新加坡东部走廊正在经历前所未有的转型。当大多数买家关注熟悉的地段时，巴耶利峇的综合重建与芽笼的活化计划呈现出极具吸引力的价值投资机会，而大部分投资者仍未察觉。
东部转型的规模
根据URA总蓝图，巴耶利峇地铁转换站附近的区域将转型为充满活力的商业枢纽，包含办公楼和零售发展，而造价32亿元的市区重建项目Paya Lebar Quarter (PLQ) 已为这一转型奠定了基础。
巴耶利峇空军基地从2030年起迁移，将腾出超过800公顷的土地——面积大于碧山或宏茂桥——目前由空军基地和周边工业发展占据的土地将逐步转型为新市镇。这代表着 新加坡现代史上最重大的城市转型，不仅仅是土地重建项目，而是从零开始打造一个全新的都会区.
政府投资与基建规划
转型范围延伸至巴耶利峇空军基地以外。 2024年1月，政府宣布计划更新巴耶利峇和芽笼地区的文化遗产，涉及三个现有地标性发展项目：芽笼士乃巴刹、如切坊和公民中心Wisma Geylang Serai，旨在将这一带的芽笼士乃打造成充满活力的文化区.
未来的发展项目将与风景优美的芽笼河整合，沿河设立商店和餐馆，同时通过建设更多有盖走道、地下通道和天桥来提升连接性，让行人出行更加便利.
| 发展阶段 | 时间 | 主要特点 |
|---|---|---|
| Paya Lebar Quarter | 2019年竣工 | 32亿元综合发展项目 |
| 文化区活化 | 持续 | 芽笼士乃文化遗产保护 |
| 空军基地迁移 | 2030年起 | 超过800公顷土地用于新市镇发展 |
当前房产市场定位
实龙岗地区的房价反映了该区正在进行的转型 实龙岗/友诺士边缘地带在过去五到十年中录得最强劲的价格升幅之一，这归功于Paya Lebar Quarter发展项目的落成，年度增值率达4%至6%，主要由商业枢纽转型和交通连接改善所带动.
目前市场数据显示不同房产类型的价格各异 Paya Lebar Square的商业办公空间每平方英尺价格介于S$2,214至S$3,162，而 Suites @ Paya Lebar等住宅公寓的平均成交价为每平方英尺S$1,492，单位价格介于每平方英尺S$969至S$1,769.
投资机遇与风险
投资机遇
实龙岗中央及周边地区的转型预计将带来显著效益，包括提升房产价值、改善交通连接、创造新设施，以及增加该区人流. 这项转型预计将创造新的就业机会、设施和公共空间，使该区对居民和企业更具吸引力.
特别针对芽笼房产而言， 这项转型预计将提升包括芽笼在内的周边地区房产价值，通过新地铁站和巴士转换站改善交通连接，并创造新设施，包括公园、购物商场和餐馆.
需要考虑的主要风险
时间表是主要风险所在 这项转型取决于空军基地的迁移，国防部已确认迁移将在「2030年左右或之后」开始，但军事迁移的确切完成日期尚未确定。这漫长的时间表意味着投资者需要耐心和强大的持有能力
此外, 新加坡土地供应有限，正推高各类房产价格，这意味着随着转型进展加速，买家可能面临更激烈的竞争和更高的入场价格
买家的策略考量
文化遗产方面提供额外的长期价值 鉴于附近芽笼独特的马来文化遗产，将建设更多社区空间来举办节庆活动，如每年广受欢迎的开斋节市集，这将进一步提升该区的地方特色.
交通连接优势已经显现 MacPherson地铁转换站的开通提升了交通连接——该站位于环线上距离实龙岗地铁站一站之遥，将通勤者连接到市区线.
对于租赁投资者而言， 巴耶利峇等新加坡中档住宅区的两卧室公寓租金通常为每月S$4,500至S$6,800，在价格与便利性之间取得平衡.
东部转型计划是一个需要精准时机与长线资本的数十年机遇。能够应对漫长发展周期的早期投资者，或可从新加坡独立以来最大规模的城市重建项目中受益。然而，买家必须确保拥有充足的持有能力，不能依赖短期获利。
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巴耶利峇空军基地何时真正迁移？
国防部已确认迁移将在”2030年前后或之后”开始，但尚未设定明确的完成日期。时间表取决于先扩建樟宜和登加空军基地以接收巴耶利峇空军基地的运作。
哪些房产类型在此转型中最具机遇？
芽笼的住宅公寓（受益于溢出效应）和巴耶利峇中心附近的商业房产均显示潜力。鉴于漫长的发展周期，永久地契房产可能提供更佳的长期价值。
此项目与新加坡其他主要发展计划相比如何？
超过800公顷的面积，比碧山或宏茂桥等成熟市镇更大。该发展项目定位为东部首要区域中心，可能在规模和完善程度上超越前期项目。
现有业主是否有即时收益？
是的——Paya Lebar Quarter的落成、麦波申地铁站带来的地铁连通性改善，以及持续发展的文化区，都已在提升该区的吸引力和房产价值。
投资者应考虑哪些风险？
全面转型的漫长时间表（2030年之后）、军事迁移可能延迟，以及因预期而已上涨的房价，是主要风险。强大的持有能力对此投资理念至关重要。
巴耶利峇和芽笼的转型发展为投资者提供了参与新加坡最大规模市区重建项目的难得机遇。然而，要取得成功需要谨慎选择房产、对漫长的开发周期保持耐心，并备有充足资金以应对任何可能出现的工程延误。如需获取针对性建议，了解如何把握东部走廊的投资机遇，并找出符合您投资时间表和风险承受能力的房产，欢迎联系PropertyNet.SG。我们提供独立专业分析，助您在新加坡不断演变的房地产市场中做出明智决策。