新加坡公寓滞销案例：银行估价差距如何让$1.9M单位空置5个月

专家观点： 2026年，一个卖不出去的公寓盘源，问题通常出在开价和银行估价之间的差距，而不是布置或照片。只要价格落在估价和买家现金能负担的范围内，地点好的单位通常很快就能卖出。

Imran和Farah在2026年3月9日以$2,080,000的价格放盘位于Kovan地铁站附近（第19区）的三房式公寓。五个月后，他们接待了34组看房，回绝了一个出价，还眼睁睁看着两个有意买家打退堂鼓。单位依然卖不出去，Imran已经开始在墨尔本的新工作。换代理或重拍照片都没用，真正奏效的是一张列明买家数字的清单，重新推盘后4周内就以$1.9M成交。

3月至8月：34组看房，零成交

这对夫妻都是四十多岁的新加坡公民，育有两名孩子，他们在2016年以$1,350,000买下这套1,238平方尺的单位。项目为99年地契，2014年建成，步行到东北线Kovan站大约8分钟。Imran的公司提供他在墨尔本的长期职位，考虑到OCR租金走软的情况，他们决定卖房而不是当海外房东。

他们参考同栋楼2025年底一宗$2,050,000的成交，把开价定在$2,080,000（约$1,680 psf）。那套单位是高楼层、全新翻新，视野无遮挡，而他们的单位是中层楼层，厨房还是2014年的原装设计。

在第三周，一对组屋换房夫妇出价$1,880,000。Imran和Farah拒绝了。「感觉就像白白让出$200,000，」Farah后来说。到了4月和5月，又有两位买家表示可以出价约$2.0M。可是他们银行的估价都是$1,880,000，两名买家都在签署OTP之前退出了。5月中降价至$1,998,000也无济于事，6月学校假期更是让睇房人数进一步减少。

大环境也帮不上忙。根据URA第二季度2026年房地产统计数据， 2026年第二季度私宅价格上涨0.5%，相较于上一季度0.9%的涨幅有所放缓。供应量也在增加： 全年Confirmed List供应量达9,320个单位，比过去10年年均供应量高出超过50%。就连市区边缘地段也降温了，正如我们分析的 RCR公寓价格下滑1.2%，转售交易占比进一步扩大。在平淡的市场里，去年的天价成交并不能反映现在买家愿意支付的价格。

公寓挂牌卡关，问题竟出在银行估价上

这是许多卖家常常忽略的一点。根据 MAS 贷款与估值比率规定，银行会按照价格或估价的一定百分比放贷， 以较低者为准超出估价的部分（现金差价，即COV）一般必须以现金支付，因为CPF的用途也是以价格和估价两者中较低者为准。12万元的差距看起来只是价格的6%，但对买家来说，需要额外准备的现金却翻了一倍以上。

以下是一名新加坡公民首次购房者所面对的情况。数据假设首套房贷按75% LTV（贷款成数）计算，贷款期30年，且在买家65岁前还清，BSD（买方印花税）则按实际成交价计算。

印花税数额是按照累进的 IRAS BSD税率级距计算，包括适用于超过$1.5M部分的5%税率：

看一下月供这一行。价格再高，贷款额度也不会跟着上涨，因为估值已经封顶了。每多出的一块钱，都得从买家的现金里掏。月供和收入审核采用的 MAS TDSR框架 几乎没有变化，所以买家的收入可能过关，但存款却过不了关。（我们关于 TDSR和LTV如何相互配合 的指南有更详细的说明。）大多数购买OCR三房式单位的买家都是组屋换房一族，他们的现金大多绑在CPF和卖房所得款项上。对他们来说，要多凑出$214,000现金而不是$95,000，交易就这样告吹了。

每平方尺价格的陷阱：旧楼面面积 vs 统一标准后的新私宅

该房源的标题也对他们不利：「三房式单位每平方尺$1,680，而新私宅卖价却超过每平方尺$2,000。」认真的买家去看过样板房，也了解统一楼面面积的新规定。从2023年6月1日起提交的发展项目申请，楼面面积须measure到墙体中线，冷气机搁板、花槽和挑高空间等空白区域都不计入可售面积。到了2026年，大多数新私宅都遵循这套规则，所以它们的每平方尺价格反映的是买家真正能使用的空间。

