关键要点
- 新加坡的TDSR（总偿债率）在2026年仍维持在月总收入的55%上限，自2021年12月从60%收紧以来一直未变。
- 银行在审批房贷资格时，必须以4% p.a.的中期利率底线进行压力测试，远高于目前的市场利率。
- 2026年SORA处于约1.0%的周期低位，各大银行的实际房贷利率大约在1.4%至2.5%之间。
- 组屋和EC买家必须同时满足30%的MSR（房贷偿还率）上限和55%的TDSR上限，以较严格者为准。
- 低表面利率并不会提高您的最高贷款额，因为决定您借贷能力的是4%压力测试底线，而非您实际支付的利率。
专家观点： 2026年，新加坡房产贷款的悖论在于：房贷利率处于多年低位，但您的最高贷款额仍受55%TDSR上限和4%压力测试底线的制约，这套框架完全不理会您实际支付的低利率。理解您实际支付的利率与您能获批的贷款额之间的差距，是今年买家最需要掌握的贷款要点。
如果您一直在等待合适的入市时机，目前的新闻看起来令人鼓舞。作为大多数浮动房贷基准的SORA已大幅下降，银行正推出多年未见的低利率配套。但低利率本身并不能让您获得更高贷款额。决定您能借多少的规则并未放宽，而您需要预备的现金首付仍然可观。本指南将从三大实际关键支柱拆解2026年的新加坡房产贷款：TDSR框架、贷款与估值比限制，以及真实利率情况。
数据实况：2026年的TDSR、MSR与利率
总偿债率（TDSR）是新加坡房贷评估的核心机制。 根据MAS的规定，受TDSR框架约束的房产贷款不得超过 借款人月收入55%的上限，超过该比例的贷款只能在特殊情况下批准。这个55%上限自2021年12月从60%收紧以来一直沿用，2026年维持不变。
对于组屋和尚未过MOP（最低占用期）的执行共管公寓，还有第二条规则适用。 MAS将房贷偿还率（MSR）设定为30% 的总月收入,仅涵盖房贷还款。两项限制必须同时满足,以较严格者为准来决定您的贷款额度。
以下是今年核心融资参数的对比:
| 参数 | 2026年数据 | 适用范围 |
|---|---|---|
| TDSR上限 | 总月收入的55% | 所有来自金融机构的房贷 |
| MSR上限 | 总月收入的30% | HDB组屋及EC执行共管公寓(MOP期内) |
| 压力测试利率下限 | 每年4%(或现行利率,以较高者为准) | 贷款资格计算 |
| 浮动收入折扣 | 最低扣减30% | 佣金、花红、租金收入 |
| 现行SORA(约) | 约1.0%至1.1% | 浮动利率基准 |
在利率方面,目前环境确实有利。SORA已从2025年初超过3%的峰值降至2026年约1.0%,各大银行的实际房贷利率目前大致介于1.4%至2.5%之间,视乎您选择固定或浮动利率而定。这接近2024年初水平的一半。
为何低利率不等于更高贷款额
这正是许多买家容易混淆的地方。当您申请银行贷款时,MAS规定银行必须使用 中期利率下限来计算您的每月还款额,而非您实际支付的利率。 MAS规定金融机构在计算还款额时,必须采用中期利率下限与实际贷款利率中的较高者 。自2022年9月起,住宅房产的利率下限为每年4%。
因此,即使您实际的SORA挂钩利率约为1.7%,银行也会按4%来测试您的负担能力。这种刻意保守的缓冲机制是为了保护家庭免受未来加息影响。实际后果是,当市场利率下跌时,您的最高贷款额几乎不会增加。真正改变的是您的 实际每月现金支出，与两年前相比，2026年的支出明显降低。
如需了解这些比率如何相互作用的清晰说明，请参阅我们的详解文章 TDSR和LTV如何影响您的贷款 ，当中逐步展示了计算方法。您也可以使用我们的 负担能力计算器 在做出任何决定之前先计算自己的数字。
实际所需现金：LTV与印花税
融资不仅关乎贷款本身。首付和印花税才是买家经常低估真实现金负担的地方。对于首次银行贷款， 贷款与估价比率上限 为75%，即至少需要25%的首付，其中至少5%必须以现金支付。对于HDB贷款，LTV上限已于2024年8月降至75%。
除了首付之外，还需缴纳买方印花税（BSD），以及在适用情况下缴纳额外买方印花税（ABSD）。新加坡公民购买首套住宅房产无需缴纳ABSD，但第二套及后续购房的税率会急剧攀升，且ABSD必须以现金支付，不能融资。下表展示了私宅购买的前期现金结构：
