Union Square Residences：中央商业区 邂逅克拉码头
新加坡鲜有地段能汇集如此丰富的城市脉络。Union Square Residences 是城市发展（CDL）位于 Havelock Road 28 号的 366 单位、40 层住宅楼，坐落于一个完整综合发展项目的核心住宅部分，地处中央商业区、新加坡河、克拉码头与牛车水交汇之处。住宅楼下方设有 20 层 A 级办公楼、全新共居概念空间、受保留店屋，以及零售餐饮区和公共活力空间，旨在激活整个社区。项目于 2024 年 11 月推出，定价达第 1 区优质水平，本评测将探讨这一地段是否配得上这个价位。
采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。
为何选择 评分
项目开盘均价约 $2,981 psf，平均成交价 $3,200 psf，属于 99 年地契的第 1 区完整定价。紧凑型一卧室单位虽让入场门槛尚可接受，但首 20 个月约 40% 的温和去化率显示市场正在审慎权衡这一溢价，入场价值优势并不明显。
三个地铁站步行可达（Clarke Quay、Fort Canning 和 Chinatown）、楼下整合零售餐饮与 A 级办公、新加坡河生活带就在家门口，加上 CDL 品牌，这个新楼盘的吸引面确实广泛。扣分项在于娱乐区的喧闹、学校网薄弱，以及偏高的总价使买家群体更倾向投资者与专业人士。
该区域正在积极重建：克拉码头翻新、新加坡河沿岸及CanningHill片区发展、珍珠山即将推出的住宅项目，以及中央商业区在URA激励措施下的宜居转型。第1邮区的新私宅供应稀缺，完整的综合用途片区更是罕见。扣分反映了99年租赁地契以及这些催化因素逐步成熟的过程。
租赁需求强劲，吸引来自莱佛士坊、中央商业区及河畔片区的租户，加上三条地铁线交汇的综合地段，出租表现良好。扣分反映了99年地契的折旧、高昂的入场尺价限制升值空间、附近696单位CanningHill Piers的直接转售竞争，以及至今销售步伐较为平稳。
以下是对Union Square Residences的独立、实用分析，包括其优势和需要清楚认识的方面：地段、综合用途片区、设施、室内装修、户型图，以及投资价值。
项目 概况
- 项目名称： Union Square Residences（Union Square综合发展项目的一部分）
- 发展商： CDL Libra Pte Ltd（城市发展有限公司）
- 位置： Havelock Road 28号，第1邮区，靠近克拉码头和新加坡河
- 地契： 99年租赁地契（自2024年10月11日起）
- 项目规模： 一栋40层高楼，共366个单位
- 户型组合： 1卧房（463平方英尺）和1卧房+书房至4卧房高级（1,518平方英尺），另有两套天际套房和一套顶层豪宅
- 综合配套： Union Square Central（20层甲级办公楼，配有零售和屋顶餐饮）、共居公寓、保留店屋、商店和餐厅
- 设施： 3楼Social Vista（圈形泳池、水疗休息区、美食亭、俱乐部社交空间）及34楼Union Vista（空中泳池、空中健身房、Club Union、露天用餐区），另有3至29楼的休闲活动舱
- 交通便利性： 步行可达Clarke Quay（东北线）、Fort Canning（市区线）和Chinatown（东北线/市区线）地铁站
- 预计交房： 2031年3月15日（法定竣工日期2034年3月15日）
- 推出时间： 2024年11月9日，开盘当天售出75个单位，平均约$3,200 psf
- 销售状态： 截至2026年中，366个单位中约40%已售出
为何选择 地点 详情
地段优势一目了然：这里是CBD、新加坡河、Clarke Quay和Chinatown的交汇点，政府大厦区的博物馆带近在咫尺。Raffles Place和Marina Bay数分钟即达，日常出行更享有罕见的三站步行圈——东北线Clarke Quay站、市区线Fort Canning站，以及两线交汇的Chinatown站。如需与其他新加坡新楼盘逐一比较，请查看完整 PropertyNet内幕评级.
