关键要点
- 2025年新加坡仅完成两宗住宅集体出售交易，创下近年来最冷清的集体出售年份之一。
- 发展商购买住宅地段需缴付35% ABSD（额外买方印花税）加上不可退还的5%，而35%部分仅在所有单位于五年内建成并售出后才获退还。
- Loyang Valley约8.8亿新元的交易于2026年3月完成，是自Thomson View以来最大宗住宅集体出售，标志着选择性而非全面性的市场复苏。
- 业主在投票支持集体出售前，应充分考虑地契年限损耗、购买替代住宅时的ABSD陷阱以及重新入市成本。
- 永久地契和999年地契、且在URA总蓝图下享有容积率提升的地段，仍是最具持续可行性的集体出售项目。
2026年年中的新加坡集体出售市场并未死亡，但已趋于理性。2025年仅两宗住宅集体出售成交，加上35%发展商ABSD压缩了发展商的出价空间，期待一夜暴富的业主需要的是现实预期而非盲目乐观。
多年来，「集体出售」（en bloc）这个词在新加坡几乎带有神话色彩：一次投票就能将老旧住宅变成七位数支票。到了2026年，这个承诺依然存在，但背后的数学计算已大幅收紧。新加坡集体出售市场已放缓至涓涓细流，主要原因是直接压在发展商身上的税率。本文深入剖析实际状况、赔付额为何受压，以及业主和买家应如何解读2026年下半年的集体出售局势。
新加坡集体出售市场数据实况
标题数字相当惊人。 业界追踪记录 和市场纪录证实，2025年仅完成两宗住宅集体出售，是自上一轮降温措施以来集体出售活动最冷清的年份之一。这与2017至2018年的狂热周期相距甚远，当时在短短一年多内就有数十宗成功交易，直到2018年7月降温措施出台才戛然而止。
2026年已出现选择性复苏的早期迹象。最重要的交易是Loyang Valley，于2026年3月以约8.8亿新元售出，成为Thomson View以来最大的住宅集体出售项目。杨厝港路旁的Serenity Park等新楼盘，以及加东购物中心的重新推出，显示卖家和营销代理正在试水温。但单一的大型标题交易并不能形成周期。整体情况仍是每年个位数的稳健成交量，而非一波热潮。
结构性原因在各方资料中一致：买方需承担的税务负担。当发展商无力支付时，底价无法达成，标书在无人竞标的情况下关闭。
35%发展商ABSD如何挤压每笔支付
这是整个市场的关键，因此值得准确掌握数字。根据 IRAS，收购住宅地段的房地产发展商须缴纳总计40%的ABSD（额外买方印花税）。其中35%部分可在发展商承诺于规定期限内建造并售出所有单位后获得退还，而其余5%为不可退还部分，需预先支付。
| 发展商ABSD组成部分 | 比率 | 条件 |
|---|---|---|
| 可退还ABSD | 35% | 仅在收购后5年内建造并售出所有单位方可退还 |
| 不可退还ABSD | 5% | 须于14天内预先支付，永不退还 |
| 土地总ABSD | 40% | 于收购时支付，在任何建筑工程开始前 |
要了解这如何抑制支付金额，可考虑一个3亿新元的集体出售地段。发展商必须预先支付40%的ABSD，即1.2亿新元。其中1.05亿新元（35%部分）可能在所有单位于五年内售出后最终获得退还，但1500万新元（5%部分）无论结果如何都永久沉没。这笔预先现金支出，加上若有少数单位未售出便会失去退款的风险，迫使发展商保守竞标。
这种退款风险是真实存在的，并非理论上的。IRAS指出，若未达成销售条件，已退还的ABSD将按每年5%的利息追回。边际上有一些放宽：自2024年2月16日起，IRAS将符合条件项目的最高追回额度根据截止日期前已售单位比例减少最多10个百分点，这稍微软化了发展商因剩余少数未售单位而面临的风险。但核心抑制因素依然牢固存在。
再加上自2020年以来大幅上涨的建筑成本和政府售地计划的收紧，业主期望获得的价格与发展商能够盈利支付的价格之间的差距越来越大。这个差距正是导致众多集体出售流标的最大原因。如果您想了解这些降温措施如何影响定价，我们的详细分析文章 印花税如何运作 会为您呈现更全面的图景。
业主预期与重新入市成本如何加大难度
还有第二个较少被讨论的压力，完全来自卖方这一边。即使业主获得丰厚的赔偿金，重新进入市场的成本也很高昂。新加坡人购买第二套房产需支付20% ABSD（额外买方印花税），而集体出售的时间线往往使得业主难以在六个月期限内出售旧单位以获得已婚夫妇豁免。
