关键要点
- 新加坡不含EC的私宅未售出总库存在2026年第一季度环比上升8.08%至16,219套，但仍比一年前的18,270套低11.23%。
- 未售出库存远低于10年年均21,498套的水平，更远低于2019年高峰时的37,799套，显示供应依然紧张而非过剩。
- 发展商在2026年第一季度售出2,013套新私宅，较上一季度下降31.5%，主要是因为推盘较少及农历新年淡季，而非需求疲软。
- 低库存持续推动发展商囤地，政府售地每幅地段投标者升至4.5家，Dover Drive地段创下每平方英尺楼面地价$1,556的新基准。
- URA预计未来数年将有约55,800套私宅和EC单位建成，因此买家将有更多选择，尽管整体价格仍温和上涨。
专家观点： 新加坡未售出私人公寓库存在2026年第一季度攀升至16,219套，但仍远低于长期平均水平。这一数字显示供应增长受控，而非过剩，因此买家应关注个别项目数据，而非被整体数字吓倒。
新加坡未售出公寓库存攀升至16,219套
每当库存数字上升，本能反应是市场正在走软。但2026年的实际情况更为微妙。库存从极低基数小幅回升，发展商仍在积极囤地，价格持续缓涨，即使交易量降温。对买家而言，这是罕见的时机——更多选择与更从容的节奏同时出现。了解新加坡当前的未售出公寓库存情况，有助你决定该出手还是观望。
URA最新数据的真实解读
根据市区重建局（URA）数据， URA 数据证实， 未售出库存环比上升至16,219套 于2026年第一季度。 不含执行共管公寓的私宅未售出总库存在2026年第一季度环比增长8.08%至16,219套，其中16,095套来自已获规划批准的未建成项目，仅124套属于已建成的持牌项目。
单季增幅看似显著，但若看同比数据便会发现不同景象。 从同比来看，未售库存总量仍比2025年第一季度的18,270套下降11.23%，远低于2019年第一季度创下的37,799套高峰纪录。 换句话说，库存只是从多年低点小幅回升，并非激增至供过于求。
若结合吸纳率来衡量，背景情况会更加清晰。 2026年第一季度，未售库存总量环比上升8.1%至16,219套，仍低于过去十年平均水平21,498套。 分析师估计，按过去十年平均每年约9,106套的发展商销量计算， 截至2026年第一季度的未售库存可望在约两年内消化，我们认为这属于相对紧缩的供应。
| 指标 | 2026年第一季 | 参考指标 |
|---|---|---|
| 总未售库存（不含EC） | 16,219个单位 | +8.08% 环比 |
| 去年同期库存（2025年第一季度） | 18,270套 | -11.23% 同比 |
| 10年年均水平 | 21,498套 | 当前库存低于平均 |
| 2019年库存高峰 | 37,799套 | 当前远低于高峰 |
| 已获批未竣工项目 | 16,095套 | 占未售库存大部分 |
| 已竣工未售单位 | 124套 | 积压极少 |
为何库存上升但销量下降
未售库存增加的同时交易量大幅下跌，乍看之下似乎矛盾。 2026年第一季度，发展商总共售出2,013套新私宅，较上季度的2,940套下跌31.5%。发展商推出的新单位也有所减少，总计1,844套，低于2025年第四季度的2,632套。
销售放缓并非需求崩盘。 2026年第一季度表现较为疲软,主要是因为新盘推出减少以及农历新年期间的季节性淡季。 重要的是,推出的项目销售表现良好。 值得注意的是,2026年第一季度推出的新盘中,有一半在开盘时的认购率达到至少90%。 Pinery Residences位于淡滨尼,就是一个明显的例子, OCR价格上涨可归因于Pinery Residences的出色销售表现,该项目以淡滨尼区新推出公寓的破纪录价格售出超过90%的单位。
因此,库存增加主要是因为新获批的项目被纳入统计的速度快于推盘较少的季度售出单位的速度,而不是买家退场。如果您正在考虑购买,我们的 新楼盘购买分步指南 将指导您如何在项目层面解读这些信号。
尽管季度放缓,价格持续攀升
这正是让观望者感到沮丧的部分。 根据市区重建局(URA)房地产价格指数,所有私宅价格按季上涨0.88%,按年上涨3.41%。 增长由郊区推动,其中 涨幅由中央区以外地区(OCR)领涨,价格按季上涨2.2%,因为该细分市场在本季度推动了新房销售。
转售市场的表现较为平淡。 2026年第一季度,根据URA预先登记数据,非有地私宅(不包括EC)的转售交易量按季下降41.9%至2,051套。 原因很明显: 买家兴趣从转售市场转移,主要是因为热门地段涌现大量新盘推出,为买家提供了更多选择。 对于比较两种途径的自住买家来说,了解如何 TDSR和LTV限额如何影响您的贷款 在做出任何承诺之前至关重要。
