新加坡公寓$2M能买什么（2026年）：4个区可买四卧，13个区仅能买三卧

$2,000,000的预算，在我们追踪的26个区中，有13个区能买到三卧转售公寓，4个区能买到完整的四卧单位，但若按新楼盘价格计算，同样预算往往只能买到两卧单位。你选择的区域，比这$2M本身更重要。

那么2026年，$2M在新加坡能买到怎样的公寓？这取决于你愿意住得离市区多远，以及你选择转售还是新楼盘。本指南根据PropertyNet对URA产权注意书（caveats，即产权交易记录）的分析（数据涵盖2025年10月至2026年9月），展示$2M购买价在各区所能买到的单位类型、换成新楼盘价格后的变化，以及银行会要求看到的收入水平。

$2M能在新加坡买到怎样的公寓？各区全面解析

以$2,000,000的购买价计算，典型四卧转售公寓在4个区内可负担，三卧在13个区内可负担，两卧则在我们表格列出的全部26个区内都可负担。相关数据来自 最新各区公寓价格页面，该数据库根据2025年10月至2026年9月期间呈报的URA产权注意书建立，并每月更新。数据来源：PropertyNet对URA产权注意书的分析，2025年10月至2026年9月。

每个测算价格是指特定面积区间的转售中位数呎价乘以典型面积，并四舍五入至最接近的$10,000。我们采用500平方英尺作为一卧（面积区间至600平方英尺以内）、750平方英尺作为两卧（601至900平方英尺）、1,100平方英尺作为三卧（901至1,300平方英尺），以及1,500平方英尺作为四卧（1,301至1,800平方英尺）。这些都是中位数，因此每个区间内大约有一半的交易低于该数字，另一半则高于该数字：具体单位的实际价格可能比表中数字更便宜或更贵。

$2M预算能在哪些地区买到四卧、三卧或两卧？

能以$2M买到四卧单位的地区包括25区（兀兰、海军部）、17区（樟宜、罗央）、27区（义顺、三巴旺）和22区（裕廊、文礼）。越靠近市区，预算就会在另外九个地区降至三卧，在剩余13个地区降至两卧。

值得留意的擦肩而过案例

有两个区与下一个更大户型的价差在$50,000以内，而第4区的三卧转售公寓刚好压在$2M以下。第4区三卧中位数为$1.99M，勉强挤进$2M门槛；第21区三卧中位数$2.02M则刚好超出；第18区四卧中位数$2.03M也相当接近，若选择面积较小或楼龄较旧的单位，价格仍可能落在中位数以下。由于这些都是中位数，第18区和第21区有耐心的买家实际上有机会往上跳一个户型。

从郊外到核心地段的规律

转售中位数psf每跨过一个价格门槛，预算大致就会缩水一个卧室：四个四卧区的转售中位数都在$1,480 psf或以下，三卧组的范围是$1,466至$1,897 psf，两卧组则是$1,858至$2,351 psf。核心地段的第9、10和11区全部落在两卧组。即便如此，预算也不会跌到只能买一卧：表中最贵的两卧转售单位——第4区的$1.77M，仍有$230,000的余裕。如果你的预算更紧张，我们之前关于 $1.5M在公寓市场能买到什么 的分析显示，三卧选项的数量减少得有多快。

转售 vs 新私宅 $2M对比：同样预算能买多大的房子

按新私宅中位数价格计算，$2M在第17区大约能买到1,112平方英尺，但在第9区却只能买到约615平方英尺。下表将$2,000,000除以各区新私宅的中位数psf，呈现的是中位数价格下预算能买到的面积，而非某个具体单位。

实际上，$2M是郊区新私宅三卧单位的入门价，2026年新盘的三卧单位定价约从$2.0M至$2.4M；若靠近市区，这个价位只能买到两卧单位。溢价最大的是16区，我们的 16区转售与新私宅对比指南 深入解析每平方英尺$1,532与$2,627之间的差距。在17区，转售单位可买到四卧，而新盘项目如 Kassia in Upper Changi 则是买家在权衡新三卧单位与较旧、较大转售单位时的明显对比对象。

