W Residences Marina View：品牌是真的， 价格才是问题
两座塔楼，相距800米，均位于第1区，均于2029年完工，两块地皮的成本几乎一模一样。Kingsford以每平方英尺$1,402 psf ppr的价格拿下One Marina Gardens的地皮，IOI Properties则以 $1,379 psf ppr 的价格拿下Marina View地皮。One Marina Gardens于2025年4月推出，已售出70.8%。W Residences Marina View于2025年10月推出，已售出 15套。差异不在于地皮、地段或时机，而在于定价、产品格局，以及买家愿意为品牌支付多少溢价——这正是本文评测的核心。
采用PropertyNet内幕基准相同的独立百分制评分框架进行评估。无发展商费用，无赞助排名。
为何选择 评分
地价成本并非问题所在：$1,379 psf ppr略低于隔壁的One Marina Gardens。三卧房单位楼层价每平方英尺$2,900，面积1,195平方英尺总价$3.466M，是整个项目中最低单价，甚至低于一卧房单位的$3,233 psf楼层价——这一反常现象对家庭买家有利。与同类品牌项目相比显得便宜；一公里外的Skywaters Residences均价为$5,832 psf。但需注意：最近十套成交单位的价格介于$2,609至$2,811 psf，意味着现在的买家报价高于前十位买家的成交价；面积采用旧制计算法，包含冷气机位和阳台，因此相较2023年后推出的新盘，实际每平方英尺居住面积成本被低估；而滨海湾现有现房成交价介于$1,869至$2,422 psf之间。
极少新加坡地段能提供如此优势：滨海湾核心、步行可达五个地铁站、建成后有遮蔽通道直通Shenton Way地铁站，以及由万豪管理的W品牌、提供24/7礼宾服务、Whatever/Whenever特色服务及与莱佛士医疗集团合作的Medi-Concierge医疗礼宾。五十项设施分布于三层空中楼层，包括25米无边际泳池和位于顶层的Club 51。不足之处：683套住宅中有481套为一房或两房单位，在ABSD市场下属投资型产品；住户需与拥有360间客房的酒店共用大楼及入口动线；滨海湾街区目前仍是以工作日为主的商务区，学校、超市等日常家庭生活配套较薄弱。
片区规划真实且资金充裕：NS Square、占地18公顷的The Commons at Marina Bay休闲枢纽、滨海湾金沙扩建计划含1.5万座位体育馆，以及建国元勋纪念园，W预计于2029年第一季度落成时大部分配套将到位。新加坡仍是区域内品牌住宅市场最强劲的市场，市中心核心区剩余的99年地契新地段已寅不多。不足之处：One Marina Gardens的937套单位及更多滨海南地段将争夺同一市场窗口；已落成的可比滨海湾项目以每平方英尺$1,869至$2,422的存量实现3.7%至4.2%租金回报率，若按W的售价计算相同租金水平则仅约2.6%至3.0%毛回报率；且该定价已三次测试市场，仅录得15笔成交。
品牌公寓相比非品牌邻居确实享有溢价,这是新加坡首个W Residences,而2,250及2,809平方英尺的四房与五房单位在第1邮区确实稀缺。但同时存在四个结构性问题。地契始于2021年12月27日,2029年3月交钥时99年地契仅剩约92年。发展商手握683个单位中的666个,且已显示愿以低于标价20至30%成交以去库存。万豪授权协议按其条款可撤销,而Bonvoy白金会籍特权仅写明至2029年。此外,2029年买家面对的转售市场目前成交价介于每平方英尺$1,869至$2,422。
什么是 W Residences Marina View如何?
