关键要点
- HDB转售价格指数在2026年第一季度下跌0.1%至203.4点，为2019年第二季度以来首次季度下滑。
- URA最终私宅价格指数在2026年第一季度环比上涨0.9%，但交易量下跌39.7%。
- 中央区以外（OCR）领跑非有地私宅价格增长，涨幅达2.2%，有地住宅价格则回调1.8%。
- 2026年第一季度共有412间组屋以100万新元或以上价格售出，创下历史新高，高于2025年第四季度的368间。
- URA预计未来几年将有约55,800个私宅单位（包括EC）竣工，意味着供应将进一步增加。
专家观点： 2026年第一季度标志着真正的转折点：组屋转售价格近七年来首次下滑，而私宅价格虽然坚挺，但交易量大幅萎缩。这是一个正在重新平衡而非崩盘的市场，这一区别对于如何把握下一步行动时机至关重要。
2026年第一季度的主要数据呈现出截然不同的两面：公共住房自2019年以来首次疲软，私宅则连续第六个季度录得价格增长。对于今年考虑购房、升级或出售的人来说，这份 2026年第一季度新加坡房地产市场分析 从URA、HDB和MAS的官方数据中剔除杂音，提炼关键信号。
2026年第一季度官方数据的真实表现
最具象征意义的数字来自公共住房。 根据HDB, 转售价格指数 2026年第一季度为203.4， 比2025年第四季度下降0.1%。这是近七年来首次季度下滑。
在私宅方面， URA于2026年4月24日公布的最终数据强于早前的初步估计。整体情况是价格坚挺但成交量大幅下滑。
| 指标 | 2025年第四季度 | 2026年第一季 |
|---|---|---|
| 组屋转售价格指数 | 203.6 | 203.4 (-0.1%) |
| URA私宅价格指数（环比） | +0.6% | +0.9% |
| 私宅成交量 | 6,699 | 4,041 (-39.7%) |
| 百万元组屋转售单位 | 368 | 412套（历史新高） |
私宅市场数据值得仔细解读。虽然价格上涨，但成交量大幅下降。业内数据显示，第一季度私宅成交量减弱，录得4,041宗交易，比2025年第四季度的6,699宗下降39.7%。价格上涨与成交量下降之间的落差，正是本季度的显著特征。
私宅价格上涨但成交量下滑的原因
这个看似矛盾的现象其实有个简单的解释：供应时机。第一季度推出的新项目少了很多，加上2月份农历新年期间市场淡静。新项目减少导致成交量下降，但已推出的项目销售表现良好且定价坚挺，使价格指数继续攀升。
区域细分数据正是机会与风险的关键所在。在URA最终数据中， 中央区以外（OCR） 在非有地住宅增长中领先，涨幅达2.2%，中部其他区域（RCR）上涨0.8%，核心中央区（CCR）仅上涨0.6%，此前一季度曾大幅下跌。与此同时，有地住宅价格按季度下跌1.8%，扭转了2025年第四季度3.4%的涨幅。
表现最突出的是OCR，这个大众市场区域是多数组屋升级买家的首选。OCR在初步数据和最终数据之间的上调幅度最大，从初步的1.3%上修至最终的2.2%。对于考虑购买首个私宅的买家来说，这是最需要密切关注的区域。如果您正在规划这个过程，我们的 从组屋升级到公寓而无需缴付ABSD指南 详细介绍了时机和架构选择。
百万组屋悖论
尽管整体HDB指数下滑，但转售市场的顶端却比以往更热。2026年第一季度，共有破纪录的412套HDB转售组屋以100万新元或以上的价格成交，超越了此前的季度纪录，高于2025年第四季度的368套。值得注意的成交包括碧山一套五房式组屋，成交价超过138万新元。
这是卖家和买家必须同时理解的悖论：整体指数持平或略软，但地点优越、面积较大、楼层较高且位于成熟社区的单位继续刷新纪录。全国0.1%的跌幅不是崩盘；而是市场在经历多年不间断上涨后的整固。对于即将满MOP的业主来说，理解这个分化的市场至关重要，因此我们在 组屋达到MOP后该怎么做.