| 类别 | $1.5M 公寓（首套房产，新加坡公民） |
|---|---|
| 贷款额（75% LTV） | $1,125,000 |
| 首付(25%) | $375,000 |
| 最低现金部分（5%） | $75,000 |
| 剩余首付（CPF或现金） | $300,000 |
| ABSD（首套房产，新加坡公民） | $0 |
具体的 BSD数额 以及 ABSD税率 由IRAS公布。如果您打算使用CPF支付首付， CPF房屋所有权页面 列明了使用限额和累积利息规则。我们针对 等待VERS往往导致平行搬迁或缩小居住面积的决定,而非直接升级,尤其在计入 和 购买私宅所需的现金 的深度指南为不同买家群体做了详细说明，而我们的 印花税计算器 可为您提供准确数字。
买家可在2026年把握的机遇
- 真正的低利率窗口期。 随着SORA接近周期性低点，固定配套也颇具竞争力，每月还款额比2024年大幅降低。现在锁定固定利率的借款人，能以优惠水平获得确定性。
- 再融资优势。 MAS对自住房贷的再融资不适用TDSR框架，因此现有业主可以转换至更便宜的配套，无需重新通过TDSR资格审核。如果您的锁定期即将结束，现在是检讨的好时机。
- 升级换房者的持有成本更低。 组屋屋主升级换房时可以模拟较低的每月负担，为转换提供更有利的理由。我们的 从组屋升级到公寓而无需缴付ABSD指南 文章解释了时机和脱钩的考量因素。
不可忽视的风险
- 4%压力测试下限限制了您的贷款能力。 不要以为低利率意味着更大的贷款额。您的贷款额仍受压力测试限制，而且长期过度贷款依然存在风险。
- 利率可能已触底。 多项预测显示SORA接近底部，今年稍后可能温和回升。今天看似便宜的浮动贷款可能会重新定价上调。
- 非固定收入会被大幅折扣。 如果您是自雇人士或依赖佣金，银行会对该收入至少打七折，这可能大幅降低您的合格贷款额。
- 首付现金要求毫不留情。 首次购房最低5%的现金首付，加上第二套房产的任何ABSD，都不能贷款。许多买家低估了这一点。我们对 使用CPF购买第二套房产 的详细分析值得一读，如果您正在建立房产投资组合的话。
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2026年新加坡的TDSR限额是多少？
TDSR上限为您总月收入的55%，涵盖所有债务义务，包括房贷、车贷和信用卡还款。这一门槛自2021年12月以来未曾改变，在2026年仍然有效。
为什么银行使用4%利率，而实际利率只有约1.7%？
金管局要求银行使用4% p.a.的中期利率下限对住宅房产进行压力测试，无论您实际支付的利率是多少。这是为了保护借款人免受未来利率上涨的影响，也意味着您的最高贷款额不会因为当前利率低就扩大。
TDSR和MSR是否同时适用于HDB和EC贷款？
是的。对于HDB组屋和处于MOP期内的EC，银行会同时评估30%的MSR和55%的TDSR，以较严格的限制决定您的贷款额。直接从HDB获得的贷款受MSR限制但不受TDSR限制。
2026年我应该选择固定还是浮动利率？
这取决于您对利率的看法和对确定性的需求。固定配套锁定低利率并防范任何反弹，而浮动SORA挂钩贷款起始利率更低，如果利率继续下降则会进一步降低。2026年许多借款人倾向于固定利率，以在潜在上升前锁定低利率，但正确的选择取决于您的持有期限和现金流。
我再融资房贷时是否适用TDSR？
金管局对自住房产贷款的再融资不实施TDSR框架限制,无论房产是何时购买的。这使得转贷至更优惠配套的难度大幅低于申请新购房贷款。
2026年的融资决策回报那些能够分辨表象与实质的买家:利率确实诱人,但决定您能贷多少、需要预付多少现金的规定并未放宽。从贷款期限、利率类型、CPF使用到印花税时机,把融资结构规划妥当,可以让您的每月支出和总成本相差数万元。如果您需要独立、以数据为本的借贷能力评估,以及最具成本效益的购房融资方案,欢迎联系PropertyNet.SG团队。我们将客观地审视您的TDSR、LTV和现金状况,为您规划符合实际情况的融资路径,而非销售话术。