在新加坡过早售房可能会让您支付高达房产价值16%的卖方印花税（SSD）。 2025年7月3日，政府宣布对住宅房产的卖方印花税（SSD）作出以下调整：（a）持有期从三年延长至四年，以及（b）每个持有期阶段的SSD税率提高四个百分点。无论您是在这一关键日期之前还是之后购买房产，都将决定您需要支付的SSD金额——如果需要支付的话。
什么是卖方印花税（SSD）？
SSD适用于所有在2010年2月20日或之后购入并在持有期内出售的住宅房产和住宅用地. 由IRAS管理的SSD适用于符合条件的HDB组屋和私人住宅房产，其主要目的是遏制短期炒房行为。SSD持有期是指房产拥有者持有房产的时间，从购买或取得之日起计算至出售或处置之日.
SSD的计算方式是将相应的SSD税率应用于售价或房产在出售或处置之日的市场价值（以较高者为准）。这防止了卖家通过低报房产价值来减少SSD税负。
2026年SSD税率：新旧结构对比
2026年的卖方印花税（SSD）税率取决于房产的购买时间以及出售前的持有时长。如果您在2026年出售房产，适用的SSD结构由购入日期决定.
2025年7月4日及之后购入的房产
| 持有期 | SSD税率 |
|---|---|
| 1年内 | 16% |
| 1至2年 | 12% |
| 2至3年 | 8% |
| 3至4年 | 4% |
| 超过4年 | 0%（无需缴纳SSD） |
2017年3月11日至2025年7月3日期间购入的房产
| 持有期 | SSD税率 |
|---|---|
| 1年内 | 12% |
| 1至2年 | 8% |
| 2至3年 | 4% |
| 超过3年 | 0%（无需缴纳SSD） |
这些调整将适用于2025年7月4日及之后购买的所有住宅房产，没有过渡期. 新结构提高了SSD税率并将持有期延长至四年，增加了2025年7月4日及之后购入房产提前转售的成本.
SSD计算实例
让我们通过一个实际案例来了解SSD的计算方式：
假设您在2025年7月15日以150万新元购入一套公寓，并在不同情况下决定出售：
- 持有10个月后出售（2026年6月）： 如果你以 S$1.6 million 出售,SSD = 16% × S$1.6 million = S$256,000
- 18个月后出售(2027年1月): 如果你以 S$1.65 million 出售,SSD = 12% × S$1.65 million = S$198,000
- 30个月后出售(2028年1月): 如果你以 S$1.7 million 出售,SSD = 8% × S$1.7 million = S$136,000
- 42个月后出售(2029年1月): 如果你以 S$1.75 million 出售,SSD = 4% × S$1.75 million = S$70,000
- 4年后出售: 无需缴付 SSD
在计算卖方印花税时,IRAS 不会自动采用交易中申报的售价。而是以两个数值中的较高者作为计税基础。这防止了低报价格,并确保公平的市场评估。
组屋与 SSD:为何大多数组屋卖家获豁免
已履行5年 MOP 的组屋业主无需缴付 SSD. 由于您必须在 MOP 结束后才能出售,而 SSD 持有期仅为3或4年,因此组屋卖家在符合出售资格时通常已获 SSD 豁免.
但是,在特定的转让情况下,组屋可能需要缴付 SSD:
- 如果您在2018年6月22日获得组屋部分股权时,根据印花税(家庭内部转让组屋)(豁免)条例获得豁免,那么在计算 SSD 时,您获得该部分股权的日期将被视为您母亲购买该房产的日期(即1990年9月1日)。因此,出售该组屋无需缴付 SSD
- 但是,如果您在2018年6月22日获得该组屋部分股权时不符合上述豁免条件,您需要就您的部分股权缴付12% SSD,因为这是在获得后一年内出售
谁可以豁免缴付 SSD?
