关键要点
- Kingsford Group旗下Kingsford Havelock以9.5亿新元购入位于欧南路315号的永久地契Tan Boon Liat Building,刷新2026年迄今为止新加坡最大宗集体出售纪录。
- 9.5亿元成交价比2026年2月设定的10亿元底价低约5%,比2025年原定的11.5亿元售价低约17%。
- URA建议将该商业一级地段重新规划为底层商业的住宅用地,容积率从3.1提升至4.9,大幅提高重建潜力。
- 这宗交易以绝对价格计算是自2018年Pacific Mansion以来最大的集体出售,超越了2026年4月Loyang Valley的8.8亿元成交额。
- 该交易仍需在特别业主大会上获得80%以上业主批准,并通过分层地契局审批方可完成。
专家观点： Kingsford Group斥资9.5亿元购入永久地契Tan Boon Liat Building,成为2026年迄今最大宗集体出售交易,其毗邻Havelock地铁站的重新规划地段显示即使在谨慎市场环境下,发展商仍然追逐稀有、交通便利的近市区地皮。
Kingsford拿下2026年最大宗Havelock集体出售项目
新加坡集体出售市场刚刚录得今年最瞩目的交易。 Tan Boon Liat Building，这座位于欧南路315号的15层永久地契工业仓库及展示厅已完成集体出售，而且是在首次招标失效后第二次尝试才成功。对于在2026年大部分时间处于观望状态的市场而言，这是一个关于发展商真实意愿的重要信号。
新加坡金管局的 Tan Boon Liat Building集体出售 印证了我们全年强调的主题：发展商虽然挑剔，但对于真正稀缺、靠近地铁的永久地契土地，他们仍愿意出高价。本文将剖析交易数字、重新规划的升值潜力，以及对关注第3区的买家、业主和投资者的意义。
欧南路315号发生了什么
市场代理发布的主要事实十分清晰。 Kingsford集团旗下公司Kingsford Havelock Pte Ltd同意以 9.5亿新元收购该物业，顾问形容这是新加坡今年迄今完成的最大宗集体出售交易。这栋建筑坐落在两块相邻的永久地契地段上，正好位于汤申－东海岸线Havelock地铁站上方，靠近欧南路与锡安路交界处。
这并非一次性成功。该项目最初于2025年2月推出集体出售，要价11.5亿新元，但招标结束时无人问津。业主在获得超过80%的同意后，于2026年2月以10亿新元的较低底价重新推出。最终成交价9.5亿新元比修订底价低约5%，比2025年原始要价低约17%。
| 指标 | 详情 |
|---|---|
| 买家 | Kingsford Havelock Pte Ltd（Kingsford Group） |
| 售价 | 9.5亿新元 |
| 2025年原始要价 | 11.5亿新元 |
| 2026年修订底价 | 10亿新元 |
| 地契 | 永久地契 |
| 地址 | Outram Road 315号，第3区 |
| 地段面积 | 两幅地段共约141,048平方英尺 |
| 现有地段用途 | 商业1（容积率3.1） |
| 建议改划用途 | 住宅附带首层商业（容积率4.9） |
为何重新规划才是真正的宝藏
单看价格并不能说明全部。 URA 建议将目前容积率为3.1的商业1工业用地重新规划为底层商业的住宅用地,并将容积率提高至4.9。这相当于可建总楼面面积增加约50%,将老旧的工业大楼转变为大型综合用途住宅项目的开发基地。
有关交易的报道指出,重建后将建成两栋高达约48层的住宅大楼,但须获得规划批准。对于一个位于地铁站上方、步行可达中央商业区的地段而言,即使在销售市场低迷的情况下,这样的开发强度正是让这块土地价值高达九位数的关键所在。
这里的任何新住宅都将按照目前新加坡统一的楼面面积标准推出。在统一标准下,楼面面积按墙体中线计算,所有分层面积均计入总楼面面积,而空调台、花槽和高挑空间等空隙则不计入可售面积。未来Tan Boon Liat重建项目的买家应预期可售面积会较小但更实用,如果您想学习如何评估,我们的指南 2026年样板房单位实用率评估 详细讲解了如何解读平面图和实际呎价。
这笔交易在2026年集体出售大局中的定位
