新房验收缺陷检查——正确方法

购买房屋可能是您一生中最大的单笔投资。然而,完全没有缺陷的房子极为罕见。建筑工程涉及的各项工作取决于工人的手艺和他们采用的质量控制水平。

因此,尽可能了解您新家的状况非常重要,这样您可以在装修和日后居住期间减少不愉快的意外。在开始装修前进行彻底检查 之前 也让您有机会修复缺陷,否则这些问题日后将变得更难处理且成本更高。

例如,空心瓷砖必须在地板上安装橱柜、搁架和衣柜之前修复。天花板渗水问题必须在搭建假天花之前解决。这些问题一旦装修完成后处理起来成本会高得多。

当您第一次进入刚完工的新家时,您可能会被千头万绪的检查事项所淹没。总是担心可能会遗漏关键缺陷,在搬入后才发现问题。本指南将带您了解需要重点检查的区域、什么构成缺陷,以及您在买卖合约(Sale & Purchase Agreement)下的权利。

7大缺陷检查重点区域

为了系统化地检查,将项目分为以下7大类:

1. 地板 - 检查空心瓷砖、裂缝、崩角、不平整表面和色调不一致
2. 内墙 - 查看灰泥裂缝、油漆滴痕、刷痕、不平整和污渍
3. 天花板 - 检查渗水痕迹、裂缝、不平整的表面和油漆缺陷
4. 门 - 测试对齐度、开关顺畅度、门扇与门框之间的缝隙、刮痕和锁具功能
5. 窗户 - 检查密封条、滑轨、锁扣机制和防水性能
6. 机械与电气(M&E)设备 - 测试所有电源插座、电灯开关、空调设备、水龙头和排水系统
7. 其他组件 - 检查内置衣柜、厨房橱柜、鞋柜、楼梯扶手和其他固定装置

以下是一些常见缺陷,您在检查时需要特别留意:

如何判断项目是否存在瑕疵？

这正是棘手之处。并非所有看起来不完美的地方在行业标准上都算是瑕疵，反之亦然。例如：

• 地板色调不一致到什么程度才算瑕疵？
• 粉刷墙面上可接受的刷痕和不平整程度是多少？
• 门扇与门框之间可接受的缝隙宽度是多少？

对于外行人来说，看似瑕疵的地方可能并不符合BCA（建设局）的标准定义。反之亦然——您觉得没问题的地方实际上可能低于可接受的工艺基准。这就是为什么基于BCA的CONQUAS标准进行专业验收如此重要。

为什么您应该考虑聘请专业验房师

许多屋主认为验房只涵盖可见的建筑瑕疵，如污渍、裂缝、刮痕和凹痕。因此有些人选择自己检查房屋，或请房产经纪（可能未经相关培训）代为检查。

然而，仅基于可见建筑瑕疵的检查是不完整的。完整的验收还应包括：

• 所有机电设备和配件的正常运作
• 整个房屋内管道、导管和线槽的正确布线
• 所有湿区的水压和排水系统
• 电路测试和接地检查
• 窗户密封完整性和防水性能

这些瑕疵仅凭肉眼观察难以识别，需要经过培训的专业人员使用合适的设备——如热成像仪、湿度计和电气测试仪。

典型的专业验房服务包括：

1. 收钥匙时进行第一轮验收检查
2. 标记瑕疵，准备并向发展商提交瑕疵清单
3. 在第二次预约时与发展商代表一起检查瑕疵清单
4. 在发展商完成所有整改工程后进行复检，确保所有问题已妥善修复

专业验房费用一般从约$350至$500起（1,500平方英尺以下的房屋），具体取决于验房师和服务范围。对于您最大的投资来说，这是一笔值得的小开支。如果您需要推荐，欢迎 联系我们.

缺陷保修期（DLP）内您享有的权利

在您的新家完成验收并修复所有初步缺陷后，您就可以入住了。但如果入住后又出现新的缺陷怎么办？

根据您与发展商签订的买卖合约（S&P Agreement），合约中包含 缺陷保修期（DLP） ——通常为自交房日期起12个月。在此期间，发展商负有明确的责任。以下是您需要了解的内容：

1. 发展商的责任： 在DLP期间，发展商须对您的单位、整个项目以及公共产业的任何缺陷负责。
2. 必须修复的内容： 任何因工艺或材料缺陷，或单位建造不符合买卖合约规格而造成的缺陷，发展商都必须进行修复。
3. 修复时限： 发展商必须在收到您的书面通知后 1个月 内自费修复缺陷。
4. 如果发展商不采取行动： 您可以向发展商发出 整改意向通知 ，说明您计划自行进行修复及预估费用。这将给予发展商另外 14天 的时间采取行动。
5. 最后手段： 如果发展商仍未进行修复，您可以自行聘请承包商，并向发展商追讨相关费用。这些费用可从新加坡法律学院作为利益相关方持有的款项中扣除。

务必以书面形式记录所有事项。保留照片、视频以及与发展商的所有往来记录。这样可以在日后发生纠纷时保护您的利益。

快速缺陷检查清单

区域	检查项目
地板	空心砖（敲击测试）、裂缝、缺角、灰缝不均、色调一致性
墙面	灰泥裂缝、油漆滴痕、刷痕、对齐度、潮湿
天花板	水渍、细纹裂缝、油漆不均、渗水迹象
门	开关顺畅度、锁具功能、缝隙均匀度、刮痕
窗户	密封完整性、滑动顺畅度、锁定、防水性
机电设备	所有电源插座、开关、水龙头、排水、空调功能
固定装置	衣柜门、抽屉滑轨、厨房橱柜、栏杆

顺利验收缺陷的小贴士

• 准备合适的工具： 蓝色美纹胶带（标记缺陷）、手电筒、小球或弹珠（测试地面平整度）、水桶（测试排水）
• 白天进行检查： 自然光能显示人工照明可能隐藏的缺陷
• 系统性检查每个房间： 逐个房间、逐个区域检查，避免遗漏
• 为每个缺陷拍照： 视觉记录能加强您与发展商交涉的依据
• 不要匆忙： 三房单位的彻底检查可能需要2到4小时

家是心之所在。从一开始就做好缺陷检查，能保护您的投资，确保您安心享受新家，无需担心本可及早发现的问题。

如果您计划 购买新楼盘，了解缺陷验收流程是整个过程中不可或缺的一部分。您也可以查阅 开发商新盘策略 并了解 TDSR 和 LTV 如何影响您的融资 再做决定。