关键要点
- HDB和URA已将宽松的租客人数上限延长至2028年12月31日，允许四房式及更大的组屋以及至少90平方米的私宅容纳最多八名非亲属租客。
- 若没有此宽松措施，标准租客人数上限将恢复为大单位最多六名非亲属人士，而四房式及以上组屋在2028年12月31日之后的租约将回落至六名租客上限。
- 只有完成5年MOP的新加坡公民才能整套出租组屋，而Prime和Plus组屋屋主即使在10年MOP后也不能整套出租。
- 私人住宅物业不得出租作少于三个月的短期居住用途，非法短租每项控状可被罚款高达S$200,000。
- 房东若要出租给八名非亲属租客，必须获得HDB批准或向URA登记，若引发严重扰民问题，批准可被撤销。
2026年新加坡业主面临的重大变化是，原定于今年底到期的八名租客宽松上限已延长至2028年12月31日。这项政策决定重塑了大型组屋和私宅业主的租金计算方式，但基本的审批、MOP和最短租期规定依然严格执行。
如果您在淡滨尼地铁线附近拥有组屋、在第15区拥有公寓，或在榜鹅拥有执行共管公寓，那么 2026年新加坡租赁规定 直接关系到您的收益和合规风险。本指南详细解析了哪些规定有变动、哪些保持不变，以及业主最常踩到的雷区。
2026年新加坡租赁规定有何变化
最大的更新是延期而非全新规定。 HDB 以及 URA 于2026年1月16日宣布 租客人数上限的临时宽松措施将再延长两年.
租客人数上限最初于2024年1月放宽，允许四房式及更大的组屋以及至少90平方米的私人住宅容纳最多八名非亲属人士，从之前的六名上限提高，原定有效期至2026年12月31日。 该期限现已延后，宽松措施将持续至2028年底。
理由在于供需关系。 从2023年到2025年，公共和私人住宅市场共有近10万套住宅竣工，预计2026年将有约21,000个组屋单位和私宅完工。 尽管如此， 虽然住宅供应增加有助于缓解租赁市场紧张局面并减缓租金涨幅，但整体租赁需求依然强劲。
2026年组屋与公寓住户人数上限一览
「非亲属人士」是指不属于同一家庭单位的居住者。放宽至八人的上限是有条件的，仅适用于符合条件的房产面积，且必须获得相关批准或完成登记。
| 房产类型 | 标准上限（非亲属人士） | 放宽上限（至2028年12月31日） |
|---|---|---|
| 四房式及更大组屋 | 6 | 最多8人（需获得HDB批准） |
| 三房式组屋 | 6 | 6人（不符合放宽条件） |
| 一房式及二房式组屋 | 4 | 4人（不符合条件） |
| 至少90平方米的私宅 | 6 | 最多8人（需向URA登记） |
| 小于90平方米的私宅 | 6 | 6人（不符合条件） |
长期租约房东需注意一个细节： 对于四房式及更大组屋，若租赁期限延伸至2028年12月31日之后，允许的租户人数将恢复为最多六人。 换句话说，八人上限是与当前政策期限挂钩的特殊待遇，而非永久权利。
组屋房东的批准、MOP及资格要求
组屋出租受到严格监管，虽然住户人数上限放宽了，但相关规定并未放松。 只有新加坡公民才能整套出租组屋，新加坡永久居民屋主则不可以。 您必须在履行5年的最短居住期限（MOP）后才能出租组屋。
对于较新类别组屋的买家，这是硬性规定。 黄金地段组屋（Prime）和优选组屋（Plus）的屋主即使在 10 年 MOP 期满后也不得整租单位。 如果您正考虑购买津贴组屋以获取租金收益，应及早将这一限制纳入考量；我们在以下指南中详细讲解了相关取舍： 组屋达到MOP后该怎么做.
