案例分享:我们如何在11周内以高于估价3万元卖出大巴窑四房式组屋

专家建议:在价格走低的转售市场中,高于估价售出不在于大胆开价,而在于真正的差异化优势、针对实际缺陷的严谨定价,以及让买家而非卖家承担超额现金风险。

当Kelvin和Jasmine决定在2026年初出售他们位于大巴窑的四房式组屋时,市场消息并不乐观。 组屋转售价格指数 刚公布近七年来首次下跌，每个论坛帖子都警告说COV（现金溢价）已死。十一周后，他们从HDB完成预约走出来，成功以高出官方估价$30,000的价格售出。以下是他们的真实做法，包括实际数字、失误经历，以及任何大巴窑卖家都可以套用的框架。

困境：在疲软市场中出售大巴窑四房式组屋

41岁的Kelvin和39岁的Jasmine拥有一间位于大巴窑5巷附近的高层四房式组屋,剩余约62年地契。他们于2016年购入该单位,早已过了MOP。随着第二个孩子即将出生,他们想在同一区购买五房式组屋,以便靠近Jasmine父母家及大巴窑地铁转换站(南北线与未来的跨岛线)。

市场环境让他们担忧。 2026年HDB转售价格正在走软，官方数据证实了这一点。 HDB 数据显示转售市场连续第二个季度降温。问题是，当大盘指数下行时，一间位置中心、交通便利的组屋是否仍能获得溢价。

指标	指标	数据告诉这对夫妇什么
HDB转售价格指数，2026年第二季度	202.7，环比下跌0.3%	连续第二个季度下跌，市场转软
大巴窑四房式中位数，截至2026年年中	约 $990,000	尽管指数疲软,中部仍维持溢价
大巴窑百万组屋成交,一个月内	23 宗交易	优质单位需求依然强劲
2026 年 MOP 期满组屋(全岛)	约 13,480 个单位	竞争供应增加,定价策略至关重要

两项事实打破悲观论调。2026 年第二季度市场数据显示,RPI 环比仅下跌 0.3% 至 202.7,属温和波动而非调整。而大巴窑仍是少数几个四房式组屋中位价突破百万的市镇之一,与中区和女皇镇并列。换句话说,即使全国行情走平,该镇依然保持韧性。

挂牌前他们了解的数据

Kelvin通过HDB公开转售数据调取了自家组屋及邻近两座组屋的近期成交记录。过去四个月内,类似楼龄的高层四房式单位成交价大致在$840,000至$890,000之间。他们的单位有三大优势:楼层位于高层区间、视野开阔无遮挡,以及三年前才完成的翻新装修。

在定价之前,他们先算好自己的退场账。这是大多数卖家跳过的步骤,却正是决定你议价空间的关键。

项目	金额
预期售价目标	$875,000
需偿还的组屋贷款余额	$210,000
CPF普通账户退款（含累计利息）	$318,000
预估中介佣金（2%加GST）	约$19,100
律师及杂费	约 $2,800
扣除CPF退款后的现金收益	约$325,100

CPF退款部分让人大开眼界。由于返还到CPF账户的累计利息并非许多屋主以为的可用现金，无法直接用于下一次购房，这对夫妇仔细研读了我们的指南，了解如何 计算HDB售房所得 区分实际到手现金与只会循环回下一套组屋的CPF款项。及早厘清这一点，让他们在后续谈判时能够从容应对。

逐周跟进：11周组屋转售时间表

以下是整个过程的真实时间线,从挂牌到完成交易的每一步。

周数	阶段	事件进展
第1周	挂牌定价	以$888,000挂牌,刻意高于$875,000的目标价,留出议价空间
第2至3周	看房	共14组看房,两个$855,000的低价报价被婉拒
第4周	认真买家	一个换房家庭出价$880,000;屋主还价后以$884,000成交
第5周	购房意向书	买方支付了$1,000意向金；21天的意向书行使期开始
第6周	HDB估价	买方提交了估价申请；组屋估价为$854,000
第7周	行使OTP	买方支付剩余意向金；$30,000差额作为现金溢价(COV)以现金支付
第8至10周	HDB转售申请提交	双方提交转售申请；文件审核与批准
第11周	竣工	在 HDB Hub 完成预约;交钥匙及收款

