关键要点
- 盛海集团财团在第三次尝试中以8.8亿元收购位于巴西立的Loyang Valley，这是2026年最大的集体出售交易，也是自2025年Thomson View以8.1亿元成交以来的最大交易。
- 这笔交易将新加坡2026年前四个月的集体出售总额推高至10亿元以上，但三宗交易中有两宗来自这单一大型交易，显示复苏范围狭窄而非全面。
- Loyang Valley的地价在扣除估计2.26亿元的土地增值费和2.46亿元的地契升级费后，按容积率计算为每平方英尺940元，分析师预计推出售价约为每平方英尺2,100元起。
- 发展商购买土地仍需缴付35% ABSD（额外买方印花税），减免须在五年内完成建设和售出所有单位，这压缩了向集体出售业主提供的价格，并阻碍大型多座项目。
- 业主获得的收益介于每单位167万元至391万元之间，显示集体出售能带来改变人生的回报，但只有在多年坚持和不确定性之后才能实现。
专家观点： 盛海集团以8.8亿元收购Loyang Valley，推动新加坡2026年集体出售总额突破10亿元大关，但由于一宗大型交易贡献了大部分金额，这是选择性复苏，而非全面集体出售热潮的回归。
Loyang Valley对新加坡2026年房地产市场的重要性
新加坡 2026年集体出售市场 由单一引人注目的交易所定义。 据报道, URA追踪的集体出售活动一直稀少，但Loyang Valley交易一夜之间改变了叙事。对于关注东部的私宅买家、卖家和HDB升级者来说，了解这笔8.8亿元交易的信号对于应对未来一年至关重要。
Loyang Valley 并非普通地段。 这块位于第17区、占地840,648平方英尺的地段是东部仅次于Mandarin Gardens的第二大住宅地段，为SingHaiyi在这个正在经历重大转型的地区提供了难得的发展空间。
事态进展：8.8亿元交易背后的事实
位于巴西立的Loyang Valley以8.8亿元第三次尝试集体出售成功，成为今年迄今最大的集体出售交易，此前2月份The Centrepoint后座大楼以3.919亿元售出。整个交易过程并不顺利。 最新一轮招标于2月10日截止但未能成交，随后进入为期10周的私人协议期，直到4月17日，由SingHaiyi Group领导的财团宣布以8.8亿元购得该地段，与1月8日重新推出时的价格相同.
这笔交易的经济账反映出发展商利润空间已变得多么微薄。 8.8亿元的价格在计入估计2.26亿元的土地增值费和2.46亿元的地契增值费后，相当于每容积率平方英尺940元。地段本身已经老化： 建于1985年的这个362单位、99年地契的项目，地契剩余约55年，总容积率约1.6.
| Loyang Valley交易概况 | 详情 |
|---|---|
| 售价 | 8.8亿元 |
| 地价 | 每容积率约$940 psf |
| 土地增值费（估计） | $226 million |
| 地契升级费 | $246 million |
| 地段面积 | 840,648 sq ft |
| 总容积率 | ~1.6 |
| 预计单位数量 | 约1,249个住宅单位 |
| 业主获得赔偿 | 167万元至391万元 |
新加坡集体出售真的突破10亿元了吗？
从技术上讲，是的。 2026年头四个月内，集体出售活动超过了10亿新元。但这个标题数字值得仔细审视。 除去Loyang Valley的交易，2026年迄今集体出售市场相当冷清，只有另外两宗交易，即2月份The Centrepoint后座大楼以3.919亿元售予星狮地产旗下单位，以及24单位的River Valley Apartments以5600万元售予一家家族办公室.
换句话说，一宗大型交易就占了10亿元总额的大部分。这就是业内资深人士所说的「幸运星」交易：一宗能够打破负面情绪并可能产生连锁效应的交易，而非市场全面回温的证据。背景很重要。 Loyang Valley是自2025年Thomson View以8.1亿元成交以来最大的住宅集体出售项目，也是自2007年Farrer Court以13亿元成交以来规模最大的交易之一，凸显出这种规模的交易已变得多么罕见。
坚持到底：第三次的幸运
这笔交易在多年努力后才成功。 这是Loyang Valley业主第三次尝试集体出售该项目，前两次分别在2022年和2025年均未成功。突破来自监管清晰度的提升，而非发展商需求的突然激增。 促成此交易的Huttons经纪Terence Lian指出，持续的监管清晰度和协作将是增强市场信心、促进集体出售流程更顺畅的关键。这种潜在额外成本的清晰度，让发展商有了承诺所需的确定性。
SingHaiyi为何押注东海岸走廊
表面上看，罗央对一个以高知名度地段项目闻名的发展商来说，似乎是个不寻常的选择。这个赌注基于基础设施和樟宜增长故事。 新项目将受益于樟宜机场扩建、樟宜东部市区发展、附近航空和物流枢纽的增长，以及跨岛线在地段旁新设的罗央地铁站.