整个机制毫不留情。集体出售款项通常在九到十二个月的腾空期内分批发放，但如果业主在现有单位完全转让之前就购置替代房产，可能会被迫支付原本希望避免的ABSD。谨慎安排购买顺序至关重要，最好在签署任何替代房产的OTP（购房意向书）之前寻求产权转让法律建议。考虑搬入新项目的业主应阅读我们的 新楼盘购买分步指南 并了解 购买私宅所需的现金 切勿以为赔偿金能直接顺利地用于升级换房。
当前的高房价使问题更加严重。在目前估值高涨的情况下获得赔偿金的业主，必须以同样昂贵的市场价格买回房产，往往还要加上ABSD。愿意出售的业主越来越少，征集同意变得更加困难，更多集体出售尝试在招标前就已告吹。
仍然管辖每宗出售的法定门槛
除了税务，《土地地契（分层）法令》下的法定框架仍是关键门槛。同意门槛取决于发展项目的楼龄。
| 发展项目楼龄 | 所需同意比例（按份额价值） | 所需同意比例（按分层面积） |
|---|---|---|
| 少于10年 | 90% | 90% |
| 10年或以上 | 80% | 80% |
两项门槛必须在12个月内同时达标,之后委员会须寻找买家并向分层地契局提出申请。企业单位业主是经常被忽视的障碍:持有单位作投资的公司往往对集体出售毫无兴趣,若它们控制足够的份额价值,便可完全阻止80%门槛的达成。任何基于集体出售希望而购入老旧项目的买家,应先查阅业权记录。业界曾讨论将门槛降至75%,但截至2026年中,此类修订尚未进入立法程序。
机遇与实质风险并存
尽管前景黯淡,对有耐心和长远眼光的人而言,确实存在真正的机会。
- 发展商选择性收购意愿 政府售地供应受限,部分发展商转而将集体出售地段视为替代土地来源,尤其是市区边缘和郊区的永久地契地段。
- 容积率提升潜力 能够根据现行URA总蓝图进行密度提升的老旧、低密度永久地契或999年地契地段,始终是发展商最稳定可行的收购对象,这也支撑了这些特定地段的更好定价。
- 小型项目 单位数量在约200个以下的项目较易达成共识,提高成功推进的机会。
然而,风险绝不容忽视:
- 大多数尝试以失败告终 集体出售委员会首次尝试即成功售出的基准成功率低于30%,业主应做好长期准备,而非期待速战速决。
- 下一套房产的ABSD陷阱 获得赔偿金并不能豁免购置替代房产时的ABSD,时间错配可能代价高昂。
- 地契递减与税务损耗 较老的租赁地契业主面临真实的价值流失,但将集体出售视为唯一出路可能导致失望,尤其当竞标价低于底价时。
- 投机性购买 纯粹基于集体出售希望而购入是危险的。这应该作为参考因素,而非主导购买决策。
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2025年新加坡发生了多少宗集体出售?
2025年仅完成两宗住宅集体出售,是近年来最冷清的年份之一。市场普遍将低迷归因于35%的发展商ABSD及高企的建筑成本压缩了发展商的出价空间。
发展商在集体出售地段上需缴付多少ABSD？
根据IRAS规定，房地产发展商需为住宅地段缴付40% ABSD（额外买方印花税）：其中35%部分可在五年内建成并售出所有单位后申请退还，另外5%为不可退还的预付款。若未达成销售条件，已退还部分将被追回并加收每年5%利息。
业主在集体出售时需缴付印花税吗？
业主在集体出售本身无需缴付印花税。但购买替代住宅物业时需缴ABSD，而且集体出售款项发放期限紧迫，往往难以符合夫妻联名购房的ABSD豁免条件，因此务必与产权转让律师仔细规划交易时序。
哪些发展项目最有可能集体出售？
最具潜力的地段通常是永久地契或999年地契、楼龄20年以上、地点交通便利、单位数少于200个左右以便达成共识，并且根据URA总蓝图有明显的容积率提升空间。
集体出售市场会很快复苏吗？
全面复苏主要取决于建筑成本回落、业主价格预期调整，或政府修改针对发展商的ABSD政策（需由财政部决定）。截至2026年中，这些条件均未确定，因此预计市场活动将保持选择性而非大幅回升。
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