外国人在新加坡投资房产需要谨慎应对全球最严格的税务制度之一。 新加坡对外国人购买任何住宅房产征收60%的额外买方印花税（ABSD）。以100万新元的公寓为例，光是ABSD就高达60万新元，这还不包括其他任何费用。
自2023年4月以来，外国购房者面临的现实已经发生根本性转变，当时 外国人的ABSD税率从之前的30%提高到现在的60%。然而，对于符合条件的国籍人士，新加坡仍然拥有令人意外的准入机会。
外国买家可以购买和不能购买的房产类型
可以购买：任何私人公寓、执行共管公寓（EC，需满足最短居住期后）、圣淘沙湾的分层地契有地住宅（需政府批准）。不能购买：HDB组屋、新加坡本岛的有地住宅（除非获得土地交易批准单位同意）、《住宅房产法令》限制的地段。
外国人可以自由购买新加坡的私人公寓和住宅单位，但购买洋房或排屋等有地住宅需要根据《住宅房产法令》获得政府批准。您无需持有特殊签证或居留身份即可购买私人公寓，甚至可以在持旅游签证访问期间完成购房交易。
ABSD税率：60%的现实与EFTA例外情况
从2023年4月27日起，新加坡公民购买第二套及后续房产的额外买方印花税（ABSD）为20%至30%；永久居民、外国人和实体需支付5%至65%。
| 买家身份 | 首套房产 | 第二套房产 | 第三套及以上房产 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人（标准） | 60% | 65% | 70% |
| 美国/EFTA国民* | 0% | 20% | 30% |
*美国公民以及根据自由贸易协定可获得减免的冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士国民
最重要的例外涉及自由贸易协定优惠。 根据相关自由贸易协定，以下国家的国民或永久居民将享有与新加坡公民相同的印花税待遇：冰岛、列支敦士登、挪威或瑞士的国民和永久居民 以及美国国民。
根据自由贸易协定ABSD减免政策，作为美国公民，您将享有与新加坡公民相同的印花税待遇。如果这是您购买的首套住宅房产，您将无需缴纳ABSD。
外国买家的实际成本明细
对于2026年在新加坡购房的大多数外国买家而言,总成交费用预计为购买价格的63%至68%,前提是需缴纳额外买方印花税(ABSD)。新加坡的实际范围差异极大:如果符合ABSD豁免资格,成交费用可降至约3.5%至7%,但若无豁免,仅ABSD一项就可能高达购买价格的60%。
除ABSD外,外国买家还需承担:
- 买方印花税（BSD）:房产价值按1-6%累进税率计算
- 律师费: S$2,500–$4,000
- 房产税:非居民适用较高税率
- 中介佣金:通常为1-2%
对于2026年在新加坡购房的大多数外国买家而言,总成交费用预计为购买价格的63%至68%,前提是需缴纳额外买方印花税(ABSD)。新加坡的实际范围差异极大:如果符合ABSD豁免资格,成交费用可降至约3.5%至7%,但若无豁免,仅ABSD一项就可能高达购买价格的60%。
融资选择与限制
是的,新加坡银行确实向外国人提供购房贷款,特别是私人公寓,但相较于本地买家,银行会采用更严格的文件审核要求。外国借款人的贷款价值比(LTV)理论上最高可达75%,但实际上许多银行根据收入来源和文件资料提供60%至70%的贷款比例。
外国人须遵守总偿债率(TDSR)55%的规定。所有每月债务负担(包括新房贷、车贷、信用卡最低还款额)不得超过月总收入的55%。
2026年1月,外国人在新加坡的房贷利率通常介于1.7%至2.9%之间,大多数贷款挂钩SORA基准利率加上银行利差。
如需查询最新房贷利率比较,请浏览我们的 房贷利率页面.
