Serenity Park集体出售2026：$440M永久地契宏茂桥地段考验OCR（非核心区）发展商购地意愿

专家点评：宁静园（Serenity Park）以4.4亿元重新推出招标，并不代表集体出售（en bloc）热潮回归。这其实是一场纯粹的压力测试，看开发商是否愿意为一块稀有的中央区外（Outside Central Region）永久地契地段出高价——尤其是在仅两站地铁之外的政府地皮价格屡创新高的当下。

杨厝港宁静园（Serenity Park）究竟发生了什么事？

新加坡金管局的 Serenity Park 集体出售 这个案例几乎浓缩了整个2026年集体出售市场的全貌。这栋位于第28区、杨厝港路（Yio Chu Kang Road）旁的179个单位永久地契公寓，于2026年2月首次招标，标价5.05亿元，约合每平方英尺容积率1,453元（psf ppr）。该轮招标于3月26日截止，最终未能达到业主保留价而流标。到了2026年9月，项目卷土重来，这次标价降至4.4亿元，约合每平方英尺容积率1,266元，并以私下洽购方式进行，截止日期为9月30日。降幅约为12.9%。

地段本身并没有任何改变。 Serenity Park 是一幅永久地契地段，面积248,173平方英尺，由十座建于1995年的五层楼建筑组成，座落于毗邻Saraca、Begonia和Mimosa一带的低层有地住宅区内。根据《URA 2025年总蓝图》，该地段被划为住宅用地，容积率为1.4，建筑高度限制为五层，可提供约347,442平方英尺的总建筑面积（GFA）。假设新建OCR（中央区以外）非有地住宅的平均单位面积约915平方英尺，发展商可将其重建为约380个单位。本文数据取自URA招标记录、IRAS印花税表以及营销代理数据，截至2026年9月。

这两个关键数字完全吻合，在采信任何集体出售数据前，都值得先核实清楚：$505 million除以347,442平方英尺等于$1,453 psf ppr，而$440 million则等于$1,266 psf ppr，两者与公开价格分毫不差。

降价12.9%，为何换不来额外楼面面积？

这正是出售委员会（Sale Committee）面临的尴尬之处。若将$65 million的降幅平摊到179户业主身上，平均每户将少收约$363,000，这可是实实在在的真金白银。而调低底价，几乎是出售委员会手上唯一能操控的杠杆。但由于Serenity Park是永久地契项目，无需补地价延长地契年限；此外，现有发展项目已用尽1.4的容积率，几乎没有剩余楼面面积可让发展商通过补地价（land betterment charge）来解锁额外价值。

换句话说，降价只是降低了发展商的入场成本，并没有让他们获得更大的可建面积。这正是成熟全永久地契地段的典型困境：稀缺性是真的，但可建规模的上限同样是真的。即使发展商以$1,266 psf ppr的价格拿地，仍须在安静住宅区里的低层五层楼产品上算清楚账目，而不是在地铁站旁的高密度塔楼项目。

Serenity Park与2026年OCR地价竞标相比如何

要判断$1,266 psf ppr是否具有吸引力，就必须与发展商在其他OCR地区实际支付的地价作比较。而这个信号相当明显。OCR政府售地（GLS）竞标价在十二个月内上涨了约57%，从2025年9月Chencharu Close约$980 psf ppr，攀升至2026年9月1日New Upper Changi Road创纪录的$1,537 psf ppr，这是纯住宅OCR地段有史以来最高的地价纪录。我们在分析中详细解读了这股竞标热潮，相关内容请见 OCR地价飙升57%，达$1,537 psf ppr.

单纯从地价水平来看，Serenity Park的$1,266 psf ppr似乎比那些GLS纪录来得便宜。但这样的比较并非对等。创纪录的OCR竞标地段属于99年地契，容积率高且靠近地铁，足以支撑高楼层与大单位量的项目。Serenity Park则提供永久地契（Freehold）及有地住宅区地段，但发展商被限制在五层楼高，容积率仅1.4，密度偏低。永久地契通常享有明显溢价，因为发展商可将永久地契传承给未来买家，但低密度也限制了这部分溢价能在出售价中被回收的幅度。

若想了解地价如何反映在新盘定价上，欢迎使用我们的 投资回报与租金收益计算器 让您可以预先测算，开发商要在这类地段上收支平衡，需要什么样的出场价格。一般经验法则是，开发商的售价通常需达到地价的2.2倍至2.5倍左右，才能覆盖建筑成本、营销费用和利润，这也是为什么地价较高的地段，其新盘售价（psf）在结构上会相应更高。

塑造2026年每一宗集体求售交易的，是开发商的ABSD（额外买方印花税）难题

集体求售市场之所以在结构上受限，最主要的原因就是开发商在购入住宅地段时须缴付的额外买方印花税（ABSD）。企业买家须支付一个较高的ABSD税率，其中大部分只有在开发商于购地后五年内建成并售出所有单位的情况下，才可获得豁免。一旦错过这个期限，或仍有未售出的单位，已获豁免的税款将连本带利追讨回来。您可以在以下网站查看目前的税率表 IRAS ABSD页面.