2014年的转售单位仍沿用原有的测量方式。Imran和Farah的1,238平方尺当中，约有98平方尺是飘窗、冷气机搁板和花槽。

按原本的开价计算，「较新盘折价」远比广告所声称的小，买家其实一眼就能看出。想了解目前可售面积是如何呈报的，可参考我们 Canberra Crescent Residences 点评中的户型图，该新盘采用统一面积计算规则。接着，将其与2023年6月前获批的转售单位进行比较。若两个转售单位的计算方式相同，比较PSF是没问题的；但若跨越统一规则实施的分界点而不加调整地比较PSF，就会产生误导。

8月的重新定价，让单位以$1.9M成交

8月10日，也就是放盘五个月后，Farah与经纪人一起坐下来，打开电脑。Imran则从墨尔本透过WhatsApp加入讨论。他们从数据重新开始梳理。

• 可比交易： 从 URA REALIS 他们查阅了2026年2月至7月的地契副本（caveats）。同项目及附近两个项目中，七套可比的三房单位成交价介于$1,820,000至$1,935,000之间。而$2,050,000的成交价属于异常值。
• 估价： 三家银行给出的参考估价分别为$1,880,000、$1,900,000和$1,900,000。如果你正处于这个阶段，先 参考近期成交，了解自己的单位实际值多少钱 再去询问银行。
• 价格： 他们在8月15日以$1,938,000重新挂牌，比估价高出约2%，留有一点议价空间，同时又不至于造成COV（现金溢价）问题。
• 买方成本清单： 该房源现已列明$539,600的前期费用、$95,000的最低现金、$1,425,000的贷款额，以及月入需达$1.9M门槛的收入要求。买家在预约看房前，就能自行判断是否符合资格。
• 实际使用面积： 实测图显示，实际可用面积约为1,140平方英尺，而地契面积（strata area）则为1,238平方英尺。

新盘重新推出时正值农历七月，竞争的新盘较少。看房的人数虽然减少，但前来的都是认真的买家：两个周末共11组看房，收到两个报价，分别是$1,880,000和$1,900,000。他们在9月8日以$1,900,000批出Option to Purchase。买家银行估价为$1,900,000，因此没有COV（现金差价），买家在9月22日行使购买权，落在 14天的option期限内。预计将于12月完成交易。

这五个月付出了什么代价？账面上，他们最终比3月的报价高出$20,000。相对的，未偿还$760,000贷款的利息（每月约$950）加上每月$410的维护费，五个月下来累计约$6,800。真正的代价是一家人分隔两地长达六周。“我们把第一个报价当成侮辱，其实那是重要的信息，”Farah说道。“它跟银行估价分毫不差。”他们也坦承，4月时明明第一天就有估价数据，却花时间在争论房屋布置的问题上。想了解更多关于展示方面的建议，请参考我们的指南： 滞销放盘的定价、营销与布置调整方法.

公寓放盘定价与银行估价对齐：机会与风险

任何卖家都能用的五步框架

• 抽取六个月的Caveat记录 比较同样面积、类似楼层与相同建筑面积计算方式的单位，剔除偏离值。
• 上市前先取得两到三个银行的初步估价，并将开价控制在中位数上下约2%的范围内。
• 算一算，按您的开价，买家需要准备多少钱： 包括前期总费用、最低现金门槛，以及按4%压力测试利率计算所需的收入水平。
• 同时显示分层面积（strata area）与实际使用面积 适用于2023年6月前获批的项目。
• 设定检讨时间点 提前设定检讨条件，例如六周内或看房15次后仍未获得接近开价的出价，并将首个认真出价视为市场参考。

机遇： 按估价定价能让您的单位吸引最多买家，尤其是依赖CPF的组屋升级买家。若近期没有大型新盘推出，买家会继续留意转售市场。清晰的费用清单能帮您省下时间，避免接待那些原本就不可能出价的看房者。

风险： 估价是根据过往成交价计算的，因此在上涨市场中严格按估价定价，可能让您少赚一笔。第四季若有大量新盘推出，买家可能会转向新盘，导致转售估价走低。您的单位也可能确实优于同类单位，比如楼层高、坐向罕见或经过全面翻新。若是这样，请记录相关证据，但要有心理准备，愿意支付现金差额的买家会较少。

本案例综合了新加坡真实交易与客户情景;姓名及具体细节已作更改。

每个卖不出去的放盘背后都有各自的原因，但归根究底大多离不开几个数字：估价、买家的现金能力，以及合适的比较案例。如果你的公寓挂牌时间已经比预期长，或是你想在放盘前先定好合理的价格，PropertyNet.SG可以和你一起检视比较案例、可能的银行估价以及买家的负担能力，给你一个独立客观的定价参考。