关键要点
- 位于第12邮区的巴勒斯蒂尔摄政苑（Balestier Regency）第四次推出集体出售，标价2.55亿元，相当于每平方英尺地积比率约1,473元，72户业主平均可获约354万元。
- 位于杨厝港路旁的Serenity Park推出集体出售，标价5.05亿元，相当于每平方英尺地积比率约1,453元，是2026年首批永久地契住宅集体出售项目之一。
- 35%发展商ABSD（额外买方印花税）（若在五年内建成并售出所有单位可获退还）仍是2026年集体出售定价与达成共识的最大阻力。
- 永久地契和999年地契地段相比99年租赁地段溢价明显，因为发展商可将永久地契传递给未来买家。
- 2025年仅有两宗住宅集体出售成功，因此业主应将集体出售视为低概率、长周期的事件，而非必然的意外之财。
专家观点： 新加坡集体出售市场在2026年显露复苏迹象，但两宗标题性永久地契项目——2.55亿元的巴勒斯蒂尔摄政苑和5.05亿元的Serenity Park——更适合视为发展商意愿的压力测试，而非集体出售热潮回归的证明。在35%发展商ABSD仍然生效的情况下，地契类型和地点，而非标价，将决定哪些地段能真正成交。
为何集体出售复苏说法在2026年重现
经历一段低迷期后，两个位于市区边缘和郊区的永久地契地段重新引发关于 新加坡集体出售复苏 的讨论。重燃兴趣背后的逻辑很直接：土地有限，永久地契地段日益稀缺，而地库耗尽的发展商现在需要补充土地，为2027年起的新楼盘做准备。
背景很重要。集体出售市场多年来一直受结构性限制，最大原因是住宅地段35%的发展商 额外买方印花税（ABSD） ，只有在发展商于五年内完成并售出所有单位时才可退还。这个时限压缩了发展商可合理向现有业主出价的空间，进而使达成所需的80%共识更加困难。我们在 2026年中集体出售市场回顾中详细分析了这一状况，2025年仅有两宗住宅集体出售成交。
巴勒斯蒂尔摄政苑：第12邮区的第四次尝试
位于第12邮区Jalan Ampas 4号的永久地契10层住宅巴勒斯蒂尔摄政苑（Balestier Regency）重返市场。这是该项目第四次尝试集体出售，此前2021年的出售因未能获得80%业主共识而失败，2018年曾以2.18亿元推出，2013年的尝试也未达成共识。
2026年标价为2.55亿元。按数字计算，若以该价位售出，地价约为每平方英尺地积比率1,473元（含象征性的土地增值费），若计入额外阳台容积率则降至约1,437元。由于该项目现有地积比率基准为2.793，略低于2.8的上限，应付的土地增值费很少，发展商将GFA提升至上限时不会面临巨额成本。
对业主而言，吸引力显而易见。标价意味着72户业主平均可获约354万元，比近期公开市场转售价高出70%至100%。
| 指标 | 巴勒斯蒂尔摄政苑 |
|---|---|
| 邮区 | D12（市区边缘/RCR） |
| 地契 | 永久地契 |
| 标价 | 2.55亿元 |
| 地价（含土地增值费） | 约每平方英尺地积比率1,473元 |
| 地价（含额外GFA） | 约每平方英尺地积比率1,437元 |
| 现有单位 | 72 |
| 每户平均收益 | 约354万元 |
| 尝试次数 | 第4次（此前：2013年、2018年、2021年） |
支持巴勒斯蒂尔案例的因素
两点对该地段有利。首先，竞争稀少。与2018年巴勒斯蒂尔摄政苑是该区七个永久地契集体出售候选项目之一不同，目前巴勒斯蒂尔区没有竞争性集体出售地段，自2018年Kemaman Point以来该区也没有成功的集体出售案例。其次，附近新盘需求稳定。邻近162单位永久地契项目Verticus在2024年售罄，2025年12月一个两房单位以每平方英尺2,387元易手。这样的市区边缘RCR基准让发展商对退场定价有更清晰的判断。
Serenity Park：郊区的永久地契稀缺性
两个集体出售项目中较大的一个位于较远处。Serenity Park是一座179单位的永久地契公寓,位于杨厝港路旁,于1995年落成,由10栋五层楼组成,占地248,173平方英尺,以5.05亿元推出集体出售。根据URA 2025年总蓝图,该地段划为住宅用途,容积率1.4,高度限制最高五层,要价换算为每容积率每平方英尺约1,453元。
Serenity Park的卖点在于稀缺性和生活方式。该项目坐落于有地住宅区内,靠近Saraca、Begonia和Mimosa地段,附近Tamarind Road一栋永久地契半独立式洋房最近以582万元售出。这片低密度、适合家庭的地段正是发展商未来的销售对象,这既是机遇也是限制。
| 指标 | Serenity Park |
|---|---|
