关键要点
- VERS是一项自愿回购计划，提供给特定组屋区域当屋龄达到约70年时，由居民投票决定是否接受政府的收购方案。
- 政府已明确表示VERS赔偿将不如SERS慷慨，因为参与的组屋届时已经年迈且剩余租约有限。
- 首批VERS项目预计最早要到2030年代上半期才会推出，因此任何屋主现在都不应把VERS当作稳赚的横财来定价。
- SERS实际上已经结束，82个项目已宣布且没有新项目计划，消除了曾经推高老旧组屋价格的投机性「期望溢价」。
- 年迈组屋的屋主应该按照Bala折旧曲线来规划，将VERS视为一种可能性而非确定性。
专家观点： VERS为年迈组屋屋主提供了在99年租约到期前有序退出的可能，但它是自愿的、区域选择性的，且刻意设计得比SERS优惠少。应将其视为选项，而非保证的回报。
如果你在新加坡拥有一套较旧的组屋，你可能会想知道当租约逐渐归零时会发生什么。几十年来，大家暗自期待的是SERS，这个政府选择性的集体收购计划偶尔会让幸运组屋获得全新租约和一笔可观收入。那个时代已经结束。2026年大家讨论的都是VERS，即 自愿提前重建计划，它的运作方式非常不同。本指南将详解VERS是什么、我们确实知道什么对比仍未决定的部分，以及年迈组屋屋主应该如何规划。
VERS是什么以及政府实际确认的内容
VERS首次由时任总理李显龙在2018年国庆群众大会上宣布，作为新加坡应对租约衰减的长期方案——即组屋价值随着99年租约接近到期而递减。 VERS是一项针对接近99年租约后期的HDB组屋的政府回购计划，通常在70年屋龄左右。这是一项自愿计划，选定的区域将投票决定是否进行重建。如果决定通过，政府将在租约完全到期前收购组屋，向屋主提供赔偿，并重新开发地段。
核心机制很重要。 与SERS不同，VERS是自愿性质的，这意味着选定地区的居民将有机会决定是否参与该计划。整个过程让人联想到居家改进计划（HIP）的投票机制。该计划将在组屋楼龄约70年、即剩余租约约30年时提供给选定地区。
有两点值得注意。首先，楼龄达到70年并不会自动触发VERS。 并非每个HDB项目达到70年楼龄都会自动获得VERS，某些屋邨的最终结局可能就是让租约归零。 其次，该计划的推行将分阶段进行，横跨数十年。 VERS旨在系统有序地管理老化的HDB组屋，避免在2070年代和2080年代出现租约集中到期的突然情况。这是为了让较旧组屋镇的重建工作能够分散在20至30年内逐步进行。
您可以在 HDB官网上查阅租约相关计划和资格的官方框架，不过VERS的详细条件仍在敲定中。
VERS与SERS：区别不仅仅是语义上的
许多业主仍然把VERS当作「SERS 2.0」。其实不然。SERS是强制性的，条件也很优厚。 屋主会根据项目宣布时的组屋市场价值获得补偿，并可选择在附近购买全新99年租约的替代组屋。他们还会获得安置福利，例如购买新组屋的津贴。
关键是，SERS向来刻意维持稀有性。 截至2024年，全国只有约5%的HDB组屋符合资格，超过20个组屋区被列入SERS。 而这一章节现已接近尾声。 迄今为止，已宣布82个SERS项目，其中77个已完成。然而，国家发展部长徐芳达表示，政府无意继续以SERS来重建较旧的组屋区。相反，政府将优先推行自愿提前重建计划（VERS）。
理念上的差异才是问题的核心。 SERS着眼于开发高价值地段，而VERS则是为城镇的稳步更新做长远规划。这是从选择性、一次性重建转向长期分阶段方式的转变，未来将惠及更多屋邨。 以下是简化对比：
| 特点 | SERS | VERS |
|---|---|---|
| 参与性质 | 强制性 | 自愿性，居民投票 |
| 典型楼龄 | 通常30至45年 | 约70年 |
| 补偿方案 | 慷慨，市价加安置补偿 | 较不慷慨，反映资产老化 |
| 覆盖范围 | 高度选择性，约5%组屋 | 广泛覆盖多个组屋区 |
| 2026年状态 | 实际上已终止，无新项目 | 框架敲定中，2030年代初试行 |
补偿问题：务实管理预期
这是最需要务实的地方。 国家发展部已明确表示，VERS的补偿额将低于SERS。原因很简单：SERS之所以可行，是因为黄金地段重建的增值空间足以支撑慷慨的补偿。对于黄金地段以外的一般老化社区，增值空间并不足够。如果VERS对所有老化组屋都支付SERS水平的补偿，政府实际上是在用国家储备补贴每一位老组屋屋主。
由于补偿与70年旧组屋的剩余租契价值挂钩，涉及的金额不会是意外之财。 虽然这对老化资产来说是公平的估值，但必须认清一点：这笔款项只是全新99年租契组屋成本的一小部分。虽然搬迁费和印花税的额外补助有助于应付交易费用，但对填补这巨大的价值差距帮助不大。
还有一个融资限制问题，悄悄加重了年长屋主的负担。当VERS最终实施时，五十多或六十多岁的屋主在购买替代组屋时，将面临更短的贷款期限和偿债率限制。这正是值得根据 总偿债率（TDSR）与贷款估值比率（LTV）规定 来模拟的情况，了解你能借贷多少，同时参考官方的 MAS TDSR和MSR指引 以及 CPF购屋使用规则.
