关键要点
- 截至2025年底，新加坡REITs的平均股息收益率约为5.9%，而10年期政府债券收益率接近2.1%。
- URA报告显示，2026年第一季度私宅价格上涨0.9%，连续第六个季度增长，但成交量环比下降近40%。
- 直接投资公寓虽能享受杠杆和资本增值，但须承担20% ABSD（额外买方印花税）、流动性不足，且空置率已攀升至约6.2%。
- S-REITs无需缴纳ABSD或单位印花税，在SGX每日交易，让投资者以少量资金就能分散投资工业、零售、办公和数据中心资产。
- 将核心直接房产持有与流动性REIT配置相结合的混合策略，可平滑收入波动，提高整体投资组合灵活性。
专家观点： 2026年，新加坡REITs提供流动性强、多元化的收入，收益率接近5.9%，而直接投资公寓虽能提供杠杆和资本增长，但需要大量资金、须缴纳20%第二套房产ABSD，且面临空置率上升。最精明的投资者不是在两者之间二选一，而是将两者结合。
数十年来，新加坡的默认财富累积策略很简单：买第二套公寓，出租，等待资本增值。但到了2026年，这条路比以往更昂贵、更拥挤。与此同时，通过 新加坡REITs（S-REITs）上市的房地产市场已发展成为亚洲最深厚的市场之一。对认真的投资者而言，真正的问题不再是 REIT与公寓孰优孰劣，而是如何将两者结合成一个稳健的投资组合。本指南基于URA、MAS和SGX的最新数据，剖析两者的利弊权衡。
2026年数据对两个市场的解读
先看实体房产市场。 根据市区重建局数据，2026年第一季度最终数据显示，整体私宅价格环比上涨0.9%，连续第六个季度增长。 然而成交量走势却大相径庭。 私宅总成交量从2025年第四季度的6,699套环比下降39.7%至4,041套。 价格走坚而成交降温，反映出市场精挑细选、关注供应的特点。
郊区领涨。 有地住宅价格下跌0.4%，非有地价格上涨1.3%，其中中央区以外（Outside Central Region）非有地住宅涨幅更高，达2.2%。 与此同时，市场供应量相当可观。 URA表示，预计未来几年将有约55,800套私宅单位（包括执行共管公寓）完工，其中约27,300套预计在2028年前完工，另外28,500套将在2029年及以后完工。
现在来看上市产品方面。 截至2025年12月31日，新加坡房地产投资信托（S-REITs）的平均股息收益率为5.9%，相比之下，10年期新加坡政府基准债券收益率为2.1%。 这个领域规模庞大且多元化。 新加坡共有39只上市房地产投资信托和房产信托，总市值约1000亿新元，占新加坡交易所总市值的约10%。
| 指标 | 直接购买公寓（2026年） | 新加坡REITs（2026年） |
|---|---|---|
| 典型收益率 | 约3%至3.5%毛租金回报 | 平均约5.9%股息回报 |
| 资金投入 | 数十万现金加CPF | 每手只需数百元起 |
| 杠杆 | 可通过房贷（受LTV限制） | 投资者无直接杠杆 |
| 流动性 | 需数周至数月才能售出 | 在新加坡交易所每日交易 |
| 第二套房产ABSD | 新加坡公民需缴20% | REIT单位无需缴付 |
| 分散投资 | 单一资产、单一地点 | 横跨多个领域和国家的众多物业 |
在新加坡直接投资公寓的理由
直接置业之所以具有吸引力，主要基于三个原因：杠杆效应、掌控权及实质的资本增值。通过房贷，您只需动用部分现金和CPF，便能掌控价值百万的资产，当房价上涨时回报也会成倍放大。而房价确实在上涨。 2025年私宅价格上涨3.3%，基本需求在2026年仍保持稳健。 尽管交易量有所下降，但基本需求依然稳固，各项目持续录得强劲认购率及可观关注度，反映出尽管全球存在不确定性，买家信心依然坚挺。
您还能直接掌控资产。何时再融资、翻新、出租或售出，全由您决定。特别是对升级换房者而言，实体房产既可作为住所，也可作为财富储备。如果您正在考虑这条路，我们的 新楼盘购买分步指南 以及 购买私宅需要多少现金 是不错的参考起点。组屋屋主应先了解 如何在不缴付ABSD的情况下升级至公寓 ，再投入资金。
问题在于成本和集中度。购买第二套住宅房产会触发 额外买方印花税 新加坡公民需缴付20%的ABSD（额外买方印花税），另加买方印花税。您也会将大笔资金集中在单一地址，面临该项目的供应过剩、集体出售风险及租户空档期。您可在官方网站核实当前税率 IRAS ABSD页面 和 IRAS BSD页面.
