关键要点
- URA数据显示,2026年第二季度私人住宅租金上涨0.7%,涨幅高于第一季度的0.3%,但空置率同时从6.2%升至6.4%。
- 有地住宅租金飙升2.7%,非有地住宅租金仅上涨0.4%,核心中央区(CCR)非有地住宅租金涨幅领先达1.2%,市区边缘区(RCR)持平,市郊区(OCR)下滑0.3%。
- 未来几年约有60,625套私宅单位(包括EC)将竣工,这意味着在供应密集地段,房东之间的竞争将加剧。
- CCR空置率最高达8.3%,RCR为6.1%,OCR为5.6%,因此地点和单位面积日益成为租金表现的关键因素。
- 在面临新增供应的项目中,租户重新获得议价空间,但地段优越、实用的小单位租金依然坚挺。
专家观点： 新加坡私人住宅租金在2026年第二季度上涨0.7%,但空置率同时攀升至6.4%,这种分歧表明租赁市场正在不均衡地回归常态,而非明确转向任何一方。对房东和租户而言,地点、单位面积和即将入市的供应,如今远比整体数据更重要。
在2022年和2023年的大部分时间里,新加坡私宅租金只有一个走向:上涨,而且往往涨幅显著。那个时代已经结束。 新加坡私宅租金2026年第二季度 数据显示市场仍在上涨，但涨幅微弱，同时市场上待租单位增加。理解租金和空置率同时攀升的原因，是今年正确定价租约的关键，无论您是业主还是租户。
URA 2026年第二季度数据的实际情况
市区重建局于2026年7月24日发布了第二季度数据。 URA 报告指出 2026年第二季度私宅租金上涨0.7%，而前一季度的涨幅为0.3%。因此租金是加速上涨，而非放缓。
与此同时，已建成单位的供应更加宽松。尽管截至第二季度末空置率从第一季度的6.2%攀升至6.4%，租金和价格仍然上涨。空置率上升源于新单位的落成：同一份URA数据显示，该季度共有1,212个私宅单位落成，其中512个为执行共管公寓（EC），700个为私人住宅单位。
总体数据掩盖了不同房产类型之间的巨大差异。有地住宅和非有地住宅的表现截然不同，三个市场区域的情况也各不相同。
| 板块 | 2026年第一季度租金变化 | 2026年第二季度租金变化 |
|---|---|---|
| 所有私宅 | +0.3% | +0.7% |
| 有地住宅 | +0.1% | +2.7% |
| 非有地（整体） | +0.4% | +0.4% |
| 非有地住宅 CCR（核心中央区） | +0.5% | +1.2% |
| 非有地住宅 RCR（近市区） | -0.2% | 0.0% |
| 非有地住宅 OCR（市郊） | +1.0% | -0.3% |
资料来源：URA 2026年第一和第二季度房地产统计数据。
一句话总结： 有地住宅租金涨幅最大,环比增长2.7%,而上季度仅增长0.1%,而非有地住宅增长保持平稳,维持在0.4%。在非有地住宅领域中, 核心中央区(CCR)租金上涨1.2%,市区边缘区(RCR)持平,市郊区(OCR)下跌0.3%。推动本季增长的是高端优质地段,而非大众市场。
为何租金和空置率同时上升
表面上看这似乎矛盾。空置单位增加应该拉低租金,而非推高。答案在于新增供应的类型和需求的流向。
首先,空置率上升集中在特定区域,而非全面性。 核心中央区(CCR)、市区边缘区(RCR)和市郊区(OCR)的空置率分别为8.3%、6.1%和5.6%,而上季度分别为8.2%、6.3%和5.2%。核心中央区的空置存量最多,但CCR租金涨幅仍是非有地住宅领域中最高的。这说明高端需求足够强劲,即使市场选择增多,仍能承受更高的要价。
其次,租赁成交量健康。本季度租赁合约活动有所增加,显示尽管可租供应逐步增加,租户需求依然稳健。一个租金上涨、空置率上升、租赁成交量同时增长的市场,并非走软,而是在重新分配。租户在搬迁、比较和议价,但成交量仍然可观。
第三,6.4%的空置率仍低于新加坡的长期常态水平。从历史数据来看,私宅空置率平均约在7%至8%,因此6.4%仍显示现有落成单位相对紧张,尽管本季度有所上升。市场只是从极度紧张的基础上略有放松,并未进入供过于求的状态。
供应管道才是房东真正需要关注的信号
真正应该影响房东策略的数字,不是本季度的空置率,而是即将到来的供应量。2026年下半年,预计将有5,012套私宅(包括EC)竣工,2027年另有9,704个单位,2028年11,204个,2029年10,188个,未来几年私宅总竣工量将达到60,625个单位。
这是一波巨大的新增供应浪潮,而且不会均匀分布。吸纳大量新楼盘及其最终竣工的区域,如Lentor组屋区群和其他OCR增长走廊,将面临最直接的租户竞争。这些地段的房东应该规划实际的空置缓冲,而不是假设近年来的紧张状况会持续。
如果您正在考虑是出租获取收益还是持有等待升值,目前CCR租金坚挺与OCR租金走软的分化局面,正是我们的指南 2026年资本增长与租金回报 旨在帮助您分析的信号类型。关于租户重获议价优势的大局观,详见我们对 2026年下半年公寓租赁市场.
