关键要点
- Serenity Park是位于第28区杨厝港路旁的179单位永久地契公寓，已推出集体出售，售价5.05亿元，即每容积率平方英尺约1,453元。
- 该248,173平方英尺永久地契地段容积率为1.4，建筑高度限制为五层，根据URA 2025年总蓝图可建造约380个新低层住宅单位。
- Serenity Park紧随星海益集团财团以8.8亿元收购Loyang Valley之后推出，显示2026年集体出售项目线在经历2025年的低迷后正在重建。
- 新加坡35%的发展商ABSD（额外买方印花税）及其豁免条件仍是结构性阻力，招标将于2026年3月26日中午12时截止。
- 2026年约8,100个单位的稀薄推盘量为地段优越的OCR重建项目提供了更清晰的吸纳路径，但大多数集体出售尝试仍以失败告终。
Serenity Park的5.05亿元永久地契集体出售是2026年发展商对中央以外区域地段兴趣的首批真实考验之一。要价在纸面上看来具竞争力，但35%的发展商ABSD和适中的容积率意味着业主和买家应将此次推售视为信号，而非板上钉钉的交易。
首次有一段时间以来，一个规模可观的 永久地契住宅地段 在成熟的市郊地段推出市场。Serenity Park位于杨厝港路旁的Tamarind Road，已推出集体出售，售价5.05亿元。在新楼盘供应稀薄、发展商态度谨慎的一年里，这正是市场一直关注的交易类型，用以判断 OCR集体出售 周期的走向。
Serenity Park永久地契集体出售的最新动态
主要数据很直接。 据《商业时报》报道。Serenity Park 是一座179单位的永久地契公寓，于1995年建成，由10栋五层楼组成，坐落在第28区占地248,173平方英尺的地段上。要价5.05亿元，相当于每平方英尺地积比率（psf ppr）约1,453元，这是今年首个永久地契住宅集体出售项目。公开招标将于2026年3月26日中午12时截止。
该地段位于一个宁静的有地住宅区内，以半独立式住宅为主，靠近成熟的Saraca、Begonia和Mimosa住宅区。根据 URA Master Plan 2025，该地段规划为住宅用途，容积率为1.4，高度限制为五层楼。假设中央区外（OCR）新项目的平均单位面积约为85平方米（915平方英尺），发展商可将该地段重新发展为一座约380单位的低层公寓。
| 详情 | 数据 |
|---|---|
| 要价 | 5.05亿元 |
| 地价 | 每容积率约1,453元/平方英尺 |
| 地段面积 | 248,173平方英尺（永久地契） |
| 地契 | 永久地契 |
| 现有单位 | 10栋五层楼共179单位 |
| 容积率/高度限制 | 1.4 / 最高5层楼 |
| 预计新单位数量 | ~380 |
| 投标截止 | 2026年3月26日中午12时 |
从定价角度来看，附近的近期交易提供了参考基准。Serenity Park 本身最近的一笔交易是在2025年1月，一个1,313平方英尺的三卧室单位以177万元成交，即每平方英尺1,348元。附近的有地住宅也有稳健的交易，包括Saraca View一栋永久地契半独立式住宅以582万元成交（每平方英尺1,321元），以及Begonia Walk一栋99年地契半独立式住宅以330万元成交（每平方英尺1,443元）。
为何这个永久地契中央区外地段在2026年备受关注
Serenity Park 的重要性不仅在于交易额，更在于时机。新加坡的集体出售市场在2025年明显低迷，仅有少数住宅集体出售项目成功完成。结构性阻力一直是发展商反复提及的问题：购买土地需缴付35%的ABSD（额外买方印花税），只有在五年内完成并售出所有单位才能获得退税。您可以在 IRAS ABSD页面上了解其运作方式。这项成本压缩了发展商能实际向现有业主提供的价格，这也是为何底价预期与出价纪律一直存在较大差距的原因。
2026年的转变在于高端市场的动能。位于巴西立的Loyang Valley以8.8亿元售予SingHaiyi领导的财团，成为今年最大的集体出售交易，推动集体出售活动在首四个月内突破10亿元。这项交易连同Serenity Park的推出，显示发展商正有选择性地重返市场补充土地储备，为2027年起的新项目推出做准备。
