离婚后保留公寓新加坡：单亲妈妈如何通过脱耦释放31万元

本案例为综合案例：数据取自新加坡真实交易和客户案例，姓名与细节已作修改。

专家观点： 离婚后保留婚姻住宅公寓在新加坡通常是融资问题，而非情感问题。能否行得通取决于三个数字：你需要拿出多少资金买断前配偶的份额、贷款能否凭单人收入通过TDSR审核，以及2026年重新贷款能为每月还款减少多少负担。

当舒芬在2026年初与离婚律师面对面坐下时，问题不在于婚姻是否已经结束，而在于她和七岁的女儿能否继续住在这套自2020年以来一直是家的第19区三房式公寓里。前夫想要脱身，想要拿走他应得的产权份额。她想要保持接送上学的日常、熟悉的走廊、女儿卧室原封不动地留在原处。这是一个关于让她得以保住房子的数字故事，以及她希望自己当初先算清楚的那一笔账。

离婚后保留公寓：这个决定实际涉及什么

大多数夫妻以为分割房产就意味着卖掉它。其实未必。当其中一方想要保留联名拥有的私宅时，操作机制是 decoupling，更准确地说是将离开一方的份额部分出售或转让给留下一方。舒芬和前夫以联权共有方式持有公寓，各自实际拥有一半份额。要保住这个家，她需要收购他的那一半。

根据该区2026年的近期成交价,这套公寓在2026年的估值约为$1.62 million。资料来源:URA REALIS买卖协议数据至2026年第二季度。因此他持有的一半份额估值约为$810,000。但她并非以现金支付$810,000。约$980,000的未偿还贷款是以整个产业作为抵押,而他应承担的债务份额(约$490,000)将随着产权一并转移。她需要买断的净资产是两者的差额:他持有的一半估值减去他的一半贷款,约为 $310,000.

$310,000就是决定一切的数字。这是律师在谈判进一步推进前会私下要求你确认能否筹措的金额。如果你在坐下来谈判之前就了解资产买断的结构,你就能以清晰的立场进行协商。我们的 购买私宅所需现金指南 从买家角度详细解析了同样的资产与贷款分配问题。

没有触发的ABSD陷阱

任何脱钩对话中最大的担忧莫过于额外买方印花税(ABSD)。税率相当严苛:2026年新加坡公民购买第二套住宅房产需缴纳 20% ABSD,该税率自2023年4月修订后维持不变。以$810,000的份额计算,单是税款就高达$162,000,足以让整个计划泡汤。

以下是舒芬没有触发ABSD的原因。转让完成后,她名下仅拥有一套住宅房产:这套公寓。她没有持有其他房产。公民购买或持有第一套也是唯一一套房产时,只需支付 0% ABSD。20%的税率仅在您保留一套房产的同时购买第二套房产时才适用。由于她的前夫完全退出该房产，而她只是将所有权整合到自己名下，这次转让被视为她的首次购房情况，而非第二套房产购买。

她仍需支付 买方印花税 对于她所获得份额的税费。BSD采用累进制，适用于转让一半的市场价值。按约$810,000计算，大约为 $18,600。请务必根据 IRAS买方印花税页面上的官方税率表核实您自己的数额，并通过 IRAS ABSD页面查看ABSD是否适用于您的情况。我们的浅白 印花税详解 详细介绍了BSD和ABSD如何叠加。

没人提醒你的CPF陷阱

夫妻双方当初购买时都使用了CPF。当股权转让时，放弃产权的一方必须将使用过的CPF连同累积利息一起退还到自己的CPF账户中。这笔退款不会转给保留产权的一方，而是回到退出方自己的CPF账户。舒芬的前夫多年来提取了约$140,000的CPF，加上累积利息后需要退还的金额接近$175,000。

这一点很重要，因为它决定了实际需要支付多少现金。她欠他的净值部分由他解除的贷款抵消，部分则通过出售股权将CPF退还到他自己的账户来结算。理解CPF退款、累积利息和净收益之间的相互关系，正是这类细节往往在后期导致协议破裂。官方规定载于 CPF购房页面。关于转让股权的完整机制，她参考了我们的 私宅脱钩指南 。

再融资:让单份收入养得起房贷的关键一步

股权回购的问题还算好解决,真正的考验在房贷。这对夫妻原本的贷款配套是旧式产品,在高利率时期重新定价后升至约3.2%。以未偿还的$980,000本金计算,月供超过$4,700。以她的单份收入,这个数字无法通过 TDSR,即总偿债比率不得超过月收入总额55%的规定。

