2026年组屋卖家必须披露的事项：未经批准的装修、漏水问题与8周整改期限

专家观点： HDB转售遵循「买家自行留意」原则，但这并不意味着卖家可以置身事外：任何未经批准的装修都必须在完成交易前整改完毕，而完成交易的时间点通常落在HDB受理转售申请后约8周。在挂牌前就发现并解决问题的卖家，既能保住交易时间表，也能保住自己的开价。

大多数HDB卖家担心的是价格，却很少有人想到造型墙背后、敲掉重铺的厨房地板下，或是有水渍的浴室天花板上藏着什么问题。进入2026年，HDB卖家必须披露的事项其实可以归结为一个实际要点：HDB会在完成交易前检查是否存在未经批准的装修，买家则会检查其余所有问题，而无论哪一方后来才发现问题，都会成为对你不利的谈判筹码。本指南将说明官方规定、交易时间表，以及在组屋挂牌出售前值得先做的修复工作。

HDB卖家必须披露的装修事项：官方规定一次看懂

官方规定是：卖家必须在转售交易完成前，整改组屋内所有未经批准的改动和增建，而买家则有责任自行核实装修工程是否获得批准。HDB的转售程序明确指出，购买采用「买家自行留意」原则，买家须为购买后才发现的任何问题负责，包括卖家所做的未经批准的装修工程。

这样的分摊看似对卖家有利，但实际上并非如此，原因有三，均源自HDB的转售规定：

• 交易完成是有条件的。 转售交易完成前，卖家必须修复所有未经批准的装修或加建工程。卖家不能在留有未获批准工程的情况下移交组屋，一走了之。
• HDB会进行检查。 HDB分行检查旨在排查可能损坏HDB产业，或影响组屋或建筑物结构稳固性的未经批准装修工程。
• HDB拥有法定权力。 根据 《建屋与发展（装修管制）条例》（Housing and Development (Renovation Control) Rules），HDB可以要求进行未经批准工程的业主拆除相关工程，将组屋恢复原状，或进行指定的修复工程。若HDB允许保留未经批准的工程，业主须缴付行政费用；具体金额请向HDB查询最新数额。

同样重要的是，这项检查不包括哪些内容。HDB表明，转售检查并不确定组屋的价值、装修工程的状况或安全性，也不涉及窗户条例等有关装置与设施的法规是否获得遵守。卖家不应把顺利通过HDB检查，视为组屋毫无缺陷的保证，买家同样也不该这么认为。

HDB不会检查的漏水与瑕疵问题

渗水、天花板水渍、瓷砖裂缝和设备故障等问题都不属于HDB违章装修检查的范围，因此买家自己的看房和检查才是发现这些问题的关键。由于交易遵循「买者自负」（caveat emptor）原则，规定要求买家自行留意查看。不过，若买家在获得OTP（认购选择权）后才发现渗水问题，仍有21个日历天——截止至第21天下午4时——可以决定是否行使购买权，这段时间足以让买家回头要求降价。请以如实、书面的方式回答买家的提问；至于某项具体陈述是否构成法律责任，则应咨询你的律师，而我们关于 产权过户律师在转售交易中的职责 正说明了这项建议适用的位置。

组屋转售流程：约有8周时间处理问题

根据HDB转售流程，HDB受理完整的转售申请后，大约8周内完成交易，而且HDB不会提前完成日期。任何违章装修都必须在这段时间内整改完毕，因此在放盘出售前处理这些问题，才是成本最低的做法。

实例时间表：2026年末的一宗四房式组屋转售

假设某卖家的完整转售申请于2026年11月2日获HDB受理。按照上述大致时长推算，待签署文件大约会在11月23日准备就绪，完成交易则落在2026年12月28日左右。若卖家到11月中旬才得知延伸的厨房台面或被拆除的墙面需要恢复原状，他们大约还有六周时间聘请承包商完成相关工程，期间横跨年末假期。要延后完成日期，必须在HDB受理信发出后一周内，由所有买家和卖家签署书面申请才行。如果您同时也在购买下一个家，我们关于 商谈延长居住期限 说明这些日期可能变得多么不稳定。

