关键要点
- 由旅游局、URA（市区重建局）和国家公园局主导的乌节路更新计划将在2026年加速推进，引入快闪零售空间、全新创意探索系统以及一条连接植物园至多美歌的6公里绿色走廊。
- 第9和第10邮区仍是新加坡核心中央区的黄金市场，River Modern等新楼盘在2026年初推出时成交价约为每平方英尺$3,266。
- 黄金地段的第9和第10邮区公寓需承担全额ABSD（额外买方印花税），外国买家为60%，新加坡人购买第二套房产为20%，这对入场成本和转售流动性构成压力。
- URA初步数据显示，2025年私宅价格指数仅上涨3.4%，低于2024年的3.9%，因此黄金地段本身并不保证获利。
- 买家应将更新计划视为长期宜居性提升，而非短期价格催化剂的保证。
专家观点： 乌节路更新计划确实是第9和第10邮区的多年宜居性升级项目，但它是缓慢发酵的催化剂而非一夜暴涨的触发器，因此买家应在权衡声望和生活方式收益时，考虑到全额ABSD负担以及核心中央区近期资本增长放缓的实际表现。
为何乌节路更新计划对第9和第10邮区公寓价值至关重要
在新加坡，很少有地址能与乌节路邮区的声望相提并论。 乌节路更新计划 现已从概念阶段进入施工阶段，这一转变正促使考虑在2026年购买 第9邮区公寓 或 第10邮区公寓 的买家重新思考。表面吸引力显而易见：一条更绿化、更适合步行、更注重体验的乌节地带，正位于凯恩希尔、里峇峇利、东陵和荷兰路家门口。更难回答的问题是，零售主轴的城市重建是否真正转化为更强劲的公寓价值，还是这份声望已经完全反映在价格中。
本文将审视可验证的事实、实际上涨空间，以及诚实分析不能回避的风险。
2026年乌节路实际发生的变化
更新计划是政府协调推动的整体行动，而非单一项目。 URA 正与新加坡旅游局和国家公园局合作，重新定位该区域。
最显著的空间变化是绿化。 URA总蓝图资料 描述 乌节路从新加坡植物园延伸至多美歌,打造成绿意盎然的林荫大道,沿途种植遮荫树木和灌木丛。规划还包括将多美歌绿地、总统府公园及500米长的乌节路路段合并成一座目的地公园,将该区转型为适合家庭的生活休闲区。
在街道层面激活方面,2026年是关键的一年。新加坡旅游局将在威士马广场与义安城之间推出快闪零售空间,提供一至六个月的短期租约,首批预计于2026年底推出。一项全区激活计划将于2026年年中启动,邀请业主和活动策划者提交外墙改造、沉浸式装置及夜间节目方案,入选提案可获为期两年的资金支持。新的创意探索系统艺术地标将于2026年下半年完成,涵盖东陵、乌节、索美塞和多美歌四个分区。
更大型的重建项目也在筹备中。东陵路活动场地正在索美塞分区开发,可容纳3,000人,用于音乐会和MICE活动,而东陵购物中心计划重建为混合用途枢纽。值得注意的是,同一报道指出,老旧商业建筑的零散业权仍是真正的障碍,至少有一宗乌节集体出售因楼面面积审批问题告吹。这意味着不能假设整条商业带会迅速或均匀地转型。
活化计划如何影响第9和第10区公寓价格
第9区涵盖乌节、凯恩希尔、里峇峇利和索美塞,而第10区横跨东陵、荷兰村和武吉知马。两区均位于核心中央区(CCR),是新加坡最成熟的优质市场。投资逻辑很明确:一条更宜居、更绿化、规划更完善的乌节主干道,提升周边公寓居民的日常生活品质,从而支撑自住买家需求和租户吸引力。
近期新盘数据显示,优质地段市场依然活跃。位于第9区河谷的99年地契项目River Modern在2026年初推出时售出约90%单位,平均尺价约$3,266。第10区荷兰村道的Skye at Holland在2025年底推出周末达到约99%认购率,平均尺价约$2,953。乌节路附近的精品永久地契项目,如第10区的21 Anderson,成交价更高,有单位以超过$5,000尺价易手。
重塑计划带来的是结构性利好。连接植物园、Istana Park和福康宁的绿色走廊,为乌节边缘公寓创造了郊区新盘难以复制的优势:步行即达世界级零售与连绵绿地。如需深入了解如何全面评估任何优质新盘的价值,请参阅我们的 新楼盘购买分步指南 是一篇有用的配套阅读。
重塑计划创造的机遇
- 宜居溢价 更宽的人行道、绿荫走廊和目的地公园直接提升了凯恩山、河谷和东陵居民的生活体验,往往能支撑租赁需求及长期自住业主的吸引力。
- 优质永久地契稀缺性 第9区和第10区拥有大量永久地契项目,而重塑中的优质地段的永久地契是长期保值的稳健资产。
- 租户吸引力 更具体验感的乌节路,加上新的娱乐场所和夜间活动,增强了注重中心生活方式的外籍和企业租户的租赁意愿。
- 长期催化因素 Grange Road活动场地和东陵购物中心重建等大型工程,可在未来几年完工时重新定价特定微型地段。
诚实分析不能回避的风险
优质地段并非万无一失。最发人深省的是近期价格数据。 URA初步估算显示,2025年私宅价格指数上涨3.4%,慢于2024年的3.9%涨幅。 其中,对2025年转售交易的分析发现,部分亏损最严重的公寓位于顶级的第1区和第9区,凸显优质地段并不保证盈利。某知名第9区项目录得的亏损转售多于盈利转售,部分卖家以低于入市价离场。
三大结构性风险值得关注:
- 高入场成本与ABSD拖累 优质核心中央区(CCR)的总价高昂,而额外买方印花税(ABSD)更是大幅提高了门槛。新加坡人购买第二套住宅需支付20% ABSD,外国人则面临60%的税率。请务必在 IRAS ABSD页面 及买方印花税(BSD)页面上确认最新税率 IRAS BSD页面.
