关键要点
- 2026年TDSR（总偿债率）55%上限和MAS 4%压力测试底线维持不变，两者共同决定您的收入可支持的私宅贷款额度上限。
- 首次购买私宅且没有未偿还房贷的买家可获最高75% LTV（贷款与估值比），但第二套房降至45%，第三套降至35%。
- 如果选择超过30年的贷款期限，或贷款期限延续至65岁以后，首套房的LTV将从75%降至55%，最低现金首付比例也会提高。
- MSR（房贷偿债率）不适用于以银行贷款购买的私宅，这让私宅买家比向发展商买HDB或EC的买家多出25个百分点的负债空间。
- 浮动收入如花红、佣金和租金收入在计算TDSR时只按70%计入，这往往会降低自雇人士或靠佣金收入买家可获得的贷款额。
对2026年的私宅买家而言，悄然决定您购买力的两个数字是55%和75%。TDSR限制您的收入可支持的贷款额，LTV限制您的房产可支持的贷款额，两者中较低的那个永远是最终决定因素。
每位有意购买第9区公寓、汤申-东海岸线沿线转售单位或东部有地住宅的买家，最终都会遇到同一道关卡。问题不在于叫价，而在于新加坡金融管理局制定的融资框架。了解 私宅买家的TDSR和LTV规定 在2026年如何相互作用，决定了您是顺利完成购买，还是在支付定金数周后收到贷款被拒的通知。
2026年TDSR和LTV规定的实际内容
两个框架决定了您可以借贷多少。第一个是总偿债率。 MAS规定 ， 借款人的TDSR应小于或等于55%. 对于2021年12月16日或之后授予购买选择权的房产贷款，TDSR门槛设定为借款人月收入的最高55%，月债务偿还义务计入此门槛。
第二个框架是贷款与估值比率（LTV）限制。 LTV限额决定了个人可从金融机构借贷的房贷最高金额，以贷款额占房产价值的百分比表示。 对于首套私宅且没有未偿还房贷的情况，上限为75%。
这里是最容易让买家混淆的部分：这两个限额是独立运作的，您的实际贷款额取决于两者中计算出较小的数字。高收入者购买首套房通常会发现LTV是限制因素。已有债务或持有多套房产的买家通常会先触及TDSR的限制。
| 框架 | 2026年限额 | 适用范围 |
|---|---|---|
| TDSR | 总月收入的55% | 所有房产贷款，公共和私人 |
| MSR | 总月收入的30% | 仅限从发展商购买的HDB组屋和EC执行共管公寓 |
| LTV（首次贷款） | 最高75% | 首套私宅，银行贷款 |
| 压力测试底线 | 4.0% p.a. | 住宅房产贷款评估 |
4%压力测试如何悄然缩减您的贷款额
55%的上限并非应用于您的实际利率。 在计算借款人的每月房贷分期付款时，金融机构必须使用中期利率底线和后续利率中的较高者。 实际上，住宅房产的底线设定为4% p.a.，尽管2026年初实际银行固定利率要低得多。
这点非常重要。一笔实际成本远低于2%的贷款，评估时仍被视为4%。两者之间的差距是刻意设置的缓冲空间，旨在保护您免受利率再次攀升的影响。这也意味着您符合资格的贷款额比按今日广告利率简单计算的结果要小。如果您想自行计算，我们的 负担能力计算器 采用了银行使用的相同压力测试逻辑。
还有一个细节会影响自雇买家和佣金收入者。 金融机构必须对佣金、花红和津贴等可变收入，以及租金收入，至少扣减30%。 主要收入来自佣金的买家仅按其收入的70%评估，这可能大幅降低他们符合资格的贷款额。尽早了解这一点有助于您提前规划，而不是在最后关头才发现。我们关于 TDSR和LTV如何影响您的贷款 详解其中机制。
LTV阶梯：为什么您的第二套房需要更多首付
影响LTV的最大因素是您已持有的房贷数量。每增加一笔房贷，您的上限就会大幅降低，迫使您支付更多现金和CPF。
| 贷款数量 | 最高 LTV | 最低现金首付 | 总首付 |
|---|---|---|---|
| 首套房产 | 75% | 5% | 25% |
| 第二套房产 | 45% | 25% | 55% |
| 第三套及以上 | 35% | 25% | 65% |
这些分级由 TDSR和LTV规定 确认并适用于其2026年指引。 如果您在申请新房贷时已有未偿还的房贷，您的LTV比率将随着每套后续房产而降低，第二套降至45%，第三套及以后降至35%。 对于考虑购买第二套房产的投资者而言，所需首付的增幅相当可观，而且还要叠加更高的ABSD（额外买方印花税）。我们的指南 使用CPF购买第二套房产 展示了这两项成本如何叠加。
大多数买家忽略的地契与楼龄门槛
