尽管近年来新加坡房地产市场的集体出售活动一直保持低迷，但这宗大型交易清楚地表明，只要地点合适、价格合理，集体出售机会依然存在。 SingHaiyi Group财团于2026年4月以8.8亿元收购了拥有362个单位的Loyang Valley公寓，这不仅标志着第三次尝试的成功，更可能成为新加坡集体销售市场的分水岭。
破纪录交易在私约阶段达成
在2026年2月10日公开招标结束后未收到任何出价，私约阶段却吸引了七家发展商的兴趣 ——与最初面对8.8亿元底价时的冷清形成鲜明对比。 这宗交易是自2025年Thomson View以来最大的住宅集体出售交易，凸显了此次收购的规模和重要性。
交易价格在计入估计2.26亿元的土地增值费和2.46亿元的地契升级费后，相当于每平方英尺地积比率940元 ——与类似地段的政府售地（GLS）相比具有竞争力。
| 关键交易指标 | 详情 |
|---|---|
| 售价 | 8.8亿元 |
| 地价 | 每平方英尺地积比率940元（含费用） |
| 地盘面积 | 超过840,000平方英尺 |
| 现有单位 | 362个单位 |
| 重建潜力 | 约1,249个单位 |
| 剩余租期 | 自1982年起约55年 |
第三次终成功：从之前尝试中汲取的教训
Loyang Valley的集体出售成功之路为市场时机和定价策略提供了宝贵见解。 这是该项目第三次尝试集体出售，前两次分别在2022年和2025年未能成功. 当2026年2月的招标结束时未收到出价，最初让人联想到2022年12月的失望.
这次的关键区别是什么？ 当局对潜在额外成本的监管明确性，让发展商对财务义务有了所需的确定性。这一明确性，加上 民航局（CAAS）在2025年8月批准的建筑高度限制从40米提升至50米，显著增强了该地段的重新发展吸引力。
为何这项交易对星海益如此吸引
星海益看好该地段靠近即将建成的交通基础设施，包括罗央地铁站和樟宜北部走廊，以及樟宜机场第5搭客大厦等主要就业驱动因素所带来的长期潜力。对于一家 在大型项目方面经验丰富的发展商（如拥有1,008个单位的Grand Dunman，已售出90%，平均每平方英尺$2,518）来说，这个规模既是机遇，也符合其专业能力。
星海益集团首席执行长Gordon Tang表示：「这块超过840,000平方英尺的土地，为我们提供了难得的机会去打造独特的生活概念。」. 根据2025年总蓝图草案，这块住宅用地的容积率为1.6，预计可建约1,249个单位.
市场背景：2026年集体出售活动
罗央谷的成功是在整体集体出售活动普遍低迷的背景下取得的。 行业数据显示，这是2026年首个成功的住宅集体出售项目，凸显了当前大多数发展项目的集体出售环境仍然充满挑战。
虽然2025年仅有两项住宅集体出售成功，但活动水平仍远低于历史高峰，集体出售委员会首次尝试的成功率低于30%。主要挑战包括：
- 发展商购地须缴付35% ABSD（额外买方印花税），只有在5年内完成并售出所有单位才能获得豁免
- 充足的政府售地计划（GLS）供应，让发展商有其他获取土地的选择
- 业主期望获得高于个别市场价值20-30%的溢价，而发展商往往难以证明其合理性
业主收获：八年后的可观回报
对于罗央谷业主而言，集体出售在经历近十年的尝试后带来了可观的回报。 赔偿金额从1,001平方英尺单位的$1.67 million（每平方英尺$1,668）到最大3,272平方英尺单位的近$3.91 million（每平方英尺$1,195）不等.
将这些数字与 近期转售交易价格介于107.9万元（每平方英尺1,079元）的1,001平方英尺单位，至190万元（每平方英尺959元）的1,981平方英尺单位 显示出业主通过集体行动相较个别出售所获得的溢价。
机遇：针对不同买家群体的战略定位
收购Loyang Valley项目带来多项超越即时交易的战略机遇：
对于组屋升级者： 巴西立强劲的转售价格支持新私宅需求，特别是如果设计采用实用的家庭型单位而非紧凑型布局。未来的发展项目可服务庞大的 寻求首个私人房产的组屋升级者.