- 回报率压缩。 由于资本值相对租金偏高,优质地段的总租金回报率通常低于市郊地区,因此投资理据更侧重于资本增值,而正如2025年所示,增值并非必然。
- 进度不均,执行缓慢。 建筑物业权分散及审批障碍意味着重建工程将分阶段进行,历时数年而非数月。指望快速升值的买家可能会失望。
若要清楚了解贷款限制如何影响您的实际购买能力,请参阅我们关于 TDSR和LTV如何影响您的购房能力的说明,并在官方页面确认有关 MAS LTV 页面 以及 MAS的TDSR（总偿债率）规定.
2026年优质地段买家实用指南
| 考量因素 | 第9邮区(乌节、里峇峇利、凯利山) | 第10邮区(丹戎巴葛、荷兰村、武吉知马) |
|---|---|---|
| 近期新盘参考售价 | 约 $3,266 psf (River Modern, 2026年初) | 约 $2,953 psf (Skye at Holland, 2025年底) |
| 地契组合 | 永久地契为主,少数99年地契 | 永久地契为主,少数99年地契 |
| 重建工程邻近度 | 直面乌节路主干及绿色走廊 | 丹戎巴葛分区及植物园边缘 |
| 主要优势 | 步行可达乌节核心,城市生活 | 绿意盎然、名校、清幽尊贵地段 |
务实的做法是购买具体项目,而非邮区。相隔一条街的两个单位可能位于不同邮区,转售表现也大相径庭。请根据您的现金及CPF状况审慎评估总价,并如实模拟持有成本。我们的 购买私人住宅所需的现金 以及 使用CPF购买第二套房产 指南详细讲解数字计算,而 印花税计算器 工具可帮您在承诺购买前估算BSD及ABSD的影响。您也可以直接在官网查阅CPF相关规定 CPF购屋指南页面.
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乌节路重建是否一定会推高第9和第10邮区的公寓价格?
不会自动推高。重建计划改善了宜居性和长期吸引力,有助于支撑需求,但URA数据显示2025年私宅价格指数仅上涨3.4%,去年在优质地段第1和第9邮区也出现了多宗亏本转售。应将其视为长期宜居性催化剂,而非价格上涨的保证。
2026年乌节路具体有哪些发展计划?
2026年将在Wisma Atria和义安城之间设立快闪零售空间,从2026年中开始推出可能获得资金支持的全区域活化计划,下半年完成创意探索系统的地标设施,加上Grange Road活动场地等持续进行的工程,全部纳入更广泛的绿色走廊计划。
购买第9或第10邮区公寓需要缴付多少ABSD?
取决于您的身份。新加坡公民购买第二套住宅房产目前需支付20% ABSD,外国人需支付60%,这是在买方印花税之外另加的。在做出承诺前,请务必在IRAS网站上核实最新税率,因为降温措施可能会调整。
第9邮区还是第10邮区更适合购买优质公寓?
没有绝对的好坏之分。第9邮区提供最便捷的乌节核心市区生活,而第10邮区则偏向绿化环境、学校和靠近植物园的宁静尊贵地段。正确的选择取决于您优先考虑的是生活便利性、租户类型还是长期自住。
2026年投资优质CCR公寓出租是否划算?
优质公寓能吸引强劲的外籍人士和企业租户需求,但由于资本价值高,总租金回报率通常低于郊区地段。投资理据更多建基于资本保值和长期增值而非表面回报率,因此需要仔细计算您自己的净收益数据。
乌节路重建是新加坡优质地段数十年来最具意义的城市升级项目之一,但最精明的买家会将真正的宜居性提升与轻易资本增值的假设区分开来。如果您正在考虑购买第9或第10邮区的房产,并希望就特定项目、融资能力和实际退场策略获得独立、数据为先的意见,欢迎联系PropertyNet.SG团队。我们将为您详细分析数据、风险和机遇,不附带销售压力,让您能够清晰决策。