| 邮区 | D28 (OCR) |
| 地契 | 永久地契 |
| 要价 | 5.05亿元 |
| 地价 | 每容积率约1,453元/平方英尺 |
| 地段面积 | 248,173平方英尺 |
| 容积率 | 1.4(最高5层) |
| 现有单位 | 179单位(10栋) |
| 落成年份 | 1995 |
容积率难题
这里存在一个分析上的关键点。1.4的容积率加上五层楼高度限制,限制了发展商可建造的总量,这意味着未来售价必须足够高,才能支撑每容积率1,453元/平方英尺的地价,加上建筑成本、融资费用以及35% ABSD的持有成本。在以有地住宅为主的低层OCR地段,新永久地契公寓的买家群体虽然存在但并不深厚。这正是每个竞标发展商必须权衡的张力。
业主与买家的机遇与风险
对于 业主 来说,老旧永久地契项目的机遇是实在的:
- 永久地契和999年地契地段明显优于99年租赁地契,因为发展商获得永久产权并传递给未来买家。
- 赔偿额可远高于公开市场转售价,如Balestier Regency的70%至100%溢价所示。
- 特定微型市场竞争稀少,提高了发展商认真洽谈的机会。
但风险同样真实,绝不应被忽视:
- 35%发展商ABSD 压缩了出价并延长了时间线。发展商必须有信心在五年内售罄才能获得退税。
- 共识风险。 Balestier Regency已经三次失败，主要卡在80%同意率阶段。投资者比重较高的业主结构，往往与自住业主的意愿相左。
- 重建收益计算。 Serenity Park这类低容积率项目限制了发展商可重建的楼面面积上限，缩窄了有意竞标的发展商范围。
- 时机非你能控。 集体出售可能拖上数年，这使得任何用回款换购新房的计划都变得复杂。
如果你是业主，正在考虑是否将出售所得再投资，了解税务机制是首要功课。我们的指南涵盖了 印花税如何运作 以及 TDSR和LTV如何影响你的下一次购房 都是实用的起点；如果你有意购买重建后的新项目，可参考我们的 新楼盘购买指南。如果你已在老旧项目中持有单位，可阅读我们的文章 2026年哪些老旧公寓适合集体出售 ，文中详述了五大关键因素。
我们的独立解读
两个项目都有可信度，但都不是板上钉钉。Balestier Regency的结构性优势更强：城市边缘RCR地段、接近最高容积率使LBC名义上较低、附近无竞争地块、且有Verticus作为现成定价基准。Serenity Park提供了罕见的大规模永久地契，但必须克服中等容积率和较浅买家池的挑战。35% ABSD如天花板般压在两者头上。综合来看，它们反映的是发展商对永久地契地皮谨慎、选择性的兴趣回归，而非过去狂热的集体出售周期重现。
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什么是发展商ABSD，它如何影响2026年的集体出售？
发展商购买住宅用地须缴付35% ABSD（额外买方印花税），只有在五年内完成建设并售出所有单位才可获退税。这提高了囤地的实际成本，压缩了发展商能向业主开出的价格，也令集体出售更难达到80%共识门槛。你可在以下网站核实现行税率： IRAS ABSD页面.
如果Balestier Regency成功售出，业主能拿到多少？
以2.55亿元指导价计算，72名业主平均每户可获约354万元，相比该项目近期公开市场转售价有大约70%至100%的溢价。
为什么Serenity Park的容积率会令发展商担心？
Serenity Park 根据 URA Master Plan 2025 规划，容积率为 1.4，高度限制为五层。这限制了发展商可重建的单位数量，因此未来售价必须足够高，才能证明每平方英尺约 $1,453 的土地成本加上建筑、融资和 ABSD 持有成本是合理的。您可以通过以下方式查看规划参数 URA.
永久地契地段在集体出售中真的更值钱吗？
一般来说是的。永久地契和 999 年地契地段比 99 年地契土地有溢价，因为没有租约递减问题，发展商可以将永久地契传递给未来买家，支撑更高的售价。
我应该买入老旧公寓期待集体出售回报吗？
应将集体出售收益视为额外收获，而非购买的主要理由。2025 年仅有两个住宅集体出售成功，成功率很低且时间难以预测。应首先关注地点、价格以及租金或转售基本面。
每个集体出售案例都不同，改变人生的回报与多年等待之间的差异，往往取决于容积率、地契、共识动态以及特定发展商的 ABSD 计算结果。如果您在老旧项目中拥有单位、正在考虑如何重新配置集体出售所得，或只是想了解永久地契城市边缘新楼盘对自己房产价值的影响，PropertyNet.SG 团队乐意与您详谈。欢迎联系我们获取坦诚、独立的评估建议，无销售压力，无任何义务。