UpperHouse：地铁就在家门口 坐落乌节林荫道

作者：Edmund Ee · 发布于2026年8月1日 · 最后更新：2026年8月13日 · 独立新盘点评

UpperHouse售出 开盘当天售出近54%，均价约$3,350 psf ，位于Orchard Boulevard地铁站旁。2卧房高级+书房及3卧房高级单位 全部售罄，剩余单位起价约$3,278 psf。 资料来源：公开发布的开盘业绩；发展商销售数据。

无需多言的顶级地段。UpperHouse坐落于乌节林荫道22号,紧邻汤申-东海岸地铁线的Orchard Boulevard地铁站,位于黄金第10邮区购物带与优质洋房地段的交汇处。UOL和新加坡置地的301单位豪宅项目于2025年7月推出,首日售出近54%,平均尺价$3,350,成为当周末核心中央区(CCR)表现最强劲的新盘,其主力家庭户型已全部售罄。以下是对乌节区管线中连接性最优豪宅项目的独立分析。

PropertyNet内幕评级
82 / 100
强力推荐 · 地铁零距离黄金第10区豪宅
价格
19/25
市场吸引力
22/25
未来需求
21/25
退场策略
20/25

采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。

为何选择 评分

价格19/25

平均尺价$3,350对99年地契而言属于CCR全额定价,但市场反应热烈:首日售出近54%,2卧室优质书房套间和3卧室优质户型已完全售罄。评估扣分反映了较高的总价门槛以及地契年限,附近有999年和永久地契的同类项目以相近尺价成交。

市场吸引力22/25

地铁站就在家门口,乌节站仅一站之遥,优质洋房区环绕四周景观优美,产品涵盖高效1卧室书房套间至私人电梯Bespoke顶级单位,背靠UOL的交付记录。少有新盘能如此全面覆盖自住买家、家庭买家和豪宅买家群体。评估扣分反映了较高总价门槛以及这一价位段买家的审慎态度。

未来需求21/25

URA规划下的乌节路重振计划、Orchard Boulevard本身新项目供应稀缺,以及这一地址在全球的深厚认知度,共同支撑着长期需求。扣分反映了这是一个成熟片区,增长稳健而非爆发式,以及99年地契因素。

退场策略20/25

地铁出门即达的乌节路地段,在优质转售市场中流通性极佳,来自乌节、使馆区和中央商业区的租赁需求已得到验证,家庭户型的售罄也证明了市场深度。扣分反映了高企的入场尺价限制了上行空间,以及在自由地契主导的优质转售市场中,99年地契处于劣势。

以下是对UpperHouse项目的独立、务实分析,涵盖其优势所在以及需要理性看待的方面:地段、产品与系列、设施、户型设计,以及投资价值。

项目 概况

  • 项目名称： UpperHouse at Orchard Boulevard
  • 发展商： United Venture Development (No. 7) Pte Ltd (UOL Group and Singapore Land)
  • 位置： 22 Orchard Boulevard,第10区,紧邻Orchard Boulevard地铁站(汤申-东海岸线)
  • 地契： 99年地契(自2024年5月20日起)
  • 项目规模： 单栋豪华高楼,共301个住宅单位
  • 系列： Signature Collection(1卧室+书房474平方英尺至3卧室Premium 1,012平方英尺)及Bespoke Collection(31套四卧室套房,2,056平方英尺,配私人电梯和私人车位)
  • 设施： 无边际泳池配凉亭、泳道池、树林中的Botanical Villa水疗区、室内水疗池和养生套房、会所及餐饮凉亭
  • 预计交房： 2029年6月30日（法定完工日期为2032年6月30日）
  • 推出时间： 2025年7月19日,开盘当天售出162个单位(近54%),平均尺价约$3,350
  • 销售状态： 2BR Premium + Study和3BR Premium已售罄；剩余单位约$3,278 psf起

为何选择 地点 详情

UpperHouse位置图，显示22 Orchard Boulevard紧邻Orchard Boulevard地铁站，周边乌节购物带、优质洋房区及顶尖名校
UpperHouse坐落于Orchard Boulevard地铁站旁，介于购物带与优质洋房区之间。

这是一句话就能说清的地段优势：地铁站就在家门口，社区就是乌节。汤申-东海岸线让您一站直达乌节，并直通Great World、欧南及中央商业区，而周边环境则是Orchard Boulevard安静、低密度的一侧，优质洋房地带环绕四周，保证高层单位的景观。如需与其他新加坡新楼盘逐个比较，请查看完整 PropertyNet内幕评级.