如果您考虑在这种环境下出售，准确定价比以往任何时候都重要。买家的信息掌握程度远超以前，估价差距可能迅速导致交易停滞。我们关于 如何计算HDB售屋所得 的详细分析帮助您准确了解扣除CPF退款和累积利息后的实际所得。
供应、融资与宏观背景
两股力量将塑造2026年余下时间的市场走势。第一是供应。 URA 指出未来几年预计将有约55,800个私宅单位(包括执行共管公寓)建成,其中约27,300个单位预计于2028年前完工,另外28,500个单位将于2029年起陆续落成。这个供应管道不会一夜之间压低卖家要价,但它改变了近期推高市场泡沫的稀缺性叙事。
第二股力量是融资。房贷利率已从高峰大幅回落,目前较短期限的固定配套年利率约在1.4%至1.5%区间,远低于2023年和2024年的水平。较低的利率改善了可负担性,这在一定程度上解释了为何成交量疲软的情况下价格依然坚挺。不过,借贷能力仍受监管框架约束,因此在假设较低利率能扩大预算之前,请先检视 MAS贷款价值比（LTV）限制 和 TDSR和MSR规定 。我们的详解文章 TDSR和LTV如何影响您的贷款额度 将这些上限转换为实际数字。
值得注意的是,URA和HDB都明确指出宏观经济前景不明朗,并建议家庭在购买房产和申请房贷时保持审慎。这是监管机构的用语,意思是:不要过度扩张,别以为房价只会涨不会跌。
2026年买卖双方的机会与风险
平衡的观点需要诚实地审视正反两面。
机会在哪里:
- 较低的房贷利率与2023年至2024年高峰期相比,显著改善了每月供款可负担性。
- HDB转售价的小幅回落为自律的买家带来稍多的议价空间,并减轻了错失恐惧症的压力。
- 更大规模的BTO供应管道(2026年6月推出约6,900个单位)为首次购房者提供了真正的一级市场选择,可避开过热的转售市场。
- 精选的中央区外新楼盘持续热销,显示大众市场对合适产品仍有持久需求。
风险所在：
- 2028年及以后的大量竣工管道可能对同时吸纳大量单位的地区的租金和转售价格造成压力。
- 核心中央区仍是最疲软的板块,因此黄金地段买家不应假设会自动反弹。
- 百万组屋的定价引发了关于有限租约期内总拥有成本的实际问题,尤其是与私宅选择相比。
- 地缘政治和宏观经济的不确定性可能迅速改变市场情绪。
对于考虑购买第二套房产或投资角度的人士,围绕 买方印花税和ABSD 的计算具有决定性意义。您可以直接在 IRAS ABSD页面 以及 IRAS BSD页面上确认当前费率,并使用我们的 印花税计算器.
考虑购买私宅？
入场价决定回报。下定前先看项目评分。
买贵和买对的差距会在十年内不断放大。我们为每个新加坡主要新楼盘提供独立100分评分 内幕评测，这套评估框架与我们为客户提供咨询时使用的完全一致。看示范单位前，先查阅评分。
新楼盘点评与评分WhatsApp：获取第二意见常见问题
2026年第一季度新加坡房价是否下跌?
这要看哪个市场板块。组屋转售价格下跌0.1%至203.4点，这是自2019年第二季度以来首次季度下滑。相比之下，根据URA（市区重建局）2026年第一季度最终数据，私宅价格环比上涨0.9%，连续第六个季度增长。因此公共住房略有走软，而私宅价格则保持坚挺。
为什么交易量下跌近40%，私宅价格却还在上涨？
成交量下降是由供应时机造成的，而非需求疲软。2026年第一季度推出的新项目较少，加上二月份农历新年的淡季影响。实际推出的项目销售情况良好且价格坚挺，因此价格在成交量低迷的情况下继续上涨。
组屋转售价格下跌0.1%是市场崩盘的信号吗？
不是。0.1%的跌幅微不足道，而且是在连续数年强劲增长之后出现的。这显示市场正在重新平衡而非下滑，特别是同一季度仍有破纪录的412个单位以超过100万新元的价格售出。市场是在整固，而非崩溃。
2026年哪个区域最适合升级换房？
非有地住宅中，Outside Central Region（中部以外地区）以2.2%的涨幅领先，反映了组屋区的强劲需求，而Core Central Region（核心中央区）涨幅最小，仅0.6%。这意味着CCR可能为能够长期持有的买家提供相对价值，而OCR的需求依然强韧。正确的选择取决于您的预算、持有期限，以及您是自住还是投资。
考虑到即将到来的供应量，我应该现在买还是等等？
URA预计未来几年将有约55,800个私宅单位（包括EC）落成，因此未来供应确实是需要考虑的因素。不过，供应在不同地区和单位类型之间分布不均。与其观望不动，不如比较具体项目的成交情况、您目标区域的未来落成量，以及您的财务缓冲，再做决定。
2026年第一季度是那种全国性数据标题对您的具体决策几乎毫无意义的季度。正确的选择取决于您的地区、单位类型、剩余租约、财务缓冲和时间规划，而不是指数上下波动0.1%。如果您正在考虑升级、出售或在这个变化的市场中首次购买私宅，PropertyNet.SG团队可以帮助您解读真正重要的项目级数据，并根据您的实际情况而非新闻标题制定计划。欢迎联系我们进行独立、无压力的咨询，让我们帮助您清晰明确地迈出下一步。