2026年卖组屋的真实成本：中介费、律师费和隐藏扣款

专家观点： 售出组屋时的头条数字是转售价格,但扣除中介佣金、律师费、CPF退款及转售税后,真正入账银行的金额会小得多。2026年,提前规划这些扣款的卖家,才不会在完成结算单上看到与庆祝价格完全不符的数字而大吃一惊。

2026年出售组屋的实际成本

问大多数屋主出售组屋要花多少钱,他们只会说一个数字:中介佣金。但 2026年出售组屋的真实成本 是一系列独立的费用项目，有些以现金支付，有些从售房款中扣除，还有一些根本不会离开房产，因为它们会直接回流到您的CPF普通账户。

了解真正的自付现金 费用 与CPF 退款 之间的区别，是卖家最需要掌握的关键。CPF退款仍然是您的钱；只是在您符合相关年龄和退休条件之前无法自由使用。相比之下，中介费一旦支付就彻底消失了。混淆两者，正是许多卖家觉得自己比账面数字更穷的原因。

中介佣金：可协商，非固定

新加坡没有政府规定的房产中介费率。 房地产代理理事会 不设定、不规定、也不限制佣金上限，所有费率都可协商，并且必须在任何营销活动开始之前记录在指定的房地产代理协议中。市场上存在的，是稳定的行业惯例。

2026年，常见的市场做法是HDB转售卖家支付售价的1%至2%左右，其中2%仍是传统全套服务的基准，而越来越多的固定收费和1%平台正在提供真正的替代选择。在商定费率之上，注册GST的中介公司会加收9%的GST。以S$600,000的组屋为例，1%和2%之间相差S$6,000，这是实实在在会直接影响您最终收益的钱。

以上所有数字不含9%消费税。

这个取舍值得仔细权衡,而不是单看价格。收取较高佣金的中介公司会强调他们的营销资源和谈判能力能够促成更高的成交价,足以弥补佣金差额。对于位置优越、容易脱手的成熟组屋区单位,例如碧山、淡滨尼或女皇镇的组屋,固定收费方式往往更划算,因为市场需求本身就能起到很大作用。但对于较难售出的单位——高楼层的公寓式组屋或受种族配额限制的单位,能力更强的经纪可能更物有所值。在委任任何经纪之前,务必通过房地产中介理事会公共登记册核实经纪资格,并阅读HDB的官方指南,以便自己了解 转售资格规定 。一个了解情况的卖家更难被误导。如果您也在考虑是否坚持售价,我们关于 在疲软市场为组屋定价 的指南可与本费用分析配合参考。

组屋卖家的律师及产权转让费用

每笔组屋交易都需要办理产权转让手续，即将产权合法转移给买方。作为卖家，您有两种主要途径。如果您没有未偿还贷款，或者贷款来自HDB，您可以委托HDB的指定律师，这通常是最具成本效益的选择。如果您的贷款来自银行，则必须聘请私人律师处理交易和贷款赎回事宜。

有银行房贷的卖家在加上各项支出后，应预算私人律师费用范围的中间值，并请注意专业费用需缴付9%的GST，但政府规费则无需缴税。此外还有一笔小额的 HDB转售申请行政费：组屋单位面积达三房式或以上为S$80，一房式和二房式为S$40，买卖双方各付。金额虽小，但属实际现金支出。

卖家经常忽略的扣除项目

完成账单往往在这里出岔子。有三项常让卖家措手不及，而且都不是经纪费或律师费。

CPF退款连同累积利息

如果您当初动用CPF购买组屋，那么本金加上这笔钱留在户头原本应赚取的累积利息，必须在交易完成时退还到您的CPF普通户头。这不是费用，但会大幅减少入账到银行的现金。对于十年前或更早购入的组屋，光是累积利息就可能高达数万元。我们在关于 CPF累计利息冲击的文章中详细解释了运作机制，最坏的情况下，售价过低可能引发 负售价，即CPF退款超过成交所得.

HDB转售税

如果您正在出售受津贴组屋，并打算购买第二套受津贴组屋或从发展商购买执行共管公寓，则须缴付转售税。这是政策性成本，旨在减少您第二次购房所享有的津贴。转向购买转售组屋或私人市场房产的买家不受此影响，但升级换房者应在 HDB EC资格条件 以及 CPF购房津贴 页面确认最新规定。

未偿还贷款赎回

任何剩余的房贷将在交易完成时从售房款中结清。这是您自己的债务而非费用,但必须纳入计算,因为它决定了在退还CPF和清偿贷款后剩余的金额。

一个好消息:卖方印花税(SSD)很少影响组屋卖家。当组屋完成五年的最低占用期(MOP)时,SSD持有期通常已经过了,因此一般无需缴付SSD。而且新加坡对非从事房产交易的个人不征收资本增值税,所以您从组屋获得的任何利润都无需纳税。

实例演算:出售一套S$650,000的组屋

以一对夫妇出售盛港一套四房式组屋为例,售价S$650,000。他们聘用收费2%的全套服务中介,偿还了银行贷款,并且由于有银行贷款而无法使用HDB律师服务,因此委托私人律师行办理。

标题售价是S$650,000。实际入账银行的现金不到S$233,000,另有S$220,000存于CPF户头。如果这对夫妇当初协商1%佣金,他们可以多保留约S$7,085现金。要计算您自己的情况,请使用我们的 HDB售屋所得指南 如果您打算升级换房,请交叉核对融资影响。

2026年组屋卖家的机遇与风险

机遇方面,固定收费和1%佣金平台的兴起,让出售简单组屋的卖家能够合理地保留数千元——这笔钱过去会消失在标准2%佣金中。新加坡没有资本增值税,加上转售市场在成熟组屋区有稳定需求,意味着定价合理的组屋仍能顺利售出。

风险同样真实存在。如果组屋本身难卖,削减佣金可能导致房源滞销,最终被迫降价的损失远超任何佣金节省,详见我们对 滞销组屋案例的分析。最大的风险是误读CPF退款和转售征费，然后过度承诺下一次购买，动用实际上并不存在的现金。升级者尤其应该仔细安排顺序，权衡 先卖后买还是先买后卖的决定 ，然后再签署任何文件。因为ABSD、LTV和融资时机会相互影响，请重新审视 TDSR和LTV基本原则 ，并在卖房前了解您在 印花税义务 买方方面的处境。

卖好一套组屋，与其追求最高标价，不如精准掌握扣除所有费用后实际到手的金额。如果您希望对自己的组屋进行一次独立、以数据为本的评估——包括实际收益估算，以及固定收费还是全方位服务更适合您——欢迎联系PropertyNet.SG团队。我们会与您一起仔细梳理账目，没有压力，没有推销，让您在充分了解的情况下迈出下一步。