2026年新加坡顶层豪宅（Penthouse）转售：为何400万元单位表现滞后，以及179,600元BSD该如何赚回来

专家观点： 在新加坡，顶层公寓说到底是在赌：等你脱手时，有多少买家负担得起。价格达$4M以上时，印花税、购房所需的贷款收入门槛，以及建筑面积的计算方式，都会对转售不利——除非该单位真正稀缺，且你能长期持有。

顶层公寓卖的是一种生活方式：私人屋顶花园、挑高天花板、楼上没有邻居。然而在转售市场上，新加坡许多大户型单位的每平方英尺价格，往往低于同栋较小单位。部分业主甚至难以收回当初的购入成本。本指南将探讨 2026年新加坡顶层公寓转售行情 以真实数据说明：为何$4M以上的单位往往表现落后，以及在哪些具体条件下它们反而能跑赢大市。

2026年新加坡顶层公寓转售：URA数据怎么说

根据URA截至2026年第二季度的数据（于2026年7月24日公布），私宅价格总指数在2026年第二季度上涨0.5%，低于上一季度0.9%的涨幅，使2026年上半年的累计涨幅达到1.4%，低于2025年上半年1.8%的涨幅。URA的 2026年第三季度快速预估数据（于2026年10月1日公布）显示，该季度总指数上涨1.4%，其中非有地住宅价格上涨0.9%，有地住宅价格上涨2.8%，而截至9月中的成交量则较上一季度下跌约30%。对大户型买家而言，真正关键的是各区域之间的差异：

第二季由核心地段领涨：2026年第二季，核心中央区（CCR）非有地私宅价格上涨1.8%，而其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）则双双走软。到了第三季快速估价，情况却反转——CCR非有地私宅价格下跌0.1%，RCR上涨0.2%，OCR则上涨2.2%。CCR走势强劲，对9区、10区、11区的顶层豪华公寓（penthouse）业主而言听起来像是好消息；走弱则像坏消息，但务必细读统计方法。URA说明，私宅交易中因屋龄、单位面积等属性差异所带来的影响，已透过享乐回归法（hedonic regressions）加以控制。换言之，该指数已剔除单位面积大小本身的影响，反映的是整体市场走势，却无法告诉你同一栋楼里，一套2,500平方尺的顶层豪宅表现是否跟上了同栋一房式单位的步伐。要回答这个问题，你需要查阅同类单位在 URA REALIS。URA将于2026年10月23日公布完整的2026年第三季统计数据。我们的 2026年第三季快速估价预览 整理出CCR投资者需要关注的重点数据。

为何$4M+顶层豪宅转售表现落后？

转售价必须跨越的入场成本门槛

印花税采累进制，金额越高，最高税率的影响越大。以下是 IRAS买方印花税 针对一套$4,000,000顶层豪宅，按税率级距逐一计算：

这大约是房价的4.49%，须在行使期权（Option）后14天内以现金或CPF支付。对于首次购房并使用首次房贷的新加坡公民，75%贷款为$3,000,000。25%首付为$1,000,000，其中至少$200,000（5%）须以现金支付，最多$800,000可动用CPF OA。BSD（买方印花税）加上首付总共为 $1,179,600 需预先支付。转售价必须达到$4,179,600才足以覆盖BSD，这还未计入利息、律师费和维修费。我们的 印花税详解 详细介绍了BSD和ABSD如何叠加。

随着价格上涨，买家群体急剧缩小

转售的真正问题在于谁能从你手上买下这套房。根据 MAS TDSR框架，银行以4%的下限利率测试还款能力，总偿债比率上限为月收入总额的55%。比较顶层公寓买家与CCR两房公寓买家，两者都是30年期首次贷款，且无其他债务：