为何每平方英尺价格在2023年6月1日分界线前后不能直接比较

凡于2023年6月1日起提交申请的新盘项目，都遵循统一楼面面积（harmonised floor-area）新规，将冷气机搁板、花槽等空隙空间排除在可售面积之外。2026年的新盘大多数都采用这套新规，而在该日期前获批的转售项目则沿用旧计算方式，将冷气机搁板也计入面积。因此，1,000平方英尺的转售单位与1,000平方英尺的新规新盘单位，实际居住空间并不相同，而且新盘单位的户型设计通常也更为紧凑。在比较每平方英尺价格前，务必先确认该项目采用哪种计算方式，并将您的候选名单放入 新私宅与转售对比计算器 中，以比较总价而非表面的每平方英尺价格。

$2M公寓贷款：印花税、首付与所需收入

一套价值$2,000,000的公寓，买方印花税（BSD）为$69,600，其中超过$1.5M部分适用的5%税率，是买家最常忽略的一环。以下计算依据 IRAS公布的买方印花税累进税率, 须在行使认购选择权（Option）后14天内支付。

首套房贷， MAS（新加坡金融管理局）允许75%的贷款与价值比（LTV）上限 当贷款年限为30年或以下，且贷款期不超过借款人65岁时，可贷$1,500,000，首付为$500,000。其中至少$100,000（5%）须以现金支付，最多$400,000可动用CPF（公积金）普通账户存款。加上BSD（买方印花税）后，购房在律师费之外还需准备$569,600。

根据 MAS规定的总偿债比率（TDSR）上限为55%，以4%的下限利率计算，$1,500,000贷款分30年摊还，每月供款为$7,161，因此没有其他债务的借款人月收入须达约$13,020左右。花红、佣金等浮动收入会先打七折（即扣除30%）计入，车贷或信用卡债务则会降低可借贷额度。30%的月供比率（MSR）不适用于私人公寓，只适用于仍在最低居住年限（MOP）内的组屋和EC。把你自己的收入与债务代入 负担能力计算器 ，就能知道你是否能贷到满额的75%。

如果这不是你的第一套房产

第二套房贷的LTV会降至45%，因此同样一套$2,000,000的公寓需要$1,100,000的首付，其中至少$500,000须以现金支付。 ABSD 在BSD之上另加收：公民购买第一套住宅为0%，第二套为20%，PR（永久居民）首套为5%，外国人为60%，公司和信托为65%。公司的LTV（贷款成数）只有15%，因此$2,000,000中有$1,700,000须以现金支付。以$2,000,000为例，公民第二套住宅须缴$400,000，PR首套须缴$100,000，外国人须缴$1,200,000。

200万预算的机遇与风险

200万预算最大的机遇在于空间：在四个外围地区，这笔预算可以买到四卧转售公寓，而同类单位在核心地段9、10和11区则要价$3.04M至$3.79M。主要风险则在于流动性、楼龄和脱手时机。

• 机遇：三卧地带成交量充足 19区（1,993宗交易）和18区（1,061宗交易）是表中转售市场最活跃的地区，买家有更多单位可供选择，卖家日后也有更多参考成交价。
• 机遇：中位数以下仍有空间 每个价格区间中有一半的交易低于中位数，因此像18区、21区这类“擦边”地区值得买家扩大搜索范围。
• 风险：部分地区数据量偏少 25区的新盘中位数仅依据31个单位计算，26区的转售中位数也只依据148宗交易计算，少数几笔交易就足以改变这些数字。
• 风险：低PSF背后可能是楼龄较旧的单位 较低的转售中位数往往反映项目楼龄较旧、剩余租期较短，这会影响贷款和转售；表中并未按楼龄或地契年限细分，因此须逐一查证每个项目。
• 风险：过早脱售 对于2025年7月4日或之后购买的房产， IRAS卖方印花税（SSD） 在第1年至第4年内出售，税率分别为16%、12%、8%或4%，以$2,000,000的交易为例，分别是$320,000、$240,000、$160,000或$80,000。

这张表格告诉你$2M在哪里能买到最大坪数，但适合你的区域还要看你的通勤路线、贷款情况、是否要卖掉另一套房子，以及你打算住多久。如果你想就入围名单、转售还是新私宅的选择，或是贷款背后的数字得到第二意见，欢迎联系PropertyNet.SG，在签下OTP之前获取独立、个人化的建议。