生活配套同样丰富。驳船码头、克拉码头和罗拔申码头沿河而立，餐饮和夜生活场所林立，牛车水的历史街区和美食近在咫尺，绿色走廊连接福康宁公园、新加坡河与珍珠山。需要说明的是：这里是热闹的娱乐区而非安静的家庭住宅区，名校学区资源有限，这决定了这个住宅最适合哪类买家。
完整的综合用途 区域
Union Square与单栋住宅大楼的区别在于其周边配套。项目整合了豪华住宅与Union Square Central——一座20层的甲级办公楼，配有零售、餐饮及屋顶餐厅，还有部分设在保留建筑内的全新共居概念空间，以及融入历史店屋的商店和餐馆。Central Plaza和Grand Stand等公共空间专为美食车活动、户外表演和社区健身而设计。对住户而言，这意味着出门即享真正的便利，以及一个在办公时间以外依然充满活力的区域；但也意味着与上班族和访客共享这个地址，这是所有综合发展项目的取舍。
设施位于 双层天际
设施分布在两个主要楼层。三楼为Social Vista社交景观层，设有泳道泳池、水疗休憩区、泳池平台、美食亭和社交会所空间，景观休闲空间从三楼延伸至29楼。顶层34楼的Union Vista呈现精彩亮点：天际泳池享有无遮挡的城市天际线全景、设有落地玻璃窗的空中健身房可眺望珍珠山和牛车水、Club Union社交会所以及高空露天用餐区。对于这个规模的市中心大楼而言，这是一个出色的设施配套。
住宅单位 与室内设计
大楼共40层,户型涵盖高效实用的一卧室至四卧室优质单位,另设两套宽敞的Sky Suite及顶层penthouse。室内装潢定位豪华:所有单位配备Corten装饰厨房、De Dietrich厨电及洗衣烘干机,全屋智能家居系统,而四卧室优质单位及更大户型更配有意大利步入式衣橱、浴缸及Rimadesio门系统。深凹式阳台赋予外观雕塑感,同时为住户打造实用的空中户外空间。
户型 平面图
户型涵盖463平方英尺一卧室至1,518平方英尺四卧室优质单位,上层另有两套天际套房和一套顶层公寓。布局高效且面向城市,优质户型在空间和配置上都有显著提升。以下展示四款代表性户型图。欢迎联系我们,为您匹配合适的栋别、楼层和景观。
投资 案例
首先是地段和租赁市场深度。第1邮区地址,步行可达三个地铁站、莱佛士坊和河畔餐饮带,坐拥新加坡最深厚的租赁市场之一。综合发展项目楼下设有零售和甲级办公空间,往往出租迅速且租客稳定。
第二，区域发展轨迹。克拉码头已蜕变为日夜皆宜的目的地，珍珠山将增添新住宅与绿化空间，而中央商业区在URA激励计划下持续转型为居住-办公区，这些都支撑着长期的吸引力。这一地段的新私宅供应有限，有助于维护地段价值。
客观的制约因素在于价格、地契和销售步伐。平均每平方英尺约$3,200的99年地契，入场价格不低，首20个月售出约40%的速度属于平稳水平，反映了短期流动性受限。一桥之隔的CanningHill Piers也是大型直接可比的转售项目。这些因素是本项目评为选择性买入而非强力买入的原因：地段与综合产品确实出色，但定价要求您为地段和长期持有买单，而非快速升值。
谁适合Union Square Residences 适合谁
第一，瞄准中央商业区和新加坡河租赁市场的投资者，希望获得集地铁、零售和办公于一体的综合地段。1房和2房户型是这类买家的自然选择。
第二，希望在工作和生活地点合一的都市专业人士和情侣，以新加坡河、牛车水和市政区为生活圈，重视便利性胜过宁静环境的买家。
第三类是长期投资者，他们看好克拉码头、珍珠山和中央商业区的重建前景，并且认为99年地契和高尺价是值得为真正稀缺的第1邮区地段付出的代价。
相关评测： 比较 Aurea, Newport Residences 以及 River Green，或浏览完整的 内幕评测.
常见 问题
Union Square Residences有多少单位？户型分布如何？
Union Square Residences是永久地契还是租赁地契？发展商是谁？
Union Square Residences售价多少？
Union Square Residences预计何时完工？
Union Square Residences的交通便利吗？
Union Square Residences 适合哪些买家？
新加坡金管局的 总结
Union Square Residences 是以地段取胜的典范之作。这是由城市发展（CDL）开发的366单位综合发展项目，坐落于中央商业区、新加坡河、克拉码头与牛车水的交汇点，步行范围内有三个地铁站，设施平台横跨两个天际线楼层。权衡因素同样明确：第一邮区的全额定价配99年地契、娱乐区环境，以及较为平稳的销售步伐反映出短期流动性有限。因此我们给予77/100的选择性买入评级。对于看重地段、租赁市场深度及区域更新潜力的投资者和市中心专业人士而言，这是市场上最完整的市中心公寓产品之一。
本文信息基于开发商手册（2024年11月）及公开报道数据，如有变更恕不另行通知。剩余单位及价格随时变动。在做出任何购房决定前，请向官方销售团队核实所有数据、平面图及时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。请在承诺购房前咨询您的银行家、律师及持牌房地产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark 评分为 PropertyNet.SG 基于 /insider-benchmark/ 公布框架的独立意见，与开发商无关联或赞助关系。