整租单位也设有非公民配额限制。 配额在邻里层面定为 8%、组屋楼座层面定为 11%；若整租单位的任何租户为非马来西亚籍的非公民，则须受此配额限制；如果配额已满，该邻里或楼座只能出租给新加坡公民和马来西亚人。 房间分租不受此配额限制。
租客资格也有具体规定。 非公民租客必须持有就业准证（Employment Pass）、S 准证（S Pass）、工作准证（Work Permit）、学生准证（Student Pass）、家属准证（Dependant Pass）或长期社访准证（Long-Term Social Visit Pass），且在申请日期起计至少有六个月有效期。 无论您是打算分租房间还是规划下一步置业，我们的 MOP 清单 以及更全面的 HDB售屋所得指南 是有用的参考文章。
私宅与 EC 房东的登记规则及最短租期
私人公寓和执行共管公寓房东所受的审批制度比 HDB 屋主宽松，但并非没有规则。要适用八人上限， 面积至少 90 平方米的大型私宅业主必须向 URA 登记其物业，获授权后方可容纳最多八名非亲属人士。
最短租期规定是最容易让临时房东中招的一条。URA 禁止短期出租：住宅物业不得出租少于三个月，也不得在短租平台上架单位。违规处罚并不轻，非法转租及违反租赁规定每项控状最高可罚款约 S$200,000。如果您专为出租而购买公寓，我们的 新私宅公寓购买详细指南 以及 私宅现金流分析 可助您在承诺前压力测试财务数字。执行共管公寓业主也应重温 EC 资格与 MOP 规则，因为 EC 在头十年遵循 HDB 式限制。
2026 年房东的机遇与风险
机遇方面，人数上限放宽确实改善了大单位的经济效益。拥有四房式组屋或 100 平方米公寓的房东可将租金分摊给最多八名合租租客，相比单一家庭租户可提升毛租金回报率。随着供应增加、租金趋缓，高入住率策略可抵消部分地区单房租金下滑的影响。
但风险同样真实，不容忽视：
- 有条件，非永久。 八人上限政策将于2028年12月31日到期，除非再次检讨；若租约延续至该日期之后，四房式及更大组屋的租客人数上限将恢复至六人。
- 批准可被撤销。 若出现严重滋扰情况，允许出租予最多八名非亲属租客的批准或授权将被撤销或终止。
- 执法严格。 HDB过去曾因违反MOP规定和未经批准出租而收回组屋单位，因此违规风险并非空谈。
- 损耗、管理和空置。 八名租客意味着更高的流动率、更大的损耗以及更多的管理精力。只有在保持单位合规且管理良好的情况下，租金回报的提升才能实现。
对于正在考虑是否出租、再融资或将资金转投第二套房产的业主而言，出租决策很少是孤立的。它与我们文章中解释的融资限制相互关联 TDSR和LTV指南 以及我们文章中列出的印花税影响 印花税概览.
已经拥有组屋？
新供应会影响您现有房产的价值。
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2026年我的组屋或公寓可以合法租给多少名租客？
对于四房式及更大组屋以及面积至少90平方米的私宅，在获得HDB批准或URA登记的前提下，您可在2028年12月31日前容纳最多八名非亲属租客。较小的组屋单位和90平方米以下的私宅仍维持六名非亲属租客的上限，而一房式和二房式组屋上限为四人。
居住人数上限的宽松政策真的延长了吗？
是的。HDB和URA于2026年1月16日确认，原定于2026年12月31日到期的最多八名非亲属租客宽松政策已延长两年至2028年12月31日，以满足持续的租赁需求。
永久居民可以出租整套组屋吗？
不可以。只有完成五年MOP的新加坡公民才能出租整套组屋。永久居民组屋业主不得出租整套单位，Prime和Plus组屋业主即使在10年MOP之后也不能出租整套单位。
新加坡允许短期租赁或Airbnb式出租吗？
不允许。私宅不能出租少于三个月，组屋的分租期至少为六个月。短期租赁是被禁止的，业主和租客都将面临严重处罚。
如果我的租约延续至2028年12月31日之后会怎样？
对于四房式及更大组屋，除非政策再次检讨并延长，否则任何延续至2028年12月31日之后的租期，租客人数上限将恢复至六人。请在规划租约期限时将此日期纳入考量。
新加坡的租赁规定奖励那些仔细研读条文细则而非只看表面的房东，而2028年的延期是一个灵活窗口期，而非永久性改变。无论您是在考虑出租房间还是整套房子，权衡EC与私人公寓的出租选择，还是规划如何将租赁策略融入更广泛的换房和融资计划中，正确答案取决于您的具体数字和时间规划。如果您希望获得独立、无压力的方案评估，欢迎联系PropertyNet.SG团队，我们将根据您的房产、目标和资格条件提供量身定制的专业建议。