以绝对价格计算,这是今年最大的集体出售交易,超越了Loyang Valley——位于巴西立的一个99年地契公寓,该项目于2026年4月以8.8亿新元售予星海益牵头的财团。这也是新加坡自2018年以来最大的集体出售交易,当年位于里峇峇利的Pacific Mansion以9.8亿新元售予国浩地产和香港置地的合资公司。历来最高纪录仍是Farrer Court,这个私有化的HUDC屋邨售价约13.4亿新元。
值得关注的结构性要点是印花税。由于原地段属于商业1区用途分区,收购时无需缴付ABSD(额外买方印花税),这项优势有助发展商消化庞大地价。如果你想了解 包括ABSD在内的印花税 如何适用于不同物业类型,该专栏以浅白的方式解释了整个框架。
这笔交易也印证了周边Havelock区域的价值。营销代理指出附近新楼盘需求强劲,而我们对 Zyon Grand 以及 Promenade Peak 的评测正好追踪了发展商在为第3区地价辩护时所引用的项目。这宗交易符合我们在 2026年新加坡集体出售复苏中报道的大趋势,即永久地契和城市边缘地段正在考验发展商的胃纳。
机遇与风险
对业主而言,回报确实兑现了,但低于最初和修订后的底价。这就是两次尝试出售的取舍。坚持2025年的定价很可能意味着完全无法成交,而接受市场出清的价格则能即时落袋为安。
- 开发商的机遇： 一个罕见的永久地契、地铁直连地段，并享有50%容积率增幅，正是在供应受限市场中支撑长期定价能力的稀缺资产。
- 买家的机遇: 未来在此推出的项目将提供直达中央商业区的地铁连接，吸引重视汤申-东海岸线的自住买家和租赁投资者。
- 执行风险： 此次出售附带条件。必须先取得特别股东大会超过80%的业主批准，以及分层地契局的许可，方能完成交易。
- 定价压力风险： 随着2026年私宅价格走软，高昂的地价必须从最终买家处收回，这使得单位效率和推出时的合理定价显得更加重要。
- 投资者的风险: 租赁基本面很重要，鉴于公寓空置率接近7%（如我们在 2026年下半年租赁市场分析中所述），收益率假设应保持保守。
有意在此未来楼盘与其他选项之间权衡的潜在买家，应尽早计算负担能力。我们的 负担能力计算器 以及关于 TDSR和LTV如何影响您的贷款 是您在承诺以高昂地价购买近市区房产之前值得参考的起点。
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买贵和买对的差距会在十年内不断放大。我们为每个新加坡主要新楼盘提供独立100分评分 内幕评测，这套评估框架与我们为客户提供咨询时使用的完全一致。看示范单位前，先查阅评分。
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Tan Boon Liat Building 卖了多少钱？
位于 Outram Road 315 号的永久地契建筑以 9.5 亿新元集体出售给 Kingsford Group 旗下的 Kingsford Havelock Pte Ltd。营销代理表示，这是 2026 年迄今为止新加坡完成的最大宗集体出售交易。
为什么要经过两次才卖出？
该物业首次于 2025 年 2 月以 11.5 亿新元推出，但招标流标无人问津。业主于 2026 年 2 月重新推出，将底价降至 10 亿新元，最终 9.5 亿新元的成交价比修订底价低约 5%，比最初要价低约 17%。
该地段将建什么项目？
URA 建议将目前的商业 1 工业用地重新规划为住宅用地，底层为商业用途，容积率从 3.1 提升至 4.9。这将支持大规模综合住宅重建项目，据报道将建造高达约 48 层的双塔楼，具体以规划批准为准。
交易已经完成了吗？
尚未完成。该交易需视乎业主在特别大会上获得超过 80% 的股份价值和分层面积门槛的批准，以及分层地契局的批准而定。
为什么这笔交易不需缴付 ABSD？
该地段原为商业1工业用途地段而非住宅用途地段,因此收购时无需缴纳ABSD(额外买方印花税)。您可以在以下页面了解ABSD的一般运作方式: IRAS ABSD页面.
Tan Boon Liat集体出售案例有力地提醒我们:重大交易会产生连锁反应——它们重新设定土地基准、影响未来新盘定价,并改变第3区及更大范围内业主和买家的考量。如果您在老旧住宅区拥有房产并想了解集体出售前景,或正关注未来Havelock一带的新盘推出、希望清晰掌握定价、面积效率和融资信息,PropertyNet.SG团队可以为您详细分析数据,提供独立、零压力的专业意见。欢迎联系我们获取个性化咨询,我们将助您把市场动态转化为符合自身目标的明智决策。