关键策略在于时机安排。在疲软市场中,买家要求在商定 OTP(购房选购权)价格 之后 才进行 HDB 估价。组屋估价为 $854,000,而协议价为 $884,000,因此 $30,000 的差额即为 COV(超估价现金),买家在使用贷款和 CPF 之外以现金支付。由于这对夫妇先议定价格,让买家承担估价风险,因此指数下滑从未影响到他们的售价。

为何买家愿意在低迷市场支付 COV

COV 并非卖家的一厢情愿数字。它是买家自愿支付的超出估价部分,因为这套特定组屋对他们而言物有所值。对这个家庭来说,顶楼无遮挡单位、无需重做的近期装修,以及靠近地铁站的大巴窑黄金地段,都值得他们多付。启示在于 即使指数持平,优质组屋仍能收获 COV,这正是我们对 COV 为何在 2026 年回归 的分析所预测的。

此案例为大巴窑卖家揭示的机会

• 中部成熟区的抗跌性。 大巴窑、女皇镇和中央区的四房式组屋中位价持续突破百万元,因此成熟镇卖家拥有非成熟镇所没有的定价主导权。
• 翻新越新越值钱。 买家若能省下$40,000至$60,000的装修费,往往愿意将部分省下的钱加到COV里。
• 交易时序保护你的价格。 先在OTP上敲定价格,再让买家申请估价。COV风险由买家承担,不是你。
• 时间掌控更有把握。 从挂牌到成交的11周让这对夫妇顺利衔接下一套五房式组屋的购买,避免了租房空窗期的开销。

风险与改进之处

但情况并非完美。Kelvin承认他们第一个失误是以$888,000挂牌,而高于$890,000的成交案例支撑不足。头两周浪费在被吉利数字吸引的看房客身上,一位真正有意的买家在第二周离开,后来才回头。如果当初以更贴近$878,000的价格挂牌,很可能更快找到真正的买家。

他们低估的更大风险是 供应潮。2026年全岛约有13,480套组屋达到MOP解禁期,大巴窑本身也占了不小份额,若有竞争性高楼层单位在销售期中段出现,可能迫使他们降价。所幸他们在风险兑现前已找到买家,但今年稍后才挂牌的卖家应预期更多竞争并相应调整价格。

最后,他们差点在自己的单位还未确定卖出前就先锁定下一个购房交易。如果在他们为那套五房式组屋行使OTP之后自己的卖房交易告吹,他们将面临 额外买方印花税 风险敞口和资金压力。任何打算在两套组屋之间转换或升级的买家都应该先阅读我们的 满足MOP后升级攻略 再确定日期。

可复制的框架

抛开个案细节,这套方法其实就是四个步骤,任何卖家都能照做:

• 以现实为锚,而非期望。 调出你所在组屋最近三到四个月真正可比的成交记录,然后在这个范围内设定一个实际可达的目标价。
• 先算清楚退场数字。 把现金收益和CPF本息退款分开计算,这样你就能从清晰的立场去谈判,而不是被恐惧驱使。
• 把差异化卖出去。 楼层、景观、剩余屋契和装修状况,正是能把观望买家转化为愿意支付COV买家的关键。
• 安排好时序以保护价格。 先商定OTP价格,然后让买家申请HDB估价,这样COV风险由他们承担。

挂牌前,先确认自己的 售卖资格(到HDB网站查询) 如果您打算升级并为下一个住所申请贷款,请对照 MAS MSR和TDSR规则检查自己的贷款能力。您也可以通过我们的 负担能力计算器 计算器规划售屋收益与下一笔购房预算,确保衔接顺畅。

本案例综合了新加坡真实交易与客户情景;姓名及具体细节已作更改。

在市场趋平的情况下以高于估价的价格卖出组屋,靠的不是运气,而是一套可复制的流程——关键在于针对实际制约因素定价,并正确安排卖房与换房的时机顺序。如果您持有大巴窑组屋或任何成熟地段的HDB单位,想清楚了解真实市价、实际到手现金以及2026年的最佳挂牌时机,欢迎联系PropertyNet.SG团队,获取针对您的组屋和换房计划量身定制的独立、数据为先的专业评估。