还有第二个陷阱。HDB规定，在转售完成之前，组屋不得进行任何装修工程；若擅自进行，卖方与买方须共同及个别承担由此造成的损害责任，并须修复至HDB满意为止。若答应让买方的承包商提前施工，或在交易过程中自行做些表面翻新，都会让自己承担本可避免的责任。

保住组屋售价的关键修缮事项

能保住售价的修缮，正是买方原本可能用来压价的筹码：HDB迟早会要求你恢复原状的未经批准装修，以及会招致买方压低出价的明显漏水痕迹。上市前，先将问题分成三类处理。

实际操作步骤，依序如下：

• 收集装修记录。 找出自己装修时的批准文件和承包商单据，以及从上手屋主那里拿到的相关文件。缺失的部分就是要重点留意的地方。
• 以买家的角度走一遍组屋单位。 检查浴室天花板、水槽下方区域、窗框，以及任何凿改或加建的部分。
• 上市前先修缮，别等OTP（购买选择权）签了才动手。 在提交出售意向书前完成维修工程，可避免在交易完成前被禁止装修，并确保完成交易前的8周窗口期不受影响。
• 说明你所做的维修。 简短的书面维修记录能让买家安心，也能缩小买家重新议价的空间。

在为组屋定价之前， 先了解你的组屋大概能卖多少钱 这样你就能权衡维修费用与预期售价。供参考，PropertyNet 2026年价格表显示，HDB转售四房式组屋的价格介于$550,000至$850,000之间，五房式或公寓式组屋则介于$700,000至$1.2M之间（于2026年9月验证）。以一套$650,000的四房式组屋为例，若买家在OTP期间发现漏水问题而选择放弃交易，最多只损失$1至$1,000的选购金，对卖方而言这样的约束力并不强。

组屋卖家的机遇与风险

机遇在于，若卖家能提前解决装修与漏水问题，就能在价格上保持强势；风险则在于，若问题到后期才被发现，将耗费时间、金钱，并削弱议价地位。

机遇：

• 对于已持有HFE信函（HDB Flat Eligibility，组屋购买资格信）并追求交易确定性的买家而言，一套有完整记录、没有瑕疵的组屋格外吸睛。
• 提前完成维修工程，能让大约8周的完成交易期专注于搬迁，而不是用来找承包商施工。
• 交易完成后的下一个工作日，现金收益就会存入你的银行账户；HDB也会在预约后的7至14个工作日内退还你的CPF公积金，顺利完成交易能确保你下一笔购屋计划不受延误。

风险：

• HDB可要求拆除并恢复未经批准的装修工程，费用可能比原本的装修还要高。
• 在完成交易前进行的装修工程，会使卖方和买方对损坏承担连带责任。
• 买方可在21天OTP（购买选择权）期限内随时退出。若您需要在6个月内出售第二套住房才能获得ABSD（额外买方印花税）退款，您的组屋只有在买方行使购买选择权时才算售出。
• 您只能在满足最低居住年限后才能在公开市场出售：标准组屋为5年，加强版组屋和黄金地段组屋为10年，重新出发组屋为20年。请前往以下网页确认您的情况： HDB出售组屋资格网页.

维修费用同样来自您的CPF退款这笔钱。出售时，您需要退还已动用的CPF本金，连同按2.5%普通账户（Ordinary Account）利率计算的累计利息；若您未满55岁，退款将存入您的普通账户（OA）；若您已年满55岁，则须先将退休账户（Retirement Account）补足至所需退休存款额，详情请参阅 CPF的居者有其屋规则. 先算清楚自己的CPF退款与现金收益 在规划装修预算之前，请先参阅我们对 组屋出售收益、费用与现金的详细分析。如果您接下来打算购买私宅，欢迎浏览我们的 新私宅公寓评测 待您的出售时间表明确后再查看。

每间组屋的翻新历史都不一样，到底该修缮、如实告知买家，还是直接调整价格，关键要看您的时间安排和下一套房子的购买计划。如果您想了解自家组屋的独立估值、放盘前值得做的工程，以及卖房时间该如何配合您的下一步计划，欢迎联系PropertyNet.SG，获取个性化建议。