餐饮区黄昏效果图，远处可见CBD天际线
四楼的庭院餐饮区，首个空中花园层。
TMW Maxwell户外客厅效果图，设有阶梯式木质座椅和绿植
九楼和十楼的户外客厅：阶梯式座位专为电影之夜和户外办公而设。
TMW Maxwell社交俱乐部室内效果图，配有休闲座椅和图书墙
13楼的TMW社交俱乐部。
TMW Maxwell 15楼泳池平台的空中按摩池黄昏效果图
15楼和16楼的空中按摩池和休闲平台。
TMW Maxwell 20楼的Panorama空中酒廊效果图，配有木质格栅天花板
Panorama:20楼空中休息室。
TMW Maxwell空中健身房效果图,配备跑步机、哑铃及城市景观
位于屋顶TMW Haven的空中健身房。
TMW Maxwell屋顶无边际空中泳池效果图,泳池底部有TMW字样
屋顶无边际空中泳池。324个单位,设施与住户比例相当优越。

户型图: 您实际购买的面积

户型图手册解答了生活方式手册回避的问题。每个户型图都标明其面积 包含空调台和阳台,这是URA在2023年6月后批准的项目停用前的旧制。A1型单间公寓的44平方米(474平方英尺)包括2平方米空调台、4平方米阳台, 约38平方米或409平方英尺的室内面积;双钥匙2DK1户型的81平方米含7平方米空调台。由此产生两个影响。第一,将TMW与2024或2025年推出的新盘作比较时,应以室内面积和总价为准,切勿以标题呎价比较,因为新项目的呎价是以较小的分母计算。第二,Flip/Switch家具在此并非噱头;这正是409平方英尺能够运作的方式。以下10个户型图涵盖买家可选择的所有类型,并附2026年9月19日的实时供应情况;手册中的底层PES变体(A3-G、1B1-G、2DK1-G、2DK2-G)采用相同布局,但以露台取代阳台。

TMW Maxwell A1户型开间式单位平面图，带阳台、空调台、客厅、餐厅、厨房、主卧和主人浴室
A1户型开间式单位：44平方米（474平方英尺），包括2平方米空调台和4平方米阳台。位于15和16栋，第4至18层。Flip/Switch开间式单位共201套，197套可售。
TMW Maxwell A2户型开间式单位平面图
A2户型开间式单位：45平方米（484平方英尺），包括3平方米空调台和4平方米阳台。位于17至19栋。
TMW Maxwell A3户型开间式单位平面图，阳台位于客厅区域远端
A3户型开间式单位：44平方米（474平方英尺），包括3平方米空调台和4平方米阳台。位于07和09至14栋，第5至19或20层；A3-G户型位于第4层，以私人围合空间取代阳台。
TMW Maxwell A4户型开间式单位平面图，狭长单面采光格局
A4户型开间式单位：45平方米（484平方英尺），包括3平方米空调台和4平方米阳台。位于02栋，四种开间式户型中最窄的格局。
TMW Maxwell 1B1户型一卧套房平面图，独立卧室配开放式厨房
1B1户型一卧套房：48平方米（517平方英尺），包括3平方米空调台和5平方米阳台。大楼内共有34套一卧套房（1B1和1B2），33套可售。
TMW Maxwell 1S1户型一卧加书房平面图，客厅区域设有书房角落
1S1户型一卧加书房：53平方米（570平方英尺），包括4平方米空调台和5平方米阳台。位于01栋，第4至20层；1S2户型为51平方米。全部34套可售。
TMW Maxwell BL1型复式单卧户型平面图，显示下层及上层空间
BL1型复式单卧：79平方米（850平方英尺），包含2平方米空调台、4平方米阳台及21平方米挑空区，位于19及20楼。仅有5个复式单位（BL1及BL2），全部可售；21平方米挑空区计入面积但非实际地板面积。
TMW Maxwell 2C1型双卧豪华户型平面图，设两间卧室、两间浴室及客厅外阳台
2C1型双卧豪华单位：73平方米（786平方英尺），包含4平方米空调台及5平方米阳台。20号栋，4至19楼；该栋唯一的常规双卧户型，共16个单位，15个可售。
TMW Maxwell 2DK1型双钥匙双卧户型平面图，设共用门厅、主套房及独立小套房连自带厨房
2DK1型双钥匙单位：81平方米（872平方英尺），包含7平方米空调台及5平方米阳台。门厅将单位分隔为一个单卧套房及一个配备小厨房和浴室的独立小套房。04号栋，5至20楼。
TMW Maxwell 2DK2型双钥匙双卧户型平面图
2DK2型双钥匙单位：80平方米（861平方英尺），包含5平方米空调台及5平方米阳台。05号栋，5至20楼。34个双钥匙单位（2DK1及2DK2）全部可售。
TMW Maxwell单卧加书房示范单位客厅连阳台及中央商业区景观
单卧加书房示范单位：1S1布局实景陈设。
TMW Maxwell双卧豪华示范单位餐厅及厨房连岛台
双卧豪华示范单位：2C1布局实景陈设。
TMW Maxwell 一楼场地平面图，显示沿 Maxwell Road 和 Tras Street 的零售单位，以及四楼庭院平面图，展示第 01 至 20 栋单位分布
一楼场地平面图（零售、The Commons 及 Tras Street 车辆入口）和四楼庭院平面图，显示 20 栋单位如何环绕花园布局。
TMW Maxwell 单位分布示意图，显示第 01 至 20 栋横跨 4 楼至 20 楼的分布，下方为商业和停车场楼层
发展商的单位分布图：中央栋为开间单位，06 和 08 栋为一卧室套房，04 和 05 栋为双钥匙单位，20 栋为 2C1 两卧室单位，顶层两层的 15 至 19 栋为五个阁楼单位。B1 至 3 楼为商业层，B1 至 B3 为停车场。
TMW Maxwell 裙楼效果图，展示 MEET 店面及 Tras Street 的景观入口
Tras Street 入口：入口现朝向保留街区而非 Maxwell Road。

