关键要点
- 新加坡超豪华公寓交易（1000万元及以上）在2026年第二季度达到23宗，创15个季度新高，高于2026年第一季度的16宗和2025年第二季度的14宗。
- 优质洋房（GCB）地价在2026年第一季度跌至每平方英尺约1,803元，为2022年第二季度以来最低季度均价，随后在2026年第二季度反弹至每平方英尺2,341元。
- 新加坡买家目前主导超豪华公寓市场，购买比例从2021年的13.3%上升至2025年的30.5%，60%外国人ABSD重塑了市场需求。
- 只有新加坡公民可以购买GCB，而公民首次购置住宅物业无需缴纳ABSD，使洋房在结构上成为首购的高效选择。
- 豪华供应紧张，自2024年以来仅推出11个新豪华项目，继续支撑新加坡市场顶端的价格韧性。
专家观点： 新加坡高端市场在2026年呈现两种截然不同的走势。售价1000万元及以上的高层标志性公寓成交量攀升至15个季度高点，而优质洋房（GCB）地价则从第一季度的四年低点急速反弹至第二季度的2026年新高，显示市场顶端流动性稀薄，由少数交易主导。
市场最顶端的 新加坡超豪华物业市场2026年 已悄然转向，但并非一帆风顺。在2023年4月印花税改革后经历了沉寂的两年，核心中央区（CCR）在年初迎来了高端公寓市场的重新活跃，但有地住宅市场却按照自己的节奏起伏不定。解读这两个市场为何出现分化，是理解高净值资金实际流向的关键。
高端市场正在发生什么
公寓市场的数据一目了然。根据对URA REALIS合约数据的行业分析，售价在1000万元及以上的超高端非有地住宅交易量从2025年第四季度的14套上升至2026年第一季度的16套，然后在第二季度达到23套，创下15个季度以来的新高。在第二季度的23宗交易中，6宗为新盘销售，17宗为转售交易，其中最昂贵的是Nassim Park Residences的一个单位，成交价约为2295万元。
从半年度数据来看，2026年上半年CCR区域成交价达1000万元或以上的公寓单位升至40套，高于去年同期的31套。范围扩大来看，CCR区域售价至少500万元的住宅物业在上半年达到353套，创下四年来的半年度最高成交量，按年增长近四分之一。这一切发生的同时，整体私宅市场（不包括EC）却在走软。您可以在以下链接查看我们的完整分析： 新加坡房地产市场2026年中回顾.
| 超高端公寓交易（1000万元及以上） | 季度交易量 |
|---|---|
| 2025年第二季度 | 14 |
| 2025年第四季度 | 14 |
| 2026年第一季 | 16 |
| 2026年第二季 | 23宗（15个季度以来新高） |
资料来源：基于URA REALIS意向书数据的行业分析，不包括大宗交易。数据应对照最新资料核实，来源： URA REALIS.
为何本地买家正主导豪华公寓市场
公寓市场反弹背后最重要的转变在于买家群体的变化。2023年4月，政府对外国人购买新加坡住宅房产征收60% ABSD（额外买方印花税）。该措施有效阻挡了曾经支撑核心中央区（CCR）的大部分国际需求，该市场在2024年全年陷入停滞。
取而代之的是本地财富。新加坡买家在超高端公寓购买中的占比从2021年的13.3%上升至2025年的30.5%，这意味着高端市场如今比上一次高峰时更加本地化。这对市场持久性至关重要。源于公民和永久居民在新加坡境内迁居的需求，较少受到跨境资本波动的影响，而历史上正是这些波动导致豪华市场不稳定。有关印花税框架如何适用于不同买家群体的完整资讯，请参阅我们的 2026年新加坡降温措施 指南，以及关于 买方印花税与ABSD.