对于投资者： 随着樟宜机场第五搭客大厦的建设正在进行中，樟宜-罗央走廊住宅的租赁客源将会增加，对房东和新发展项目都有利.
对发展商而言： SingHaiyi在这个被低估的东部地区取得先发优势，鉴于已规划的发展计划，未来上涨潜力大。地块规模允许进行 全面的总体规划 这在较小地块中很少能实现。
风险：可能制约成功的因素
尽管势头良好，但几项风险可能影响最终发展项目的市场反应：
价格敏感度： 推出价格至关重要 —— 定价过高或拥有太多超大单位可能使项目对大多数组屋升级者来说难以负担，而他们是此地点的天然目标市场。
市场时机： 发展时间表意味着推出时间可能落在2027-2028年，需要持续的市场条件来支持超过1,200个单位的销售。
地点认知： 巴西立和罗央仍被视为设施较少且交通相对不便，需要强有力的营销定位来克服这些认知。
竞争： 随着 政府售地计划确定清单供应量比十年平均高出50%，新发展项目将面临来自政府售地和其他私人项目的激烈竞争。
更广泛的市场影响
罗央谷的成功可能标志着集体出售动态的潜在转变 业内专家预计2026年将有更多集体收购地段推出市场，特别是位于郊区和市区边缘的永久地契发展项目，因为在政府土地供应受限的情况下，发展商正在寻求替代土地来源。
然而， 交易可能倾向于地点条件良好的小型地段，反映了发展风险的考量。这表明，虽然罗央谷交易证明大型集体出售项目仍然可行，但未来大多数成功案例可能涉及规模较小的发展项目。
对于老旧发展项目的业主而言，关键经验包括 「当局及时指导」和监管明确性的重要性 ，以促成交易进展。流标与私人协议阶段成功之间的对比也凸显了在适当条件下市场动态可以迅速转变。
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罗央谷交易与近期政府售地价格相比如何？
以每平方英尺940元（包含费用）的地价计算，罗央谷的土地价格相比近期政府售地基准具有竞争力。 Dover Drive 政府售地地段在中部其他地区以每平方英尺1,556元成交，显示郊区集体出售地段相对于政府售地仍具价值。
罗央谷为何在第三次尝试时成功？
关键区别在于当局就潜在额外成本提供了监管明确性，为发展商提供了所需的确定性。结合基础设施升级（如高度限制提高和即将开通的交通连接），价值主张变得足够吸引，吸引了七家发展商的兴趣。
这笔交易会在2026年引发更多集体出售活动吗？
虽然这是2026年首个成功的住宅集体出售案例，但业内专家预计活动将集中在基本面强劲的小型地段，而非引发广泛的集体出售浪潮。大多数发展项目仍面临高额 ABSD 和业主期望值方面的挑战。
罗央谷业主从集体出售中获得了多少？
业主获得的款项从较小的1,001平方英尺单位的167万元到最大的3,272平方英尺单位的391万元不等，相比个别转售价值有显著溢价，在八年的集体出售尝试后提供了可观的流动性。
其他公寓业主应该从这笔交易中学到什么？
罗央谷的经验表明 首次集体出售尝试的成功率仍低于30%，需要坚持不懈和实际的定价策略。关键成功因素包括监管的明确性、基础设施催化剂，以及根据当前市场状况而非周期峰值预期来设定底价。
SingHaiyi-Loyang Valley交易最终既体现了新加坡集体出售市场基本面的验证，也反映了对当前环境中成功所需条件的现实评估。对于关注集体出售动态的业主、发展商和投资者而言，这项交易为理解机会所在以及促成成功的条件提供了宝贵的基准。在PropertyNet.SG，我们帮助买家和业主应对集体出售、升级策略和投资定位等复杂决策。无论您是在评估集体出售候选房产、规划升级时间表，还是寻求有关新加坡不断变化的房地产市场的独立建议，我们的团队都能提供您做出明智决策所需的分析见解和个性化指导。