学校备注，2026年9月11日： Anglo-Chinese School (Junior) 是教育部自2027年小一报名活动起实施新双轨制计划的12所学校之一。在第2C阶段，学额将在住家距离学校2公里内和2公里外的家庭之间平均分配，两个轨道内都不再有1公里优先权，因此住家距离 ACS (Junior) 1公里内在该阶段的小一入学优势已不如本文撰写时。详情请阅读 2027年小一新规对名校周边房产的影响.
关键要点
- 位于Newton的Peck Hay Road GLS地段将于2026年6月11日截标，分析师预计将有6至8家发展商竞标，最高标价约为每平方英尺$1,550至$1,800。
- 邻近的Bukit Timah Road地段在2025年11月以每平方英尺$1,820创下基准，是自2018年Cuscaden Reserve的每平方英尺$2,377以来，核心中央区纯住宅地段第二高地价。
- 多数分析师预测略低于每平方英尺$1,800，因此若得标价高于此水平，将显示发展商对Newton转型故事充满信心。
- 核心中央区同类新楼盘已突破每平方英尺$3,000大关，为发展商日后Peck Hay Road公寓项目提供了明确的定价基准。
- 这个可建315个单位的地段位于第9邮区Newton地铁转换站旁，距离英华小学不到1公里，但4.9的高容积率增加了建筑成本和风险。
专家观点： 将于2026年6月11日截标的Peck Hay Road地段，是本轮周期中最能直接反映核心中央区市场信心的指标。多数分析师预期最高标价略低于每平方英尺$1,800，因此若结果超过这一基准，意味着发展商对Newton转型故事的定价态度积极进取而非保守观望。
两年来高端市场表现落后于大众市场。如今Newton地铁站旁的单一地段标售，或将确认这一差距是否正在缩小。 Peck Hay Road GLS地段标售 规模虽小，但信号意义重大，发展商、估价师和潜在买家都在关注同一个数字。
Peck Hay Road GLS地段标售最新动态
该地段于2026年4月9日在2026年上半年政府售地计划（GLS）中推出。 URA 被直接列入确定售地名单，与River Valley Green（地段C）并列。 了解新楼盘定价机制 要从发展商支付的地价开始。
关键资料已明确记录。 URA 数据显示地段占地5,513.5平方米，位于第9邮区Newton地铁转换站正对面。
| 属性 | Peck Hay Road GLS地段 |
|---|---|
| 地段面积 | 5,513.5平方米（约59,346平方英尺） |
| 最大总楼面面积 | 27,017平方米（约290,808平方英尺） |
| 总容积率 | 4.9 |
| 预计可建单位 | 约315个私宅单位 |
| 地契 | 99年 |
| 投标截止 | 2026年6月11日中午12时 |
| 区域 | 核心中央区（CCR），第9区 |
这是一个更大供应管道的一部分。 URA于4月9日公布 将这两幅地段列入2026年上半年政府售地计划（GLS）确认名单的4,575个住宅单位中，比过去十年每次计划的确认名单平均供应量高出50%。
为何每平方英尺楼面地价$1,800的问题如此重要
所有人都以附近的武吉知马路地段作为参考基准。该地段于2025年11月由HH Investment以每平方英尺楼面地价$1,820投得，在八个竞标者中胜出。这是自2018年Cuscaden Reserve所在地段以每平方英尺楼面地价$2,377售出以来，纯住宅CCR地段的最高价格。
Peck Hay Road地段的基本条件几乎完全相同：同样是4.9的容积率，预计单位数量相近，同样位于牛顿转型区的背景下。正是这种可比性，让分析师们将每平方英尺楼面地价$1,800视为关键指标。
预测从这里开始出现分歧。大多数预测都集中在 略低于 武吉知马基准的水平，但有一个显著的例外预测达到了该基准。
| 来源 | 预计竞标者 | 最高标价（每平方英尺容积率） |
|---|---|---|
| PropNex | 6至8个 | $1,650至$1,750 |
| ERA | 6至8个 | 竞争激烈（未量化） |
| Huttons Asia | 最多5个 | $1,600至$1,800 |
| Realion（OrangeTee & ETC） | 4至7个 | $1,500至$1,750 |
纵观整个表格，共识很明确：成交价落在$1,600至$1,750区间内将是预期且健康的结果。若成交价突破每平方英尺楼面地价$1,800，将超越除最乐观预测外的所有预期，这将向市场传递一个信息：发展商愿意以高于2025年11月基准的溢价来承接牛顿项目，而非折价。
强劲投标的理由
多个因素支持强劲的成交结果。首先是稀缺性。除了Peck Hay Road和River Valley Green（Parcel C）之外，2026年上半年确认名单的大部分地段都集中在中央区外围和中央区其余地区，使这两幅CCR地段成为优质供应管道中有限的新增项目。