将新加坡房地产投资信托纳入房产配置的理由
REITs解决了实体房产无法解决的几个问题。首先是分散投资。 新加坡REIT市场在不同细分领域实现了良好分散，且趋势是REITs逐渐涵盖多种资产类别，目前多元化REITs已占所有新加坡REITs的一半以上。 只需一次购买，您便可拥有数十栋工业建筑、郊区商场、甲级写字楼、酒店或数据中心的份额。
其次，关键板块的基本营运表现保持稳健。 新加坡零售REITs在2026年第一季度交出了稳健的业绩，得益于健康的人流量、持续的租户销售额、正面的租金调整以及有限的新增零售供应。 在工业方面， JTC综合工业租金指数按季上升0.4%，延续了连续增长的上升周期。 数据中心板块一直是结构性亮点，部分REITs在AI驱动需求的支撑下，提供接近7.7%的远期收益率。
第三，流动性强和入场成本低。无需缴付ABSD、无需支付律师费，也没有动辄百万元的门槛。您可以逐步建仓，一天内就能退场。监管方面也受到严格监督。 新加坡金融管理局一直致力于加强新加坡房地产投资信托（S-REIT）行业的企业治理，包括要求REIT管理公司和董事在利益冲突时优先考虑投资者利益，而非管理公司和保荐人的利益。
机遇与风险：诚实看待两面
任何配置都不是单向的。以下是平衡的观点。
- 公寓机遇： 杠杆在上升市场中能放大回报，而新加坡土地稀缺、需求韧性强的背景已支撑价格连续六个季度增长。
- 公寓风险： 新加坡金管局的 已建成私宅单位的空置率已攀升至6.2%，而大量完工项目意味着租户竞争更激烈。在高利率环境下过度借贷，一旦收入不稳，就会面临风险。
- REITs机遇： 与10年期政府债券相比约3.7%的收益率差、每日流动性，以及跨行业和地域的即时分散投资。
- REITs风险： 价格波动和利率敏感性。 截至2026年6月3日，富时海峡时报全股REIT指数年内下跌6.7%，而海峡时报指数上涨9.1%，原因是债券收益率上升、油价走高，以及市场再度担忧利率可能长期维持高位。 再融资成本上升可能压缩派息。
对投资者而言，以下框架围绕相关性和现金流展开。直接持有房产和REITs都随房地产基本面起落，但日常走势并不同步。要了解贷款规则如何影响您的直接购房能力，请查看我们关于 TDSR和LTV如何影响您的贷款的解析，并温习 印花税（包括BSD和ABSD）。如果您考虑利用现有房产来资助其中一条路径，我们关于 通过房屋净值贷款套现 的文章值得一读。您可以直接在 MAS LTV 页面 和 MAS TDSR和MSR页面.
2026年混合多元化配置策略
新加坡资源充足的投资者大多不会只选单一途径。他们持有核心实体房产——通常是自住的家或一套投资单位——并在周围配置流动性强的REIT（房地产投资信托）。这为他们带来实体房产的资本增值和杠杆效应,同时享有REIT较高的分派收益、流动性和行业多元化。当实体市场成交量降温时(如2026年第一季度),REIT部分仍持续派息,并可在无需卖掉组屋或公寓的情况下重新配置。
合适的组合取决于您所处的阶段。现金有限的年轻换房者可能几乎完全从REIT起步,一边累积收益一边为房产首付储蓄。已拥有住房并有余裕CPF或现金的人士,若能承担ABSD,可增购第二套房产,然后用REIT配置其余的房地产份额。如果您打算通过CPF投资任何一种途径,请仔细研究规则差异,我们的指南 使用CPF购买第二套房产 涵盖了直接房产方面,而官方的 CPF购屋指南页面 列明了框架。您也可以在 URA REALIS 和主要的 URA门户网站.
考虑购买私宅？
入场价决定回报。下定前先看项目评分。
买贵和买对的差距会在十年内不断放大。我们为每个新加坡主要新楼盘提供独立100分评分 内幕评测，这套评估框架与我们为客户提供咨询时使用的完全一致。看示范单位前，先查阅评分。
新楼盘点评与评分WhatsApp：获取第二意见常见问题
投资新加坡REIT需要缴付ABSD吗?
不需要。额外买方印花税(ABSD)适用于住宅房产交易,不适用于在新交所交易的REIT单位。这正是REIT成为高效房产投资途径的原因之一——新加坡公民购买第二套住宅需缴付20%的ABSD,而REIT则无此负担。请务必在IRAS ABSD页面核实最新税率。
出租公寓还是REIT收益更高?
单从收益角度看,REIT通常胜出。截至2025年底,新加坡REIT平均股息收益率约为5.9%,而新加坡公寓的总租金回报率通常接近3%至3.5%,且这还是扣除维护费、房产税和空置等成本之前的数字。不过,如果资本增值可观,带杠杆的公寓可以带来更强的总回报。
REIT比买公寓更安全吗?
两者都不是零风险,且风险性质不同。REIT每日交易,会随利率波动,正如富时海峡时报所有REIT指数在2026年6月初年内下跌6.7%所示。公寓账面波动较小但流动性差,资产集中在单一标的,并面临空置率上升风险——已建成私宅单位空置率已达约6.2%。
我可以用CPF投资REIT吗?
符合条件的新加坡房地产投资信托基金（REITs）可通过公积金投资计划使用普通账户购买，但需遵守相关限额和规定。这与使用CPF购买实体住宅不同。投资前请务必通过CPF官方渠道查询最新的资格要求和限额。
我应该如何分配资金？
没有放之四海皆准的答案。这取决于您的现金状况、风险承受能力、现有房产持有情况以及收入需求。常见做法是持有核心实体房产，并利用REITs作为流动性强、分散化的收益补充。在增加实体房产前，务必根据TDSR进行按揭压力测试。
在新加坡REITs与直接购买公寓之间做选择，很少是简单的二选一决定，合适的配置方式高度取决于您的财务状况、时间规划和目标。如果您希望获得独立、数据支持的专业意见，了解如何规划您的房产配置——无论是购买首个投资公寓、增加REITs持仓，还是重组现有资产，PropertyNet.SG团队随时为您提供帮助。欢迎联系我们进行个性化、无义务咨询，让我们助您构建符合您人生阶段和2026年市场现实的投资组合。