日常生活圈汇聚第10邮区精华：购物带的零售餐饮、Mount Elizabeth和鹰阁医院医疗集群，以及从Chatsworth到河谷带的学校。唯一需要说明的就是门槛：这个地段的价格就是如此，这个价位段的买家群体是特定的。

UpperHouse大楼效果图，矗立于Orchard Boulevard及优质洋房区的绿意之上
优质洋房区上的独立地标：周边低密度住宅区保护其高度优势。

产品：两个 系列

UpperHouse将其301套住宅划分为两大系列。Signature Collection涵盖1卧加书房至3卧房的优质户型,高效能、高规格的住宅面向自住买家和投资者。在此之上,Bespoke Collection仅包含31套2,056平方英尺的四卧房套房,配备私人电梯直达和私人车位,堪称空中真正的有地住宅替代产品。开盘销售情况印证了市场需求:家庭户型全部售罄,一套高楼层Bespoke套房更以766万元成交。

UpperHouse示范单位客厅效果图,透过阳台俯瞰城市景观,采用温暖奢华的装修风格
示范单位内部以温暖、层次分明的装修设计,配合良好级洋房地段所守护的景观。

设施:植物园私邸 Botanical Estate

设施按私人庄园格局打造。无边泳池面向良好级洋房区的绿意,配有独立凉亭;另设独立的25米泳池供晨泳使用;而坐落于树林间的Botanical Villa水疗亭则是养生设施的核心,内设室内水疗池和理疗套房。会所休息厅、宴会厅和美食厨房满足社交娱乐需求。这是一套精简而完整的奢华设施组合,针对买家定位精心设计,而非简单堆砌70项设施的清单。

UpperHouse无边泳池效果图,泳池凉亭俯瞰良好级洋房区绿意
无边泳池延伸至良好级洋房区的绿意,泳池凉亭悬浮其上。
UpperHouse 25米泳池黄昏效果图,沿着大楼雕塑感外墙延伸
泳池沿着雕塑立面下的平台延伸整个长度。
UpperHouse Botanical Villa水疗渲染图,木制凉亭坐落于成熟树木之间
Botanical Villa:树林中的水疗凉亭,项目的标志性休憩空间。
UpperHouse室内水疗池渲染图,采用石材和木材装饰
室内水疗池延续了养生理念,采用石材和木材设计。
UpperHouse总平面图,展示位于22 Orchard Boulevard的塔楼、无边泳池、泳池、Botanical Villa及景观园区
总平面图:景观园区内的单栋塔楼,泳池和Botanical Villa融入绿意之中。

户型 平面图

户型涵盖474平方英尺一卧室加书房至2,056平方英尺Bespoke套房。布局高效方正,高级户型配备正式餐厅和充足衣柜空间。以下展示五种代表性户型;请注意二卧室高级加书房和三卧室高级户型已全部售罄,如需了解最接近的可售户型请联系我们。

UpperHouse一卧室加书房AS1户型平面图,474平方英尺,位于22 Orchard Boulevard
一卧室+书房,AS1户型,474平方英尺。Orchard Boulevard的入门之选。
UpperHouse二卧室高级BP1户型平面图,700平方英尺,位于22 Orchard Boulevard
二卧室高级户型,BP1户型,700平方英尺。核心投资户型。
UpperHouse 两卧房优选附书房 BPS2户型平面图，764平方英尺，已售罄
两卧房优选附书房，BPS2户型，764平方英尺。本项目最热门户型，现已全部售罄。
UpperHouse 三卧房优选 CP1户型平面图，1,012平方英尺，已售罄
三卧房优选，CP1户型，1,012平方英尺。开盘即售罄。
UpperHouse 四卧房套房 DP1户型平面图，2,056平方英尺，配备私人电梯及车位
四卧房套房，DP1户型，2,056平方英尺，配备私人电梯及车位。臻选系列中的有地住宅替代格局。