投资 案例

, 以及这栋楼的基本面。一套474平方尺的开间单位，售价$1.316 million，若以One Bernam近期落成单位在URA租赁记录中一房单位的租金中位数$4,250出租，扣除成本前的毛收益率约为3.9%，比大多数中央区新盘以发售价计算的收益率高出整整一个百分点。买家的入场价低于2023年买家，低于Newport Residences和One Bernam的高楼层单位，大致与One Marina Gardens持平，而且地点就在地铁站出口，发展商对保持商场裙楼的活力也有直接利益。2028年交钥匙的时间点，也早于Newport Residences（2030年）、Skywaters Residences（2030年）和W Residences Marina View（2029年），这意味着TMW的租户将抢先这些在建项目入市。

看淡的理由则是同一组事实的另一种解读。重新推出本质上是对一栋售出率仅2%的楼座的降价,而降价本身说明市场已经用脚投票了。户型组合中62%是studio单位,而在现行规则下,公民购买第二套房需支付20% ABSD(额外买方印花税),外国人则高达60%,因此天然买家只能是单身首购族或愿意承担额外税费的投资者。发展商在TOP(临时入伙证)后相当长时间内都会是这栋楼的主要卖方,没有ABSD截止期限逼迫它清盘,而四年卖方印花税(SSD)意味着2026年买家最早要到2030年才能干净转售,届时中央商务区将新增数百套小型单位与之竞争租售市场。这是持有收租的投资,不是快进快出。要规划分期付款,请使用 分期付款计算器.

谁适合TMW Maxwell 适合谁

第一类:在中央商务区工作的首购专业人士——对于步行十五分钟即可抵达工作地点、享用裙楼和空中花园配套的人来说,降价后的studio是进入这个邮区的最便宜新房钥匙。

第二类:收益型投资者,想要一个小面积、易出租的市区单位,按市场定价而非地价成本买入,且能够持有到2030年而无需中途抛售。

第三类:双钥匙买家:34套两卧室dual-key单位(861至872平方英尺)是这里唯一让自住业主可以住一半、出租另一半的户型。

它不太适合以下买家：有家庭的、需要街道层安静环境的、不喜欢住在餐饮裙楼上方的，以及无法承受四年SSD期的短期投资者。

相关评测： 两条街外的Anson Road大楼请参阅 Newport Residences D2区，Marina South类似psf比较请参阅 One Marina Gardens D1区，或浏览完整 内幕评测.