住宅物业的卖方/转让方在以下情况下可豁免缴付 SSD。卖方/转让方无需向印花税署长提出申请:
- 受房屋发展商(管制与执照)法规管的持牌房屋发展商,在出售自行发展的住宅物业时无需缴付 SSD
- 公共机构(如 HDB 和 JTC)在行使其职能和职责时,出售住宅物业无需缴付 SSD
- 住宅物业业主的物业若根据土地征用法被政府征用,无需缴付 SSD
- 拥有住宅物业的个人若已被判定破产,并因破产而须处置其住宅物业,则无需缴付 SSD
- 豁免情况包括：夫妻之间的转让、通过继承获得的房产、通过HDB出售的组屋（需符合MOP规定）以及因婚姻诉讼程序而进行的转让
特定组屋情况的额外豁免包括：
- 拥有一套组屋并继承另一套组屋的人士，根据HDB规定须处置继承的组屋或现有组屋其中一套。此豁免适用于2015年12月18日或之后处置的组屋
- 拥有非组屋房产并继承一套组屋的人士，根据HDB规定须处置所继承的组屋。此豁免适用于2015年12月18日或之后处置的组屋
- 拥有组屋的人士与另一位拥有组屋的人士结婚，夫妇根据HDB规定须处置其中一套组屋。此豁免适用于2015年12月18日或之后处置的组屋
缴付期限与罚款
SSD须在签署买卖合约之日起14天内缴付，否则将因逾期印花和缴付而被罚款。印花税缴付不可延期.
逾期未付印花税将按每年5%的比率按日计算罚款，直至缴清为止. SSD须在签署接受购买选项书之日起14天内缴付（或买卖协议签署日期，以较早者为准）。缴付通过IRAS电子印花系统进行。逾期缴付将被罚款.
代表卖方的律师事务所须填写住宅物业卖方印花税申报表（PDF格式，102KB）。此表格为强制填写。填妥的表格无需提交给IRAS。但建议律师事务所保留原始申报表至少5年（从房产出售/处置日期起计算），因IRAS可能要求用作审计用途.
减少SSD的策略考量
卖家可采取以下几种策略来避免或减少SSD：
把握出售时机
一旦房产持有期超过适用的SSD期限（3年或4年，取决于购买日期），即无需缴付卖方印花税最直接的策略就是等到SSD持有期届满
了解取得日期
若住宅物业的不同部分由卖方在不同时间取得，每个部分的持有期将从各自的取得日期开始计算。这在部分产权转让或分阶段购置的情况下可能相关。
专业核实
在承诺出售之前，卖方应该：
- 使用 PropertyNet.SG 印花税计算器 估算SSD责任
- 每项豁免都有特定条件。交易前请务必向IRAS或房产律师核实
- 通过以下途径查看您房产的确切购置日期 IRAS官方SSD指南
- 根据个人财务目标和市场时机权衡SSD成本
工业地产SSD
另外，2013年1月12日或之后购买的工业地产须遵守自有的SSD规定，持有期为3年. SSD的计算方式是按照规定的SSD税率，对售价或出售当日的市场价值两者中较高者征收.
| 工业地产持有期 | SSD税率 |
|---|---|
| 1年内 | 15% |
| 1至2年 | 10% |
| 2至3年 | 5% |
| 超过3年 | 0%（无需缴纳SSD） |
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
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WhatsApp：免费屋主评估无需缴付ABSD的升级指南常见问题
即使我卖房亏损，也要支付SSD吗？
是的。卖方印花税（SSD）根据持有期计算，与是否盈利无关。SSD按售价或市场价值两者中较高者计算，不论盈亏.
我可以用CPF支付SSD吗？
但是，SSD必须以现金支付。与BSD和ABSD不同，SSD不能使用CPF资金支付，必须在签订销售合约后14天内以现金结算。
如果我在2025年7月4日之前获得OTP但尚未行使，会怎样？
鉴于2025年7月3日宣布的SSD税率和持有期调整，如果我在2025年7月4日之前获得了住宅物业的购买选择权（OTP），但尚未行使该选择权，我是否会受到修订后的SSD时间表的约束。关键日期是您实际购买（行使选择权）的时间，而非收到OTP的时间。
组屋业主通常需要支付SSD吗？
不会。 豁免：满足MOP的组屋业主、破产及特定继承情况。由于MOP为5年，而SSD持有期为3-4年，大多数组屋卖家在可以合法出售时已自然获得豁免。
集体出售可以豁免SSD吗？
但是，对于进行集体出售的房产，当局可能会考虑豁免罚款，豁免期限至以下较迟的日期（以适用者为准）：（1）分层地契局批准集体出售令的日期；（2）高等法院作出判决且无进一步异议后的30天内。这是指罚款豁免，而非SSD本身的豁免。
了解SSD规则对于在新加坡不断变化的房地产市场中做出明智决策至关重要。2025年7月的新政策对卖家影响重大，近期购房者将面临更高的税率和更长的持有期。无论您是现在还是将来计划售房，都应尽早将SSD纳入考量。在PropertyNet.SG，我们的独立分析师帮助您自信地应对复杂的房产决策。请联系我们，获取针对您具体情况和时间表的个性化建议。