投资 案例

首先，地段护城河。乌节林荫道上地铁直通的地址实际上已是有限资源，而优质洋房区的保障确保了景观和低密度格局不会被新建筑遮挡。这种组合永久支撑了租赁深度和转售流动性。

其次，需求得到验证。首日近54%的销售率以及家庭户型的售罄显示出真实的自住买家深度，而非投机泡沫；两卧房单位以234万新元起的总价成交，背后都是真实的终端用户。

客观的制衡因素是价格和地契。这是99年地契的核心中央区全额定价，而在转售市场上永久地契的优质房产才是传统基准，且剩余库存偏向更大、总价更高的户型。这就是为什么本项目强力推荐评分为82分而非更高：地段和需求已得到证明，但入场价格已经反映了这些优势。

谁适合UpperHouse 适合谁

首先是想要乌节生活方式、MRT就在家门口的自住买家，以及在第10邑学校和医疗带扎根的家庭。

其次是瞄准乌节深厚租赁市场的投资者，家门口的便捷交通和全球知名地段让空置期保持在低位。

第三类是被Bespoke Collection吸引的豪宅买家：31套配备私人电梯的顶层套房位于优质洋房区上方，这种稀缺格局的新盘极少入市。

相关评测： 比较 The Robertson Opus, River Modern 以及 River Green，或浏览完整的 内幕评测.

常见 问题

UpperHouse有多少个单位，户型组合如何？
UpperHouse共有 301个住宅单位。 Signature Collection 户型涵盖一卧室加书房（474平方英尺）、两卧室高级（700平方英尺）、两卧室高级加书房（764平方英尺）到三卧室高级（1,012平方英尺），而 Bespoke Collection 则包含31套四卧室套房（2,056平方英尺），配备私人电梯和私人车位。
UpperHouse是永久地契还是租赁地契，开发商是谁？
UpperHouse是 99年地契 租赁地契，自2024年5月20日起计，由以下开发商开发 United Venture Development (No. 7) Pte Ltd,由UOL Group与Singapore Land联合开发。项目位于乌节大道22号,地处黄金第10邮区,紧邻Orchard Boulevard地铁站。
UpperHouse售价如何?开盘情况怎样?
UpperHouse 于2025年7月19日开盘,售出162个单位(近54%) 开盘当天平均售价约为 S$3,350 psf。2卧房优化加书房户型和3卧房优化户型已 全部售罄,一套高楼层Bespoke套房成交价达S$766万。目前剩余单位起价约S$3,278 psf。 联系我们确认最新信息.
UpperHouse预计何时完工?
UpperHouse预计 空置交房通知日期为2029年6月30日，预计法律完成日期为2032年6月30日。 分期付款计算器 可以帮助您规划到完工的现金流。
UpperHouse的交通连接性如何？
UpperHouse坐落于 汤申-东海岸线Orchard Boulevard地铁站旁，距离乌节一站之遥，可直达Great World、欧南和中央商业区。购物带、鹰阁医院和伊丽莎白医院医疗集群以及第10邮区学校带均近在咫尺。
UpperHouse最适合哪类买家？
UpperHouse适合 想在乌节享受生活且家门口就是地铁站的自住者和家庭，瞄准乌节强大租赁市场的投资者，以及被Bespoke Collection系列31套私人电梯套房吸引的豪宅买家。主要需权衡的是核心中央区全额定价和99年地契。

新加坡金管局的 总结

UpperHouse堪称买护城河的典范。无法复制的地铁站就在家门口，毗邻优质洋房区的Orchard Boulevard地址，双系列产品深受家庭和豪宅买家青睐以至核心户型售罄，加上蓝筹开发商UOL-SingLand的执行力。需权衡的显而易见：核心中央区全额定价配99年地契，且剩余单位偏大偏贵。因此获得82/100的强力推荐评级。对于想在第10邮区黄金地段且交通连接性零妥协的买家，这是下一个乌节新楼盘的衡量基准。

本文信息基于发展商电子手册及公开数据，如有更改恕不另行通知。剩余单位及定价会随时变动。请在做出任何购买决定前，向官方销售团队核实所有数据、平面图及时间表。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。请在承诺购买前咨询您的银行、律师及持牌房产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark 评分是 PropertyNet.SG 基于 /insider-benchmark/ 公布框架的独立意见，与发展商无任何关联或赞助。