供应背景进一步印证了这一点。2026年私宅推出日程异常清淡,业界汇总数据显示约有17个已确认项目,共约8,100个单位,较2025年大幅下降。URA 2026年第一季度初步数据显示,市区边缘地区(OCR)在三大子市场中领先,环比上涨1.3%。紧张的供应加上稳健的大众市场需求,为地段优越的OCR重建项目提供了更清晰的去化路径。如果您正在考虑供应动态如何影响自己的购房决策,我们的 新楼盘购买分步指南 文章详细分析了时机选择。
开发商的重建计算
评估Serenity Park的开发商购买的不是179个旧单位,而是建造约380个新单位的权利。按每平方英尺规划面积$1,453的地价成本,加上建筑、融资、营销费用、开发商ABSD及任何土地增值税,盈亏平衡售价很可能落在近期OCR新盘基准价区间。2026年第一季度OCR新盘成交中位数约为每平方英尺$2,547,这让人了解利润空间的大小,或者说缺乏空间,具体取决于最终买家出价的激进程度。
永久地契是关键变量。在政府售地计划主导、99年租赁地契为主的市场中,成熟低密度区域的永久地契地段确实稀缺。这种稀缺性足以为寻求类有地住宅生活的自住买家提供溢价理由。但1.4的容积率限制了可售单位数量,从而限制了开发商分摊固定成本的能力。永久地契吸引力与密度受限之间的这种张力,正是交易的核心。
业主与买家的机遇与风险
对于现有Serenity Park业主而言,成功出售可能带来远超个别转售价值的显著升值,而永久地契的稀缺性强化了他们的议价地位。对开发商而言,该地段在供应紧张的年份提供了有防御性的产品。对附近业主和潜在买家而言,新的低层项目将为老化的片区注入活力,并为该区域树立新的定价基准。
风险同样真实,我们从不回避:
- 大多数集体出售尝试都以失败告终。 根据土地所有权(分层)法达到同意门槛,然后通过分层地契局审批,是一个多年过程,没有保证的结果。
- 开发商ABSD压缩竞标价格。 35%的税率及其五年内售出的条件是沉重的限制,单一竞标者或流标的结果仍有可能。
- 有限容积率限制了上行空间。 1.4的容积率下,重建项目无法依靠密度来消化高昂的地价和建筑成本。
- 卖家的重新入场成本高昂。 业主若获得集体出售赔偿金,再次购房时将面临更高房价及ABSD。如果您是使用售房款项升级的买家,我们的指南 购买私宅需要准备多少现金 是一个清醒的起点。
对于被集体出售投机吸引的买家,请将其视为额外收益,而非购买理由。如果您正研究重建带来的增值潜力,了解包括BSD和ABSD在内的完整 印花税情况 以及 TDSR和LTV限额 对预算规划的影响,远比押注未来集体出售更重要。考虑调整产权结构的业主也可以阅读我们关于 私宅脱售.
常见问题
Serenity Park集体出售的要价是多少?
Serenity Park已推出集体出售,要价5.05亿元,折合每容积率平方英尺约1,453元。该地段为永久地契,占地248,173平方英尺,位于第28区杨厝港路附近,投标截止时间为2026年3月26日中午12点。
Serenity Park地段可兴建多少个新单位?
根据URA 2025年总蓝图,该地段容积率为1.4,建筑高度限制为五层。按平均单位面积约85平方米计算,发展商可将其重建为约380个单位的低层公寓。
为何永久地契集体出售地段在2026年被视为稀缺?
政府售地计划释出的土地多数为99年租赁地契,因此成熟区内大型永久地契住宅地段并不常见。永久地契对自住买家具有吸引力,也适合土地储备,但35%的发展商ABSD和适中的容积率仍限制了竞标空间。
Serenity Park推出是否意味着集体出售市场正在复苏?
这是一个信号,但非确认。在2025年市场低迷后,8.8亿元的Loyang Valley成交及Serenity Park的推出,显示在2026年推盘量稀少的情况下,发展商的选择性兴趣正在回归。然而,大多数集体出售尝试仍以失败告终,因此投标截止时发展商的参与程度才是真正的考验。
我应该买公寓期待未来的集体出售赔偿金吗?
集体出售投机风险显著,过程需时多年且不确定,受严格法律门槛约束。这绝不应成为购房的主要理由。应专注于地点、融资空间和自身持有计划,将任何重建增值视为额外收益。
Serenity Park 是一个有用的指标，反映了新加坡私宅市场在2026年中的状态：稀缺的永久地契土地、谨慎但正在恢复的发展商意愿，以及供应管道紧张，悄悄地有利于地点优越的项目。如果您在老旧的发展项目中拥有房产，想要对集体出售的机会有个真实的评估，或者您是升级买家，想要在供应格局变化中把握 OCR 购买时机，正确的做法是进行务实的、以数据为先的对话，而不是追逐头条新闻。请联系 PropertyNet.SG 团队，在您做出任何承诺之前，获取独立、个性化的评估，了解您的选择、融资限额和实际时间表。