关键要点
- 根据2025年11月至2026年10月的HDB转售登记数据，在PropertyNet追踪的26个市镇中，60万元预算可在其中7个市镇以中位价买到四房式转售组屋，另外17个市镇则只能买到三房式。
- 这26个市镇中没有任何一个的五房式中位价落在60万元以内；最接近的是裕廊西（$635,000）和三巴旺（$639,444）。
- 一套60万元的组屋，若贷款75%，意味着贷款额为$450,000，首付$150,000，另需缴付$12,600的买方印花税（BSD）。
- 以25年贷款计算，家庭月收入须达约$7,113才能通过HDB 3.0%的评估利率测试，若要通过银行4%下限利率、按30% MSR（月供入息比率）计算的测试，则月收入须达约$7,917。
- 首次购屋的公民夫妇可申请$80,000的CPF Housing Grant（Family，家庭购屋津贴），用于购买二房式至四房式组屋，从而减少所需现金和CPF，符合资格者还可进一步申请Enhanced（增强）和Proximity（临近）购屋津贴。
专家观点： 到2026年，$600,000的预算在北部和西部可买到四房式组屋，在其他几乎所有地区则只能买到三房式组屋。在我们追踪的26个市镇中，这笔预算都买不到中位价的五房式组屋或公寓式组屋。
如果你想知道$600,000在HDB转售市场能买到什么，答案很大程度上取决于地点，而非房型。同样的预算，在裕廊西能买到典型的四房式组屋，还能剩下$65,000；但在女皇镇，却比典型四房式组屋的价格少了$430,000。本指南将逐一列出各市镇的答案，然后详细讲解贷款、收入审查、津贴以及$600,000购屋需缴付的印花税。
$600,000能在HDB转售市场买到什么？各市镇行情一次看懂
以$600,000的预算，在7个市镇能买到四房式转售组屋的中位价，但在17个市镇只能买到三房式的中位价。在巴西立和武吉知马这两个市镇，这笔预算连任何房型的中位价都买不到。这些数据来自PropertyNet对HDB转售交易登记（data.gov.sg）的分析，涵盖2025年11月至2026年10月，你可以在 最新各市镇HDB转售价格页面。这两份表格涵盖26个市镇中的24个，并按预算所能达到的房型排序。每个数字都是中位数：该市镇一半的成交价都低于此数。
作为参照，同期全岛三房式组屋的转售中位数为$440,000，四房式为$630,000，五房式为$740,000。由此可见，$600,000比全国四房式中位数低$30,000，这也说明为何能以此预算买到四房式组屋的市镇，大多集中在北部和西部。
这7个市镇，$600,000就能买到四房式组屋
裕廊西的选择空间最大，四房式中位数为$535,000；勿洛的中位数则恰好是$600,000。七个市镇中有六个是非成熟组屋区，勿洛是唯一的成熟组屋区。
| 组屋区 | 四房式中位价 | 四房式成交（12个月） | 四房式成交价低位 | $600,000预算内的剩余空间 | 五房式中位价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 裕廊西 | $535,000 | 555 | $430,000 | $65,000 | $635,000 |
| Jurong East | $549,444 | 132 | $420,000 | $50,556 | $712,500 |
| 兀兰 | $550,000 | 831 | $318,000 | $50,000 | $655,000 |
| Yishun | $550,000 | 744 | $420,000 | $50,000 | $690,000 |
| Choa Chu Kang | $553,250 | 476 | $428,000 | $46,750 | $670,000 |
| Bukit Panjang | $570,000 | 358 | $428,000 | $30,000 | $698,444 |
| 勿洛 | $600,000 | 491 | $418,000 | $0 | $795,000 |
