在新加坡,许多夫妇联名拥有私宅,之后考虑购买第二套房产作为投资或家庭规划之用。然而,第二套房产的ABSD高达20%或以上,成本可能令人却步。一个有效的合法策略是通过 部分转让 ——俗称脱钩。
什么是部分转让(脱钩)?
部分转让是指私宅的其中一位共同拥有者将其份额出售给另一位共同拥有者。完成后:
- 买方成为 唯一屋主
- 卖方不再拥有任何房产
- 卖方现在可以作为 首次购房者 购买另一套房产,从而避免ABSD
重要提示: IRAS将此视为合法买卖。需缴付转让份额的买方印花税(BSD)。交易必须按市场价值进行。
什么情况下脱钩有意义?
- 您联名拥有私宅(组屋不允许脱钩)
- 您想购买第二套住宅房产
- ABSD节省金额超过部分转让交易的成本
- 其中一位共同拥有者能够独立符合新贷款资格(单独通过TDSR)
逐步流程
- 委托律师: 双方需要各自的法律代表。转让方的律师准备转让文件。
- 估价： 物业必须按市场价值估价。BSD根据转让份额的市场价值计算。
- 印花税缴付： BSD由买方（留下的共同拥有人）就其收购的份额缴付。
- 再融资： 如物业有现有贷款，贷款必须重组至单一业主名下。银行必须批准——单一业主必须独立通过TDSR审核。
- CPF考量： 如购买物业时使用了CPF，转让方必须将其CPF本金及累积利息退还至自己的CPF账户。
- 完成： 完成后，一方成为单一业主，另一方可以首次私宅买家身份购房。
涉及费用
| 费用项目 | 估计金额 |
|---|---|
| 买方印花税(BSD)（按转让份额计算） | 转让价值的1%–4% |
| 法律费用（双方） | $5,000–$8,000 |
| 再融资费用（如适用） | $2,000–$4,000 |
| 估价费 | $500–$1,000 |
| CPF退款（累积利息） | 不定——持有多年的物业可能涉及大笔金额 |
主要风险与注意事项
- 留下业主的TDSR： 单一业主必须有能力独立承担全部现有贷款。如收入不足，银行可能不批准重组。
- 买方份额的额外买方印花税： 如买方（留下的共同拥有人）已拥有其他物业，收购份额时可能需缴付ABSD。
- CPF退款义务： 如物业是多年前购入，大笔CPF累积利息可能削弱部分出售的财务效益。
- SSD： 如果原房产是在SSD期限内（4年内）购买的,转让份额可能会触发SSD。
- 真实交易: IRAS会严格审查部分出售交易,以确保这些是真实的市场交易,而非为规避印花税而设的人为安排。
脱钩是否适合您?
答案取决于您的具体财务状况、现有房产的净值、CPF余额,以及可节省的ABSD金额。合格的房产顾问可以根据您的实际情况进行详细分析。
一般原则: 当转让份额所需缴付的BSD显著低于购买第二套房产所需缴付的ABSD时,脱钩在财务上才划算。对于大多数中端市场房产而言,这笔账通常是合算的。
总结
部分出售(脱钩)是一项强大但复杂的策略,需要仔细的法律、财务和CPF规划。如果执行得当,它可以让已婚夫妇重组私宅产权结构,并在购买第二套房产时无需承担全额ABSD。在进行之前,务必聘请经验丰富的房产律师和持牌房产经纪。