供应是第二大支柱。自2024年以来，只有11个新豪华项目推出销售，包括Newport Residences、River Green、32 Gilstead、Skywaters Residences和UpperHouse at Orchard Boulevard等项目。这种稀缺性使购买力集中在少数资产上，支撑了高端市场的价格韧性。我们对两个表现最强劲项目的评测， 第9区River Green 以及 中央商业区边缘Newport Residences，深入分析了定价和产品供应。
GFA统一计算如何重塑豪宅价值
一项低调但重要的变化正在改变买家解读这些价格的方式。在URA、SLA、BCA和SCDF现已执行的统一楼面面积规则下，楼面面积以墙体中线计算，所有分层面积计入总楼面面积（GFA），而空调台、花槽和挑高空间等空隙则不计入分层面积和实用面积。实际上，如今的顶级公寓显示的实用面积虽较小，但比统一计算前推出的同等单位更高效。
对于千万元以上买家而言，这是一把双刃剑。标题PSF价格可能看起来更高，因为现在是分摊到真正可居住的空间而非空隙，因此与旧豪宅的同类比较必须调整。好处是买家支付的是真实可用面积。如果您正在评估这个价位的样板房，我们关于实际操作细节的说明值得在投入大笔资金前阅读。
优质洋房的大起大落
有地豪宅市场的走势则截然不同,波动更为剧烈。2026年第一季度,优质洋房(GCB)的平均地价跌至每平方英尺约$1,803,创下自2022年第二季度以来的最低季度均价。该季度仅录得四宗GCB交易,低于2025年第四季度的九宗,凸显出这一市场的稀薄与流动性不足。随后,第二季度平均地价反弹至每平方英尺约$2,341,为2025年第一季度以来的最高季度均价。
这种剧烈波动与其说是真正的市场逆转,不如说是小样本效应。当每季度只有少数洋房成交时,一两块优质地段便足以大幅拉动平均值。真正重要的是长期趋势:GCB地价已从2019年的约每平方英尺$1,420升至2025年的约$2,120,因此即便第一季度的回落也只是降温,而非崩盘。
| GCB平均地价 | 约每平方英尺 |
|---|---|
| 2019 | $1,420 |
| 2025年(全年) | $2,120 |
| 2026年第一季 | $1,803(2022年第二季度以来最低) |
| 2026年第二季 | $2,341(2025年第一季度以来最高) |
从结构上看,GCB市场的特点就是稀缺。全岛39个宪报公布的优质洋房区共有约2,800栋洋房,地段不得细分至低于1,400平方米,且数十年来未新增任何GCB区域。只有新加坡公民可以购买。永久居民只能通过土地交易批准组申请,而此类批准已变得越来越罕见。
符合资格买家的机遇与风险
对于能在这个层次参与的少数买家而言,市场分化带来了双方面的实质性考量。
- 机遇方面 — 公寓: 核心中央区新供应紧缩且本地买家基础不断扩大,支撑价格韧性,而且统一楼面面积计算意味着您购买的是高效实用空间。
- 机遇方面 — 优质洋房(GCB)的购买次序: 公民的首套住宅房产无需缴纳ABSD(额外买方印花税),因此将GCB作为首套房产购买在税务结构上极为高效。若作为第二套房产购买则需额外缴纳20% ABSD,以一栋3000万元洋房计算约为600万元。
- 风险方面 — 流动性不足: GCB每季度仅有少量成交,退出时机难以预测且季度平均数据波动大。这是持有数十年的资产,而非短期交易标的。
- 风险方面 — 持有成本: 单是买方印花税(BSD)在GCB交易中就高达数百万元,超过150万元的部分按最高边际税率征收,还要加上每年可观的维护费用。请使用我们的工具仔细测算总收购及持有成本 印花税计算器.
- 风险方面 — 资产集中度: 这一价位的单一资产可能主导整个家庭资产负债表。请参阅我们关于流动性替代方案的文章以比较取舍 房产与房地产信托与股票.
在承诺进行如此大规模的购买之前,请直接在以下网站确认最新税率 IRAS ABSD页面 以及 IRAS BSD页面，并在此查询贷款额度 MAS 贷款与估值比率规定.
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2026年新加坡成交多少套千万元以上公寓？
根据业内对URA REALIS意向书数据的分析，2026年第一季度成交1000万元及以上的超高端非有地住宅交易升至16宗，第二季度达23宗，创15个季度新高。上半年核心中央区（CCR）成交价达1000万元或以上的公寓单位共40套，高于去年同期的31套。
2026年优质洋房（GCB）价格是否下跌？
2026年第一季度优质洋房（GCB）地价跌至每平方英尺约1,803元，为2022年第二季度以来最低，随后在第二季度反弹至每平方英尺约2,341元。由于每季度仅有少数交易，这些平均值波动较大。从2019年约每平方英尺1,420元到2025年约2,120元的多年趋势显示，该市场属于放缓而非暴跌。
外国人能否在新加坡购买优质洋房？
不可以。只有新加坡公民才能购买优质洋房（GCB）。永久居民可通过土地交易批准组（Land Dealings Approval Unit）申请，但随着政策优先保障公民购买受限有地住宅，此类批准已越来越罕见。
为何在外国需求下降的情况下超高端公寓市场反弹？
2023年4月实施的60% ABSD（额外买方印花税）抑制了国际买家，但新加坡买家填补了空缺，其在超高端公寓购买中的占比从2021年的13.3%升至2025年的30.5%。加上2024年以来仅推出11个豪宅新楼盘，供应紧张，本地主导的需求支撑了市场反弹。
新加坡公民购买首个优质洋房需要缴付ABSD吗?
新加坡公民购买首个住宅产业无需缴付ABSD,因此作为首次购房时,优质洋房在税务结构上相当划算。若作为第二套房产购买,则须缴付20%的公民ABSD税率,但买家应随时到IRAS网站核实最新税率。
2026年高端市场的分化走势,将回馈那些懂得区分真实趋势与统计噪音的买家。顶级公寓由稳健的本地需求和稀缺供应支撑,而优质洋房的平均价格则会因成交量稀少而持续波动。如果您正在考虑这个级别的购房决定,或只是想了解这些市场动态如何影响您的资产配置,PropertyNet.SG团队可以从独立、非推销的角度为您详细分析数据。在做出如此重大的决策之前,欢迎联系我们进行保密的个人化咨询。