实例分析:在供应密集区域为租约定价
假设一名房东拥有一套中央区以外（OCR）的三房公寓，想以每月$4,800出租。附近一个新楼盘刚竣工，增加了竞争单位。房东有两个选择。
| 情景 | 要价租金 | 空置周数 | 12个月租金收入 |
|---|---|---|---|
| 坚持要价 | $4,800 | 空置6周 | $4,800 x 10.6 = $50,880 |
| 顺应市场 | $4,550 | 空置1周 | $4,550 x 11.75 = $53,463 |
仅供比较的示例数据。
为了每月多收$250而坚持要价，反而让单位空置更久，全年实际少收约$2,500。在OCR租金下跌0.3%且新供应陆续到来的市场中，定价过高的代价体现在空置周数上，而非表面租金。这就是为什么在2026年，基于实际成交的定价策略胜过挂牌价的一厢情愿。
两边的机遇与风险
对于房东而言,机会在于地段优越、面积较小的黄金单位。尽管核心中央区(CCR)空置率居各区之首,租金仍上涨1.2%,而位于成熟外籍人士聚集区如乌节、诺维娜、马林百列和纬壹的小户型历来比大单位更能守住租金。靠近地铁转换站、装修精良的一房或两房单位依然是稳健的收益资产。
房东面临的风险是集中在供应过剩的中央区外围(OCR)区域,那里新盘交付扎堆。该区租金已经持平或下跌,2027和2028年的交付高峰将加剧竞争。融资紧张的房东应根据当前银行利率对持有成本进行压力测试;我们关于 2026年新加坡利率展望 和 负担能力计算器 的文章对此有帮助。
对于租客而言,真正的机会在于新落成项目的议价空间,尤其是OCR和次核心区(RCR),大量新钥匙交付为你提供了比价筹码。风险在于地段优越、面积小且交通便利的单位并未降价,因此瞄准CCR或市区边缘小户型的租客不应期待明显折扣。
任何专门购买单位用于出租的买家也应权衡前期税负。ABSD(额外买方印花税)适用于大多数投资性购买,你可直接向 IRAS ABSD页面查询当前税率档次。如果你正在为第二套房产融资,我们关于 使用CPF购买第二套房产 以及更全面的 印花税概览 的指南详细列出了租金收入到手之前的实际现金和CPF支出。
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2026年第二季度新加坡私宅租金上涨了多少?
根据URA数据，私宅租金在2026年第二季度上涨0.7%，高于第一季度的0.3%涨幅。有地住宅租金涨幅最大，达2.7%，非有地住宅租金则仅增长0.4%。
目前私宅空置率是多少？
截至2026年第二季度末，全岛私宅空置率为6.4%，高于第一季度的6.2%。按区域划分，核心中央区录得8.3%，中央区其他地段为6.1%，中央区以外为5.6%。整体数字仍低于约7%至8%的长期平均水平。
为何空置率上升的同时租金还在涨？
空置率的上升主要集中在特定区域和新完工项目，而租赁需求依然稳健，整体空置率仍低于历史常态。核心中央区的优质单位即使空置库存增加，租金仍持续走高，因此市场是在重新分配需求，而非全面疲软。
房东应该最关注哪个市场板块？
中央区以外（OCR）。非有地OCR租金在2026年第二季度下滑0.3%，而即将完工的项目大多位于大众市场组屋区，因此该区房东在2027年和2028年将面临最激烈的租户竞争。
还有多少新私宅即将完工？
根据发展商向URA呈报的预估数据，2026年下半年预计有约5,012套私宅（包括EC）落成，2027年有9,704套，2028年有11,204套，2029年有10,188套，未来几年总计约60,625个单位。
2026年第二季度的数据为看懂市场细节的房东和租户带来启示。0.7%的涨幅配上6.4%的空置率,并非简单的上涨或下跌市场;而是优质单位与小户型保持坚挺、供应充裕地区趋于宽松的分化格局,而即将到来的竣工潮只会进一步拉大这一差距。如果您正在考虑如何为租约定价、是否持有或出售、或者购买出租单位如何融入您的整体融资规划,PropertyNet.SG团队可以为您的单位、区域及供应管道风险进行具体分析。在您签约或挂牌之前,欢迎联系我们获取独立、数据为本的专业意见。