。SingHaiyi也带来了强大的业绩记录。 2023年7月，公司在第15区推出了拥有1,008个单位的Grand Dunman，目前约90%售出，平均价格为每平方英尺$2,518，此前还在金文泰开发了已全部售罄、拥有1,468个单位的Parc Clematis。值得注意的是， 。Parc Clematis建于前Park West地段，SingHaiyi于2018年1月以$8.409亿集体收购该地段，与Loyang Valley的投资额几乎完全相同。作为投资者，你可以看到明显的模式：SingHaiyi收购大型郊区地段，推出大型楼盘。如果你正在考虑未来在此购买，我们的 新楼盘购买分步指南 是个有用的起点。
买家和业主的机会
对私宅买家而言，市场复苏带来了几个实质机会：
- 巴西立新楼盘供应线。 分析师预计起步推出价约为每平方英尺$2,100，考虑单位组合后，平均价格可能在$2,200至$2,400之间。对于想留在东部靠近家人的组屋升级者，相比第15区的新楼盘，这可能是相对容易负担的入场机会。
- 与基础设施挂钩的资本增值。 搭上跨岛线和樟宜东部转型的地段，拥有结构性需求催化剂，而非仅是营销故事。
- 现有业主的改变人生回报。 业主获得的收益从1,001平方英尺单位的$167万，到最大3,272平方英尺单位的近$391万不等.
如果你在一个有重新发展潜力的老旧项目中拥有单位，Loyang Valley的案例提醒我们价值是可以释放的。在期待意外之财之前，请先了解税务机制，请参阅我们的 印花税、BSD和ABSD指南，并查看IRAS的 ABSD规定 。
不容忽视的风险
单笔十亿元的交易掩盖了结构性逆风。最大的障碍是发展商ABSD。 发展商购买土地时面临35%的ABSD，豁免条件是必须在五年内完成建设并售出所有单位，这压缩了发展商能够向现有业主开出的价格。这一截止期限使大型地段风险重重。 严格的五年ABSD期限使得大型多栋组屋项目的吸引力大幅下降，因此那些能产生800个或更多单位的十亿元巨型地段承载着巨大的财务风险，往往无法获得投标.
这解释了为何整体市场更青睐较小的地块。 为了管控风险，发展商正积极寻找精品项目，土地价格在1亿元以下、能产生50至100个单位的地块最受青睐，因为它们所需资金较少，也更容易在规定期限内售罄。对于期待意外之财的业主来说，成功几率仍然很低。
| 2026年集体出售现实检视 | 含义 |
|---|---|
| 发展商土地ABSD | 35%（豁免与5年售罄挂钩） |
| 同意门槛（楼龄10年以上项目） | 按份额价值和面积计80% |
| 同意门槛（楼龄10年以下） | 按份额价值和面积计90% |
| 2025年成功住宅集体出售 | 仅两宗 |
| 典型流程时间 | 成功的话需18至30个月 |
首次尝试就成功出售的销售委员会基础成功率低于30%，因此业主应做好长期准备。另一边还有个人税务陷阱在等着。 一旦集体出售完成,新加坡公民购买第二套房产目前需缴纳20% ABSD（额外买方印花税）,已婚夫妇购买单一婚姻住房可获豁免,但前提是第一套房产须在购买新房产后六个月内售出,这个时间点往往难以掌控。如果您打算从组屋升级到私宅市场,我们的指南 从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 和 TDSR和LTV详解 将帮助您规划搬迁步骤。您也可以通过 MAS LTV 页面.
常见问题
新加坡集体出售在2026年真的突破10亿元吗?
是的,但有一个重要前提。2026年首四个月内,集体出售活动确实突破了10亿新元大关。然而,单是Loyang Valley一个项目就占了8.8亿元,其余仅有The Centrepoint后座地块的3.919亿元和River Valley Apartments的5600万元。这是由一宗超大交易带动的集中式复苏,而非大范围的集体出售热潮。
Loyang Valley业主从集体出售中获得多少收益?
据营销代理Huttons透露,业主获得的收益从约1001平方英尺两房单位的167万元,到最大3272平方英尺四房单位的近391万元不等。
为什么大型集体出售地块在2026年难以售出?
开发商购地需缴纳的35% ABSD是主要障碍。只有在五年内建成并售出所有单位,才能获得豁免。可产生800个或更多单位的大型多座地块,在该期限下存在重大财务风险,因此开发商越来越青睐1亿元以下的小型精品地块。
新Loyang Valley项目的售价会是多少?
地价按容积率计算约为每平方英尺940元。分析师预测起步售价约为每平方英尺2100元,平均价可能达到2200至2400元,但最终定价取决于单位组合和SingHaiyi的推出策略。在公布户型图和指示性价格前,一切尚未确定。
我应该买公寓期待未来的集体出售赔偿金吗?
集体出售潜力绝不应成为购房的主要理由。由于少于30%的出售委员会首次尝试即成功,且整个流程需时18至30个月,成功率和等待时间都很漫长。应首先考虑地点、宜居性和基本面,将任何集体出售收益视为额外红利。
The Loyang Valley 集体出售案无疑是个里程碑，但它也提醒我们，2026年新加坡的集体出售市场更看重耐心、务实定价和政策透明度，而非一味乐观。无论您是老旧项目的业主在权衡选择、想在巴西立未来新盘升级的买家，还是试图解读集体出售周期的投资者，正确的决策取决于您具体的时间规划、融资能力和税务状况。PropertyNet.SG 团队提供独立、数据为本的建议，不带任何销售压力，欢迎联系我们，针对您的计划进行个性化探讨，了解这个变化中的市场如何契合您的需求。