从HDB贷款被拒到成功购得公寓：一位自雇小贩的14个月融资之路

专家观点： 对于自雇的新加坡人而言，房贷被拒并不意味着走入死胡同。这通常是个信号，说明文件、收入申报和时机需要调整，一旦改善到位，同一位借贷人可以在一年多一点的时间内从被拒到拿到公寓钥匙。

Ganesh在勿洛一间咖啡店经营一档生意不错的经济饭摊位。2025年初，他自信满满地走进HDB分行申请购买转售组屋，却带着被拒的房贷申请离开。十四个月后的2026年中，他领到了东部一套两房公寓的钥匙。这是一个关于失败原因、改进方法以及任何自雇买家都可以套用的实用框架的故事。

为何生意兴旺的小贩未能通过自雇人士房贷审核

从账面上看，Ganesh的生意做得不错。他的摊位每月实际净利润约S$9,000，没有车贷，信用卡欠款也不多。他原以为这足以买下一套S$620,000的四房式转售组屋。问题不在于他的生意，而在于贷款机构眼中他的收入呈现方式。

自雇借贷人不是按他们声称赚多少来评估的。 MAS规定 要求金融机构对浮动收入至少扣减30%，实际操作中，银行会根据自雇申请者过去两年的税务局评税通知（IRAS Notice of Assessment）平均收入进行评估，然后才扣减这30%。Ganesh的做法和许多小贩一样：申报较低的收入以减少税务负担。他的评税通知显示月入约S$4,800，而非S$9,000。

将这个数字代入评估，情况就很明显了。银行认可的收入不是S$9,000，而是S$4,800，再扣减30%后，只剩下约S$3,360的合格收入。而每一元房贷都会以4%的压力测试利率计算，而非实际利率。他所需的贷款根本无法符合这些数字要求。

在 4% 压力测试利率下分 25 年还款,该还款上限只能支撑约 S$350,000 的贷款。但他需要的远不止这个数目。银行的拒绝并非失误,而是数学算出来的结果。

让每个自雇人士贷款缩水的 30% 折扣与 4% 压力测试

这两股作用在 Ganesh 身上的力量,其实适用于所有自雇买家,理解它们就是整场游戏的关键。首先是浮动收入折扣。因为生意收入被视为不稳定,只有 70% 会被计算在内。一名小贩、自由业者或佣金代理申报 S$10,000 收入,只会按 S$7,000 来评估。我们的指南 TDSR和LTV如何影响您的借贷能力 详细拆解了其中的机制。

第二是压力测试。尽管 2026 年的房贷利率接近历史低点,固定配套大约在 1.4% 至 1.8%,浮动配套追踪 3 个月 SORA 约 1.1%,银行仍然必须以 4% 的中期底线来计算负担能力。这个缓冲是为了保护借贷者免受未来加息冲击,但也意味着你的批准额度是根据远高于实际月供的数字来设定的。你可以在联系银行前,先用我们的工具 负担能力计算器 自行模拟。

对于收入相同的受薪员工来说,这两个问题都不会造成太大影响。这就是为什么两个实际收入相同的人,贷款批准额可以相差数十万元。自雇借贷者并非因为经营生意而受罚,而是因为文件记录——就 Ganesh 的情况而言——低估了真实情况。

14个月翻盘记：提高NOA、抵押现金与转换目标

Ganesh的翻盘策略分为三步，历时14个月依次执行。

第一步：申报真实收入。 这是最艰难也最违反直觉的一步。多年来他一直压低申报收入以减少税务。要取得有意义的贷款额度，他必须扭转这一做法。在会计师协助下，他在下一个完整评税年度申报了真实的生意收入，将NOA推高至约S$8,400。结果是他缴了更多税。但他也第一次拥有了符合实际情况的文件证明。

关键在于银行会看两年平均值。单靠一年良好的NOA不足以大幅拉高平均数，这就是为什么时机如此重要，也是为什么他无法在决定购房时马上行动。

第二步：抵押现金填补差距。 在累积第二年完整NOA的同时，Ganesh运用了资产追加规则。通过向贷方抵押定期存款四年，银行可以将抵押金额分摊为48个月的额外收入。或者，未抵押的流动资产可按约30%的价值计算。他从生意中累积了约S$96,000存款。将其抵押后增加了可认定收入，使他的数字达标。

第三步:改变目标房产。 在这过程中,Ganesh 重新考虑了购买方向。转售组屋会受到 MSR(房贷偿还率)限制,即房贷不得超过收入的30%,而且如许多买家所发现的,MSR 通常比55%的 TDSR 更早触顶。由于私人公寓只需符合 TDSR 而无需符合 MSR,他较高的认可收入在私宅市场能发挥更大作用。他将目标转向东部一套适中的转售两房公寓,售价 S$128万,并仔细规划了购买方案。我们的 升级购房指南 以及我们关于 购买私宅所需的现金 这两者都影响了他如何规划首付和印花税。

最终数字与获批的贷款

到2026年中,凭借两年可靠的NOA平均值和他承诺的S$96,000,Ganesh获得了原则性批准。他以75% LTV的银行贷款购买这套S$128万的公寓,借贷S$96万,其余25%通过现金和CPF组合支付。在1.6%的固定配套下,他的实际月供接近S$3,900,以S$9,000的实际收入完全可以负担,尽管银行已在4%利率下对他进行了压力测试。

他还需要为购房预算买方印花税(BSD)。对于S$128万的房产, IRAS BSD 约为S$41,400,这笔费用他已提前预留现金。作为购买唯一住宅房产的新加坡公民,无需缴纳额外买方印花税(ABSD)。

自雇人士买家的可复制框架

抛开具体细节,Ganesh的经历可以成为新加坡任何自雇借贷者的可复制清单。

• 你的NOA就是你的收入,而非银行存款余额。 银行根据两年平均的IRAS报税评估你的贷款能力。如果你为了省税而少报收入,就会缩减贷款额度。需提前决定省下的税款是否值得你放弃的借贷能力。
• 在购房前规划两年完整的报税记录。 由于采用两年平均值,申报较高收入的最佳时机是在你打算申请贷款之前,而不是在你看中单位的那个月。
• 有策略地使用质押和非质押资产。 四年定期存款质押可将储蓄转化为认可收入。非质押资产按约30%价值计算。两者都能弥补扣减造成的缺口。
• 了解哪个比率适用于您的目标物业。 购买HDB和EC需同时符合MSR（30%）及TDSR规定。私宅只需符合TDSR。相同收入可支持更大的私宅贷款额。
• 以4%利率进行压力测试。 切勿以当前1.6%利率规划。如果以4%计算仍可行,您就有真正的缓冲空间。

Ganesh会有什么不同做法?他坦言自己等太久才申报真实收入。如果早两年如实报税,他本可以2025年价格而非2026年中价格买房,在上涨的市场中这个延误让他付出了代价。他对同行摊贩反复强调的教训很直白:少报收入省下的税,往往少于因无法贷款而失去的财富。

本案例综合了新加坡真实交易与客户情景;姓名及具体细节已作更改。

Ganesh从被拒到成功拿钥匙,靠的不是运气,而是彻底了解自雇收入的评估方式,并为自己争取时间加以改善。如果您是自雇人士、靠佣金收入或自由职业者,想知道自己究竟能贷多少,那么在开始看房之前,就应该认真审视这些数字。PropertyNet.SG团队可以帮您分析NOA状况、资产抵押选项和实际贷款额度,并协助您规划时机,确保在找到理想住宅时融资已准备就绪。欢迎联系我们,获取针对您个人情况的保密独立咨询。