EC满5年MOP后转售2026：$1.6M四卧单位买家月入只需$10,416，而非$19,097

专家观点： 当你在满5年MOP后出售EC时，买家群体将缩小至新加坡公民和PR，但这些买家都只需通过55% TDSR（总偿债比率）的测试。以$1.6M的开价计算，这意味着没有其他债务的买家每月收入需达到$10,416，而同样价格的新EC在30% MSR（房贷收入比率）下则需要$19,097。

许多在2026年达到5年MOP的EC业主都想知道，买家群体受限是否会迫使他们降价出售。规则其实对其中一个关键群体有利。本指南以一个假设的$1.6M转售EC四房单位为例，解析谁有资格合法购买、不同买家类型分别需要缴付多少印花税与达到多少收入门槛、新EC供应（例如2026年10月15日批出的Canberra Drive地段）如何影响局势，以及你出售后能保留多少收益。所有数据均依据IRAS、MAS、HDB与CPF的规定，并于2026年10月核实。

2026年EC满5年MOP后，谁能买你的EC？

满5年MOP后，你的EC只能出售给新加坡公民和新加坡PR。外国人则须等到TOP后满10年才能购买。MOP的计算是从EC的临时入伙证（TOP）日期开始， 正如政府关于出售EC的指南所述，而不是从你收钥匙的那一天开始计算。

5年MOP适用于所有在2026年5月8日之前截标的EC地段。在该日期或之后截标的EC地段，则适用10年MOP。因此，目前的转售卖家都属于5年MOP规则。较新项目的业主则须被锁定两倍长的时间。

对于已经拥有一套房产的新加坡公民或PR家庭来说，购买执行共管公寓属于第二套房产购置。新加坡公民购买第二套房产的ABSD（额外买方印花税）为20%，PR购买第二套房产则为30%， 根据IRAS的ABSD税率。PR首次购房也需缴付5% ABSD。仍在自己组屋5年MOP（最低居住年限）期内的组屋业主不得购置私宅。您的经纪应先确认拥有组屋的买家已过MOP期限，详见 HDB售房资格页面.

160万新元转售EC买家需缴多少印花税

160万新元转售EC的BSD为$49,600，所有买家都需缴付。以下计算方式依循累进税率级距，详见 IRAS 的 BSD 页面。请注意150万新元以上部分适用5%税率级距。

ABSD是买家之间的最大差异所在。下表列出各类合资格买家在160万新元价位下须缴付的印花税。

新加坡公民购买第二套房产的意愿，并不像$320,000这个数字所显示的那样容易被吓退。只要夫妻中至少一方是新加坡公民，这对夫妻就可以联名购买您已竣工的EC，并在14天内缴付20%的ABSD（额外买方印花税）。如果他们在购买您的EC之日起6个月内卖出第一套房产，该笔ABSD可获退还。第一套房产的出售日期，以买方行使OTP（购买选择权）之日为准，而非法定完成交易之日。实际上，您的潜在买家主要是SC（新加坡公民）首次购房者、利用该退税条款的SC换房者，以及PR（永久居民）首次购房者。您可以使用 印花税指南.

为何转售EC买家比新EC买家收入门槛更低

转售EC已过MOP（最低居住年限），因此您买家的贷款只需符合55%的TDSR（总偿债比率），不适用30%的MSR（房贷收入比率）。根据 MAS MSR和TDSR规则，MSR适用于组屋贷款，以及仍在MOP期内的EC贷款，也就是向发展商购买的EC。

以$1.6M房价申请75% LTV（贷款与估值比率）的首套房贷为例。贷款额为$1,200,000，首付为$400,000。其中至少$80,000须以现金支付，最多$320,000可使用CPF OA（公积金普通账户）支付。BSD（买方印花税）加上首付，总额为$449,600。以4%封顶利率、30年贷款期计算，每月还款额为$5,729。

新EC项目一栏另有限制。新EC买家的家庭月收入上限为$16,000，若EC地块的招标于2026年8月24日或之后截止，则上限为$18,000， 根据HDB的EC购买资格规定。以$16,000计算，30%的MSR（月供收入比率）将月供上限设为$4,800，低于$1.2 million贷款所需的$5,729。您的转售买家既不受此上限约束，也无需缴付转售补贴金。当您开价$1.6M时，应将其推介给收入在$10,416及以上、想要大单位又不想重新计算MOP的买家。

