关键要点
- 新加坡公民购买第二套住宅需缴付20% ABSD（额外买方印花税），以200万元公寓计算即需预先支付40万元现金，之后才可申请退款。
- 已婚新加坡公民夫妇若先购买公寓，可在购入现房后6个月内或新楼盘TOP或CSC后6个月内出售现有组屋，以申请退还ABSD。
- 在行使公寓OTP（购买选购权）前先售出组屋，可完全免除ABSD，因为该公寓将被视为首套私宅。
- ABSD在您行使OTP或签署S&P（买卖合约）时评估，而非完成交易时，因此时序安排在签约时已定。
- 过桥贷款和先买后卖方式需要预先支付全额ABSD现金并谨慎规划TDSR（总偿债率），而先卖后买则面临临时住房和时间差风险。
2026年新加坡组屋升级者可能犯下的最昂贵错误，不是选错公寓，而是弄错买卖顺序——这可能导致30万至40万元本可避免的印花税被套牢。
PropertyNet.SG每月都会接触到已供满或接近供满组屋、准备升级至私宅的家庭。房产负担得起，融资也没问题。但当话题转到时机安排时，气氛就变了。应该先卖组屋，还是先买公寓？答案将决定您是要交给IRAS五位数还是六位数支票，以及能否取回退款。本指南详解2026年 组屋出售与公寓购买时机规划以避免双重ABSD的规则，以及如何弥补期间的资金缺口。
2026年ABSD规定的实际内容
额外买方印花税（ABSD）是在标准买方印花税之上征收的，按购买价或市值两者中较高者计算。自2023年4月27日起税率维持不变。对于新加坡公民，首套住宅ABSD为0%，但 第二套住宅ABSD为20%。永久居民首套为5%，第二套为30%。
大多数升级者忽略的关键点是 何时 进行计算。 IRAS根据您在购买时点的买家身份和持有房产数量评估ABSD责任. 适用的ABSD税率基于购买日期当天的买家身份。 这个日期指的是您行使OTP（购买选择权）或签署正式买卖合约的时间点,而非交易完成日。如果在那一刻您仍持有组屋,该公寓在法律上即为您的第二套房产,须缴付20% ABSD（额外买方印花税）。
| 买家身份 | 第1套房产 | 第2套房产 | 第3套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
以200万元的公寓计算,20% ABSD相当于40万元,这还不包括BSD(买方印花税)。若是150万元的公寓,ABSD则为30万元。这绝非小数目,往往比装修预算还高,对许多家庭而言,这笔开销直接决定了换房计划是否可行。关于印花税叠加的详细说明,我们的指南 新加坡印花税 详细解释了BSD与ABSD如何叠加计算。
先卖后买还是先买后卖:两种时序策略
处理时序有两种明确的方法,各有利弊,需要在现金压力与时间风险之间权衡。
先卖后买:零ABSD,但需规划过渡期
如果您在行使公寓OTP之前完成组屋出售,或至少已签订具约束力的卖出合约,那么在购买时点您名下无任何住宅物业。该公寓将被视为您的首套私宅,作为新加坡公民夫妇,您只需缴付0% ABSD。因为本就无需缴付,也就无需申请退款。
难点在于过渡期。组屋出售完成后,您需要在公寓交房前找地方暂住。若购买转售公寓,过渡期通常几个月;若是购买期房新楼盘,可能要等三到五年,期间需租房或与家人同住。但除了省下ABSD,这条路线的优势是心里有数:您在承诺购买价格前,已清楚知道组屋售价所得和真实预算。如果您刚满MOP(最短占有期),我们的这篇文章 组屋达到MOP时要做的三件事 提供了实用的检查清单。
先买后卖:锁定单位,先付ABSD,事后申请退款
如果您在仍持有组屋时行使公寓OTP,短暂期间内您将同时拥有两套房产,须预先缴付20% ABSD。已婚夫妇且至少一方为新加坡公民,之后可向税务局申请退款,但必须严格符合所有条件。
根据IRAS(新加坡税务局)规定, 已婚夫妇在购买第二套住宅房产时，各自名下拥有的住宅产业权益不得超过一套，且须已缴付第二套房产的ABSD；第一套住宅房产必须在第二套房产购买日期后6个月内售出（如属已落成房产），或在TOP或CSC签发日期后6个月内售出（如属购买时尚未落成的房产），以较早者为准。 夫妇双方必须包含一名新加坡公民配偶，且房产必须以夫妇双方名义共同购买。
代价是现金流。您必须先垫付全额20%，才能申请退还，这意味着需要动用流动储蓄或过渡贷款。我们的详细指南 如何从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 详列了各项条件和所需文件。
过渡衔接：为重叠期融资
先买后卖的方式会在短期内产生双重资金需求：公寓首付加上预缴ABSD，而此时您的组屋售屋款项尚未到账。这就是过渡贷款的用武之地。过渡贷款是一种短期融资安排，预先垫付您组屋出售的预期净收益，用于支付公寓购买款项，待组屋售出完成后即行偿还。