这是新加坡首个 W Residences:683个品牌住宅单位位于第1邮区Marina View一栋51层高楼的第15至51层,直接坐落于 拥有360间客房的W Singapore – Marina View酒店 上方(第1至14层)。发展商为 Boulevard Development Pte Ltd及Boulevard Midtown Pte Ltd,隶属于马来西亚上市公司 IOI Properties Group,其新加坡项目组合包括South Beach、IOI Central Boulevard Towers、Cape Royale、圣淘沙湾的Seascape及The Trilinq。万豪国际以授权方式管理这些住宅;建筑师为Architects 61,澳洲工作室Hachem负责室内设计,Woh Hup为承建商。
IOI以唯一竞标者身份投得这幅84,148平方英尺的Marina View地段 2021年9月以15.08亿元成交，相当于约 每容积率平方英尺1,379元 ，容积率为13.0。地契为 99年，从2021年12月27日起算。预计腾空移交日期为 2029年3月31日 ，预计法律完成日期为2032年3月31日。起始日期比表面上更重要：2029年完成交易的买家，实际接收的房产剩余租期约为92年，而非99年。
实际情况 成交了,价格如何?
这是营销宣传不会透露的部分,而这些全是公开记录。销售历史分为三个阶段。
2025年7月,VVIP预览。 两个单位成交:7月12日一套1,195平方英尺三卧室单位以$3.985 million($3,335 psf)成交,7月17日一套850平方英尺Premium两卧室单位以$2.85 million($3,352 psf)成交。
2025年10月25日,公开发售。 IOI首批推出第16至20层共100个单位,其中85套为一至三卧室单位,起价 $3,230 psf,另有15套四卧室和五卧室Signature Collection单位。项目迄今录得的最高价就出现在当月: $4,256 psf,一套818平方英尺两卧室单位,总价约$3.48 million。
2026年2月底至3月初。 十套单位在十二天内成交,全部位于第16和17层,价格为 $2,609至$2,811每平方英尺。其中七套是710至818平方英尺的两卧单位,售价介于$188万至$214.8万之间;一套是1,195平方英尺的三卧单位,售价为$335.8万($2,811每平方英尺)。之后就没有了。截至2026年9月底,最近一笔登记的成交是在 2026年3月10日,而发展商自己的图表仍显示售出15套。
将这三个阶段与今天的清单并列,情况一目了然。一套710平方英尺的两卧单位在 2026年2月以$188万 成交。目前清单上最便宜的710平方英尺两卧单位是 $216.6万。部分差价源于楼层,因为2月份成交的单位在16和17楼,而剩余存货可能位于更高楼层。但趋势显而易见:今天的标价已高于最近十套实际成交的价位,而且过去六个月没有任何单位登记成交。 在接受报价前,先问代理最近十套的实际成交价。 答案就在预订书里。
单位价格将是 多少?
九种户型、面积、发展商2026年9月图表显示的实时供应情况,以及2026年价格区间。发展商公布的价格区间是按卧室数量而非户型划分,因此两卧和三卧格局的标准和Premium级别共享同一区间:
| 类型 | 面积（平方英尺） | 可用 | 2026年价格区间 |
|---|---|---|---|
| 一卧室 | 538 至 570 | 171 套中的 171 套 | $1.778M 至 $2.418M（$3,233 至 $4,242 psf） |
| 2卧房 | 710 至 850 | 96 套中的 102 套 | 两卧房价格区间：$2.166M 至 $3.508M（$3,010 至 $4,208 psf） |
| 2卧尊尚 | 710 至 850 | 199 套中的 208 套 | 两房价格区间 |
| 3卧房 | 1,195 至 1,249 | 67 套中的 68 套 | 三卧房价格区间：$3.466M 至 $5.183M（$2,900 至 $4,150 psf） |
| 3卧尊尚 | 1,195 至 1,249 | 35 套中的 35 套 | 三卧房价格区间 |
| 4卧房 | 2,250 | 32 套中的 32 套 | $8.740M 至 $10.723M（$3,884 至 $4,766 psf） |