从选择多寡来看，兀兰和义顺最为关键：两地分别录得831宗和744宗四房式成交，买家以$600,000预算在这两个市镇能看到的单位选择也最多。在勿洛，这个预算只能买到典型的四房式组屋，而非位置更佳或楼龄更新的单位，因此在楼层、朝向或租期上恐怕要有所取舍。我们早前的文章《 最便宜的四房式HDB组屋市镇 》列出了完整的价格排名。
这17个市镇，$600,000就能买到三房式组屋
在17个市镇，四房式中位数已超过$600,000，这笔预算只能买到典型的三房式组屋，其中三巴旺（$601,250）和后港（$618,888）最接近跨入四房式的价格门槛。
| 组屋区 | 三房式中位数（成交） | 四房式中位价 | 四房式组屋超出$600,000预算的差距 |
|---|---|---|---|
| 三巴旺 | $520,000 (91) | $601,250 | $1,250 |
| Hougang | $452,000 (241) | $618,888 | $18,888 |
| 宏茂桥 | $430,000 (387) | $622,500 | $22,500 |
| 武吉巴督 | $415,000 (309) | $630,000 | $30,000 |
| 盛港 | $542,888 (127) | $640,000 | $40,000 |
| Marine Parade | $466,500 (54) | $645,000 | $45,000 |
| Serangoon | $460,000 (89) | $654,750 | $54,750 |
| 淡滨尼 | $490,000 (358) | $665,000 | $65,000 |
| 榜鹅 | $545,000 (173) | $680,000 | $80,000 |
| 芽笼 | $380,000 (302) | $740,000 | $140,000 |
| 碧山 | $530,000 (61) | $788,000 | $188,000 |
| Clementi | $434,000 (194) | $825,000 | $225,000 |
| 中央区 | $548,000 (59) | $856,500 | $256,500 |
| 加冷/惹兰勿刹 | $458,888 (289) | $905,000 | $305,000 |
| 红山 | $430,000 (287) | $935,000 | $335,000 |
| 大巴窑 | $378,888 (389) | $1,000,000 | $400,000 |
| 女皇镇 | $450,000 (332) | $1,030,000 | $430,000 |
义顺（Sembawang）的四房式中位数仅比预算高出$1,250，所以$600,000的出价刚好低于该镇四房式交易的中位水平，意味着当地仍有部分四房式组屋符合预算。在市区边缘的成熟组屋区，情况则截然不同：大巴窑（Toa Payoh）的三房式中位数为$378,888，预算还剩下超过$220,000，但其四房式中位数却高达$1,000,000。
有两个市镇完全落在上述两个价格区间之外。白沙（Pasir Ris）连三房式中位数都已达$608,000，而武吉知马（Bukit Timah）则只录得四房式和五房式交易，中位数分别为$938,000和$1,107,500。
为什么没有一个市镇的五房式组屋能落在$600,000以内
在26个市镇中，没有任何一个市镇的五房式或公寓式组屋中位数低于或等于$600,000；最接近的五房式中位数分别是裕廊西（Jurong West）的$635,000和义顺（Sembawang）的$639,444。若买家坚持要在这些市镇购买五房式组屋，大概还需多准备$35,000至$40,000，否则就得在价格较低的一半交易中挑选，而这往往意味着要在楼层、屋况或剩余租约年限上作出取舍。
剩余租约年限：价格表无法回答的问题
数据只反映价格，并未反映租约年限，因此在出价前务必查清每间组屋的租约起始年份，因为租约年限将决定你能借贷多少、以及可申请哪些津贴。每笔交易的租约起始年份都记录在 data.gov.sg上的HDB转售价格数据集（HDB resale prices dataset）.
