关键要点
- 自2023年4月起，新加坡的ABSD（额外买方印花税）税率保持不变，公民首套房为0%，第二套为20%，第三套及以上为30%。
- 自2025年7月4日起，卖方印花税SSD的持有期从三年延长至四年，各级税率上调4个百分点，但组屋屋主不受影响，因受五年MOP（最低占用期）约束。
- 使用HDB贷款的组屋买家，在现行LTV规定下最高可贷75%，而按揭偿还率MSR则将房贷还款额限制在每月总收入的30%以内。
- 总偿债率TDSR将所有每月债务限制在总收入的55%以内，适用于所有房地产贷款。
- 首次购买组屋的新加坡公民所受降温措施影响最轻，公共住房渠道是进入市场最具税务效益的起点。
专家观点： 2026年新加坡的降温措施依然严格执行，但对不同买家群体的影响差异很大。对首次购买组屋的买家而言，负担较轻。对升级者和投资者来说，ABSD和更严格的卖方印花税规则主导着每一个决策。
如果您计划今年进行任何房产交易，了解 2026年新加坡楼市降温措施 框架不是可选项。这些规则决定了您需要多少现金首付、可以贷款多少，以及在无需缴纳罚款的情况下出售前必须持有多久。本指南详细解析每项现行降温措施，更重要的是，从榜鹅到淡滨尼再到红山，这些措施对组屋买家、升级换房者和投资者分别意味着什么。
2026年新加坡现行房地产降温措施有哪些？
新加坡的降温措施是一套由IRAS、MAS和HDB管理的多层次需求侧和融资规则。截至2026年，每位买家必须了解的四大支柱是额外买方印花税（ABSD）、卖方印花税（SSD）、贷款价值比（LTV）限制，以及总偿债率（TDSR）和房贷偿债率（MSR）。
ABSD 是在买方印花税之上征收的住宅物业购买税。 SSD 是对在规定持有期内出售房产的卖家征收的税款。融资规则限制了您可以借贷的金额以及收入中可用于偿债的比例。这些措施共同引导市场走向真正的自住买家。
2026年ABSD税率：按买家类型划分的数字
ABSD税率 最后一次修订是在2023年4月27日，并在2026年继续有效。 期间未宣布进一步上调 。以下是当前表格。
| 买家身份 | 第1套房产 | 第2套房产 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民（SC） | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民（PR） | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
| 实体/信托 | 65% | 65% | 65% |
对本地买家来说，重点很简单。 首次购房的新加坡公民无需缴付ABSD。 因此，新加坡公民首次购房，无论是组屋还是私宅，仍然是市场上最具税务优势的选择。痛苦从第二套房产开始：新加坡公民需缴20%，永久居民则需缴30%。
ABSD按成交价或市场估值中较高者计算。若联名买家身份不同，整个房产将按其中最高的税率征收。请注意重要的退税条款：已婚夫妇若至少一方为新加坡公民，可在符合条件的期限内卖出现有房产后，为联名购买的首套房申请ABSD退税。如果您是组屋屋主并计划升级，请参阅我们的详细指南： 组屋出售与公寓购买时机规划以避免双重ABSD.
2025年7月卖方印花税更新及组屋屋主为何不受影响
降温措施中最重大的近期变动是卖方印花税的修订。政府于2025年7月3日宣布两项调整： 持有期从三年延长至四年，且SSD税率在每个持有期阶段上调4个百分点。 这些变动适用于2025年7月4日及之后购买的所有住宅房产，没有过渡期。
| 售出前持有期限 | SSD税率（自2025年7月4日起） | |
|---|---|---|
| 1年内 | 16% | |
| 超过1年至2年 | 12% | |
| 超过2年至3年 | 8% | |
| 超过3年至4年 | 4% | |
| 超过4年 | 0% |
以下是组屋买家的关键要点。 修订后的SSD不影响组屋屋主,因为组屋的MOP已经在该期限内限制转售。 已履行标准五年MOP的组屋屋主,早已远超任何SSD持有期限。实际上,SSD是针对私宅市场的措施,旨在遏制短期炒家,特别是那些转售未完工单位的投机者。
政府明确表示,此举是为了应对私宅市场短期持有交易的急剧上升。因此,如果您是组屋卖家,2025年7月的更新对您毫无影响。如果您是升级者购买私宅单位,这意味着您应该计划持有该单位至少四年,以完全避免SSD。在您出售组屋之前,请查看我们的清单: 组屋达到MOP后该怎么做 以及如何 计算您的组屋售房收益.