| 5房 | 2,809 | 63 套中的 63 套 | $11.360M 至 $14.288M（$4,044 至 $5,087 psf） |
| 单层顶层豪宅 | 5,199 | 2 套中的 2 套 | 申请后提供 |
| 复式顶层豪宅 | 5,350 | 1 套中的 1 套 | 申请后提供 |
表格中有三点值得注意。首先， 底部的尺价阶梯出现倒挂：整栋楼最便宜的是三卧室单位，每平方英尺 $2,900，低于一卧室单位的 $3,233 psf。对于想要真正自住而非投资用途的买家来说，1,195 平方英尺、售价 $3.466M 的三卧室单位是这里最值得关注的选择。其次， 四房和五房单位各自只有一种户型，因此2,250平方英尺四房单位的$8.74M至$10.72M价差，以及2,809平方英尺五房单位的$11.36M至$14.29M价差，纯粹是楼层溢价：大约四分之一的价格取决于高度。第三， 683个单位中有481个是一房或两房单位，这说明了这栋大楼是为谁设计的。
项目 概况
- 项目名称： W Residences Marina View – 新加坡
- 发展商： Boulevard Development Pte Ltd 和 Boulevard Midtown Pte Ltd，IOI Properties Group 子公司；房屋发展商执照 C1466
- 营运商： Marriott International，授权经营，品牌为 W Residences
- 位置： Marina View，市中心核心区，第1邮区（CCR），邮区019959
- 地契： 99年地契，自2021年12月27日起（交房时剩余约92年）
- 地段： 84,148平方英尺地段于2021年9月由IOI作为唯一竞标者以15.08亿元投得，按13.0容积率计算约每平方英尺地价1,379元
- 项目规模： 一栋51层高塔楼；1至14层为360间客房的W Singapore – Marina View酒店；15至51层为683个住宅单位
- 户型组合： 171套一卧室（538至570平方英尺）、310套两卧室（710至850）、103套三卧室（1,195至1,249）、32套四卧室（2,250）、64套五卧室（2,809）、两套顶层单层单位（5,199）及一套顶层复式单位（5,350）
- 设施： 三层共50项设施。15楼WET及FIT区（25米泳池、健身房、热瑜伽、高尔夫模拟器）；34楼Living Room（私人餐厅、酒廊、Cellar@34、小厨房）；51楼AWAY区（水疗、温泉、疗程室、加热25米无边际天际泳池、Club 51、派对平台）
- 服务配套： 全天候住户礼宾服务、Whatever/Whenever随传随到、代客泊车、客房清洁及上门送餐服务（按需）、与莱佛士医疗集团合作的Medi-Concierge医疗礼宾、ONVIA平台，以及业主可享万豪旅享家白金会籍至2029年
- 公共领域： 底层20,000平方英尺私人拥有公共空间，设美食及文化用途；4楼设专用住户落客区
- 交通便利性： 步行范围内有五个地铁站（Marina Bay NS27/CE2/TE20、Shenton Way TE19、Downtown DT17、Telok Ayer DT18、Tanjong Pagar EW15）；项目落成后将建有通往Shenton Way站的有盖高架走道
- 顾问团队: Architects 61（建筑设计）、Hachem（室内设计，新加坡首个项目）、Woh Hup（主承建商）
- 推出时间： VVIP 预览 2025年7月（2笔交易）；公开发售 2025年10月25日，首期100个单位起价 $3,230 psf
- 状态（2026年9月）： 已售15个，预订2个，可售666个，共683个单位（97.5%未售出）
- 完成： 预计移交日期 2029年3月31日；预计法律完成日期 2032年3月31日
为何选择 地点 详情
Marina View 坐落在现有中央商业区与滨海湾海滨之间的交界处，距离 Shenton Way 仅一个街区，步行可达滨海湾金融中心、Asia Square、Marina One 以及 IOI 自家的 Central Boulevard Towers。五个地铁站分布在四条线路上，皆在步行距离内，发展商承诺在 Thomson-East Coast Line 的 Shenton Way 地铁站 建成时提供有盖高架连接通道。滨海湾花园、滨海湾金融沙、艺术科学博物馆和滨海堤坝都在几分钟车程内。