$2.2M的BSD（买方印花税）计算为：$1,800 + $3,600 + $19,200 + $20,000 + $700,000 x 5%（$35,000）= $79,600。因此，购买转售顶层豪宅的买家，月入需达约$26,042，手头需备妥超过$1.18M现金，并且年龄要足够年轻，才能在65岁前享有30年贷款年限。否则LTV（贷款与估值比率）将降至55%。不妨先用我们的 置产能力与TDSR（总偿债比率）计算器 ，再假设未来买家会以你心仪的价格出手。

ABSD令传统优质买家缺席

历来，CCR大户型单位最能吸引外国买家和投资者。在现行的 IRAS的ABSD（额外买方印花税）税率制度下，这群买家购买$4M单位时将面临高额额外费用：

实际上，如今大多数转售顶层豪宅的买家，都是购买唯一住宅的新加坡公民，或是美国、瑞士、列支敦士登、挪威和冰岛的公民——根据自由贸易协定，他们可享有与新加坡公民相同的ABSD待遇。这是个范围颇小的群体，而买家群体越小，议价空间就越大。

以旧方式测量的楼面面积

许多转售顶层豪华单位（Penthouse）来自2023年6月1日前批准的项目。这些项目按旧规定计算分层面积（strata area），往往把冷气板位、种植槽以及双层高客厅上方的挑高空间都算进去。举个例子说明一下。一个尚未统一计算标准前批准的顶层单位，标价2,000平方英尺，卖$4,000,000，即每平方英尺$2,000（psf）。如果其中400平方英尺是挑高空间、冷气板位和种植槽，实际可用面积只有1,600平方英尺，换算下来实际价格是每平方英尺$2,500。转售买家越来越倾向于拿这些单位和按统一计算标准测量的新楼盘做比较。根据新规定，冷气板位、种植槽和挑高空间等都不计入可售面积（saleable area）。老顶层单位看起来每平方英尺价格低，其实可能只是反映了没人能用的空间。这也是为什么大户型单位的银行估值常常低于开价，这个问题我们在之前的 银行估值缺口案例分析.

大户型单位何时表现优异

顶层豪华单位（Penthouse）并非总是糟糕的投资选择。当以下几个条件同时具备时，它们往往表现不错：

• 真正的稀缺性： 在10区或11区低密度永久地契精品项目中，只有一两个顶层单位。由于可比较的挂牌单位稀少，定价主要取决于该单位的独特之处，而非与其他挂牌单位竞争。
• 统一计算标准： 包括2022年9月1日以来所有招标的政府售地（GLS）地段，大多数2026年新楼盘都采用统一计算的楼面面积标准。在这种情况下，大户型单位的每平方英尺价格反映的是实际可用面积，未来比较时也更经得起考验。 Amberwood at Holland，这是荷兰区一个计容方式统一的项目，可作为排除空中花园（void）后，核心区大户型呎价的有用参考基准。
• 豪宅主导的市场： 2026年第二季CCR（核心中央区）上扬而RCR（中央外围区）下跌；2026年第三季初步数据则出现反转，CCR下跌0.1%，OCR（中央区以外）上涨2.2%。大面积单位往往在富裕本地买家换房需求主导（而非投资者主导）的季度中受惠最大。
• 长期持有： 若将$179,600的BSD（买方印花税）摊分在十年或以上，每年的成本其实并不高。但若只持有三年，就可能吃掉所有的涨幅。
• 不受遮挡的景观与实用户外空间： 一个视野不会被遮挡、可实际使用的天台露台，是难以复制的优势。而装饰性的空中花园（void）则不然。

在下决定之前，务必先评估开价是否合理，而不是只看呎价是否够低。我们的 内在价值工具 可将项目的开价水平与其基本面进行比较。

顶层豪宅（Penthouse）买家的机会与风险

每一个顶层豪华单位（Penthouse）的决定，都取决于具体的座向、面积计算方式，以及你打算持有的年限。如果你正在考虑购买大面积单位，或是想知道自己手上的单位定价是否合理、容易脱手，PropertyNet.SG团队可以根据你的实际情况，为你进行成交对比、成本分析和买家群分析。欢迎联系我们，在做出决定前获取独立、个人化的建议。