每平方英尺1,893元加71%延期付款:执行共管公寓的数学账算不过来了

每平方英尺1,893元加71%延期付款:执行共管公寓的数学账算不过来了

首日售出92%。每平方英尺S$1,893。政府还称这是可负担房屋。 执行共管公寓 市场在Rivelle Tampines出现了最具揭示性的一幕，而大多数买家手持支票走过警示牌。

2026年3月21日，Rivelle Tampines执行共管公寓在单个周末售出572个单位中的529个，平均价格为每平方英尺S$1,893。我当天看着排队的人群。这些不是勉强凑首付的年轻夫妇。许多是储蓄雄厚的升级买家，显然已经历过这种场面。这不再是中产阶级住房计划。这是已经过得不错的人在玩的财富增值游戏。

新加坡的执行共管公寓还适合普通家庭吗？

执行共管公寓的初衷很简单。你能以七至八折的价格享受私人公寓的感觉，首次购房者还能获得 高达S$30,000的CPF津贴。十年前听起来还算公平。如今已经站不住脚。

根据 《商业时报》2026年3月31日发布的分析，一套900平方英尺、每平方英尺S$1,900的三房EC要价S$171万。对于月入上限S$16,000的家庭来说，这相当于年收入的8.9倍。理财专家认为超过5倍就已经吃紧。到了8.9倍，你买的不是房子。你在下注。

同一份BT报告指出，按75%贷款上限计算，光是支付首付就需要S$427,500的现金和CPF存款。如果你的储蓄还不够多，你其实不在这个市场里。你在看着别人用你帮忙供养的政府津贴累积财富。

现付还是后付：隐藏在延期付款计划中的风险

这个数字应该上所有新闻头条。据《商业时报》报道，Rivelle Tampines估计有71%的买家选择了延期付款计划，即DPS。在DPS下，你先付20%，之后到建筑落成前不用再付款，Rivelle Tampines预计在2030年完工。听起来很灵活。但在许多情况下，这是个财务陷阱。

原因如下。当你使用DPS时,你在三到四年内无需支付月供。这也意味着你跳过了对自己是否真正负担得起贷款的实际测试。到了2030年拿钥匙时,银行才会正式进行评估。如果你的收入下降了,或者利率上涨了,银行可能会拒绝贷款。这样开发商就可以取消你的购买并保留你20%的定金。以一套174万新元的单位计算,你将损失34.8万新元。

BT报道指出,新加坡标准私人公寓不允许提供DPS。执行共管公寓有政府土地津贴,理应执行更严格而非更宽松的规定。MAS的30%偿债率上限旨在保护买家避免过度负债。DPS让你在签约时绕过这个压力,但压力并没有消失,只是被推迟了四年。(完整文章供Business Times订阅用户阅读。)

三项真正能解决问题的改革

Business Times文章提出了三项明确建议。我完全赞同,并认为买家应该了解每一项对当前市场的意义。

第一,完全取消EC的DPS。如果普通私人公寓不能提供DPS,有政府津贴的混合产品就更不应该提供。随建筑进度付款意味着你能快速发现自己是否负担得起。这才是关键。BT报道称这是让买家行为回归真实负担能力的最直接方式。

第二,将必须自住才能出售的最短期限从5年延长至10年。HDB Plus和HDB Prime组屋已经实行10年规定。如果EC是你的住家而非投资,10年并不是负担。如果你是想快速转手获利,这项规定会放慢你的脚步。这正是它的设计目的。

第三,限制在自住期满后最初几年内谁可以购买转售EC。目前一旦EC进入公开市场,任何人都可以购买。这个广泛的潜在买家池正是开发商敢在推出时开高价的部分原因。如果只限定符合EC购买资格的买家,就能从源头给价格降温。

签约前你应该做什么

如果你今天在看执行共管公寓（EC），请先做一个简单的检查。用总购买价除以你的家庭年总收入。如果这个数字超过7，你已经进入风险区域。如果超过8，你是在投机，而不是在买家庭住房。

除非银行已经给你全额贷款的书面批准，否则不要选择延期付款计划（DPS）。预先批准信不是贷款批准。四年内可能会发生很多变化，包括你的工作、收入和利率环境。DPS帮助发展商快速售出单位，但它并不保护你。

如果你已经拥有一套2021年前购买的执行共管公寓单位，你的位置很有利。市场已经大幅转向对你有利的方向。请认真思考如何以及何时利用这个优势。

新加坡执行共管公寓的不便真相

每次政府提高收入上限，让更多家庭能够「负担得起」EC时，它就为发展商提供了更大的市场和抬高价格的空间。原本用来帮助买家入场的津贴，变成了将他们拒之门外的推手。《商业时报》报道指出，收入上限可能很快再次上调，并警告这只会给发展商更多理由收取更高价格。

这个政策伤害最深的，正是它原本要保护的买家群体。没有大笔储蓄的中等收入家庭无法承受DPS失败的后果。他们不是那些占71%使用延期付款的买家。他们是排在队伍外、已经被价格挤出市场的那些人。

EC不再是普通新加坡家庭的跳板。它已经变成了高收入者的政府支持投资工具。除非规则开始奖励真正想要家的人，而非那些追逐五年转售的人，否则购买EC已不再是过去那种安全的选择。它是一场披着可负担住房外衣的高风险赌博，而庄家永远赢。

关于作者

Andy Seng（房地产代理执照：R058286J）是新加坡持牌房地产经纪，在组屋和私宅领域拥有实战经验。他为亚洲竞争最激烈的房地产市场之一的买家、卖家和投资者提供直白、数据导向的建议。当他不在看房或研究URA数据时，他通过写作帮助普通新加坡人做出更明智的房产决策。

本文仅代表Andy根据其专业经验所发表的个人观点，不构成财务或法律建议。在做出任何房产决策前，请务必进行独立研究并咨询持牌财务顾问。

来源： The Business Times, Leslie Yee, March 31 2026