未来的故事重点在于该区域的建设发展。 The Commons at Marina Bay 规划为占地18公顷的休闲中心，集绿地与开放空间于一体； NS Square 取代浮动舞台； Marina Bay Sands扩建项目 将新增第四栋塔楼和一个15,000座位的体育馆；东侧的国家创始人纪念馆正在兴建中。南面紧邻的Marina South正在发展为住宅区，One Marina Gardens是首个落成的项目。
坦白说也有需要注意的地方。滨海湾目前主要是工作和观光区，而非居住区。附近没有小学，超市选择仅有Marina Bay Link Mall的Cold Storage和一家Jasons Deli，晚上和周末相对住宅区而言较为冷清。本页所有预测都基于政府按时间表将该区发展为成熟社区，这是合理但长远的假设。
产品 与设施
项目在三个空中楼层提供50项设施，对于683户住宅而言配套相当丰富。 15楼，WET和FIT区设有25米泳道泳池，配备躺椅和毛巾服务、健身房、热瑜伽室和高尔夫模拟器。 34楼，Living Room为社交楼层：户外烧烤区、私人用餐区和酒廊可单独或合并预订、配套餐饮小厨房、专用酒柜及Cellar@34酒窖。 51层的AWAY，是皇冠之作：设有理疗室和温泉的水疗休憩所，一个温水 25米无边际天际泳池 面向圣淘沙和大海，还有Club 51和派对平台。
服务层面是品牌住宅与高规格公寓的区别所在，也是买家应仔细评估价格的部分。住户可享有全天候24/7礼宾服务、W Whatever/Whenever 服务台、代客泊车、毛巾服务和钥匙管理等标准服务，另可付费安排客房清洁、遛狗、私人厨师、住宅内用餐及定制活动策划等服务。业主还可使用万豪的 ONVIA 平台，并享有 Bonvoy Platinum Elite会籍。有两点需要特别注意而非隐藏在细则中：售楼书中写明Bonvoy白金会籍有效期至 2029年，而W品牌本身是向万豪集团取得授权使用，按发展商自己的说法，若该授权终止或到期未获续约，项目将失去该品牌使用权。
户型图: 您实际购买的面积
售楼书中的每个户型图都标注了同样一行字： 「面积包括冷气机搁板及阳台（如适用）」 这是旧版面积计算惯例，URA已在2023年6月起对新提交的发展申请停用。W Residences于2021年9月获批，因此其标示面积包含冷气机搁板和阳台，而2024或2025年推出、标示相近每平方尺价格的新盘，实际测量基数更小。实际影响： 应以总价和室内布局来比较W与较新楼盘，而非单看标题尺价，因为标题尺价对这个项目有利。服务设施及虚空间不计入分契面积，图例中已明确说明。
以下七个户型图涵盖了买家目前可选的所有格局，全部仍有供应。顶层豪宅户型未列入售楼书。
投资 案例
看好的理由是：您以接近同一区域非品牌项目的价格，买到品牌和地段，而开发商手上有666个单位待售。一套1,195平方英尺的三卧室单位售价$3.466M，相当于$2,900 psf；One Marina Gardens的余下单位起价$2,781 psf，但没有酒店、万豪礼宾服务或51层水疗中心。一公里外的Skywaters Residences平均$5,832 psf。如果新加坡品牌住宅继续比邻近项目享有溢价，滨海湾区域按计划成熟发展，今天入场的买家等于以普通项目的价格买到了更稀缺的产品。大户型配置也强化了这一点：32套四卧室和64套五卧室单位，各一种户型，在第1邮区真正构成稀缺的大面积住宅供应。
不利因素包括：市场已三次看到这个项目推出，累计推售十五批次，但吸纳率仅2.2%，而同类地段的One Marina Gardens达70.8%。租金回报前景也弱于周边项目：已落成的滨海湾项目如Marina One Residences、The Sail和V on Shenton目前的总租金回报率为3.7%至4.2%，成交价介于每平方英尺$1,869至$2,422，若按W开价计算同等租金，回报率约为2.6%至3.0%，虽然W尚无租赁记录，品牌地标或能取得溢价。99年地契已用去七年才迎来首批住户。而97.5%单位仍未售出，意味着发展商将在2029年后仍是该楼盘的主要卖家，且已显示愿意以低于开价成交。如需计算此项目的分期付款时间表，请使用 分期付款计算器.