两个数字决定了您实际能为公寓借贷多少。 MAS总偿债率（TDSR）将您的每月债务总额限制在月总收入的55%，以及 MAS贷款价值比（LTV）限制 决定您的最高贷款额度，如果您已有未偿还的房屋贷款，额度会大幅下降。先卖后买，先还清组屋贷款，意味着您在购买公寓时没有现有房贷负担，可以获得更高的LTV。随着SORA挂钩利率在2026年持续回落，供款成本比以往更为优惠，正如我们在 新加坡房贷利率跌破1.5%一文中所述。在决定采用哪种方式之前，先通过我们的 负担能力计算器 测算一下扣除组屋贷款后您实际可借贷的上限。
别忘了CPF这一层。当您售出组屋时，您用于购买组屋的CPF款项加上累计利息必须先退还到您的CPF普通账户，之后才能得到现金收益。这笔退款可以再用于支付公寓首付，但会减少您实际拿到的现金，因此必须妥善规划。 CPF Board使用CPF购屋指南 详细说明了退款机制。
机遇与风险：权衡您的次序选择
两种路径都没有绝对的对错。正确的选择取决于您的现金流动性以及对时机风险的承受能力。
- 先卖的机会： 完全不需要预付ABSD，购房预算清晰明确，而且因为没有现有贷款可获得更高的LTV。如果您能接受短期租房，并希望获得最大的确定性，这是最佳选择。
- 先卖的风险： 您可能在某个市场时点卖出，但在购买前发现价格已经变动，而且需要承担两次搬家成本加上临时租金。此外，在没有住所的情况下找房也会带来情绪压力。
- 先买的机会： 您可以锁定心仪的单位，只需搬家一次。20% ABSD在符合条件的期限内可全额退还。
- 先买的风险： 您必须预先支付全额ABSD，如果组屋在6个月内未能售出，或者因离婚、产权名字变更、或第二套现有房产等情况导致不符合退税条件，ABSD将变成永久性支出。错过退税期限是典型的六位数损失。
对于探索更复杂架构的夫妇，请注意解耦（decoupling）或单人名义购买只有在购房配偶确实不持有现有组屋任何权益的情况下才能避免ABSD。我们对 99-to-1策略及其ABSD影响 的分析说明了为何激进安排现在会引起IRAS审查，而 卖一买二策略 则展示了一些家庭如何合法地拥有两套私人住宅。
2026年换房者实用排序检查清单
在签署任何文件之前，请确认四件事。第一，您的MOP已完全履行且有资格出售，可以对照 HDB售房资格页面进行核实。第二，您的组屋实际估值以及扣除贷款和CPF退款后的净收益。第三，根据TDSR和LTV计算您购买公寓的借贷上限。第四，如果先买，您是否有ABSD现金以及在6个月期限内售出的可靠计划。把这四点搞清楚，排序决策就成了算术题而非赌博。
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
每一波新楼盘推出都会改变转售需求、租金回报率以及附近现有屋主的退场时机。如果您的组屋已过MOP（最短占有期）或将在两年内届满，现在正是检视您选择的最佳时机。获取免费、数据支持的评估报告，了解您的单位能卖多少钱以及您的升级路径。
WhatsApp：免费屋主评估无需缴付ABSD的升级指南常见问题
从组屋换购公寓时，ABSD具体在什么时候评估？
ABSD在您行使公寓的Option to Purchase或签署买卖协议（Sale and Purchase Agreement）时评估，而非完成交易时。如果当时您仍然合法拥有组屋，该公寓将被视为您的第二套房产，作为新加坡公民需缴纳20% ABSD。
我有多长时间出售组屋以退还ABSD？
对于至少有一方为新加坡公民并联名购买的夫妇，现有房产必须在公寓成交后6个月内出售（若为现房），或在TOP或CSC后6个月内出售（若为新楼盘，以较早日期为准）。豁免需通过IRAS申请，不会自动生效。
先卖组屋再买公寓会更便宜吗？
从现金流角度看，确实如此。先卖意味着公寓被视为您的第一套私宅，因此新加坡公民夫妇无需支付ABSD，也不需要申请退款。但代价是需要在卖出和入住新房之间安排过渡住所。
我可以在组屋成交前用过桥贷款先买公寓吗？
可以。过桥贷款预支您组屋的预期净售价，让您能在组屋售价到账前支付公寓首期，待组屋成交后再还清。您的整体借贷仍受金管局TDSR上限（总月收入的55%）及相应LTV限额规管。
卖掉组屋后我的CPF会怎样？
您用于购买组屋的CPF连同累积利息必须在成交时退回CPF普通账户，之后才能收到现金收益。这些退回的公积金可用于购买公寓，但会减少您的现金收益，因此需按净额规划。
组屋出售和公寓购买的时机安排是少数几个仅一周之差就能让成本相差数十万元的产权决策之一。每个家庭的情况各不相同，从CPF余额、未偿还贷款到目标是转售单位还是期房楼盘都有差异。如果您正在权衡先卖还是先买，并希望获得独立、以数字为本的专业意见，了解哪种顺序能保护您的现金并让您符合ABSD豁免条件，欢迎联系PropertyNet.SG团队。我们将为您规划具体的时间表、融资方案和豁免资格，让您的升级计划有条不紊而非寄望于运气。