两个关键因素扭转了局面。首先,调整贷款规模。她动用更多CPF和现金进行股权回购,将需要承担的贷款降至约$820,000。其次,2026年的利率。她转入一个两年固定配套,利率为 1.45%,与2026年8月市场上最低的固定利率一致,当时3个月SORA徘徊在1.10%至1.12%之间。数据根据PropertyNet.SG截至2026年8月的房贷利率追踪。

单单再融资一项,就削减了约 $760/月 相比旧利率下的调整后贷款;若完全不动作则省下约$1,530。这就是房贷无法通过压力测试与通过且有余裕之间的差别。请注意,贷方是以压力测试后的中期利率下限来评估TDSR,而非表面的优惠利率,因此实际审核比1.45%的标题利率严格得多。我们关于 2026年房贷压力测试 解释了为什么低利率并不会提高您的贷款上限。您可以使用 PropertyNet房贷负担能力计算器 在决定保留房产之前对自己的数据进行压力测试。

现行框架载于 MAS TDSR页面，而贷款与估值比率上限将她的再融资贷款限制在首次房贷估值的75%，详见 MAS LTV 页面.

机遇与风险：诚实看待两面

这个机会是真实的。Shu Fen保留了女儿学校附近成熟地段的住房，避免了卖房再买的交易成本和麻烦，并锁定了历史低位的房贷利率。由于她合并为单一首套房产，规避了20% ABSD，否则在其他地方重新购买会昂贵得多。如果她所在市场的房价上涨，她能获得全部升值收益而非一半。

风险同样真实，值得明确指出。单收入家庭承担单收入房贷，没有第二收入来源作为后盾。如果两年固定期结束时利率上升，月供会再次攀升。她现在流动性较低，因为将CPF和现金投入了买断，削弱了应急储备。而且她的净资产很大一部分集中在一项非流动资产上。对于权衡保留还是卖出重置的家庭，同样的取舍出现在我们关于 从D15区公寓缩小规模的研究中，一对夫妇选择了释放现金。

如果您之后确实再次购房,买卖的先后顺序将决定是否需缴付ABSD（额外买方印花税），我们的 免ABSD换房时机攻略 对此有详细解析。而如果当时的数字算不过来,她需要卖房再购入新项目,类似 Thomson Reserve 汤申豪苑项目分析 这样的比较就是她会做的功课。不过这里要提醒一点:千万不要在新旧计算标准分界线两边直接比较尺价,必须先确认每个项目采用的面积标准,因为2023年6月1日起统一标准后的项目会将冷气机台等空隙排除在可售面积之外,而旧的转售单位仍然计入。

整套框架,以及她算错的地方

提炼成清单的话,舒芬的决策遵循了四个步骤,任何离婚业主都可以套用。第一,确定需要买断的净资产:离开方在市值中的份额减去其在未偿贷款中的份额。第二,确认您的ABSD情况,因为保留第一套也是唯一一套房产意味着0%,而取得或保留第二套则触发20%。第三,根据单人收入在TDSR框架下能实际承担的贷款额度倒推必须注入多少自有资金。第四,在最终确定前先将继承的贷款再融资到当前市场利率,因为每月分期付款额,而非购买价,才是您的收入每月必须应付的关卡。

她哪里做错了？她在进行单收入TDSR审查之前就原则上同意保留公寓。在焦虑的三周里，她不知道贷款能否通过，而离婚协议已经围绕她保留房产起草完毕。如果财务数字不过关，她将不得不重新展开痛苦的谈判。她现在的建议很直白：先算清楚负担能力和再融资的数字，然后再决定在协议中争取什么，而不是本末倒置。

本案例研究综合自新加坡真实交易及客户案例；文中姓名及身份信息已作修改。

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每一个离婚房产决策都取决于您家庭的具体数字：您的产权份额、收入、CPF使用情况以及可申请的再融资利率。如果您正在考虑是否保留婚姻住宅、买断共同业主份额或出售重置,PropertyNet.SG团队可以根据您的实际数字,在您做出任何和解承诺之前,为您模拟买断方案、印花税及再融资分期付款。欢迎联系我们进行独立、无压力的咨询,让您在充分了解交易成本的情况下做出决定。