如何为$1.6M转售EC四卧单位定价，应对新EC供应

为您的EC定价时，请参考新加坡公民和永久居民在其他地方能买到的价位，而新EC供应还需数年才会到来。2026年10月15日， HDB批出Canberra Drive EC地块 成交价为$163,903,000。该地块的最高GFA为18,457平方米，相当于每平方米GFA约$8,880，或约$825 psf ppr。预计可建185个单位。HDB给予60个月的项目竣工期，该地块须遵守10年MOP规定。买家若在此类项目与您即买即住的四卧单位之间做选择，等于是在数年等待加上长达十年的锁定期，与现在就可入住之间做权衡。

如需可比较的转售成交依据，请参考以下已登记的成交记录（caveated transactions） URA REALIS做好预算。我们的 第19区执行共管公寓转售分析 显示同一区域内EC和公寓的psf比较情况。然后 查看你自己单位的价值 再定下你的开价。

留意psf（每平方英尺价格）的算法。2023年6月1日前获批的EC，面积计算方式较旧，会把空调外机位等空间也算进可售面积。2026年大部分新私宅采用统一计算规则（harmonised rules），已把这些空间排除在可售面积之外。因此你的EC psf看起来会比统一规则下的新私宅低，部分原因正是面积算法不同，所以也要比较总价和实际可用空间。如果买家也在考虑私宅新盘， 新楼盘评测 可以看看$1.6M在那里能买到什么。按照2026年的价格表，这个预算在中央区以外（OCR）通常只能买到两卧新盘，而不是四卧单位。

5年后出售，还是持有到10年？

从TOP算起持有到10年，可以把外国买家也纳入你的买家群，但外国人需缴60% ABSD，以$1.6M计算就是$960,000。对于大多数郊区的四卧单位来说，外国买家带来的增量其实有限。多等的真正代价，是再承受五年的市场和利率风险。而换来的好处，是买家群还包括实体公司（entities），但它们要缴65% ABSD，且LTV（贷款成数）上限只有15%，以$1.6M计算，意味着要准备$1,360,000现金，且不能动用CPF。对于大多数家庭型EC来说，你今天就能卖给的新加坡公民（SC）和永久居民（PR）买家群，其实已经是核心市场。

卖房后你能拿到多少净收入，下一步该怎么走

过了5年MOP后出售，你无需缴SSD。对于2025年7月4日之前购入的房子，SSD只适用于持有期3年内，税率分别为12%／8%／4%， 根据IRAS的SSD（卖方印花税）规定。您的现金收益将按以下顺序分配：

根据 CPF购屋须知，如果您未满55岁，退款将存入您的CPF普通账户（OA）。年满55岁后，系统会先将退款用于补足您的退休户头至所需退休存款额。如果售价不足以同时偿还贷款和全额退款，则只需退还售价扣除未偿贷款后的余额，无需补现金。使用CPF支付首付并分期供款五年以上的业主，往往会发现累计利息占了相当大的一部分，因此 计算您自己的CPF退款 在决定下一次购房之前，

您的下一步购房计划有两个规则陷阱需要留意。首先，如果这个EC是您家庭出售的第一个受津贴组屋，再购买另一套受津贴组屋或向发展商购买新EC，将触发$55,000的转售补贴金（resale levy）。其次，如果您是已婚夫妇，且配偶中至少一方是新加坡公民，并在卖出EC之前联名购买已落成的私宅，则适用ABSD（额外买方印花税）豁免。您需要在14天内先缴付20% ABSD，并在购买日期起6个月内卖出EC；买方行使OTP（认购选择权）即视为EC已售出。若是新私宅，则6个月期限从TOP或CSC（两者以较早者为准）起算。先卖后买只有新加坡公民才能享有0% ABSD；PR在首次购买时仍需缴付5%。

EC满MOP后出售的机遇与风险

主要的优势在于，只需符合TDSR（总偿债比率）即可贷款，这让你的买家能以新EC买家在同样价位无法享有的条件借贷。你的EC也无需缴付转售差价，在新EC规定下也没有收入顶限的门槛，买家也无需重新计算MOP。由于新EC地段的MOP现已延长至10年，可自由转售的大单位将变得更加稀少。

风险也是实实在在的。你的买家群体不包括外国人和法人实体，而SC（新加坡公民）置换者则需要6个月的退税（remission）时间表才能生效。PR买家首次购房需缴付$80,000的ABSD，这会压缩他们能出的价格。若卖家仅凭每平方英尺价格（psf）定价，而不考虑建筑面积换算惯例，可能会使单位相对于其他同类单位定价过高。

为仅限新加坡公民和PR购买的EC（执行共管公寓）定价，关键在于摸清哪些买家实际能负担您开出的价位，并根据ABSD（额外买方印花税）和CPF规则来安排自己下一步置业的时机。如果您想就开价、潜在买家群体以及买卖时间安排获取独立意见，欢迎联系PropertyNet.SG获取个性化建议。