即使是首次购房者也可能失去完整的75% LTV。 私宅房贷的最长年限为35年，但超过30年年限的贷款，或贷款期限延伸至65岁以后的，将面临更严格的LTV限制，对于没有未偿还住宅房贷的借款人，该限制为55%。 延长贷款年限以降低月供因此是有代价的：LTV降至55%，最低现金部分升至10%。
对于联名借款人，银行不会简单地采用较年轻申请人的年龄。 对于联名借款人，金融机构使用收入加权平均年龄，即按每位借款人在总月收入中的占比来加权其年龄。 将较年轻、收入较高的联名借款人与年长者配对，可以保留较长的贷款年限和较高的LTV，这正是为什么在签署任何文件之前，顺序和结构安排至关重要。
为什么私宅买家比组屋买家有更大空间
这些规则中确实隐藏着私宅买家的真正优势。 MSR仅适用于HDB组屋和直接从发展商购买的执行共管公寓（EC），而私人住宅房产只适用TDSR。 这额外25个百分点的负债空间，TDSR的55%对比MSR的30%，意味着相同收入的家庭在私人公寓上往往能获得比同等价值组屋更大的贷款额度。
这对组屋升级者有实际影响。关键在于时机。如果您在私宅行使OTP时仍在组屋地契上，银行会将新贷款视为第二套房产贷款，按45% LTV而非75%处理。先卖组屋、安排同步完成交易或除名是常规操作，但都无法作为临时补救措施。我们的专题 从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 详细介绍了时机安排，计划现金流的买家应阅读 购买私宅真正需要多少现金.
2026年买家的机遇与风险
在机会方面,2026年框架没有进一步收紧,这为买家提供了稳定的规则来规划购房。由于银行利率远低于4%的压力测试底线,您的实际分期付款与压力测试分期付款之间的资格差距较为宽松,这意味着真实负担能力往往比评估结果所显示的更好。了解LTV阶梯的买家也可以通过结构性购房,例如通过还清或赎回现有贷款,来释放更高的贷款额度。
风险同样具体。在做出承诺之前,以下几点值得权衡:
- 估价差额。 LTV适用于价格或估价中的较低者,因此高于估价的溢价部分必须以现金支付。
- 浮动收入折扣。 佣金、花红和租金收入仅按70%计算,这可能会悄悄削减您的贷款额。
- 期限门槛。 超过30年的贷款期限或超过65岁的年龄会将首套房产的LTV降至55%,并提高现金首付比例。
- 第二套房产权益。 45%的LTV意味着需要准备55%的首付,加上更高的印花税账单。
像这样的降温措施会随着时间推移而重新调整,因此值得关注官方公告。若要了解更广泛的政策全景, 我们的印花税解析 在您预算购房时与融资问题自然搭配。
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2026年我购买首套私宅最多可以贷款多少?
对于没有未偿还房贷的首套私宅,LTV上限为购买价格或估价(取较低者)的75%,前提是您的贷款期限不超过30年且不超过65岁。您的收入还必须将每月总债务保持在55% TDSR上限内。两个数字中较小的一个就是您的实际贷款额。
MSR是否适用于私人公寓?
不适用。MSR是30%的上限,仅适用于组屋和直接从发展商购买的执行共管公寓。对于通过银行贷款融资的私人公寓和有地住宅,只适用55% TDSR,这为私宅买家提供了更多的借贷空间。
如果实际利率较低,4%压力测试如何影响我的贷款?
银行必须使用中期利率底线(目前住宅房产为4%)与实际后续利率中的较高者来评估您的分期付款。即使您的真实利率低于2%,您的贷款资格也会按4%计算,因此您获批的贷款额会小于今天广告利率所显示的数额。
为什么第二套房产的LTV会降至45%?
随着你未偿还房贷数量的增加，新加坡金融管理局会降低LTV（贷款与估值比）上限。第二套房产贷款的LTV上限为45%，最低现金首付25%；第三套或之后的贷款LTV上限为35%。这是政府刻意实施的降温措施，旨在遏制过度杠杆。
我可以延长贷款期限来借更多吗？
延长贷款期限可以降低每月分期付款，但不会提高贷款上限。一旦贷款期限超过30年，或贷款延续至65岁之后，首套房产的LTV会从75%降至55%，最低现金部分也会升至10%。贷款期限越长，总利息支出也越多。
TDSR和LTV框架在2026年保持稳定，但它与你的具体收入组合、现有贷款、年龄和换房时间表的相互作用是高度个性化的，细微的结构调整可能会让你的购买力相差数十万元。如果你正计划购买私宅，或从组屋升级到公寓，并想清楚了解自己究竟能贷多少、如何安排贷款顺序，欢迎联系PropertyNet.SG团队，获取针对你的数据和目标量身定制的专业评估。