LTV限额与MSR:组屋买家能贷多少
融资规则是降温框架中较不起眼的一半,但往往比印花税更具约束力。 贷款与估值比限额 限制了您相对于房产价值可以借贷的金额。
| 贷款类型 | 最高LTV | 最低现金首付 |
|---|---|---|
| HDB贷款(来自HDB) | 75% | 0%(以CPF/现金支付25%) |
| 银行贷款,首次房贷 | 75% | 5% |
| 银行贷款，第二套房贷 | 45% | 25% |
| 银行贷款，第三套及以上 | 35% | 25% |
对于组屋，还有额外的防护栏。 Mortgage Servicing Ratio（MSR，房贷偿还率） 规定组屋或执行共管公寓贷款的每月还款额不得超过家庭总月收入的30%。这比私宅市场的规定更严格，也是为什么一些组屋买家发现MSR（而非存款）才是他们购买力的真正上限。
除了MSR， 总偿债率（TDSR） 限制包括车贷和个人贷款在内的每月总债务不得超过家庭总月收入的55%。要全面了解这些比率如何相互作用，请参阅我们的指南 TDSR和LTV如何影响您的借贷能力，如果您正从组屋换购私宅，请参阅我们的文章 组屋升级者购买首套公寓的融资指南。您也可以使用我们的工具来模拟您的财务状况 负担能力计算器.
2026年降温措施下的机遇与风险
降温措施根据不同买家背景创造了明显的赢家和陷阱。以下是客观分析。
机遇何在
- 首次购房的新加坡公民面对的负担最轻。 零ABSD且可享75% HDB贷款，组屋是进入市场成本最低的途径。
- 组屋卖家无需缴付SSD。 五年MOP规定意味着2025年7月的政策更新对组屋屋主没有影响，因此转售时机取决于市场状况，而非税务期限。
- 先卖后买的升级者可避免20% ABSD。 在完成下一次购房前先售出组屋，可使您在购房时的持有房产数量保持为零。我们的指南 从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 详细说明了这一策略。
风险所在
- 双重ABSD风险。 若先买后卖，您可能需预付20% ABSD，只有在严格期限内符合退款条件才可取回。错过期限，款项将无法追回。
- 升级者的四年SSD陷阱。 若购买私宅后需在四年内脱售，高达16%的SSD可能吞噬所有收益。
- MSR成为隐形天花板。 已有车贷或个人贷款的购屋者可能会发现，30% MSR 上限对组屋预算的限制比预期更大。
降温措施并非一成不变。自2011年以来已多次调整，有时甚至是一夜之间。任何买家或卖家都应将现行规定视为基准，并在做出承诺前核实最新政策。
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
每一波新楼盘推出都会改变转售需求、租金回报率以及附近现有屋主的退场时机。如果您的组屋已过MOP（最短占有期）或将在两年内届满，现在正是检视您选择的最佳时机。获取免费、数据支持的评估报告，了解您的单位能卖多少钱以及您的升级路径。
WhatsApp：免费屋主评估无需缴付ABSD的升级指南常见问题
2025年7月的卖方印花税（SSD）调整会影响组屋屋主吗？
不会。修订后的SSD不适用于组屋屋主，因为五年最短占用期（MOP）已经限制了在SSD持有期内的转售。SSD实际上是针对私宅市场短期炒家的措施。
2026年首次购买组屋的买家需缴付多少ABSD？
首次购买住宅的新加坡公民无需缴付ABSD（0%）。永久居民首次购屋需缴5%。所有买家仍需按阶梯制缴付标准买方印花税（BSD）。
2026年购买组屋最多可以贷款多少？
HDB贷款的贷款额度（LTV）最高可达75%，银行房贷首次贷款也可达75%。但每月还款额不得超过月总收入的30%（MSR规定），且总债务必须控制在月收入的55%以内（TDSR规定）。
组屋升级者如何避免在购买公寓时缴付20% ABSD？
最常见的做法是在完成下一套房产购买前先售出组屋,确保购买时名下房产数量为零。已婚夫妇中若有一方是新加坡公民,也可以选择先购买后在规定期限内售出组屋以申请ABSD（额外买方印花税）退税。仔细规划买卖顺序至关重要。
ABSD税率在2026年有改变吗?
没有变动。ABSD税率最近一次调整是在2023年4月27日,2026年维持不变,官方未宣布进一步上调。交易前务必到IRAS网站查证最新税率。
降温措施奖励那些事先规划好购买顺序、融资方案和持有期的买家,惩罚那些凭冲动或时机不当行事的人。无论您是首次购买组屋、需要评估贷款额度的买家,还是希望避开双重ABSD的升级换房者,或是计算MOP期满后卖房时机的屋主,正确的规划方案都能为您节省数万元。如果您希望针对自身情况获得个性化的独立评估,了解这些政策如何适用于您,欢迎联系PropertyNet.SG团队,我们将根据IRAS、HDB和MAS的最新指导为您提供免费咨询。