谁适合W Residences Marina View 适合谁
第一类：希望拥有滨海湾地址并享有酒店式服务，且自住使用的买家。如果您确实会使用礼宾服务、在51楼游泳并步行到中央商业区上班，那么服务配套对您而言具有实际价值，且在新加坡其他地方难以复制。
第二类：大户型家庭买家。1,195平方英尺三卧室单位售价每平方英尺$2,900，以及2,250平方英尺四卧室单位，是整个楼盘中定价相对合理的两种户型（与第一邦同类项目比较），且供应量最稀缺。
第三，谈判对象。一个手握683套中的666套未售单位的发展商，六个月内零成交记录，公开的意向书历史显示成交价比标价低20%至30%，这样的交易对手值得你认真斡旋，而不是掉头就走。
这个项目较不适合以租金回报为首要考量的投资者、需要名校学区或周末生活圈的买家、无法接受与360间客房酒店共用大楼的住户，以及无法持有超过四年卖方印花税期限的买家。
相关评测： 同区最接近的可比项目请参考 One Marina Gardens 位于D1的永久地契CBD替代选择请参考 Newport Residences 位于D2，或浏览完整 内幕评测.
常见 问题
W Residences Marina View是什么项目？还剩多少单位？
2026年W Residences Marina View单位售价是多少？
W Residences Marina View 为何销售如此惨淡？
W Residences Marina View 比 One Marina Gardens 便宜吗？
地契年期是多久，完工时还剩多少年？
W品牌实际给业主带来什么，是否永久？
W Residences Marina View附近有哪些地铁站？
W Residences Marina View 的主要风险是什么？
新加坡金管局的 总结
W Residences Marina View的建筑素质，远比其销售成绩所反映的要好。地址位于滨海湾核心区，运营商是万豪集团，分布于15、34及51层的设施配套是该区所有新楼盘中最完善的，而大面积单位也确实稀缺。问题从来不在产品本身，而在于项目要求市场在滨海湾价格之上再支付品牌溢价，而市场在十四个月内三次开盘中，已经用十五次拒绝给出了答案。唯一一次市场说「可以」的时刻，是在2026年2月至3月，成交价为每平方英尺$2,609至$2,811，而今天的标价起点还高于这个水平。这就是71/100 精选买入 的含义：对于想要这个地段和这项服务的买家，并且把公开标价视为谈判起点而非既定事实的买家，在这栋开发商仍持有97.5%库存的大楼里，确实存在真正的议价空间；但对于追求租金回报或需要市场认可才敢下手的买家，路对面的One Marina Gardens已经给出了答案。带着完整的成交记录进场，索取物业管理协议，并根据过去十位买家的实际成交价来谈判。
本文信息基于开发商的英文宣传册和户型图册（2025年6月）、开发商于2026年9月提供的销售图表、EdgeProp发布的URA意向书数据、以及EdgeProp对2021年地段招标和2025年10月项目推出的报道，如有变动恕不另行通知。供应情况和价格持续变动；行动前请确认最新状态。PSF价格因单位、楼层和朝向而异，所有标注面积均包含冷气机搁板和阳台（如适用），并以最终测量为准。效果图为艺术家构想图，实际建成项目可能有所不同。步行时间及计划中通往Shenton Way地铁站的有盖通道为开发商陈述。所引用的租金回报率来自EdgeProp根据URA数据计算的邻近已竣工项目，并非W Residences Marina View的实际回报率，该项目尚未竣工。万豪国际不拥有、开发或销售这些住宅单位；W及W Residences商标由开发商授权使用。在做出任何购买决定前，请向官方销售团队核实所有数据、平面图、时间表和品牌条款。本文仅供一般参考，不构成财务、法律或投资建议。请在承诺购买前咨询您的银行、律师和持牌房产专业人士。PropertyNet Insider Benchmark评分为PropertyNet.SG基于/insider-benchmark/发布的框架所作的独立意见，与开发商无任何关联或赞助关系。