低库存如何促使发展商囤地
这正是未售库存数字与下一波供应之间的联系所在。当库存紧张且新盘快速售罄时,发展商会更激烈地竞争土地。 私宅市场持续保持动力,加上新盘认购率健康及未售库存处于低位,支撑了发展商的信心和囤地意愿。
竞争体现在招标数字上。 GLS 地段的竞争有所升温，2026年第一季度每幅地段（私宅及 EC）的平均投标者为4.5家，高于去年同期（2025年第一季度）的4.2家。 地价也随之攀升, 近期土地交易如Dover Drive政府售地(GLS)地段以中央区其余地区新基准地价每平方英尺楼面面积$1,556成交。
对于期待更便宜新楼盘的买家,有一个重要提醒:土地成本上涨往往会转嫁给买家。 该咨询公司警告,建筑成本可能上涨,这可能导致发展商在投标未来地段时更加谨慎。 选择性投标可能意味着未来推出的项目更少但价格更高。
当前库存之外的供应管道
未售出库存只是供应故事的一部分。完工管道规模要大得多,值得持续关注。 根据URA的数据,预计未来几年将有约55,800个私宅单位和执行共管公寓竣工。 短期内, 5,883个单位预计在2026年剩余时间内完工,9,753个单位在2027年完工。
还有新的土地供应即将到来。2026年上半年政府售地计划确定清单 增加约4,600个单位,包括635个EC单位,URA表示这比过去十年半年度确定清单的平均供应量高出50%。 这意味着市场正在稳步增加选择,而不是一次性大量倾销。如果你正在考虑EC,我们的 EC买家指南 和 HDB EC 资格页面 是很好的起点。
2026年买家面对的机遇与风险
现在出手的理由很简单。随着未售出库存略有增加,以及2026年推出更多项目,包括Bayshore、登加和Media Circle的项目,买家有更多选择,也不必担心错失机会的压力。正如一位分析师所说, 温和的价格增长也可能为进入市场提供一个机会窗口,准买家不必追逐快速上涨的价格,也不会因为担心日后买不起而匆忙做出购买决定。
- 机遇： 更多新楼盘和现有库存意味着有空间进行谈判和比较,无需急于求成。
- 机遇： 库存仍低于10年平均水平,因此突然出现价格暴跌的可能性不大。
- 风险： 价格保持坚挺。 私宅价格在疫情后似乎对销量疲软的敏感度降低了。 等待折扣可能不会奏效。
- 风险： 庞大的完工管道可能会在日后对租金回报造成压力。URA预计 2027年和2028年分别有8,489和10,358个私宅单位(不包括EC)竣工,随着租赁库存增长,未来可能对租金造成压力。
- 风险： 全球不确定性是真实存在的。URA 特别指出宏观经济前景不明朗,并表示家庭在购买房产和申请房贷时应继续保持谨慎。
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未售库存上升是否意味着2026年公寓价格将下跌?
不一定。虽然未售库存在2026年第一季度升至16,219套,但仍低于过去10年平均的21,498套和2019年高峰的37,799套。URA数据显示价格仍按季上涨0.88%,因此库存增长属于温和水平,并非迫使价格下调的供应过剩。
为何2026年第一季度发展商销量大幅下滑?
发展商售出2,013套新房,按季下跌31.5%,但这主要是因为推出的项目较少,加上农历新年期间是传统淡季。需求依然稳健,2026年第一季度推出的项目中,半数在开盘时认购率达到至少90%。
什么是发展商囤地,这对买家有何影响?
囤地是指发展商收购地段以建造未来项目。由于未售库存偏低且新盘销售畅旺,政府售地计划的竞争加剧至平均每块地段4.5个竞标者,而Dover Drive等指标地价攀升至每平方英尺楼面地价$1,556。更高的地价通常会转化为未来更高的新盘售价。
我应该现在买还是等待更多供应?
这取决于您的财务状况和时间规划。URA预计未来几年约有55,800套私宅和EC单位建成,为买家提供更多选择,但尽管销售放缓,价格仍保持坚挺。购买前请先对预算进行压力测试,可使用 负担能力计算器 再做决定。
如何查询特定项目的未售库存?
URA公布发展商销售数据,显示每个项目已推出、已售和未售单位数量。您可通过 URA REALIS 查阅官方数据,并在做出承诺前交叉比对项目的认购情况。
16,219套的库存数字最好理解为市场正常化而非走弱的信号。库存从低基数回升、价格坚挺以及发展商积极囤地,都指向一个稳健的市场环境,明智之举是针对具体项目做好尽职调查,而非凭宏观判断押注入市时机。如果您需要清晰、独立的建议,了解哪些新盘或转售单位符合您的预算、融资状况和风险承受能力,欢迎联系PropertyNet.SG团队进行免费、个性化的咨询。我们将帮助您看透新闻标题,制定基于真正影响您购房决策的实际数据的计划。