时间表及可能率先推行VERS的组屋区
不要指望VERS会很快到来而规划财务。 8月5日，国家发展部长李智陞确认，首批VERS项目可能在2030年代上半期进行。在此期间，国家发展部将利用本届国会任期敲定细节。 鉴于大多数新加坡组屋尚未跨过70年门槛， 任何VERS项目不太可能在2030年代之前进行。
至于地点，目前没有确定。推测自然集中在新加坡最老的组屋镇，但屋主不应对猜测抱有过高期望。如果你正在权衡是否持有或出售老化组屋，可参考我们的指南 组屋达到MOP后该怎么做 以及 计算HDB售屋所得的框架 比起VERS投机更具操作性的起点。
老旧组屋屋主的机遇与风险
机遇 VERS为老旧组屋区提供有组织、政府支持的退场机制，而非眼看房产价值逐渐归零。 真正的好处在于为老旧组屋屋主提供前进方向，而不是任由房产价值随着租约缩短而持续下跌。简而言之，VERS与其说是意外之财，不如说是为老旧组屋区屋主提供稳定性和规划确定性。 它也可能使价格曲线趋于平缓。 与SERS不同，你不应期待旧组屋价格突然飙升，因为政府已明确表示VERS补偿将较为保守。因此，老旧组屋的价格走势很可能会更平缓、更稳定，而非大起大落。
风险 首先，不保证入选，即便入选，居民也必须投票通过。其次，SERS溢价希望的终结改变了买家心理。 这改变了买家行为。任何考虑购买旧组屋的人现在可能会将70年而非99年视为新的期限。 第三，无论有无VERS，老旧组屋的融资限制依然存在。 对于老旧组屋，买家面临更严格的CPF使用额度和贷款额度限制。这些规定将继续限制老旧房产的需求。年轻买家尤其可能更青睐租约较长的新组屋，除非地点非常吸引人。
对于考虑升级而非等待重建的屋主，值得了解诸如 从组屋升级到公寓而无需支付ABSD 等途径以及更广泛的 印花税框架 如何影响这些举措，并参考官方资料 IRAS ABSD页面.
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每个HDB组屋在70年屋龄时都会自动获得VERS吗？
不会。VERS只提供给选定的组屋区，并非每个达到70年屋龄的组屋自动获得，有些组屋区如果未被选中或居民投票反对参与，租约可能就这样走到零。
VERS会支付多少补偿？
确切数字尚未最终确定，但政府已明确表示VERS补偿将不如SERS慷慨，因为参与的组屋已有约70年屋龄，剩余租约有限。屋主应该期待的是对老旧资产的公平估值，而非意外之财。
VERS什么时候真正开始?
首批VERS项目预计将在2030年代上半期推出。相关框架将在本届国会任期内敲定，因此组屋屋主不应以获得VERS献议为依据来制定短期财务规划。
VERS是否意味着老旧组屋不值得购买？
不一定。老旧组屋在自住、独特户型或成熟社区配套方面仍具优势。但随着SERS期望溢价消失，价格将越来越反映租约的实际价值，因此买家应考虑CPF和贷款限制，并以70年作为实际规划期限。
如果我的选区投票拒绝或从未获得VERS献议会怎样？
默认情况是您可以继续居住在组屋内直至99年租约期满，之后组屋将归还国家。政府表示将继续通过提升计划支持非VERS屋邨，确保房屋在剩余租期内保持安全宜居。
VERS是新加坡组屋历史上最重大的转变之一，但具体细节仍需在未来数年内逐步明朗化。与此同时，任何老旧组屋屋主最明智的做法是按照目前的租约递减情况进行规划，并将VERS视为可能的额外收获而非必然。如果您拥有老旧组屋，并希望对自己的选择（无论是持有、缩小或升级）获得客观独立的分析，PropertyNet.SG团队可以帮助您根据自身时间表和目标进行评估。欢迎联系我们获取个性化、无压力的咨询服务，让您的下一个决策更加从容自信。