这背后涉及三项HDB规则：若剩余屋契年限无法让最年轻买家住到95岁，最高75%的HDB贷款额度会按比例下调，且贷款年限不能超过剩余屋契年限减20年。CPF购屋津贴（家庭）要求剩余屋契年限超过20年。CPF增强购屋津贴只有在屋契能让最年轻买家住到95岁时才会全额发放。市镇中位数与最低价之间差距较大的情况——例如兀兰（Woodlands）四房式组屋价格区间从$318,000起，而中位数为$550,000——通常反映的是组屋楼龄、面积和楼层的差异，因此对最便宜的交易应多加留意。
解析$600,000 HDB转售组屋如何融资
$600,000组屋若贷款75%，贷款额为$450,000，剩余$150,000首付款，加上$12,600的买方印花税，在扣除津贴前共需$162,600。下表比较了HDB贷款与银行贷款，两者贷款年限均为25年，这是HDB贷款的最高年限，也是能让 MAS（新加坡金融管理局）允许HDB组屋的贷款成数（LTV）上限为75%.
| 项目 | HDB贷款 | 银行贷款 |
|---|---|---|
| 贷款（75%） | $450,000（取价格与估值中较低者的75%） | $450,000 |
| 首付金额 | $150,000 | $150,000（最低5%现金，即$30,000；最多$120,000可使用CPF OA支付） |
| 用于收入测试的利率 | 3.0%下限（实际利率2.6%） | 4%下限 |
| 测试所用的每月还款额 | $2,134 | $2,375 |
| MSR（按揭偿还比率）为30%时所需收入 | $7,113 | $7,917 |
| 家庭收入顶限 | $16,000（家庭） | HDB未设限 |
按揭偿还比率（MSR）将组屋贷款的月供封顶在月收入总额的30%以内，银行贷款还须符合55%的总偿债比率（TDSR）规定，具体列明于 MAS MSR和TDSR规则. 以HDB优惠利率2.6%计算，$450,000贷款分25年摊还，每月实际还款额约为$2,042。至于HDB贷款首期付款中现金与CPF的分配比例，请在做预算前向HDB确认最新规定。你可以在我们的 HDB与私宅置业能力计算器.
HDB贷款年限取以下三者中最短者：25年、65岁减去买家平均年龄，以及剩余屋契年限减20年，因此年长买家或屋龄较旧的组屋，实际贷款年限可能比表中所示更短，月供也更高。买家申请HDB贷款时，每人的CPF普通账户（CPF OA）可保留最多$20,000。
$600,000组屋的买方印花税（BSD）为$12,600
$600,000组屋的买方印花税（BSD）为$12,600，须在行使期权（OTP）后14天内缴付，并可从CPF OA中偿还。相关税率级距来自 IRAS买方印花税税率，计算方式如下。
| 分数段 | 比率 | 税额 |
|---|---|---|
| 首$180,000 | 1% | $1,800 |
| 接下来$180,000 | 2% | $3,600 |
| 剩余$240,000 | 3% | $7,200 |
| $600,000情况下的总额 | $12,600 |
新加坡公民购买第一套住房无需缴付ABSD（额外买方印花税）；若公民家庭名下仍持有另一套住房，则需缴付20%；永久居民（PR）购买第一套住房需缴付5%，购买第二套则需缴付30%。
适用于$600,000转售组屋的津贴
一对首次购房且皆为新加坡公民的夫妇，若购买两房式至四房式转售组屋，可获得$80,000的CPF Housing Grant（Family，家庭津贴）；若购买五房式或更大户型，则可获得$50,000。若其中一方为公民、另一方为永久居民（PR），则分别可获得$70,000或$40,000；若为首次购房者与二次购房者组合，则分别可获得$40,000或$25,000。家庭月收入顶限为$16,000（大家庭为$24,000）。Enhanced CPF Housing Grant（增强版CPF购屋津贴）为月收入不超过$9,000的首次购房家庭额外提供最高$120,000；Proximity Housing Grant（邻近购屋津贴）为与父母或子女同住者额外提供$30,000，或为住在其4公里范围内者额外提供$20,000。以上为HDB截至2026年8月的数据； CPF购屋使用指南 说明了CPF存款可如何用于支付购房款项。
