建屋局首次推出的优地段公共住房（Prime Location Public Housing，简称PLH）项目位于Rochor规划区,反应热烈,共680个四房式BTO单位收到6,976份申请,超额认购率达10.3倍。
这些组屋地点优越,邻近Jalan Besar和Rochor地铁站,并与超市、餐饮店、居民联络中心、乐龄设施及托儿中心整合。但相比非优地段的HDB组屋,它们附带额外限制、更长的等候期,以及较小的单位面积。
Rochor项目River Peaks I和II的等候期约六年,预计于2028年第二季度完工。由于MOP期限延长至10年,业主最早只能在2038年才可转售。四房式单位售价从$582,000起。
编者注（2026年4月）： 自2024年10月起,HDB已以全新的 Prime / Plus / Standard 组屋分类制度取代PLH模式。Prime组屋的限制与PLH相似（10年MOP、津贴回扣、转售买家收入顶限）,而Plus组屋则具备部分相关限制。此外,HDB优惠贷款的LTV比率已从本案例研究时的85%逐步收紧至 2024年8月起的75%,意味着今天的买家需准备更高的25%首期。以下分析作为比较优地段与非优地段组屋的财务框架仍具参考价值。
PLH与BTO:主要限制对比
回顾一下,以PLH模式出售的HDB组屋比普通BTO模式有更多限制。以下是并列比较:
| # | 条件 | BTO模式 | PLH模式 |
|---|---|---|---|
| 1 | 转售组屋 | MOP 5年后可转售 | MOP 10年后可转售 |
| 2 | 投资私人房产 | MOP 5年后可转售 | MOP 10年后可转售 |
| 3 | 整套出租 | MOP过后允许 | 不允许 |
| 4 | 出租多余房间 | 允许 | 允许 |
| 转售时 | |||
| 5 | 转售时须退还津贴 | 不适用 | 6%（River Peaks项目；较新的优地点组屋为6%至14%） |
| 6 | 公民身份 | 至少一名申请人须为新加坡公民（SC）或永久居民（SPR）。家庭成员可全部为永久居民。 | 至少一名申请人须为新加坡公民（SC）。家庭成员须至少包含一名新加坡公民和一名永久居民。 |
| 7 | 家庭核心 | 必须符合家庭核心条件；如为单身申请者，须年满35岁。 | 必须符合家庭核心条件，例如已婚夫妇。 |
| 8 | 收入顶限 | 不适用于转售买家。 | 须符合当前收入顶限（目前为$14,000）。 |
| 9 | 私宅拥有权 | 可拥有，但必须在购买转售组屋后六个月内脱售私宅。 | 不得拥有或持有私宅权益，且在过去30个月内不得脱售任何私宅。 |
案例研究
为了解在PLH与BTO模式下购屋的财务影响，我们以两个近期推出的项目进行对比分析。
PLH BTO 四房式 中央区（Rochor）
购买价格： $688,000*
*根据2021年11月River Peaks I & II四房式BTO价格
非优地点BTO 四房式（三巴旺）
购买价格： $302,000**
**根据2020年11月Sun Sails四房式BTO价格
购买能力
在过了MOP后，PLH组屋可在转售市场出售，但对潜在买家设有收入顶限。以目前每月家庭收入顶限$14,000计算，潜在买家需支付大笔现金和/或动用CPF作为首付。
下表显示买家在不同PLH转售价格点所需的CPF/现金：
| PLH转售价 | 最高贷款额（月收入$14K的30% MSR） | 85% LTV（HDB贷款）* | 所需CPF/现金 |
|---|---|---|---|
| $900,000 | $838,000 | $765,000 | $90,000 |
| $1,000,000 | $838,000 | $850,000 | $162,000 |
| $1,100,000 | $838,000 | $935,000 | $262,000 |
| $1,200,000 | $838,000 | $1,020,000 | $362,000 |
| $1,300,000 | $838,000 | $1,105,000 | $462,000 |
*备注：85% LTV反映的是本案例研究时（2021年）的HDB贷款限额。截至2024年8月，HDB优惠贷款的LTV已降至75%，这意味着如今的买家需要支付更多的CPF/现金。所需CPF/现金 = 转售价格减去LTV或基于MSR的贷款额（取较低者）。
考虑到2020年本地受雇住户家庭月入中位数为$9,189[1]，上述情况适用于达到当前收入顶限的买家。再加上PLH额外的拥屋限制，收入顶限的要求进一步缩小了PLH组屋的合格转售买家群体。
[1] 新加坡统计局，家庭收入主要趋势，2020年
财务可行性
PLH模式旨在确保位于黄金和中央地段的新建公共住屋对新加坡人来说依然可负担、可获得且具包容性。它并非定位为投资工具。然而，如果屋主决定出售，能够获得较高的售屋收益仍然有助于增加他们最终的退休储蓄。
使用同一案例研究，以下模拟显示了PLH模式和BTO模式下，屋主出售后各能获得多少售屋收益：
| 项目 | PLH（Rochor） | BTO（Sembawang） |
|---|---|---|
| a) HDB价格 | $688,000 | $302,000 |
| 贷款（购买时的85% LTV，HDB贷款）* | $584,800 | $256,700 |
| 利率 | 2.60% | 2.60% |
| 持有期 | 10年 | 5年 |
| b) 贷款利息成本 | $171,129 | $35,152 |
| c) 印花税 | $15,240 | $3,660 |
| d) 律师费 | $363 | $167 |
| e) 杂费（HPS、火险等）估计 | $6,000 | $3,000 |
| 持有期结束时的总支付额（a+b+c+d+e） | $880,732 | $343,979 |
| 总售价 | $1,010,000 | $460,500 |
| HDB收回的津贴 | 6% = $60,600 | 0% |
| 净售价 | $949,400 | $460,500 |
| 售屋收益（未来价值） | $68,668 | $116,521 |
| 假设年通胀率 | 1.2% | 1.2% |
| 售房所得（现值） | $60,946 | $109,775 |
关键要点
假设组屋屋主在达到MOP后出售单位，相比 PLH模式下的屋主，传统BTO模式下的屋主 将获得显著更多的售房所得。原因如下：
- 持有期较短： BTO屋主可在5年后出售，而非10年。较短的时间框架意味着售房所得可以更早运用，无论是再次抽签购买BTO、购买执行共管公寓，还是升级至私宅。
- 无需退还津贴： 传统BTO屋主保留100%的售价，而PLH屋主需向HDB退还6%（或更高）的津贴。
- 通胀影响： PLH屋主需要等待更长时间才能出售。鉴于房地产往往与通胀挂钩，当他们想要升级时，房价可能已经上涨，削弱了他们的购买力。
- 买家群体受限： PLH转售买家的入息顶限和拥屋限制缩小了合格购买者的范围，可能限制价格增值空间。
PLH组屋黄金地段所带来的便利可能难以量化衡量。然而，随着新加坡基础设施的不断发展，非黄金地段的BTO组屋随着时间推移也可能提供类似的便利。
在决定是否申请PLH HDB新楼盘时，需要考虑几个关键因素。从本分析来看，买家应做好准备支付更多的现金/CPF作为首付。如果在MOP后出售组屋，合格的转售买家群体可能会较小，所得收益也可能少于传统BTO组屋。
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