其次,地段确实优越。地块位于Newton地铁转换站旁,连接南北线和市区线,距离Anglo-Chinese School (Junior)不到1公里,几分钟即可到达乌节路和诺维娜医疗区。根据URA 2025年总蓝图规划,Newton、Scotts Road和Monk's Hill地区将发展为综合用途城市村落,未来10至15年内将增加约5,000个住宅单位。
第三,市场需求强劲。多位分析师指出,在Bukit Timah八方争夺战中落败的发展商可能会竞投Peck Hay Road地段,以便在新区域抢占先机。近期中央核心区新楼盘的良好销售表现也为竞标者提供了清晰的定价参考。
为何超过$1,800的得标价并非板上钉钉
地块面积小且地积比率高达4.9是双刃剑。ERA指出该地块可能发展成约40层的高楼项目,这将带来建筑挑战和更高的开发成本。成本考量可能限制理性发展商的出价上限。
三个中央核心区地块同时竞争资金。由于Holland Plain和River Valley Green (Parcel C)也在招标,发展商必须权衡选择,而非集中火力于单一地块。这分散了竞标兴趣,可能降低单一地块的最高标价。
对买家和整体中央核心区市场的启示
对潜在买家而言,地价直接影响最终售价。可比较的中央核心区和城市边缘新楼盘已突破每平方英尺$3,000:River Modern以约$3,266 psf售出约93%单位,而River Green则以超过$3,100 psf取得90%以上销售率。基于这些基准,分析师普遍预期未来Peck Hay Road公寓的推出价将在$3,000至$3,500 psf区间。
如果您正在比较优质新楼盘与转售单位,融资计算同样值得关注。您的贷款上限受 TDSR和LTV限额限制,而高总价中央核心区房产的前期现金和印花税负担相当可观。请查阅 LTV框架 和 IRAS买方印花税表 ,并使用我们的 负担能力计算器 以评估实际负担。
机遇与风险
机遇显而易见。第9邮区地铁转换站旁、1公里学校范围内、官方指定转型区内的99年地契住宅,这样的组合十分罕见。对于长期持有的自住买家来说,需求支撑因素稳固。
但风险同样真实，不容忽视：
- 入场价格 售价超过$3,000 psf需要高额现金和CPF支出,而在其他地区新供应充足的市场环境下,资本增值并无保证。
- 地契递减效应。 这是99年地契地段而非永久地契，因此转售流动性在后期取决于片区需求能否持续。
- 执行时间表。 该市区村落需时10至15年才会成熟，早期买家须承担施工期的不确定性。
- ABSD风险。 购买第二套房产的买家及实体将面临高额 额外买方印花税，这实质改变了投资逻辑。
对投资者而言，在市区核心购入此价位单位更多是资本保值与长期部署，而非收益型投资，毕竟当前租金面临压力。任何考虑购入第二套优质单位的买家都应该理清 CPF及融资规定如何适用于第二套房产 。
考虑购买私宅？
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Peck Hay Road政府售地截标日期是何时？
截标时间为2026年6月11日中午12时。该地段于2026年4月9日在2026年上半年政府售地计划中推出，与River Valley Green（地段C）同期发售，后者截标日期为2026年6月18日。
地价会否超过每平方英尺每单位比例$1,800？
多数分析师预测介于$1,500至$1,750 psf ppr之间，仅Huttons的上限区间达$1,800。参考标杆是附近的Bukit Timah Road地段，于2025年11月以$1,820 psf ppr批出。若得标价超过$1,800将高于市场共识，显示发展商对Newton片区信心异常强劲。
未来在此地段建成的公寓售价会是多少？
基于预估地价以及市区核心近期突破$3,000 psf的同类新盘，分析师普遍预期最终推出价位于$3,000至$3,500 psf区间。实际定价取决于得标地价、建筑成本及推出时的市况。
为何这块Newton地段被视为优质地段？
地段位处第9邮区，正对Newton地铁转换站（南北线及市区线交汇），距离英华初级学校不足1公里，数分钟可达乌节路。地段亦纳入Newton市区村落转型区域，根据URA 2025年总蓝图规划将新增约5,000个住宅单位。
购买市区核心99年地契公寓是否理想投资？
视乎您的投资期限与目标。地点基本面强劲，但高门槛、地契递减及额外房产的ABSD皆影响回报。对大部分买家而言，这更多是长期自住或资本保值决策，而非高收益投资。
Peck Hay Road地段的成绩将比任何单一标价更能揭示核心中央区（CCR）的市场情绪。无论最终落在每平方英尺$1,650还是突破$1,800，其影响都会波及第9区及更广泛区域的新盘定价。如果您正在考虑购买优质新盘、CCR转售单位，还是选择观望，正确答案取决于您的预算、时间规划和税务状况，而非招标headline本身。欢迎联系PropertyNet.SG的独立顾问，为您提供以数据为本的专业评估，了解此次地段招标结果对您2026年的置业或升级计划有何影响。