实例演算： 一对月收入$8,000、皆为新加坡公民的首次购房夫妇，购买位于勿洛、价值$600,000的四房式组屋，且住处在父母4公里范围内。其收入同时通过了$7,113的HDB测试与$7,917的银行测试。他们符合$80,000的家庭津贴（Family grant）与$20,000的邻近津贴（Proximity grant）申请资格，合计$100,000；由于月收入低于$9,000，他们还可申请Enhanced grant（增强津贴），具体金额视收入而定。面对$162,600的首付款与印花税，这些津贴可说是雪中送炭。由于他们是在公开转售市场购买，因此无需缴付转售补贴（resale levy）。
六十万新元价位的机遇与风险
最大的机遇在于以钱换空间，主要集中在北部和西部，六十万新元在七个市镇中的六个可买到典型的四房式组屋，还剩下三万至六万五千新元。代价是，在女皇镇或大巴窑这类成熟市镇，六十万新元只能买三房式组屋，这更适合单身人士、夫妻和换小房者，而非成长中的家庭。如果你在更远处的大房子和更靠近市区的小房子之间举棋不定，我们的 购房者画像工具 可以帮助理清思路。
- 规划整个购房流程。 每位转售买家在卖方发出OTP（购买选择权）之前，都须持有有效的HFE信（Home Financing Eligibility，购房贷款资格信），申请最长需一个月，有效期为9个月。OTP有效期为21个日历天，于第21天下午4时失效；期权费为$1至$1,000，期权费加行使费合计上限为$5,000。若使用CPF或房屋贷款，须在签署OTP后下一个工作日内提交估价申请（Request for Value，含GST收费$120）。
- 为高于估价的差额预留预算。 HDB贷款最多可贷出价格与估价两者较低者的75%，因此支付高于估价的部分，需要自行承担的比例也会相应增加。
- 留意MOP（最低居住年限）规定。 标准转售组屋自法定完成日起须满5年最低居住年限（MOP），Plus和Prime组屋则为10年，之后才可出售或购买私宅。详见 组屋满MOP后该怎么做.
- 私宅业主。 自2026年7月28日起，私宅业主无需等待即可在不申请HDB贷款的情况下购买非补贴组屋转售单位，但须在完成购买后6个月内出售私宅；申请HDB贷款或CPF购屋津贴仍须遵守30个月的等待期规定。
对于将$600,000组屋视为MOP（最低居住年限）后迈向私宅垫脚石的买家，我们的 新私宅公寓评测 显示今天迈出下一步需要多少成本。
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2026年，$600,000能买到五房式组屋转售单位吗？
在我们追踪的26个市镇中，没有一个中位数能达到这个价位。五房式最低中位数出现在裕廊西（Jurong West），为$635,000，三巴旺（Sembawang）为$639,444，数据来自PropertyNet对HDB转售交易记录（data.gov.sg）的分析，涵盖2025年11月至2026年10月。
购买$600,000的HDB转售组屋需要多少收入？
以25年期、$450,000贷款计算，若要通过HDB在30% MSR（月供入息比率）下3.0%的评估利率，每月收入需约$7,113；若要通过银行4%下限测试，则需每月约$7,917。申请HDB贷款的家庭月收入须不超过$16,000。
哪些市镇在$600,000价位提供最多四房式组屋选择？
兀兰（Woodlands）和义顺（Yishun）在过去12个月分别成交831宗和744宗四房式组屋交易，中位数均为$550,000。裕廊西（Jurong West）的四房式中位数最低，为$535,000。
购买$600,000的HDB组屋须缴付多少印花税？
买方印花税（BSD）为$12,600，须在行使购买选择权（OTP）后14天内缴付。新加坡公民购买首套住房无需缴付ABSD（0%）。
预算60万新元，在裕廊西（Jurong West）可以买到宽敞的四房式组屋，在市区附近则可能只够买紧凑的三房式；究竟如何选择，关键在于您的家庭状况、可申请的津贴，以及所购组屋的剩余屋契年限。如果您希望就特定组屋单位、贷款方案或自己符合资格申请的津贴获得第二意见，欢迎联系PropertyNet.SG，获取个性化且独立的专业建议。
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