外籍配偶豁免途径
存在一个重要的例外情况:如果外国人与新加坡公民或永久居民结婚,可能有资格就外籍配偶所占房产份额申请ABSD豁免。此豁免根据外籍配偶的所有权比例减少应缴ABSD。例如,若外国人与新加坡公民以50-50比例购买房产,ABSD豁免可将整体ABSD税率从60%降至30%(新加坡公民税率),按比例适用。
申请过程需要提供适当文件,且须在预先缴纳全额ABSD后提出申请——豁免须在预先缴纳全额ABSD后申请,并非自动获得。
投资与自住购房考量
新加坡住宅租金毛收益率平均为2.5–3.5%。以S$1.8M的公寓计算,年租金毛收入约为S$45,000–63,000。扣除房产税、维护费和24%非居民所得税后,净收益率降至1.5–2.5%。
纯投资角度而言,数字并不理想。 你支付了S$1,080,000的ABSD（额外买方印花税）来获取那个回报率。以房产价值2%的年净回报计算，单靠租金收入需要大约30年才能收回ABSD成本。
对大多数外国人而言，支付60% ABSD是一个资本损耗性的决定，除非你持有15年以上。从投资角度来看，盈亏平衡的数学算不过账。这只适合没有出售意图的生活方式买家。
机遇：最佳房产类型与地点
外国买家通常关注：
- 核心中央区（CCR）：第9至11区、滨海湾、乌节路一带
- 圣淘沙湾：唯一允许外国人在获批后购买有地住宅的地点
- 新私宅：享有最新开发项目和付款计划
2026年，核心中央区（CCR）如乌节路和滨海湾的公寓均价为S$1.8M至S$2.2M。FTA买家在S$1.8M的购买中比一般外国人节省约S$1.08M。
使用我们的 公寓价格比较工具 以比较各区和项目的价格。如需全面的负担能力计算，请试用我们的 负担能力计算器 该工具考虑了TDSR限制和外国买家的约束条件。
风险与退场考量
外国买家面临独特的退场限制：
卖方印花税（SSD）：如果你在1年内出售，SSD为16%。2年内为12%。3年内为8%。4年内为4%。4年后为零。
转售时买家群有限：当你出售时，你的买家要么是另一个面临60% ABSD的外国人，要么是面临5至30% ABSD的PR，或面临0至30% ABSD的新加坡公民。实际买家群远小于一般市场。
一个外国人在2025年7月4日或之后购买S$2M公寓并在18个月后出售，需支付S$1.2M的ABSD加上S$240,000的SSD（12%）。单笔交易的政府税费合计S$1.44M。
逐步购买流程
- 获取新加坡银行的融资预批
- 房产搜索 专注于无限制类型
- 行使购买选项权（OTP） 支付1至5%的选项费
- 申报EFTA/FTA身份 如适用
- 委托产权转让律师 办理法律手续
- 缴纳印花税 14天内（海外签署则为30天）
- 完成法律转让手续 并领取钥匙
使用我们的工具计算您的印花税总额 印花税计算器，可同时处理外国买家的BSD和ABSD计算。
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新楼盘点评与评分WhatsApp：获取第二意见常见问题
游客可以在新加坡买房吗？
可以，您无需特殊签证或居留身份即可购买新加坡私人公寓。您可以在持旅游通行证访问期间完成购买。
哪些国籍可在新加坡获得ABSD豁免？
根据自由贸易协定，美国公民以及冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民/永久居民可获得ABSD减免，享有与新加坡公民相同的税率。
外国买家在新加坡买房需要多少首付？
银行实际上通常向外国人提供60-70%的LTV，需要30-40%的首付。您还需要准备现金支付60%的ABSD（除非符合FTA豁免）以及其他成交费用，总计房价的3-7%。
外国人可以出租其新加坡房产吗？
可以，但租金收入需按新加坡非居民所得税率纳税。扣除税费和开支后，净收益率通常降至1.5-2.5%。
如果我与新加坡公民结婚会怎样？
您可能有资格获得您在联名购买房产中所占份额的ABSD减免。该减免会根据外籍配偶和公民配偶之间的产权比例按比例降低整体ABSD税率。
新加坡房地产市场提供世界一流的投资稳定性和法律确定性，但60%的ABSD从根本上改变了大多数外国买家的投资方程式。无论是在黄金地段追求生活方式型置业，还是评估FTA豁免资格，全面的财务规划都至关重要。PropertyNet.SG提供独立分析和计算工具，帮助外国买家应对这些复杂决策——欢迎联系我们，获取针对您具体情况和国籍身份的个性化指导。