对Serenity Park而言，这五年的期限正是为什么一个坐落于宁静地段、仅约380个单位的低密度低层项目，会比邻近地铁站、去化速度快的地段更难吸引开发商出手竞标。开发商必须有把握，能在期限内把单位全部售清。这与我们此前谈及整体集体求售市场复苏时所描述的ABSD压力如出一辙，也正因如此，我们一直强调，集体求售应被视为一个成功机率不高、时间线漫长的事件，而不是稳赚不赔的意外之财。

同意门槛也值得留意。2026年集体出售（en bloc）修订法案将楼龄40至59年项目的业主同意门槛降至70%，楼龄60年及以上的则降至65%。Serenity Park建于1995年，楼龄仅31年，两个门槛都不符合，因此仍须达到较高的80%同意率。我们在以下指南中详细说明这些变化： 2026年集体出售同意新规.

OCR（中央区外）重建新盘将让未来买家多付多少钱？

若Serenity Park成功集体出售并重建，未来买家将通过新盘售价承担发展商的地价成本。假设未来两房或三房单位售价为$1,800,000。BSD（买方印花税）采用累进税率，常见的错误是只算到4%那一档，而忘了价格超过$1,500,000部分适用的5%税率。以下是完整的分档计算。

因此，新加坡公民购买这套首套住宅需缴付$59,600的BSD，另加首付款。按照标准的75% LTV（贷款与估值比率）上限，买家至少须准备5%现金，其余20%首付款可动用CPF普通户头支付，但须符合房贷可负担能力测试。在做出决定前，请通过我们的 负担能力与贷款计算器，因为TDSR（总偿债比率）以月收入总额的55%为上限，并以4%的下限利率进行测试，这才是真正决定你价格区间的关键。你可以在以下网站确认官方BSD税率表： IRAS BSD页面 以及贷款额度上限，详见 MAS LTV 页面.

关于面积计算方式，有一点实际需要留意。若Serenity Park日后重新发展，提呈的将是全新发展申请，时间远在2023年6月1日截止日期之后，因此将适用统一楼面面积规则。楼面面积以墙体中线计算，所有分层面积均计入总楼面面积（GFA）,而冷气机位、种植槽及高楼层等空隙空间则不计入可售面积。实际效果是，买家付费购买的是真正可使用的空间，而非空隙空间。当你将这里未来推出的新盘与附近较旧的转售单位比较时，要记得转售单位是按旧方式计算的，包含了这些空隙位，因此绝不能直接跨界比较psf，除非先作调整。若你正在权衡以统一面积计算方式呈现的新盘，我们对 Canberra Crescent Residences 展示了统一面积制度下的户型在成交细项表上是如何呈现的。

对业主与观望者而言：机遇与风险的权衡

对Serenity Park的业主来说，真正的机遇在于稀缺性。位于有地住宅区内、面积可观的永久地契住宅地段，鲜少有机会推出市场，而永久地契对于看重传承性的自住型买家而言，依然是吸引发展商竞标的持久卖点。12.9%的降价幅度也显示，销售委员会是认真想要促成交易，而非只是试探市场，相比坚持漫天要价的立场，这更能提高成交的机率。

风险同样明显。建筑高度与容积率封顶限制了升值空间，发展商ABSD（额外买方印花税）五年期限让脱售缓慢的低密度项目更容易被罚款，而整个2025年只有两宗住宅集体出售（en bloc）成功脱标。招标首轮流标、随后降价重新招标，是常见的操作模式，并不代表第二次招标就一定成功。业主若寄望获得意外之财，应提早规划好自己的下一步，无论是换购转售单位还是购买新私宅，都应做好集体出售最终可能无法成交的心理准备。

无论您是正在权衡是否等待「盛景公园」（Serenity Park）重新推售的业主、密切留意下一个OCR区域永久地契新盘会花落谁家的买家，还是想从集体出售（en bloc）动向中解读市场信号的投资者，正确的决定终究取决于您自身的财务状况与时间规划，而非表面的成交价格。PropertyNet.SG团队能以独立中立的角度，为您详细分析贷款计算、印花税负担，以及集体出售成功的实际可能性。欢迎在做出任何决定前，与我们联系，进行一对一、无压力的咨询。