常见 问题

TMW Maxwell是什么项目？有多少个单位？
A 324个住宅单位的大楼，底层设有11个零售单位 位于第2区Tras Street 31号，由CEL Development、SingHaiyi和Chuan Investments联合重建原Maxwell House。住宅单位占4至20层，地契为99年，起租日期为2023年4月，预计2028年6月交房。 请联系我们查询最新供应情况.
2026年TMW Maxwell单位售价是多少？
根据发展商2026年9月19日的价格表， 一房户型（studio、suite、书房单位和loft）售价为每平方英尺$2,640至$3,580，总价$1.316M至$2.331M，以及 两房户型售价为每平方英尺$2,833至$3,222，总价$2.227M至$2.805M. 该单位是一套474平方英尺的Flip/Switch开间，成交价$1.316M（$2,776 psf）。根据URA的记录，在2023年8月开盘时，同类户型以每平方英尺$3,143至$3,739 psf售出，开间单位起价为$1.498M。
为什么2023年开盘时只卖出6个单位，现在卖出多少了？
关键在于时机和价格。该项目在2023年4月ABSD（额外买方印花税）上调、外国人税率升至60%之后的四个月推出，当时正值新盘扎堆的繁忙月份，474平方英尺开间单位起价约$3,160 psf，市场认为对于第2区的有地契项目来说定价过高。URA的记录显示，当月仅售出六套，占全栋不到2%。三年后，发展商的图表显示 已售出6个单位,318个单位可售,占全部324个单位的1.85%。
2026年降价是警讯吗?
这是市场判断,而且有利有弊。由于地段 购入时为商业用地,开发商无需缴付ABSD,也没有五年内售罄的期限,因此本可无限期维持2023年价格;但仍选择降价显示开发商希望在2028年交钥前加快销售速度。对新买家而言,降价后的入场价低于周边大部分新供应项目。对2023年买家来说这是账面亏损,也意味着此项目的转售价将以开发商当前售价为基准。
TMW Maxwell位于第1区还是第2区,属于CCR还是RCR?
作为20 Maxwell Road的Maxwell House时,地段属第1区及核心中央区。入口改至 31 Tras Street后则属第2区Outram规划区,URA将其归类为中央区其余地区。大楼本身并未移动,分类是跟随地址而定的。实际上无论如何它都位于中央商业区边界上。
Maxwell地铁站距离TMW Maxwell有多远?
步行约两分钟即可到达Maxwell站(TE18) ,该站位于汤申-东海岸线上,距离Shenton Way和Outram Park只有一站。东西线的Tanjong Pagar站(EW15)约四分钟,距离Raffles Place一站之遥。Telok Ayer、Chinatown和Outram Park都在步行十分钟范围内。
TMW Maxwell有户型图吗?
有的。户型图手册包含17种户型平面图,本评测展示了其中十种,涵盖买家可选择的每种户型,另附楼层平面图和单位分布示意图。请注意面积标注方式:每份平面图标注的面积 包含空调台和阳台,采用的是统一前的计算方式,因此44平方米的单间公寓实际内部使用面积约38平方米。 如需完整资料集请向我们索取,包括底层PES变体户型。
TMW Maxwell的主要风险是什么?
第三。 产品集中度过高:62%为单间公寓意味着转售和租赁市场主要面向投资者和单身人士,而非家庭买家。 发展商库存：大楼的大部分单位在未来数年内仍由发展商持有待售，没有ABSD期限迫使其清盘，而每笔转售交易都将以其标价为基准定价。 供应量：Newport Residences、Skywaters Residences、W Residences Marina View以及已竣工的One Bernam为同一租户群增添了数百套紧凑型中央商业区住宅。相对优势：地铁站在门口、重新定价的入场价，以及邻近已竣工项目的租金支持新价格接近4%的总收益率。

新加坡金管局的 总结

TMW Maxwell 是一个在错误的时机以错误的价格推出的好项目,经过三年时间和一次降价,这个构思才终于获得公平的评估。项目的理念依然出色:精心设计的裙楼、空中花园塔楼以及屋顶泳池,距离 Thomson-East Coast Line 地铁站仅两分钟路程,地处中央商业区与新加坡最优质店屋区之间的交界处。2026 年的定价是首次与项目价值相匹配,入门级单间公寓售价为 $1.316 million,加上隔壁的租金回报,租金收益率的计算是合理的,尽管高层单位仍维持 2023 年的价格水平。评分如实反映了未能更高的原因:这是一座面向投资者和单身人士的单间公寓大楼,发展商将长期持有大部分单位而无清盘压力,背后的中央商业区新盘供应充足。这就是 选择性买入 74/100 的含义:对于在中央商业区工作的专业人士或着眼于租金回报、能够持有至 2030 年的投资者而言,这是城市这一边缘地带最精明的入场选择之一;对于家庭买家或短期投资者来说,附近较大户型的项目会更合适。无论如何,要清楚你支付的价格是市场定的,而非发展商,并以此为基础进行议价。

本文内容根据发展商2026年1月的电子楼书与平面图手册、发展商于2026年9月19日发布的销售图表与价格区间、URA的私宅交易与租赁记录，以及Cushman & Wakefield公布的2021年集体出售（en bloc）消息整理而成，如有更改，恕不另行通知。单位供应情况与价格随时变动，请在行动前确认最新状态。PSF（每平方英尺价格）会因单位、楼层与朝向而异。单位面积为约数，以最终测量为准。效果图仅为艺术构想图，建成后的实际发展项目可能有所不同。步行时间为发展商的估算，实际会因路线与步速而有所差异。文中引用的租金数据为URA记录中邻近发展项目的签约租金，并非尚未竣工的TMW Maxwell的实际成交租金。在做出任何购买决定前，请向官方销售团队核实所有数据、图则与时间表。本文仅供一般资讯参考，不构成财务、法律或投资建议。在做出任何购买承诺前，请咨询您的银行、律师及持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分是PropertyNet.SG根据/insider-benchmark/所公布的评估框架得出的独立意见，与任何发展商均无关联或赞助关系。